Encabezamiento
Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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FAX: 934866302
EMAIL:aps17.barcelona@xij.gencat.cat
N.I.G.: 0826642120188021092
Recurso de apelación 1025/2019 -F
Materia: Juicio Ordinario
Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola del Vallés (UPSD)
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 75/2018
Entidad bancaria BANCO SANTANDER:
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Beneficiario: Sección nº 17 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
Concepto: 0967000012102519
Parte recurrente/Solicitante: Luisa, PALACETE GOTICO, S.L.
Procurador/a: Mª DEL MAR TULLA MARISCAL DE GANTE, MONICA LOPEZ MANSO
Abogado/a: Jose Antonio Jimenez Buendia
Parte recurrida:
Procurador/a:
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 227/2021
Magistrados:
Jose Antonio Ballester Llopis Ester Vidal Fontcuberta Maria Sanahuja Buenaventura
Barcelona, 21 de mayo de 2021
Ponente: Maria Sanahuja Buenaventura
Antecedentes
PRIMERO.-En fecha 21 de noviembre de 2019 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 75/2018 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Cerdanyola del Vallés (UPSD) a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Mª DEL MAR TULLA MARISCAL DE GANTE, en nombre y representación de PALACETE GOTICO, S.L. y la impugnación efectuada por la Procuradora MONICA LOPEZ MANSO, en nombre y representación de Luisa, contra Sentencia de fecha 5 de julio de 2019.
SEGUNDO.-El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:
'Estimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Mónica López Manso, en nombre y representación de Dª Luisa contra la mercantil PALACETE GÓTICO S.L. Y condeno a la demandada a la restitución duplicada de la cantidad de 18000 euros, entregados en concepto de arras más los intereses legales correspondientes. Todo ello con expresa imposición de costas a la demandada.'
TERCERO.-El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.
Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 12/05/2021.
CUARTO.-En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.
Se designó ponente a la Magistrada Maria Sanahuja Buenaventura .
Fundamentos
PRIMERO.-La Sra. Luisa interpuso demanda contra PALACETE GÓTICO S.L. solicitando:
'1º.- Declarar la eficacia y obligatoriedad del documento otorgado entre las partes litigantes el 14 de diciembre de 2016 como contrato de compraventa por el que la empresa demandada PALACETE GÓTICO, S.L. (...) vende y transmite a la actora Luisa, que compra y adquiere por el precio de 120.000 euros el pleno dominio, libre de toda carga o gravamen, de las fincas reseñadas como NUM000) y NUM001) en el exponendo I del contrato acompañado a la demanda.
2°.- Declarar asimismo la eficacia del referido contrato en cuanto a las demás obligaciones de la demandada establecidas en el mismo y, en especial las relativas a lo siguiente:
a) Que la compraventa y entrega de las fincas comprende a la finca NUM000 en condición legal de uso de vivienda, para lo que debe la demandada realizar las obras oportunas que se detallan en el anexo I del contrato por la constructora GOCO Construcciones y Refomas, S.L., para configurar la finca como vivienda según el plano también adjunto al contrato como anexo I, y dotarla de la correspondiente documentación necesaria para la contratación del suministro de servicios (boletines de instalación, cédula de habitabilidad, certificado energético), sí como instar e inscribir en el Registro de la Propiedad el cambio de uso de local a vivienda y oportunas rectificaciones de su descripción y modificación.
b) Que la entrega de las fincas y el otorgamiento de la escritura pública de compraventa ha vencido a los cinco meses de otorgar el contrato privado, contados ya los dos meses de prórroga, y debe realizarse entregando a la actora las fincas, además, al corriente en el pago de impuestos y de cuotas a la Comunidad de propietarios, así como libres de cargas y gravámenes y de arrendatarios u ocupantes, en cuyo acto deberá percibir de la actora la cantidad restante de 102.000 euros como resto del pago del precio.
3°.- Declarar asimismo pagado a cuenta del precio de la compraventa y percibido por la demandada la cantidad de 18.000 euros en la fecha del contrato.
