Sentencia Civil Nº 228/2011, Audiencia Provincial de Jaen, Sección 2, Rec 234/2011 de 03 de Octubre de 2011

Encabezamiento

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S E N T E N C I A Núm. 228

Iltmos. Sres.:

Presidente

D. JOSE ANTONIO CORDOBA GARCIA

Magistrados

D. RAFAEL MORALES ORTEGA

Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ

En la ciudad de Jaén, a Tres de Octubre de dos mil once.

Vistos en grado de apelación, por la Sección Segunda de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio Ordinario seguidos en primera instancia con el núm. 384/2009, por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Alcalá la Real, rollo de apelación de esta Audiencia núm. 234/2011 , a instancia de D. Raimundo y Dª. Susana representados en la instancia y en la alzada, como parte apelada, por la Procuradora Dª. Maria del Rosario López García y defendidos por el Letrado D. Manuel J. Peragón Ocaña, contra Dª. María Consuelo , representada en la instancia por la Procuradora Dª. Isabel Sánchez-Cañete Abril y en la alzada, como parte apelante, por la Procuradora Dª. Mª. Teresa Cátedra Fernández y defendida por el Letrado D. Eduardo L. Martínez Martínez.

ACEPTANDO los Antecedentes de Hecho de la resolución apelada, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Alcalá la Real con fecha 14 de Marzo de 2011 .

Antecedentes

PRIMERO.- Por dicho Juzgado y en la fecha indicada se dictó Sentencia que contiene el siguiente FALLO: " Que ESTIMANDO la demanda interpuesta a a instancia de D. Raimundo y Dª Susana , representados por el Procurador Doña Maria del Rosario López García contra DOÑA María Consuelo , representados por la Procuradora Dª Isabel Sánchez Cañete Abril, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada, a que abone a los actores la cantidad de 200.000 euros, mas los intereses que correspondan de conformidad con lo establecido en el articulo 576 de la LEC .

Todo ello con expresa condena en costas de la parte demandada.

SEGUNDO.- Contra dicha resolución se tuvo por preparado primero y se interpuso después por María Consuelo , en tiempo y forma, recurso de apelación, que fue admitido por el Juzgado de Primera Instancia, presentando para ello escrito de alegaciones en el que basa su recurso.

TERCERO.- Dado traslado a las demás partes del escrito de apelación se presentó escrito de oposición por Raimundo Y Susana ; remitiéndose por el Juzgado las actuaciones a esta Audiencia, con emplazamiento de las partes, que turnadas a esta Sección Segunda se formó el rollo correspondiente; personadas las partes en tiempo y forma quedó señalado para deliberación, votación y fallo el día 26 de Septiembre de 2011, el que tuvo lugar, quedando las actuaciones sobre la mesa para dictar la resolución oportuna.

CUARTO.- En la tramitación de este recurso se han observado las formalidades legales.

Siendo Ponente la Magistrada Iltma. Sra. Dª. Mª FERNANDA GARCÍA PÉREZ.

ACEPTANDO parcialmente los Fundamentos de Derecho de la resolución impugnada

Fundamentos

PRIMERO.- Contra la sentencia que declara resuelto el contrato de compraventa de una finca rústica y condena a la vendedora a abonar a los compradores actores el importe de 200.000 euros en concepto de arras penitenciales, interpone recurso de apelación la demandada, con base en único motivo, error en la valoración de la prueba e infracción del art. 1454 Cc , pues la no legalización de los pozos existentes en la finca objeto de la compraventa se ha debido a la resolución denegatoria de la Consejería de Medio Ambiente de la Junta de Andalucía de 23 de agosto de 2009, y no a un incumplimiento de la vendedora, por lo que no habiendo sido incumplido ni desistido el contrato no cabe la devolución duplicada de la suma entregada en concepto de arras sino su simple restitución a la parte compradora.

A dicho recurso se opusieron los actores, alegando que la vendedora incumplió el contrato al pretender vender una finca de regadío por existir en ella tres pozos de extracción de agua cuando la realidad era que ninguno era susceptible de legalización, como lo confirma la resolución denegatoria de la Consejería de Medio Ambiente de 23 de agosto de 2009, siendo aplicable el art. 1454 Cc al haberse pactado en la cláusula octava del contrato que en caso de incumplimiento del contrato por alguna de las partes se daba a la 100.000 euros entregada por el comprador el carácter de arras penitenciales.

