Sentencia CIVIL Nº 227/2022, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 743/2021 de 18 de Mayo de 2022

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Calle Roger de Flor, 62-68, pl. 1 - Barcelona - C.P.: 08013

TEL.: 935672160

FAX: 935672169

EMAIL:aps4.barcelona@xij.gencat.cat

N.I.G.: 0808942120198229781

Recurso de apelación 743/2021 -P

Materia: Juicio Ordinario

Órgano de origen:Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Gavà

Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 578/2019

Entidad bancaria BANCO SANTANDER:

Para ingresos en caja. Concepto: 0650000012074321

Pagos por transferencia bancaria: IBAN ES55 0049 3569 9200 0500 1274.

Beneficiario: Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil

Concepto: 0650000012074321

Parte recurrente/Solicitante: Maite

Procurador/a: Encarnacion Perez Nofuentes

Abogado/a:

Parte recurrida: Casiano, Nieves

Procurador/a: Ruben Villen Roca

Abogado/a:

SENTENCIA Nº 227/2022

Magistrados:

Vicente Conca Perez Jordi Lluís Forgas Folch Francisco de Paula Puig Blanes

Barcelona, 18 de mayo de 2022

Ponente: Vicente Conca Perez

Antecedentes

PRIMERO. En fecha 19 de julio de 2021 se han recibido los autos de Procedimiento ordinario 578/2019 remitidos por Sección Civil. Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 8 de Gavà a fin de resolver el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Encarnacion Perez Nofuentes, en nombre y representación de Maite contra Sentencia - 30/04/2021 y en el que consta como parte apelada el Procurador Ruben Villen Roca, en nombre y representación de Casiano, Nieves.

SEGUNDO. El contenido del fallo de la Sentencia contra la que se ha interpuesto el recurso es el siguiente:

Estimo íntegramente la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales Rubén VILLEN ROCA, en nombre y representación de Don Casiano y Doña Nieves contra Doña Maite, y en consecuencia:

1. Acuerdo tener por desistidos a Don Casiano y Doña Nieves del contrato de arras de fecha 6 de junio de 2019 suscrito con Doña Maite.

2. Condeno a Doña Maite al pago de la suma de DIECINUEVE MIL EUROS (19.000.- €), más los intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda y hasta su completo pago.

3. Las costas se imponen a la parte demandada.

TERCERO.El recurso se admitió y se tramitó conforme a la normativa procesal para este tipo de recursos.

Se señaló fecha para la celebración de la deliberación, votación y fallo que ha tenido lugar el 21/04/2022.

CUARTO.En la tramitación de este procedimiento se han observado las normas procesales esenciales aplicables al caso.

Se designó ponente al Magistrado Vicente Conca Perez .

Fundamentos

PRIMERO.-Posiciones de las partes, sentencia de primera instancia y recurso.

1.- Los actores, D. Casiano y Dª Nieves, interponen demanda frente a Dª Maite en reclamación de 19.000€.

Dicen que el 6 de junio de 2019 suscribieron con la demandada, que actuaba a través de Servicios de Mediación Inmobiliaria Marina SL, un contrato de arras en relación con la compraventa a celebrar sobre el piso sito en Gavà, c/ DIRECCION000, NUM000, abonando en ese concepto la cantidad de 19.000€.

En el contrato de arras se preveía la celebración de la compraventa, como máximo, por todo el mes de septiembre de 2019, fijándose el precio total en 190.000€.

Añaden los actores que, tras la firma del contrato de arras, solicitaron un préstamo con garantía hipotecaria a fin de obtener los recursos necesarios para pagar el precio, siéndoles denegado. Se acredita este particular con sendas certificaciones expedidas por Banco Sabadell y Banco Santander.

En la escritura de arras se hizo constar que los compradores necesitaban financiación hipotecaria, y ante la imposibilidad de obtenerla debe aplicarse el artículo 621-49 CCC.

A la vista de estas circunstancias, Servicios de Mediación Inmobiliaria Marina SL, que actuaba en nombre e interés de la vendedora, firmó el 5 de septiembre de 2019 un documento de resolución, a expensas únicamente de que los compradores aportaran los certificados bancarios.

Sin embargo, una vez aportados los certificados bancarios, se les comunicó que no se aceptaba la devolución de las arras al considerar que 'la denegación del préstamo se ha efectuado en fraude de ley' ya que los compradores 'siguen buscando vivienda'.