4°.- Declarar el dominio pleno de las fincas a favor de la actora Luisa, según sus señas personales ya referidas, por título de compraventa a la demandada PALACETE GÓTICO, S.L., en el ya expresado contrato de compraventa de 14 de diciembre de 2016, y disponer la inscripción registral de este dominio.
5°.- Condenar a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y disposiciones, y, en especial, a que realice lasobras que doten a la finca NUM000 de la condición y uso legal de vivienda según los anexos del contrato, otorgue a continuación la escritura pública de compraventaen los términos expresados en el contrato, y consienta el dominio de la actora sobre las fincas objeto de la acción declarativa de dominio que se ejercita, liberándola de cualquier carga o gravamen, así como a percibir en el momento del otorgamiento de la escritura notarial el pago del resto del precio.
6°.- Condenar asimismo a la demandada a indemnizar a la actora en los daños y perjuicios que se le vienen causando por el retraso en el cumplimiento del contrato, indemnización que consistirá en la cantidad equivalente a su rentabilidad en alquiler, cifrada en 700 euros mensuales a contar desde el mes de Junio de 2017 (inclusive) y hasta la entrega de las fincas, con los intereses legales correspondientes, cantidad que en ejecución de sentencia se deberá compensar con la que debe pagar la actora a la demandada en concepto de resto del precio de la compraventa.
7°.- Y en todo caso se dispongan las inscripciones registrales inherentes a todas las declaraciones y disposiciones, y la nulidad de las que aparezcan como contradictorias.
8º.- De manera subsidiaria, para el caso de que la demandada se oponga a la demanda o reconvenga en que hace uso de la facultad establecida en la estipulación sexta del contrato, de rescindirlo unilateralmente, se avenga a devolver a la actora duplicado el importe de los 18.000 euros recibidos como señala cuenta del precio de la compraventa, con los intereses legales correspondientes.
9°.- Con expresa condena en costas a la demandada.'
PALACETE GÓTICO S.L.se opuso afirmando que se trataba de una compraventa de cosa futura, que devino imposible por la exigencia por parte del Ayuntamiento de un requisito (afectante al total edificio: que la puerta principal tuviera una anchura mínima de dos metros, antes de conceder la licencia de primera ocupación, siendo que tenía 1,85 m.), imposible de cumplir por la demandada (pues afectaría a la superficie de los locales privativos), por lo que comunicó a la adversa la frustración del negocio y la necesidad de resolverlo(puesto que el cambio de uso no sería concedido por la Administración), devolviendo el importe pagado como arras, pero no doblado puesto que no se trata de una resolución unilateral por la exclusiva voluntad de la demandada, sino porque la prestación resulta físicamente imposible. Solicitó la desestimación de la demanda.
La sentencia de instanciaestima la pretensión subsidiaria de la demanda, argumentando en síntesis:
'... debemos partir de que la resolución unilateral que efectúa la vendedora en fecha 6 de octubre de 2017 poniendo a disposición de la compradora la cantidad de 18000 euros y 875,56 euros en concepto de intereses conforme a lo pactado en la estipulación 2a del contrato firmado no tiene cabida y ello por cuanto dicha resolución, con esas consecuencias era una facultad que en el contrato de 14 de diciembre de 2016 se reservaba a la hoy actora compradora.
Partiendo de lo anterior y de que la acción principal ejercitada por la actora es la del cumplimiento contractual procede analizar en primer lugar la misma.
Es cierto que el Ayuntamiento de Cerdanyola del Valles, en fecha 31 de mayo de 2017 concedió a la mercantil demandada la licencia de obras mayores para el cambio de uso de local a vivienda. Ahora bien, si lo anterior es así, no conviene olvidar que tal y como consta en el informe técnico de fecha 17 de mayo de 2017 de dicho Ayuntamiento, remitido a este Juzgado tras la correspondiente audiencia previa consta que dichas obras debían llevar aparejadas una redistribución interior y una ampliación del vestíbulo de entrada a la escalera comunitaria a planta baja.
(...)
