Sentencia Civil Nº 228/2007, Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3, Rec 232/2007 de 13 de Julio de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

VALLADOLID

SENTENCIA: 00228/2007

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000232 /2007

SENTENCIA Nº 228

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE JAIME SANZ CID

D. MIGUEL ANGEL SENDINO ARENAS

D. ANGEL MUÑIZ DELGADO

En VALLADOLID, a trece de Julio de dos mil siete.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 003 de la Audiencia Provincial de VALLADOLID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0001193 /2004, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 11 de VALLADOLID, a los que ha correspondido el Rollo 0000232/2007, en los que aparece como parte apelante Dª. María Cristina , Julieta , Antonia , representados por el procurador D. CONSTANCIO BURGOS HERVAS, y asistido por el Letrado D. LUIS JOSÉ LAVIN GONZALEZ- ECHAVARRI, y como apelada: ACERA DE SAN FRANCISCO S.L, representado por la procuradora Dª. MARÍA DEL CARMEN GUILARTE GUTIERREZ, y asistido por el Letrado D. ENRIQUE SANZ FERNANDEZ-LOMANA, sobre: Reclamación indemnización por incumplimiento cotrato de compraventa.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Seguido el litigio en cuestión por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia de referencia, con fecha 19 de Febrero de 2007, se dictó sentencia cuyo fallo dice así: "Que estimando parcialmente la demanda presentada por el procurador Sr. Burgos Hervás en nombre y representación de Dª. María Cristina , Dª. Julieta y Dª. Antonia contra la mercantil Acera de San Francisco S.L. condenar a la demandada a otorgar a favor de los actores escritura pública de compraventa de la vivienda sita en el edificio sito en Valladolid, PLAZA000 nº NUM000 y NUM001 en el piso NUM000 junto con las plazas de garaje NUM002 y NUM003 del sótano NUM004 ( PLAZA000 ) y cuarto trastero nº NUM005 situado en el mismo sótano; condenándola igualmente a entregar a los demandantes la posesión de dicha vivienda y demás espacios citados, con las condiciones, calidades y características contractivas pactadas y con obligación de realizar las gestiones y actuaciones necesarias y posibles para obtener las licencias exigidas por la normativa urbanística vigente que permitan su uso regular; condenándole igualmente a indemnizar a los demandantes por los daños y perjuicios causados por las distintas características de la vivienda objeto de esta petición respecto de la pactada en el contrato y consiguiente depreciación de su valor en la cantidad de once mil once euros con ochenta y dos céntimos (11.011,82 E) más los intereses legales desde esta resolución. Todo ello sin efectuar pronunciamiento sobre las costas causadas.

TERCERO.- Notificada a las partes la referida sentencia, por el demandante se preparó recurso de apelación que fue interpuesto dentro del término legal alegando lo que estimó oportuno. Remitidos los autos de juicio a este tribunal se señaló para la el pasado día 21 de Junio de 2007.

Vistos, siendo ponente el Ilmo Sr. Magistrado Don ANGEL MUÑIZ DELGADO.

Fundamentos

PRIMERO.- Las actoras centran su recurso exclusivamente en dos de los pronunciamientos contenidos en la sentencia de primera instancia. Así en primer lugar interesan que la indemnización de daños y perjuicios a cuyo abono se condena a la demandada, como consecuencia del incumplimiento contractual en que incurrió al entregar una vivienda sustancialmente distinta a la pactada, debe ascender a los 31.642 euros reclamados en demanda y no a los 11.011,82 concedidos. Argumenta que la cifra reclamada se ajusta a la gravedad del incumplimiento contractual, pues existe una notable diferencia entre lo proyectado y adquirido y lo realmente entregado, consistente en privar de facto de una habitación a los compradores, dado el elevado coste que supone el adoptar otra solución constructiva en cuanto a la ubicación de la cocina.

