Sentencia Civil Nº 228/2010, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 63/2010 de 23 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00228/2010

AUD. PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

Rollo: RECURSO DE APELACION 63 /2010

SENTENCIA Nº

Ilmos. Sres. Magistrados:

PABLO QUECEDO ARACIL

AMPARO CAMAZON LINACERO

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a veintitrés de abril de dos mil diez .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1476/200, procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 52 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 63/2010, en los que aparece como parte apelante D. Octavio y Dña. Fidela representados por el procurador D. MANUEL MARTÍNEZ DE LEJARZA UREÑA, y como apelado COGEIN S.L., representado por la procuradora Dña. SUSANA SÁNCHEZ GARCÍA, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, sobre resolución de contrato de compraventa y reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª PALOMA GARCIA DE CECA BENITO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 52 de Madrid, en fecha 5 de octubre de 2009 se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que desestimando la demanda interpuesta por el Procurador D. MANUEL MARTÍNEZ DE LEJARZA UREÑA en nombre y representación de D. Octavio y Fidela frente a COGEIN, S.A. representada por el Procurador Dña. Mª SUSANA SANCHEZ GARCIA, debo absolver y absuelvo al demando de los pedimentos de la demanda.

Con expresa imposición de costas al actor".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte D. Octavio y Dña. Fidela al que se opuso la parte apelada COGEIN, S.L, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se

remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 20 de abril de 2010.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- La demanda presentada por don Octavio y doña Fidela contra Cogein, S.L. planteaba acción de resolución de contrato de compraventa y de reclamación de cantidad, relatando que en fecha 12 de Diciembre de 2006 las partes firmaron contrato de compraventa sobre una vivienda en construcción sita en la zona de Las Tablas, en Madrid, mediante precio de 508.980 ?, para su entrega al mes de Septiembre de 2009, y mediante pacto de que, caso de incumplir sus obligaciones de pago la compradora, la vendedora quedaba facultada para resolver el contrato, con pérdida para el comprador de cuantas cantidades hubiese hecho efectivas hasta ese momento hasta un máximo del treinta por ciento del valor del inmueble, en concepto de cláusula penal. Dicha cláusula se estima abusiva, considerando que de modo recíproco no se contempla facultad resolutoria y sancionadora para caso de incumplimiento por la vendedora. Era intención de los demandantes sufragar el precio mediante la venta de su vivienda habitual, si bien, a consecuencia de la crisis económica actual, no ha resultado posible concertar esa venta en el precio en que estaba previsto a Diciembre de 2006, a lo que se suma el encarecimiento de los préstamos hipotecarios, resultando inasumible para los demandantes pagar el precio pactado en el contrato litigioso. El matrimonio formado por los actores percibe unos ingresos de 1.428'67 ? mensuales. Vista dicha situación, los demandantes comunicaron a Cogein, S.L., en 17 de Abril de 2008, la imposibilidad de asumir el precio pactado, y su intención por ello de resolver unilateralmente el contrato y alcanzar un acuerdo con la inmobiliaria, lo que no se llevó a efecto. Por todo lo cual se suplica la declaración judicial de resolución del contrato suscrito por las partes en 12 de Diciembre de 2006, ofreciendo en concepto de indemnización a la vendedora demandada la suma de 2.000 ?, con la consiguiente obligación de ésta de restituir el precio recibido hasta la interposición de la demanda, deducida esa suma, lo que asciende a 49.748'6 ?.

La parte demandada, Cogein, S.L., se opuso a la pretensión, relatando que a partir de la fecha de interposición de la demanda, los demandantes han venido incumpliendo la obligación de pagar el precio, documentado en pagarés, desatendiendo los vencidos a Octubre, Noviembre y Diciembre de 2008, en cuya reclamación se ha presentado juicio cambiario. Afirma que la cláusula penal prevista para caso de incumplimiento de los compradores no implica desequilibrio de prestaciones, pues los compradores disponen de la facultad resolutoria tácita del art. 1124 Cc . Aduce que los demandantes carecen de la facultad de desistir del contrato de modo unilateral. Que no constituyen causa de resolución las incidencias que afectan al mercado inmobiliario y la situación patrimonial de los demandantes. Que no es cierto que se haya encarecido el interés remuneratorio de los préstamos hipotecarios.

SEGUNDO.- La sentencia dictada en la primera instancia declara en su primer fundamento de derecho que los demandantes, don Octavio y doña Fidela , ejercitan acción de resolución del contrato de compraventa de vivienda porque "la demandada no entregó el inmueble en el plazo pactado, provocando importantes pérdidas al comprador". Sobre esa base, explica que en las obligaciones recíprocas, y de conformidad con el art. 1124 Cc ., la parte que incumple previamente el contrato no puede pretender la resolución del vínculo por incumplimiento imputable a la otra parte, siendo así que en el presente caso los demandantes, en su condición de compradores, y por haber impagado al menos tres aplazamientos del precio pactado, no pueden instar la resolución del contrato por causa del incumplimiento de la vendedora, Cogein, S.L., consistente en la demora en la entrega de la vivienda. Por todo lo cual desestima la demanda.

TERCERO.- Frente al expresado pronunciamiento interponen recurso de apelación los demandantes, don Octavio y doña Fidela , argumentando que la sentencia yerra al describir los presupuestos de hecho de la acción ejercitada, pues la pretensión de resolución de la compraventa no se fundó en el incumplimiento imputable a Cogein, S.L. por retraso en la entrega de la vivienda. Muy al contrario, en la demanda se explicaba que, al tiempo de su interposición, aún no había transcurrido el plazo comprometido para entregar la vivienda. Y la causa de resolución alegada lo era la imposibilidad material para los compradores de pagar el precio pactado, tratándose de una imposibilidad sobrevenida derivada fundamentalmente de las incidencias experimentadas por el mercado inmobiliario durante los años 2008 y siguientes. Añadía la demanda que la cláusula penal pactada para el caso de incumplir el comprador el pago del precio, resulta abusiva y contraviene el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre .

CUARTO.- Asiste la razón al apelante cuando alega que la sentencia, erróneamente, dice ejercitada la acción de resolución del contrato de compraventa por causa de incumplimiento del deber de entrega que incumbe a la vendedora. Pues es cierto que en la demanda nunca se fundó la pretensión de resolución en un retraso en la entrega de la vivienda imputable a Cogein, S.L., y muy al contrario se relataba que, en el momento de presentarse la demanda, aún no había transcurrido por entero el plazo de entrega comprometido por la vendedora, previsto para Septiembre de 2009 más una prórroga de seis meses.

Por tanto debe replantearse la resolución del litigio, sobre la base de que los demandantes instaron la resolución del contrato de compraventa por causa de la imposibilidad sobrevenida de pagar el precio pactado. Pues proyectaban sufragar ese precio mediante la venta de su vivienda habitual, sucediendo que, como consecuencia de la caída del mercado inmobiliario, el precio a obtener mediante esa venta devino insuficiente a cubrir el precio de la compra, y carecen de otros bienes o ingresos que les permitan satisfacer en su totalidad este último.

Sobre ese planteamiento, la acción de resolución del contrato no puede prosperar. La obligatoriedad de cumplimiento de los contratos que proclama el art. 1258 Cc. no puede dejarse sin efecto por la voluntad unilateral de uno de los contratantes, como recuerda el art. 1256 del mismo texto, y sólo resulta posible la resolución del vínculo mediante el acuerdo alcanzado por ambos contratantes, o alternativamente mediante una declaración judicial siempre que, en este último supuesto, concurran los presupuestos legales que fundamenten esa resolución. Entre ellos, que se inste la resolución por la parte que cumple, frente a la parte incumplidora.

En el presente caso, la parte compradora insta unilateralmente la resolución de la compraventa al amparo de los arts. 1124 y 1506 Cc., lo que no resulta posible, pues de la mera lectura del primero de los preceptos resulta que la facultad resolutoria tácita sólo puede ejercitarse en supuestos de incumplimiento por la otra parte de las obligaciones asumidas en virtud del contrato (de ahí el error de la sentencia apelada, cuando afirma que los compradores pretenden la resolución por incumplimiento del deber de entrega que incumbe a la vendedora), y en absoluto cabe por causa de la imposibilidad del cumplimiento de las obligaciones asumidas por quien insta la resolución.

Considerando que la parte que admite la imposibilidad de cumplir el contrato, e incluso admite haber impagado los plazos del precio vencidos tras la interposición de la demanda, es la parte compradora, sólo la vendedora podrá hacer uso de la facultad resolutoria prevista en el art. 1124 Cc ., precepto éste que ni siquiera conduce necesariamente a la resolución del contrato, pues contempla la alternativa de escoger entre exigir entre el cumplimiento del contrato o la resolución de la obligación, con resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

Pero siempre entendiendo que sólo la vendedora estaría legitimada para accionar en virtud de ese art. 1124 , y para optar entre el cumplimiento o la resolución del contrato, y no puede obligarse a dicha parte a estar y pasar por la declaración judicial de resolución instada de contrario.

QUINTO.- Debiendo desestimar la pretensión de resolución del contrato, no cabe abordar la segunda de las pretensiones de la demanda, enlazada al pedimento de resolución, consistente en que se modere la cláusula penal pactada en el contrato de compraventa, en cuya virtud la parte compradora, caso de resolverse el contrato por incumplimiento de sus obligaciones, perderá cuantas cantidades hubiere abonado en concepto de precio hasta ese momento, con un máximo del treinta por ciento del valor del inmueble.

Aducen los compradores que dicha cláusula contraviene diversos preceptos del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de Noviembre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, y propone se reduzca a 2000 ? la cantidad a retener por la vendedora en virtud del incumplimiento del comprador, restituyendo el resto de lo percibido en concepto de precio.

En realidad, la validez y eficacia de la cláusula penal pactada no queda sujeta al texto legal expresado, sino a la Ley 26/1984, de 19 de Julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Pero, en cualquier caso, la aplicación de la cláusula penal expresada sólo cabe en el supuesto de resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones asumidas por los compradores, y ya queda dicho que la resolución no ha sido instada por la única de las partes legitimada al efecto, es decir, por la parte vendedora. En consecuencia, no cabe analizar en el ámbito del presente litigio la validez de la cláusula penal ni su adecuación a la legislación protectora de los consumidores.

SEXTO.- Aún cuando el recurso de apelación debe desestimarse, no cabe desconocer que la fundamentación jurídica de la sentencia apelada incurría en un error de planteamiento, al afirmar que la acción de resolución del contrato se ejercitaba por causa del incumplimiento del contrato imputable a la vendedora, Cogein, S.L. De esa forma, introducía una duda fáctica, y derivada de ella una duda jurídica, en los términos del art. 394 L.E .c., bastante a justificar la interposición del recurso, aún cuando éste no haya resultado acogido. Por ello, y de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 L.E .c., en relación con aquel precepto, no procede hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en esta alzada.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Martínez de Lejarza Ureña en representación de don Octavio y doña Fidela , contra la sentencia dictada en autos de juicio ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 52 de Madrid, bajo el número 1476 de 2008, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución en todos sus pronunciamientos, sin hacer expresa condena en el pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Asi, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.