Afirma la parte actora que con la concesión de licencia de obras mayores el Ayuntamiento ya no podía posteriormente denegar la licencia de primera ocupación_ Sin embargo de la lectura del escueto informe técnico solicitado al Ayuntamiento de Cerdanyola fechado el 7 de mayo de 2019 y en el que precisamente solo se da respuesta a esta cuestión de todas las planteadas, se colige que efectivamente la concesión de licencia de obras no presupone la concesión de licencia de primera ocupación.
De hecho de la lectura de la oportuna concesión de licencia de obras mayores de fecha 31 de mayo de 2017 se infiere que la concesión de dicha licencia quedaba condicionada al cumplimiento de determinados requisitos añadiendo que en caso de modificaciones sustanciales de la obra deberían ser aprobadas por el Ayuntamiento, debiendo aportar al Ayuntamiento la documentación gráfica definitiva de la obra, debiendo entenderse que lo anterior se exige a los efectos de conceder definitivamente la licencia de habitabilidad.
Si analizamos el proyecto de obra que se acompaña al contrato inicial, conforme al cual debían ejecutarse las obras proyectadas se deduce sin ningún género de dudas que dicho proyecto no cumplía la normativa de Ordenanzas Metropolitanas y que, si se hubieran hecho conforme a ellas no se habría obtenido la cédula de habitabilidad, toda vez que no cumplían los requisitos legales, entre ellos la anchura mínima de la puerta de acceso al vestíbulo que debía alcanzar las dimensiones anteriormente mencionadas.
A mayor abundamiento no conviene olvidar que el contrato fijó un precio por el todo de 120.000 euros, precio referido a las obras descritas en el anexo I de dicho contrato que nada tiene que ver con las que serían necesarias para afrontar las obras cumpliendo con la normativa legal' Así, además de que las obras requeridas afectaban a elementos comunes, tal y como manifestó el Sr. Baltasar no conviene olvidar que el principal escollo era que, para que la puerta de entrada alcanzara las dimensiones legales, debía 'adquirirse' parte del local colindante, elemento privativo de un tercero que, según se manifestó en el acto de la vista ya que no fue traído al procedimiento, se había opuesto a vender parte de su local.
Esto nos lleva a concluir que la acción principal ejercitada por el actor, en cuanto a solicitar el cumplimiento del contrato no puede prosperar por cuanto si se realizaran las allí previstas no se obtendría la cédula de habitabilidad ya que no contemplan las necesarias para su obtención y además el precio pactado de 120.000 euros se vería notablemente incrementado, a la vista de las obras necesarias para cumplir el objetivo final pudiendo incluso producirse un enriquecimiento injusto para la actora. Por otro lado, siendo que 'las obras dependerían finalmente de la voluntad de un tercero que no ha sido traído al procedimiento pero quien inevitablemente se vería afectado por el cumplimiento de dicho contrato no resulta posible obligar a la hoy demandada a que ejecute las obras pactadas y por tanto la acción principal no puede tener acogida.
Toda vez que la acción principal ha sido desestimada procede pronunciarse respecto de la acción subsidiaria. (...)
... ha quedado acreditado que la parte actora firmó el contrato referido, entregando 18000 euros en concepto de arras penitenciales, confiriendo precisamente las partes tal carácter penitencial de forma expresa en la estipulación sexta del contrato. (...)
En relación a la imposibilidad sobrevenida alegada por la demandada cabe mencionar la jurisprudencia del T.S, en concreto la ST 21 de junio de 2013 , que recoge la St de 30 de abril de 2002 (...)