La existencia del incumplimiento contractual en cuestión y su entidad son cuestiones reflejadas en la sentencia de primera instancia y que no han sido objeto de impugnación por la vendedora demandada. Ahora bien, a la hora de su cuantificación el principio de congruencia se impone al juzgador y a esta sala, debiéndose en su consecuencia partir no solo de la cantidad reclamada en demanda, sino también de los conceptos a los que la misma se imputaba. Así en el apartado B)-4) del suplico de dicho escrito procesal, se interesaba con carácter subsidiario el total montante que hoy se reclama, fundamentándolo en el Hecho Undécimo en los perjuicios detallados en el informe pericial que se acompañaba y en las valoraciones que en el mismo se establecían. Examinado dicho informe se constata como cifra tales perjuicios respecto del valor en venta del inmueble en un 5% por ubicarse en planta distinta a la pactada, en otro 1,5% por colindar con un soportal público y por último en un 3.5% a mayores por la diferencia de altura de peldaño de acceso al balcón, imposibilidad de tender, incomodidad en el uso de un armario empotrado e imposibilidad de distribuir con utilidad dos camas en uno de los dormitorios. De tales cifras, conceptos y valoraciones se debe partir, no siendo dado alterarlos so pena de incurrir en incongruencia y ocasionar indefensión a la parte demandada, que ha alegado y probado en función de las variables que le fueron reclamadas. Siendo ya cuestión pacífica que los únicos conceptos indemnizables que integran incumplimiento contractual por parte de la vendedora son los que se agrupan por el perito en ese 3,5% del valor en venta de la vivienda, entendemos acertado el criterio del juzgador al ceñir la suma concedida a ese porcentaje que es el que se ajusta a lo reclamado por los mismos. Se desestima en su consecuencia ese primer motivo del recurso.

SEGUNDO.- Seguidamente se cuestiona por las apelantes el pronunciamiento por el que se deniega la concesión de resarcimiento alguno en concepto de lucro cesante, por el que se interesaban en la demanda la suma de 1.380 euros mensuales desde la fecha contractualmente prevista para la entrega el inmueble hasta que la misma sea efectivamente puesta a disposición de los compradores. El juzgador de primera instancia apoya dicha negativa en primer lugar en que pese a la fijación en el contrato de un plazo de entrega, no ha existido una verdadera intimación por parte de los compradores para que fuera puesto a su disposición el inmueble. En segundo lugar razona que se reclama no un perjuicio demostrado sino una mera expectativa, pues no basta al efecto con que la entidad adquirente tuviera por objeto social el alquiler de inmuebles para deducir sin mas que de mediar la entrega se hubiera arrendado al precio que señala el perito de parte. Ello a diferencia de lo acaecido en el litigio anteriormente mantenido entre la hoy demandada y otro comprador de una vivienda en el mismo edificio, donde este acreditó el efectivo interés de un cliente perfectamente identificado en alquilarla por un determinado precio.

Lógicamente hemos de partir para resolver la cuestión de las consideraciones que en su dia se vertieron en las sentencias que pusieron fin al litigio que anteriormente se siguió, con el nº 600/04 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de esta capital, entre la vendedora y ese otro comprador de una de las viviendas del propio edificio, en tanto resulten extrapolables al presente supuesto. Así en el contrato de compraventa que nos ocupa se preveía la terminación de las viviendas para el mes de marzo de 2002 aproximadamente, a no ser que durante la construcción surgieran causas de fuerza mayor ajenas a la sociedad vendedora que la demorasen. Debe descartarse como incardinables en dicha fuerza mayor los retrasos debidos a los inconvenientes surgidos de las especiales características constructivas y singularidad del edificio, que por su ubicación debía ajustarse a la específica normativa urbanística sobre inmuebles de carácter histórico. Tales incidencias, por su frecuencia, eran perfectamente previsibles para una empresa profesional del sector que cuenta con el asesoramiento de técnicos competentes y conocimiento de la normativa aplicable, por lo que ab initio pudo prever un margen temporal suficiente para prevenir tales problemas. No se trataba de circunstancias ni imprevisibles ni inevitables, siendo la mejor prueba de ello que en otros contratos de compraventa de viviendas del propio inmueble se amplió el plazo de terminación inicialmente pactado. Por otra parte la propia vendedora admite que ha existido un retraso en la entrega de las viviendas, bastando la lectura de las misivas que remitió a la compradora el 17 de junio de 2002 y el 3 de marzo de 2003 para constar reconoce la demora, mas achacándola a circunstancias constructivas ajenas a su voluntad.