2.- La demandada contesta la demanda y se opone a la pretensión de los actores alegando:

a) no es cierto que los compradores no obtuvieran financiación. La inmobiliaria (Dª Eva) puso en contacto a los compradores con Banco Sabadell SA y al cabo de unos días éstos le manifestaron que sí les concedían la hipoteca, pero que les parecían muy altos los gastos asociados a la misma.

La Sra. Eva habló el 9 de julio con esa finalidad con D. Jose Francisco, de Banco Sabadell SA, que le confirmó que se aprobaba la financiación; y a la vez, para facilitar el éxito de la operación, puso en contacto a los compradores con Banco Santander SA para ver si se podían mejorar las condiciones del préstamo, quedando para celebrar una entrevista el 10 de julio.

La negociación con Banco Santander SA fue positiva, según resulta de la propia conversación de whatsapp mantenida entre Dª Eva y D. Casiano (documento 2 de la contestación)

Resulta así, continúa diciendo la demandada, que el certificado negativo de Banco Sabadell no indica el motivo de la no aprobación de la hipoteca, que no fue la no aprobación de la operación, sino la negativa de los compradores a asumir los gastos inherentes a la misma.

En el mes de agosto la inmobiliaria cerró por vacaciones, perdiendo todo contacto la demandada con los actores, y a primeros de septiembre éstos acuden a la inmobiliaria manifestando que no han obtenido la financiación, por lo que se firma el documento de 5 de septiembre, supeditado a la entrega de los certificados bancarios de no concesión de la hipoteca.

Continúa diciendo la demandada que la situación le pareció sospechosa ya que antes del verano tenían preconcedido el préstamo y la situación laboral de D. Casiano había mejorado (había pasado a fijo en su empresa), realizó indagaciones y descubrió:

a) que los compradores estaban realizando gestiones para la compra de otra vivienda con otra inmobiliaria.

b) que habían acudido a otras entidades bancarias para obtener financiación para la compra de la vivienda sita también en Gavà, c/ DIRECCION001, NUM001. Finalmente acabaron adquiriendo esta vivienda mediante escritura pública de 5 de noviembre de 2019.

c) que no habían aportado durante el mes de agosto la documentación que se les requería por Banco Santander SA. Con ello resultó imposible la concesión del préstamo.

3.- Alegados los anteriores hechos, la demandada pone de relieve que el documento de 5 de septiembre de 2019 mediante el que se recogía la renuncia de los compradores a la compraventa en nada le vincula puesto que descansa en una base falsa (los certificados bancarios no justifican la no concesión de financiación).

La firma de las arras penitenciales supone la vinculación de las partes a la concreta compraventa en que se prestan y comporta que si alguna de las partes se desliga del contrato debe pagar (o perder, en este caso) las arras. El hecho de que, vigente ya el contrato de arras, los compradores buscaran otra vivienda, sin que se les hubiere rechazado la financiación, es lo que constituye el fundamento de la pérdida de las arras.

4.- La sentencia apelada desestima la demanda diciendo:

a) los actores no obtuvieron financiación de Banco Sabadell SA. En el primer intento, les fue denegada directamente, y cuando les fue concedida lo fue con la pignoración de 30.000€ por la hermana de D. Casiano, que además, debía constar como prestataria.

b) en cuanto a Banco Santander SA, sí se entregó la documentación, a pesar de lo que dice el empleado y testigo D. Bartolomé, siéndoles igualmente denegada.

c) el piso finalmente comprado era más económico que el de autos (171.000€ frente a los 190.000€ del otro).

d) el contrato de arrendamiento que tenían los actores, finalizaba, por lo que les urgía la compra del piso.

5.- La parte demandada recurre la sentencia insistiendo en que los actores vulneraron el pacto de arras y comenzaron las gestiones para la compraventa de otra vivienda cuando estaban vinculados por aquél, dificultando la gestión de la financiación a fin de conseguir un resultado negativo de la misma y así poder recuperar las arras.

SEGUNDO.-Decisión del tribunal de apelación.

1.- Que las arras prestadas son penitenciales y que con la pérdida de las mismas se pueden las partes desligar válidamente del contrato es una cuestión pacífica y admitida por ambas partes.