...en el caso que nos ocupa no puede tener acogida la pretensión de la demandada de que las obras eran de imposible cumplimiento con los efectos liberatorios que pretende. Así y conforme a lo anterior no conviene olvidar que la mercantil demandada entre su objeto social se encuentra la actividad de 'construcción, instalaciones y mantenimiento' así como actividades inmobiliarias de lo que se desprende que evidentemente se presume un conocimiento del sector y que debía conocer la normativa vigente al respecto, siendo apreciable a simple vista que la finca que vendía, debía someterse a unas obras de mayor envergadura que aquellas que se recogían en el anexo I del contrato firmado. Esto es, el deudor en este caso, no cumplió con la diligencia debida exigible a un profesional del sector de la construcción y de una forma, quizás precipitada, firmó el contrato con la hoy actora creando en ésta una expectativa contractual sin haber tenido la diligencia debida, por cuanto era sencillo informarse previamente de cuáles eran los requisitos legales de las obras necesarias para obtener finalmente una cédula de habitabilidad y dar así cumplimiento al contrato firmado.
Resulta por tanto que fue la parte demandada PALACETE GÓTICO, quien desistió del contrato firmado entre las partes en fecha 14 de diciembre de 2016 pero dicho desistimiento no puede tener las consecuencias pretendidas por la demandada, sino las que ejercita la actora de forma subsidiaria.'
SEGUNDO.-La representación de PALACETE GÓTICO S.L.reitera en el recursoque la concesión de licencia de obras no presuponía la concesión del cambio de uso ni por tanto de la ulterior cédula de habitabilidad, que la cuestión estribaba en que el Ayuntamiento, al conceder la licencia de obras (posterior al contrato), había exigido un requisito de imposible cumplimiento para la recurrente porque afectaba a elementos comunes del edificio y entidades privativas propiedad de terceros. Considera que el informe del Servicio Técnico del Ayuntamiento, solicitado como prueba por ambas partes, daba la razón a la recurrente en lo tocante a que la concesión de la licencia de obras no implicaba necesariamente la concesión de la primera ocupación ni cédula de habitabilidad, que era lo necesario para que se pudiera entregar lo pactado (una vivienda y no un mero local u oficina). Afirma que esa exigencia no fue novedosa, sino que se impuso en 'Informe Técnico para Licencia de Obras mayores' elaborado en fecha 17 de mayo de 2017, es decir, con posterioridad a la firma del contrato de compraventa con la parte adversa, lo cual acredita: 1º) Que no es cierto que el Ayuntamiento exigiera algo no impuesto ya en la propia licencia de obras, y 2º) que se trató de una imposición administrativa sobrevenida (POSTERIOR) al contrato de compraventa, y de ahí la concurrencia de imposibilidad de cumplimiento para mi mandante alegada por esta parte en la contestación, y la causa por la cual se ofreció notarialmente a la demandada la devolución de su pago a cuenta más intereses, devolución que rechazó al exigir se efectuara la obra y negando la imposibilidad por existir concedida 'licencia de obras'. También destaca que la Técnica Jurídica y la Arquitecta Municipal contestaron al oficio manifestando que en efecto el Plan General Metropolitano exige que el vestíbulo de entrada tenga una anchura mínima de 2,2 metros de anchura; y que el perito Sr. Baltasar certificó que el vestíbulo sólo podía ser ampliado por su costado derecho, entrando, dado que por el izquierdo estaban las instalaciones comunitarias, y que esa pared del lado derecho lindaba con el local bar- restaurante, y además que ese muro era estructural, es decir, era elemento comunitario, y que su desplazamiento era técnica y prácticamente imposible, dado que soportaba además la escalera comunitaria.
La recurrente afirma que no ha desistido del contrato, ni ha ejercitado facultad alguna pactada de forma expresa en el contrato. La imposibilidad de cumplimiento es incompatible con el 'desistimiento' y es una causa resolutoria que puede invocarse se haya pactado o no, pues está prevista en el Código Civil, que se aplica con carácter supletorio a los pactos. Por otra parte considera que no pueden añadirse hechos nuevos a los invocados por la parte, y menos aún en la Sentencia, dado que en tal momento procesal ya ha precluido la posibilidad de proponer prueba. Si la parte adversa hubiera alegado como fundamento, tanto en la demanda como en la Audiencia Previa, que la imposibilidad es culpable porque mi mandante debía conocer o pudo conocer la exigencia ulterior de un requisito imposible de cumplir por afectar a terceros, entonces mi mandante podría haber propuesto prueba en orden a desacreditar ese hecho presuntivo. Pero, no habiéndose alegado, no fue objeto del debate, y por tal motivo consideramos que la Sentencia recurrida infringe los principios de justicia rogada, de igualdad de armas procesal y de congruencia respecto de lo que es el objeto del debate, con añadida causación de indefensión a esta parte al no haber podido plantear prueba en su momento para desvirtuar el nuevo hecho o presunción que introduce la Sentencia para estimar la demanda.