Así las cosas, sentada la imputabilidad de la demora a un incumplimiento contractual por parte de la vendedora, a la hora de cuantificarla temporalmente medió un ofrecimiento de entrega en marzo de 2003, pudiéndose haber hecho efectiva la entrega alrededor de agosto de ese mismo año. Al igual que se dejó sentado en el precedente litigio al que hacíamos referencia, no medió causa que a partir de tal fecha permita reputar fundada la negativa a recibirla. El inmueble ofrecido respondía al adquirido, cierto que con algunas deficiencias que han determinado la minoración del precio confirmada en el precedente fundamento jurídico de la presente, y el hecho de carecer de licencia de primera ocupación no impedía por si mismo ni la entrega ni su utilización por el comprador, que pudo haber optado por la resolución del contrato sin que así lo hiciera. En su consecuencia, consideramos ha de computarse un periodo de demora de 16 meses.

Es cierto que los perjuicios derivados del incumplimiento contractual, y entre ellos el lucro cesante, han de ser cumplidamente probados por quien reclama su resarcimiento, no siendo indemnizables meras hipótesis o expectativas. Ahora bien, ello no impide que tal acreditación pueda alcanzarse mediante prueba de presunciones, conforme a lo dispuesto en el art. 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , máxime cuando la prueba directa resulta harto dificultosa como acaece en caso que nos ocupa. En efecto, parece harto improbable ofrecer en alquiler en unas determinadas condiciones económicas un inmueble del que aun ni siquiera se dispone, y mas aún encontrar algún interesado en firme cuando ni siquiera puede verlo ni indicársele la fecha de efectiva ocupación. Hallamos sin embargo en autos datos demostrados que por vía presuntiva permiten deducir fundadamente que durante el periodo de demora la vivienda en cuestión pudo perfectamente ser alquilada por las recurrentes al precio que su perito indica. En primer lugar la compradora era una entidad cuyo objeto social venía constituido por el alquiler de inmuebles, por lo que parece más que evidente que a dicho fin iba a destinarse la vivienda litigiosa. En segundo término cabe destacar que en el anterior litigio al que venimos haciendo referencia, se demostró que la vivienda objeto del mismo, de similares características y ubicación a la que nos ocupa, intentó en firme ser alquilada a su propietario en las mismas fechas por una renta mensual de 1.540 euros, fijándose en dicha suma el perjuicio mensual por la demora que se indemnizó al comprador. Ello evidencia que existía en el mercado una real y efectiva demanda de inmuebles en alquiler en dicha zona, por lo que el arrendamiento de la litigiosa hubiera resultado perfectamente factible al precio que su perito indica, 160 euros inferior al que en dicho litigio se tomó como base para indemnizar.

Vamos por tanto a estimar parcialmente el recurso y a conceder por el concepto reclamado la suma de 22.080 euros, producto de multiplicar los 1380 euros de renta mensual por los 16 meses de demora en la entrega de la vivienda imputables a la vendedora demandada.

TERCERO.- Conforme a lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , la estimación del recurso comporta no se haga expresa imposición de las costas de esta alzada.

Fallo

Que estimando en parte el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña María Cristina y de Doña Antonia y Doña Julieta , frente a la sentencia dictada el 19 de febrero de 2007 por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Valladolid en los autos de juicio ordinario de los que dimana el presente rollo de sala, revocamos dicha resolución en el único sentido de condenar a la mercantil demandada a abonar a las actoras la suma de 22.080 euros, en concepto de mora por retraso en la entrega de la vivienda, mas sus legales intereses desde la fecha de la presente, confirmándola en cuanto al resto de sus pronunciamientos, todo ello sin efectuar expresa imposición de las costas causadas en esta alzada.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en audiencia pública el mismo día de su fecha, de lo que yo el Secretario certifico.