El punto nuclear del debate descansa, como no puede ser de otra manera, en si realmente los compradores obtuvieron o no financiación para consumar la compraventa, a la vista del artículo 621-49 CCC. En realidad, incluso el hecho de que los compradores pudieran, paralelamente a esta operación de compraventa, ir gestionando otra, por sí solo no comportaría incumplimiento alguno del compromiso adquirido con las arras. Es perfectamente concebible que, en previsión de que no se concediera la financiación, se siguiera buscando otra opción, además, más económica.

Dice el referido artículo que 'Si el contrato de compraventa prevé la financiación de todo o parte del precio por una entidad de crédito, el comprador, salvo pacto en contrario, puede desistir del contrato si justifica documentalmente, en el plazo pactado, la negativa de la entidad designada a conceder la financiación o a aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca que grava el inmueble, salvo que la denegación se derive de la negligencia del comprador.- 2. El desistimiento del comprador obliga al vendedor a la devolución del precio que le hubiera sido entregado y, si procede, de las arras penitenciales, y obliga al comprador a dejar al vendedor en la misma situación en la que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato, sin perjuicio de lo establecido por la legislación hipotecaria'.

Los requisitos que se desprenden del precepto, necesarios para que opere la consecuencia prevista en el número segundo, son, en lo que interesa:

a) que en el contrato de compraventa se prevea la financiación de todo o parte del precio por parte de una entidad de crédito.

b) que no se establezca pacto en contra.

c) que se deniegue la financiación por la entidad de crédito.

d) que la denegación no se derive de la negligencia del comprador.

El problema litigioso se centra en estos dos últimos requisitos: si se denegó la financiación y si en esa denegación intervino negligencia del comprador.

La sentencia apelada analiza de forma exhaustiva la prueba, y la parte apelante cuestiona la valoración que realiza y las conclusiones a que llega.

Para mayor claridad expositiva, nos referiremos, en primer lugar, a los hechos que consideramos indiscutidos. Éstos son:

a) la primera gestión de negociación con Banco Sabadell SA, realizada a principios de julio, fue denegada por falta de estabilidad laboral.

b) en la segunda gestión de financiación con Banco Sabadell SA se incluía como elemento esencial de la misma la pignoración de 30.000€ por parte de Dª María Consuelo, hermana del actor D. Casiano.

c) el 5 de septiembre de 2018 se firmó un documento de resolución del contrato de compraventa y devolución de arras con la inmobiliaria, pendiente sólo de la acreditación documental de la denegación de la financiación.

d) se adquirió otra vivienda por los actores, con financiación facilitada sin Deutsche Bank y sin intervención de Dª María Consuelo, hermana de D. Casiano.

2.- Las cuestiones litigiosas se centran en los siguientes extremos:

a) resultado de la segunda gestión realizada ante Banco Sabadell SA.

b) resultado de la gestión realizada ante Banco Santander SA.

c) la búsqueda de otro piso después de la firma de las arras.

3.- En cuanto a la primera de las cuestiones a dilucidar, no ofrece duda de que la aprobación de la segunda opción del Banco Sabadell SA venía condicionada a la pignoración de 30.000€ por parte de una tercera persona, ajena a la compra, como era la hermana del actor. Incluso, según se desprende de la documental, debía figurar como prestataria a fin de poder acogerse a una línea de financiación más económica, para gente joven.

Desde ahora y claramente debemos descartar esta opción como vía válida de financiación a los efectos que nos ocupan. Los compradores, que prestaron las arras, fueron los hoy actores, y la financiación debía lograrse por ellos, no con ayudas de terceros que, en definitiva, quedan fuera de su poder de disposición.

Por lo tanto, desde ahora, debemos dejar claro que por parte del Banco de Sabadell SA no se concedió financiación a los actores.

4.- Ante las dificultades que presentaba la obtención de financiación con Banco Sabadell SA y con vistas, en cualquier caso, a comparar ofertas, los actores se dirigieron a Banco Santander SA, también por mediación de la inmobiliaria.

El certificado emitido por Banco Santander en 5 de septiembre de 2019 dice que la solicitud de préstamo ha sido denegada porque 'la capacidad de reembolso de los titulares, en los términos planteados en la operación, es insuficiente'.

El apoderado del Banco que declara como testigo, D. Bartolomé, manifiesta, sin embargo, que recuerda que se solicitó una serie de documentos a D. Casiano y que no se aportaron, por lo que no pudo realizarse el análisis de riesgos. Cree recordar que le manifestó el cliente que había cambiado de trabajo y no le podía acompañar el certificado de retenciones del año en curso. Esta manifestación coincide con lo que manifiesta el actor, acerca de la imposibilidad de entregar el certificado de retenciones porque llevaba poco tiempo trabajando.