La representación de la Sra. Luisa se opuso al recurso e impugnó la sentenciapor considerar que debió estimarse la pretensión principal. Considera que la sentencia infringe el art. 1091CC (pacta sunt servanda). Discrepa de la sentencia en los tres argumentos que esta da, y afirma:
- El vestíbulo es un elemento comunitario ajeno relativamente a lo que era objeto de la compraventa. Los planos del proyecto para la licencia de obras y cambio de uso, que adviértase que según la propia licencia se presentaron con la solicitud de licencia de 13/10/2015 y se habían redactado el mes anterior (septiembre de 2015), es decir, fechas todas estas anteriores al contrato de autos, que es de 14/12/2016, no los anexaba al contrato la vendedora. Los trámites para el cambio de uso y obtención de la cédula de habitabilidad eran ajenos a las obligaciones de la compradora y de exclusiva competencia de la vendedora, que era la que venía en obligarse mediante el contrato a su obtención.
- Si el cumplir con la obligación establecida en el contrato le resulta a la demandada una carga más onerosa de lo que había previsto, según doctrina jurisprudencial ( STS 822/2012, de 18 de enero, citada por la STS 626/2013, de 29 de octubre), esto no es óbice para que cumpla con lo pactado... 'Se entiende que quien contrata soporta el riesgo de que sean acertadas o no las representaciones que, al consentir, se hizo sobre las circunstancias en consideración a las cuales le había parecido adecuado a sus intereses quedar obligado'.
- El propio perito informa (minuto 23:48 a 24:19 de la grabación) que en todo caso que le fuera exigible esa pequeña ampliación del vestíbulo (no 28 cm., que dice la sentencia, sino 20 cm.), a la pregunta de si realmente es imposible su realización afirma con rotundidad que objetivamente no es imposible, que si hay acuerdo entre las partes -se refiere a los otros tres propietarios de entidades privativas de ese edificio- sí que sería posible. Y no se ha acreditado por la demandada que no haya acuerdo.
La imposibilidad sobrevenida a que se refiere el art. 1184CC para liberar al deudor del cumplimiento de la obligación es una extensión del concepto de 'pérdida de la cosa debida' ( art. 1156 y 1182CC), pues a las obligaciones de hacer se equipara el supuesto de la imposibilidad legal o física del art. 1184CC, que está bajo la misma rúbrica (pérdida de la cosa debida), lo mismo que cuando la obligación es de entregar una cosa ( art. 1182CC), que queda extinguida esa obligación cuando se pierde o se destruye sin culpa del deudor y antes de haberse éste constituido en mora (el requerimiento de resolución y comunicación de esa pretendida imposibilidad tiene lugar por conducto notarial el 6 de octubre de 2017, es decir, después de estar ya 5 meses incurso en mora de su cumplimiento), siendo además que el art. 1184 del Código Civil exige una alteración de las circunstancias completamente extraordinaria y racionalmente imprevisible (de la documentación aportada por el Ayuntamiento a los autos supimos que mediante escrito de 26/11/2016, antes de otorgar el contrato de autos, ya le había comunicado el Ayuntamiento a la demandada el informe de deficiencias técnicas y de documentación por el que se le pedía, entre otros extremos, que debía presentar planos del estado actual y del estado final de todo el edificio en donde se justificara el cumplimiento de la normativa vigente que se ha de cumplir para pasar de un edificio con una única vivienda a un edificio plurifamiliar, y que en cumplimiento de ese requerimiento presentan en abril de 2017 el plano que también obra en dicha documentación aportada por el Ayuntamiento en el que grafían el vestíbulo con la anchura requerida de 2'20 x 2'00 m.).