SEGUNDO.- No se discute la procedencia de la resolución del contrato de compraventa, sino su consecuencia, es decir, si, como ha resuelto el Juez de Instancia, acogiendo la pretensión subsidiaria de los actores, la vendedora debe devolver duplicadas las arras, o si, como alega la apelante, sólo debe devolver la cantidad entregada como arras.

Previamente, sin embargo, ha de precisarse que la resolución contractual por incumplimiento ejercida con base en el art. 1124 Cc no lleva aparejada la aplicación del art. 1454 CC que regula las arras penitenciales, y que presuponen un desistimiento del contrato por parte del vendedor o comprador, no un incumplimiento.

En el caso concreto, los actores compradores solicitaron la resolución del contrato de compraventa con devolución de la cantidad entregada en concepto de arras duplicada, con base en los arts. 1101 y 1124, 1152 y 1454 Cc , aduciendo que los pozos existentes en la finca comprada ni estaban legalizados ni eran susceptibles de serlo, perdiendo las legítimas expectativas de comprar una finca de regadío, es decir, se les pretendía entregar una finca distinta a la comprada o "aliud pro alio", lo que se produce cuando el objeto entregado por el vendedor es inhábil para el cumplimiento de su finalidad - SSTS, entre otras, de 26 de octubre de 1987 , 29 de abril de 1994 , 10 de julio de 2003 , 28 de noviembre de 2003 , 21 de octubre de 2005 , 15 de noviembre de 2005 , 14 de febrero de 2007 , 23 de marzo de 2007 y 9 de octubre de 2008 -, y no cabe duda que si compraron en contrato una finca puesta de riego con cuatro pozos y se encontraron con que no podían ser legalizados, lo que conlleva sin duda la posibilidad de que tales pozos ilegales le sean clausurados y la finca pase a ser de secano, lo que afecta a su valor y rendimiento, constituye un supuesto de inhabilidad del objeto, pues la finca litigiosa no cumple con la finalidad pretendida.

En concreto, la STS de 31 de enero de 2008 dispone que "a la hora de interpretar y aplicar el art. 1124 CC la jurisprudencia -con cita de la anterior de 17 de julio de 2007 -, ha abandonado hace tiempo las posiciones que, de una u otra forma, exigían una reiterada y demostrada voluntad rebelde en el incumplimiento de las obligaciones contractuales, o, en otros casos, una voluntad obstativa al cumplimiento, para afirmar en la actualidad que basta atender al dato objetivo de la injustificada falta de cumplimiento o producida por causa imputable al que pide la resolución, siempre que tenga la entidad suficiente para motivar la frustración del fin del contrato...", y la de 9 de marzo de 2005 : "la jurisprudencia de esta Sala ha entendido siempre que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser el objeto impropio para el fin que se destina, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil ( Sentencias de 30 de noviembre de 1972 , 24 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 pues, como puntualiza la Sentencia de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redihibitorio"; y la de 15 de octubre de 2002 que "admitiendo el «incumplimiento relativo o parcial, siempre que impida [...] la realización del fin del contrato, esto es, la completa y satisfactoria utilización [del bien objeto del mismo...] según los términos convenidos», cosa que ocurre cuando se «priva sustancialmente» al contratante «de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato".

Por ello, esta Sala comparte la conclusión a la que ha llegado el Juez a quo de declarar resuelto el contrato, aun cuando debe añadirse que tal resolución se produce por la inhabilidad del objeto comprado para satisfacer las expectativas de los compradores. Ello resulta con claridad de la descripción de la finca comprada en el expositivo I del contrato de 23 de febrero de 2009 (documento 6), donde se dice "Existe un pozo legalizado con un caudal de entre 4-6 l. segundo el cual, según manifestaciones de la parte vendedora soporta un nivel freático suficiente para mantener ese caudal durante más de un día". Y de la cláusula novena, donde se establece una penalización para la legalización de tres pozos existentes en los tres meses siguientes al contrato. Completado con el Anexo de 10 de marzo de 2009 (documento nº 7) en el que se expone que "se está tramitando un documento que acredita la concesión de extracción de agua y legalización oficial del pozo de la citada finca por parte de la Confederación Hidrográfica del Guadalquivir...". Habiéndose presentado la mencionada solicitud de legalización de los cuatro pozos con un caudal inferior a 4 litros por segundo por el marido de la vendedora el 14 de abril de 2009 (documento nº 8).

Tratándose de una finca de regadío, como resulta de la pericial practicada a instancia de los actores, la situación legal de los pozos existentes se convierte en elemento esencial del objeto del contrato e influye de forma notoria en su precio, pues no tiene el mismo valor una finca de regadío que una de secano, y no cabe duda que una finca con riego cuyos pozos puedan ser clausurados al ser ilegales se convierte de facto en otra de secano, con la considerable pérdida de rendimiento y de valor.