En relación con esta cuestión son circunstancias relevantes:

a) según el informe de vida laboral, D. Casiano llevaba trabajando en la empresa desde el 13 de noviembre de 2018; es decir, hacía ocho o nueve meses al tiempo en que se le solicitó dicho certificado por el Banco. Luego no llevaba trabajando dos meses, como manifiesta en el juicio.

b) la declaración de renta de 2017 tampoco fue aportada, a pesar de que le fue requerida por el Banco como elemento esencial para evaluar el riesgo.

En relación con estos datos, la sentencia dice que, una vez incorporados éstos a los autos, se comprueba que su situación apenas había variado, por lo que no habría sido determinante en la concesión del préstamo.

Esta deducción no es de recibo. Una cosa es que a posteriori se pueda afirmar que la situación económica era igual o parecida, y otra que el Banco no tuviera acceso a esa información y tomara la decisión de financiación sin esos datos. Es completamente lógico y razonable que el Banco exigiera esos datos referidos a la actividad próxima del posible cliente que pide un préstamo, y su no aportación justifica la denegación.

c) en relación con la suficiencia o no de la documentación aportada al Banco Santander SA, dice la parte apelada que tuvo que ser la misma presentada ante Banco Sabadell SA pocas fechas antes, y que si aquélla fue suficiente para un Banco, también lo sería para el otro.

Esta afirmación no es más que eso: una suposición de la parte apelada, sin ningún apoyo fáctico. Es notorio que cada Banco actúa con arreglo a sus propias normas internas y exige los requisitos que tiene por conveniente, que no forzosamente han de ser coincidentes con los de otra entidad (de hecho, posteriormente Deutsche Bank aprueba la operación que rechazaron Banco Sabadell y Banco Santander, y sin intervención de la hermana de D. Casiano ni pignoración de cantidad alguna).

Estas circunstancias apuntan, de entrada, hacia una negligencia por parte de D. Casiano en relación con su obligación de aportar la documentación requerida al Banco. Sin embargo, esa renuencia puede tener su explicación en el whasapp cruzado entre D. Casiano y la agencia inmobiliaria el día 18 de julio de 2019. La conversación entre Eva (agencia inmobiliaria) y Casiano es la siguiente:

Eva: 'Hola Casiano. Que tal ha ido con Santander?

Casiano: 'Hola Eva... bien me a dicho que lo tirara conmigo solo y congelando los 30.000€ y en una semana me dice algo'.

Ya hemos visto que las gestiones con Banco Sabadell SA no prosperaron por la exigencia de la pignoración de los 30.000€ de la hermana de D. Casiano y porque exigían que ella figurara como prestataria.

Según se desprende inequívocamente de esta conversación, el requisito de que firmara la hermana como prestataria parece que desaparece con el Banco Santander SA, pero el de la pignoración subsiste. Con lo cual, la situación y consideraciones que exponíamos en relación con Banco Sabadell SA hay que hacerlas extensivas a la financiación con Banco Santander SA. Y así se refleja en la conversación de whatsapp entre D. Casiano y el Banco Santander SA cuando el 2 de agosto de 2019 aquél comunica al Banco que finalmente no podrá aportar los 30.000€ de su hermana.

En cuanto al certificado emitido por el Banco, las aclaraciones del apoderado testigo de que la falta de capacidad de reembolso a que se alude en aquél viene derivada de la falta de entrega de documentación y la imposibilidad de evaluar el riesgo, pierden relevancia cuando lo cierto es que por este segundo Banco se exigía igualmente la pignoración de los 30.000€.

Podemos concluir, por lo tanto, que Banco Santander SA tampoco ofreció una financiación satisfactoria a los actores al exigir también la pignoración de recursos de tercera persona.

4.- En cuanto al tema de la búsqueda de otro piso vigente el contrato de arras, la parte actora sostiene que iniciaron las gestiones una vez descartada la viabilidad de la compra del piso de la demandada, tras la firma del documento de resolución de 5 de septiembre. Por el contrario, la parte demandada sostiene que esas gestiones fueron previas.

Ya apuntamos anteriormente que la posible indagación de alternativas a la operación en curso y sujeta a las arras, por sí misma no supone un incumplimiento contractual. Lo que determina la existencia de un desistimiento y consiguiente pérdida de arras es finalmente no firmar el contrato de compraventa, salvo falta de financiación por causa no imputable al comprador.