TERCERO.-Una nueva valoración de la prueba conduce a las conclusiones alcanzadas por la juzgadora a quo, por lo que recurso, e impugnación, deberán ser desestimados.
Ha quedado acreditado que el local objeto de controversia fue adquirido por PALACETE GÓTICO, S.L., el 14-6-2016, quien poco después suscribió con la actora el contrato de compraventa, de 14-12-2016, que ahora nos ocupa. Y fue comprado para venderlo como vivienda, según el proyecto diseñado por la anterior propiedad. Pero fue comprado con precipitación y vendido con la misma precipitación, sin cerciorarse de las dificultades que la concesión del cambio de uso, y la ulterior cédula de habitabilidad, plantearían.
Así lo manifestó en la vista el testigo, Sr. Everardo, gestor administrativo, quien dijo que intervino en relación a este local por cuenta de PALACETE GÓTICO S.L., que es cliente suyo desde hace más de quince años en dos ocasiones; la primera vez para la firma del contrato de compra, con la anterior propiedad, de la finca de autos para la demandada, y aunque a la firma no se cumplían las condiciones de la compraventa, como era tenencia de la licencia de cambio de uso, y otros requisitos, la compradora asumía todo lo que no se había realizado, y él firmó con los poderes que tenía otorgados como le indicaron; la segunda ocasión cuando a los seis meses le piden que gestione la licencia con el técnico municipal, quien le indica que si no soluciona la cuestión de las medidas de la entrada nunca recibirán la licencia de primera ocupación; asimismo indicó que se puso en contacto con el vecino del bar, y le dijo que nunca aceptaría la modificación de las medidas de su local.
En el Informe Jurídico de Licencia de Obras Mayores del Ayuntamiento de Cerdanyola, expediente NUM002, se recoge:
'En data 1 de febrer de 2016 amb el registre número 1.961, és va aportar part de la documentació sol·licitada a l'informe de deficiències esmenables de data 26 de novembre de 2015. La resta s'ha aportat per part de promotor en dates 21 de novembre de 2016 (RE 25.436), 13 de febrer de 2017 (RE 2.926), 16 de febrer de 2017 (RE 3.160), 13 d'abril de 2017 (RE 8., 149) i 3 de maig de 2017 (RE 9.518).
En data 17 de maig de 2017, I 'arquitecte Tècnic municipal ha emes l'informe favorable'.
Pero en el informe favorable se recoge que se debe ampliar el vestíbulo de entrada de la escalera comunitaria en la planta baja.
El perito Sr. Baltasar expone en su informe que el vestíbulo no cumple las dimensiones mínimas exigidas por el Pla General Metropolità, lo que exigiría ejecutar obras de carácter estructural, que afectarían a parte de los locales comerciales, ocupándolos parcialmente. Y manifestó en la vista que se trata de una exigencia razonablemente imposible, aunque no exista nada imposible; que, como en el Informe Técnico de Licencia de Obras Mayores (17-5-2017) se exige la ampliación del vestíbulo, sin esa modificación podría no concederse la licencia de primera ocupación al local del que se pretende el cambio de uso a vivienda.
PALACETE GÓTICO S.L. sabía que adquiría un local, que pretendía vender como vivienda, en relación al cual ya desde 2015 se venía tramitando la licencia de obras, existiendo unas deficiencias que se pusieron en conocimiento de la propiedad el 1-2-2016, entre las que se encontraba la necesidad de ampliar el vestíbulo de entrada de la escalera comunitaria, lo cual topaba con la dificultad de tener que adquirir parte de un local comercial, cuyo propietario no estaba dispuesto a vender.