La parte demandada alega que tal legalización no le es imputable al haber sido denegada por la Consejería de Medio Ambiente. Ahora bien, olvida que en el contrato hace constar expresamente que la finca contaba ya con un pozo legalizado y tres más que el vendedor se compromete a legalizar en tres meses, lo que no era cierto, como tampoco lo era la tramitación en curso de tal legalización cuando se firmó el anexo a fecha 10 de marzo de 2009, pues la solicitud no se presentó hasta el 14 de abril de 2009. De lo anterior no puede sino concluirse que se vendió una finca con cuatro pozos uno de ellos ya legalizado y otros tres en trámites, cuando la realidad era que ni siquiera se había solicitado la legalización de ninguno de ellos.

Tal resolución contractual lleva aparejada la indemnización de daños y perjuicios, como reconocen los arts. 1101 y 1124 Cc ., que en casos como el presente se suele fijar en la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio.

Y es en este punto donde se plantea la aplicación del art. 1454 Cc .

La cláusula tercera del contrato fija como precio de venta el de 600.000 euros, del que deberá deducirse la cantidad entregada en concepto de arras, 100.000 euros, por lo que el precio final es de 500.000 euros.

Y la cláusula octava es la que estipula que se da a la cantidades entregadas por el adquirente el carácter de arras penitenciales, pudiendo tanto el adquirente como el vendedor como establece el art. 1454 Cc desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del contrato, con los efectos establecidos en dicho precepto, es decir, que si desiste el adquirente éste perderá las cantidades entregadas como señal y a cuenta del precio y si desiste el vendedor el adquirente percibirá de ésta la cantidad que entregó doblada.

Pues bien, ha de darse la razón a la apelante en cuanto a que se da una interpretación errónea de tal precepto legal, pues no ha habido un desistimiento del contrato por parte de la vendedora, sino un incumplimiento por entregar una finca distinta a la comprada, conforme a los antes expuesto, en base al cual procede la resolución contractual, con los efectos de devolución recíproca de las prestaciones entre las partes, y en el caso de la vendedora devolver la cantidad recibida como parte del precio, 100.000 euros, pero no duplicada, pues aun cuando se pactaran las arras penitenciales ello lo es conforme a lo previsto en el art. 1454 CC , para caso de desistimiento del contrato.

En consecuencia, ha de estimarse el recurso de apelación, lo que supone una estimación parcial de la demanda, en el sentido de declarar resuelto el contrato y condenar a la demandada a devolver a los actores 100.000 euros entregados, y una alteración de la condena en costas de la primera instancia, que no se impondrá a ninguna de las partes.

TERCERO.- Dado el sentir de esta sentencia, por imperativo del art. 398 de la L.E.Civil , no se impondrán las costas del presente recurso a ninguna de las partes, acordándose la devolución del depósito constituido conforme previene la Disposición Adicional 15ª de la LO 1/2009, de 3 de Noviembre .

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº Uno de Alcalá la Real con fecha 14 de marzo de 2011 en autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 384 del año 2009, debemos de revocarla parcialmente en el sentido de declarar resuelto el contrato de compraventa de la finca rústica NUM000 del Registro de la Propiedad de La Carolina celebrado entre las partes y reducir a 100.000 euros la cantidad que la demandada debe entregar a los actores, confirmando el resto de sus pronunciamientos, sin hacer expresa condena al pago de las costas causadas a ninguna de las partes en ambas instancias, acordándose la devolución del depósito constituido para recurrir.

Notifíquese a las partes la presente resolución haciéndoles saber que contra la misma cabe Recurso de Casación y en su caso por Infracción Procesal siempre que se cumplan los requisitos establecidos en los artículos 477 y ss., 469 y ss. en relación con la Disposición Final 16 de la L.E.C . y demás preceptos concordantes, que deberá prepararse mediante escrito que se presentará ante este Tribunal dentro de los cinco días siguientes a su notificación, previa constitución de depósito en cuantía de 50 euros, debiendo ingresarlo en la cuenta de esta Sección Nº 2074, todo ello de conformidad con lo establecido en el apartado 5ª de la Disposición Adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de Noviembre .

Comuníquese esta sentencia por medio de certificación al Juzgado de Primera Instancia de su procedencia, con devolución de los autos originales para que lleve a cabo lo resuelto.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- La anterior Sentencia ha sido leída y publicada por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha durante las horas de audiencia ordinaria; doy fe.