Que ante la dificultad de obtener financiación (objetivada con la denegación de financiación de Banco Sabadell SA) los actores exploraran otras opciones de compra, no afecta para nada al tema que nos ocupa. Igual que se hizo con Banco Santander SA se pudo hacer con otros (como Deutsche Bank, que finalmente financió la compra de la otra vivienda).

Lo que sí puede ser relevante es la concertación de otra compra (cuando es indiscutido que sólo podían comprar una vivienda) una vez comprometida la que aquí nos ocupa. Porque si fuera así, sí podrían examinarse los datos probatorios con los que contamos desde la óptica de intentar aparentar una denegación de financiación que justificara el desistimiento del contrato garantizado con las arras.

Veamos con qué datos contamos al respecto:

a) Dª Nieves manifiesta en juicio que vieron otro piso, al que hicieron dos visitas, al menos con un mes de diferencia. No recuerda bien las fechas, aunque está segura de que fueron dos las visitas, que fue con posterioridad al 5 de septiembre, y que no entregaron cantidad alguna en la primera visita.

Concreta que cree que las visitas al nuevo piso (el que finalmente adquirieron) tuvieron lugar a mitad de septiembre y mitad de octubre.

b) contrato de arras del piso finalmente adquirido, de fecha 27 de septiembre de 2019. En este documento privado, no notarial, se entregan unas arras de 17.000€, computando en ese importe la señal de 500€ que se dice en el documento entregada el 6 de septiembre.

De estas dos circunstancias, la apelante deduce que si no se entregó cantidad alguna hasta la segunda visita, que ésta tuvo lugar un mes después de la primera, y que el 6 de septiembre se entregaron 500€, forzosamente, afirma, las gestiones para la compra del piso finalmente adquirido comenzaron bajo la vigencia del compromiso garantizado por las arras objeto de este pleito.

Efectivamente así puede ser, salvo que se entienda que Dª Nieves refiriera al pago de cantidad, no a los 500€ de señal, sino a las arras. Entonces las cosas encajarían mejor, pues los 500€ se habrían satisfecho el 6 de septiembre, y las arras no se habrían satisfecho hasta 20 días después.

Pero incluso aunque hagamos una interpretación más literal de los tiempos y las manifestaciones, si la segunda visita al piso finalmente adquirido tuvo lugar el 6 de septiembre, y fue la segunda, según la información de Dª Nieves, y en ella se pagó la primera cantidad (los 500€) también cuadran las fechas, pues:

a) el 2 de agosto D. Casiano comunica al Banco que no podrá pignorar los 30.000€ de su hermana.

b) es lógico que desde ese momento viera en el aire la obtención de financiación, ya denegada por Banco Sabadell SA.

c) es igualmente lógico que comenzara a buscar alternativas habitacionales y de financiación.

d) nada de esto podía comunicar a la agencia inmobiliaria porque en agosto estaba cerrada por vacaciones.

5.- Consiguientemente, el conjunto de la prueba apunta a que realmente concurre el supuesto de hecho del artículo 621-49 CCC, al margen de otras actuaciones que pueden difuminar el contorno de los hechos auténticamente relevantes.

Con lo que hemos expuesto se puede concluir que no hubo una maniobra de los actores dirigida a aparentar una denegación de financiación, sino que ésta, realmente se produjo.

Y a partir de ahí, es completamente indiferente si los actores compraron o no otra vivienda, si obtuvieron más o menos financiación, si lo hicieron antes o después del día 5 de septiembre, y demás cuestiones en las que el apelante hace hincapié, pero que, verdaderamente, son irrelevantes.

Lo expuesto, pues, nos conduce a la desestimación del recurso y a la confirmación de la sentencia recurrida, lo que comporta la imposición de las costas del recurso a la parte apelante de acuerdo con el artículo 398 Lec.

Vistos los preceptos aplicables,

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Maitefrente a la sentencia dictada en el juicio ordinario número 578/19 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 8 de Gavà, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha sentencia, con imposición al apelante de las costas de este recurso.

Se decreta la pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia puede interponerse recurso de casación y extraordinario por infracción procesal, siempre que se observen los requisitos legal y jurisprudencialmente exigidos.

Notifíquese, y firme que sea devuélvanse los autos al Juzgado de origen con testimonio de esta sentencia para su ejecución y cumplimiento, y archívese la original.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Los Magistrados :

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