Lo anterior evidencia que no se cumplen los requisitos jurisprudenciales para entender aplicable el art. 1184 del Código Civil invocado por la demandada, ahora recurrente. La sentencia de instancia recoge los criterios ya resumidos en la STS, del 30 de abril de 2002 (Ponente: JESUS EUGENIO CORBAL FERNANDEZ), y a ella nos remitimos. Asimismo la STS, 1 del 20 de julio de 2017 (Ponente: RAFAEL SARAZA JIMENA), recuerda:
'2.-La jurisprudencia de esta sala (sentencias 820/2013, de 17 de enero , y 266/2015, de 19 de mayo , con cita de otras anteriores) ha admitido la aplicación analógica del art. 1184 del Código Civila las obligaciones de dar a que se refiere el art. 1182 del Código Civil. De este modo, se admite la liberación del deudor de cosa determinada no sólo por la pérdida de esta ( art. 1182 del Código Civil) sino también por la imposibilidad legal o fáctica de entregarla ( art. 1184 del Código Civil). Se trata de manifestaciones de un mismo fenómeno: la imposibilidad subsiguiente o sobrevenida de la prestación.
3.-Hemos afirmado también ( sentencias 300/2011, de 4 de mayo , y 706/2012, de 20 de noviembre ) que la imposibilidad sobrevenida a que se refiere el artículo 1184 del Código Civillleva inexorablemente al incumplimiento y, en consecuencia, cuando la relación obligatoria sea sinalagmática, a la resolución del contrato o, más propiamente, a la extinción de las obligaciones nacidas del mismo con los efectos que hayan podido prever las partes o, en su caso, los propios de la resolución (devolución de la cosa con sus frutos y del precio percibido, con sus intereses).
4.-Los arts. 1182a 1184 del Código Civilguardan una estrecha relación con el caso fortuito contemplado en el art. 1105 del Código Civil( sentencia 820/2013, de 17 de enero ). De ahí que el art. 1184 del Código Civilexija una alteración de las circunstancias completamente extraordinaria y racionalmente imprevisible( sentencia 190/2014, de 16 de abril ). Si tal alteración de las circunstanciasque determinara la imposibilidad de la prestación hubiera sido previsible, no podría aplicarse la institucióndel art. 1184 del Código Civil.
5.-En cuanto a la apreciación de la imposibilidad de cumplimiento de la prestación, la sentencia 406/2006, de 21 de abril , afirmó que aunque es cierto que, en principio, la apreciación de la imposibilidad es una cuestión de hecho que, por tal condición, corresponde a los tribunales de instancia, sin embargo, junto al aspecto fáctico, puede haber otro jurídico, porque la 'imposibilidad' es un concepto jurídico indeterminadoy, en tal caso, el segundo aspecto es verificable en casación por su naturaleza de questio iuris [cuestión jurídica].'
Y la STS, del 08 de octubre de 2012 (Ponente: FRANCISCO JAVIER ARROYO FIESTAS), insiste:
'En cuanto a la imposibilidad sobrevenida, esta Sala ha dicho (SSTS 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 , entre otras) que ha de hacerse una interpretación restrictiva y casuística, atendiendo a 'los casos y circunstancias', que la imposibilidad sobrevenida ha de ser definitiva y no haberse producido por culpa del deudor( SSTS 17 de marzo y 20 de mayo de 1997 , 14 de diciembre de 1998 , etc.) y que no hay imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor ( SSTS 14 de febrero y 12 de marzo de 1994 , 20 de mayo de 1997 , etc.), así como que para apreciar la imposibilidad sobrevenida se requiere que el deudor no se halle en mora( SSTS 23 de febrero de 1994 , 30 de abril de 2002 , 21 de abril de 2006 , etc.). TS, Civil sección 1 del 03 de Abril del 2009. Recurso: 1360/2004 .'
No supone acontecimiento imprevisible cuando se trata de un riesgo susceptible de prever mediante las gestiones y estudios adecuados. En nuestro caso la exigencia de que, para obtener el cambio de uso de local a vivienda y licencia de primera ocupación, el vestíbulo tuviera que tener las dimensiones mínimas del Plan General Metropolitano, no era imprevisible en el momento de la perfección del contrato suscrito con la actora, y en todo caso, la asunción del riesgo por una parte no se puede repercutir en la otra. Por tanto, no se puede aplicar el art. 1184 del Código Civil, como concluye la juzgadora a quo, quien no introduce hechos nuevos, sino que aplica exigencias jurisprudenciales.
Lo anterior nos devuelve a lo pactado en el contrato para el supuesto de que una parte no cumpla lo convenido.
Las partes pactaron las arras como penitenciales, al establecer en la estipulación SEXTA que: ' Convienen ambas partes en conceptuar la entrega a cuenta del precio a que se refiere la estipulación segunda A anterior como arras o señal, pudiendo por tanto rescindirse el contrato allanándose la compradora a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas conforme el art 1454 del CC '.
La representación de la Sra. Luisa prescinde en su impugnación de la insalvable necesidad de contar con el consentimiento del resto de departamentos del edificio para realizar unas obras en el vestíbulo, que además de afectar a la estructura del edificio, requieren la venta de una superficie por parte del local-bar, que no tiene intención de vender, y al que no se le puede obligar para que el local del piso primero pueda cambiar de uso, ya que no existe precepto legal que obligue a tal venta. El cumplimiento del contrato deviene imposible.
Es por ello que, puesto que PALACETE GÓTICO S.L. ha incumplido, y no por una imposibilidad sobrevenida, al rescindir unilateralmente el contrato debe devolver las arras dobladas, como se acuerda en la resolución recurrida.
CUARTO.-Desestimado el recurso planteado se condena en las costas a la recurrente; desestimada la impugnación se condena en las costas a la impugnante ( art. 394.1 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento civil)
Fallo
DESESTIMAMOS el recurso planteado por la representación de PALACETE GÓTICO S.L., y DESESTIMAMOS la impugnación planteada por la representación de la Sra. Luisa, CONFIRMAMOS la Sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 7 de Cerdanyola del Valles, el 5 de julio de 2019. En cuanto a las costas del recurso se imponen a la recurrente, y las de la impugnación a la impugnante.
Transferir a la cuenta bancaria correspondiente el depósito constituido por las partes recurrentes, devolver las actuaciones al órgano judicial de instancia y archivar el presente procedimiento.
Modo de impugnación:recurso de CASACIÓNen los supuestos del art. 477.2LEC y recurso extraordinario POR INFRACCIÓN PROCESAL( regla 1.3 de la DF 16ª LEC) ante el Tribunal Supremo ( art.466 LEC) siempre que se cumplan los requisitos legales y jurisprudencialmente establecidos.
También puede interponerse recurso de casación en relación con el Derecho Civil Catalán en los supuestos del art. 3 de la Llei 4/2012, del 5 de març, del recurs de cassació en matèria de dret civil a Catalunya.
El/los recurso/s se interpone/n mediante un escrito que se debe presentar en este Órgano judicial dentro del plazo de VEINTEdías, contados desde el siguiente al de la notificación. Además, se debe constituir, en la cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Órgano judicial, el depósito a que se refiere la DA 15ª de la LOPJ reformada por la LO 1/2009, de 3 de noviembre.
Lo acordamos y firmamos.
Los Magistrados :
Los interesados quedan informados de que sus datos personales han sido incorporados al fichero de asuntos de esta Oficina Judicial, donde se conservarán con carácter de confidencial y únicamente para el cumplimiento de la labor que tiene encomendada, bajo la salvaguarda y responsabilidad de la misma, dónde serán tratados con la máxima diligencia.
Quedan informados de que los datos contenidos en estos documentos son reservados o confidenciales, que el uso que pueda hacerse de los mismos debe quedar exclusivamente circunscrito al ámbito del proceso, que queda prohibida su transmisión o comunicación por cualquier medio o procedimiento y que deben ser tratados exclusivamente para los fines propios de la Administración de justicia, sin perjuicio de las responsabilidades civiles y penales que puedan derivarse de un uso ilegítimo de los mismos (Reglamento EU 2016/679 del Parlamento Europeo y del Consejo y Ley Orgánica 3/2018, de 6 de diciembre, de protección de datos personales y garantía de los derechos digitales).
