Sentencia Civil Nº 228/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 3, Rec 561/2010 de 31 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUDIÈNCIA PROVINCIAL DE TARRAGONA

SECC. 3a

Apel·lació 561/10

Ordinari 472/08 del Jutjat de 1a Instància 3 d'Amposta

S E N T È N C I A

PRESIDENT

Il·lm. Sr. JOAN PERARNAU i MOYA

MAGISTRATS

Il·lm. Sr. MANUEL GALAN SANCHEZ

Il·lm. Sr. SERGIO NASARRE AZNAR (suplent)

Tarragona, 31 de maig de 2011

Vist en aquesta Secció 3a de l'Audiència Provincial recurs d'apel·lació interposat per Maximiliano , representat en aquesta instància pel Procurador/a Sra. Amela Rafales i defensats pel Lletrat/da Sra. Balanzà Bel, contra Sentència del Jutjat de 1a Instància 3 d'Amposta de data 11-8-2010, en procediment Ordinari 472/08 , en el que figura com a part demandant el recurrent i com a demandada Construcciones Dertusa S.L.

Antecedentes

PRIMER .- En data 12-11-2010 es va presentar per Maximiliano recurs d'apel·lació contra Sentència d'instància que disposava: "Desestimar la demanda interposada per Maximiliano contra Construcciones Dertusa S.L., declaro no ser procedent la resolució del contracte privat de compravenda fet entre les parts d'aquest procés, amb expressa absolució de la part demandada de la pretensió de condemna exercitada per la part contrària. Imposo al actor les costes processals causades".

SEGON.- Construcciones Dertusa S.L. en data 9-12-2010 es va oposar al recurs.

TERCER.- En la tramitació del present procediment, en aquesta alçada, s'han observat les normes i formalitats legals.

VIST i sent el Ponent l'Il·lm. Sr. JOAN PERARNAU i MOYA,

Fundamentos

PRIMER.- Són fets provats, per no discutits els següents:

a) Mónica va comprar un pis a la demandada l'any 2005.

b)En data 22-7-2006 Mónica va cedir el drets de l'anterior contracte a favor de l'actor Maximiliano , cessió acceptada per la demandada.

c) Maximiliano va pagar a la demandada, en data 25-7-2006, 20.330 euros a compte del preu.

d)El contracte disposa que: "La finalización de las obras se prevé durante todo el mes de Septiembre de 2006, con una moratoria exclusiva de la parte vendedora que se establece hoy por razón del tiempo a transcurrir, que no excederá de 180 días posteriores a dicha fecha, a no ser que exista causa fortuita, fuerza mayor o paralización de la obra en virtud de resolución administrativa o judicial. Todo retraso superior a tres meses en la finalización de las obras y en la entrega de la finca objeto de este contrato, por causa de la parte vendedora, dará derecho a la parte compradora a resolver el presente contrato, teniendo derecho en este caso a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el interés legal desde la fecha de la entrega, no teniendo derecho a ninguna otra compensación económica. En caso de que la parte compradora optase por la resolución del contrato por retraso, debería comunicarlo fehacientemente a la parte vendedora antes del quince de Octubre de 2006. De no hacerlo así, la parte compradora acepta el retraso que la obra tiene, quedando pendiente de fijación del día del otorgamiento de la escritura pública. La parte compradora se compromete a atender los requerimientos de la vendedora la cual señalará notaría, día y hora para el otorgamiento de la escritura pública, momento en el cual se entregarán las llaves de la vivienda, así como los siguientes documentos: - Cédula de habitabilidad; - Copia de la petición de la licencia de primera ocupación"

e)El dia 8-5-2007 es fa el certificat final d'obra i habitabilitat. El dia 28-5-2008 es dóna per l'Ajuntament la llicència de primera ocupació.

f)El dia 6-8-2007 la demandada remet carta dient que ja disposa de la documentació necessària per a fer l'escriptura de compravenda. El dia 7-1-2008 l'actor remet carta a la demandada donant per a resolt el contracte per incompliment d'aquesta. El dia 25-1-2008 la demandada requeria al actor per a fer l'escriptura de venda.

L'actor sol·licita a la demanda la resolució del contracte de compravenda per retard en la entrega del pis per la demandada, i que se li retorni la quantitat entregada de 20.330 euros, més l'interès legal des del dia del pagament.

SEGON.- Aquest Tribunal ja s'ha pronunciat reiteradament en casos idèntics al present, en el sentit d'haver d'estimar-se la demanda, al considerar que al haver-se pactat al contracte un termini d'entrega de l'habitatge amb caràcter essencial per a la venedora, i al no haver estat respectat tal termini, permet al comprador resoldre el contracte amb la devolució de la quantitat que va entregar.

Així ho establíem a les sentències de data 27-4-2010 i 18-5-2010 , sent en elles la demandada del present plet i idèntic el contracte de compravenda (excepte pel que fa a les dates i preus). Aquesta última sentència de 18-5-2010 deia:

"Las cuestiones en esta alzada deben centrarse así en determinar si procede o no reputar nulos los apartados 4º, 5º y 6º de la cláusula 1ª de contrato de contrato de compraventa suscrito entre los litigantes por ser contrarios, según se aduce, a la legislación sobre consumidores y usuarios, y si debe o no reconocerse al apelante la facultad resolutoria por incumplimiento por parte de la promotora del plazo pactado para entregar la vivienda, según se esgrime.

Cuestiones para cuya resolución debe dejarse constancia según resulta de lo actuado y, en especial, de la documental, de los siguientes hechos:

a) Las partes firmaron contrato privado de compraventa con fecha el 20-9-2006 (documento nº 1 de la demanda).

b) El pacto contenido en el apartado 4º de la cláusula 1ª del citado contrato es del siguiente tenor "La finalización de las obras se prevé durante todo el mes de Noviembre de 2006, con una moratoria exclusiva de la parte vendedora que se establece hoy por razón del tiempo a transcurrir, que no excederá de noventa días posteriores a dicha fecha, a no ser que exista causa fortuita, fuerza mayor o paralización de la obra en virtud de resolución administrativa o judicial".

c) En el apartado 5º de la misma cláusula se dice "Todo retraso superior a tres meses en la finalización de las obras y en la entrega de la finca objeto de este contrato, por causa de la parte vendedora, dará derecho a la parte compradora a resolver el presente contrato, teniendo derecho en este caso a la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el interés legal desde la fecha de la entrega, no teniendo derecho a ninguna otra compensación económica".

d) Y el pacto contenido en el apartado 6º de la cláusula 1ª dice "En caso de que la parte compradora optase por la resolución del contrato por retraso, debería comunicarlo fehacientemente a la parte vendedora antes del quince de Marzo de 2007. De no hacerlo así, la parte compradora acepta el retraso que la obra tiene, quedando pendiente de fijación del día del otorgamiento de la escritura pública".

e) En dicho contrato se pactó además entre otras la siguiente cláusula "QUINTA.- El incumplimiento por la parte compradora de lo pactado en este contrato, en especial, la falta de entrega de algunas de las cantidades pactadas, o la negativa a otorgar la compraventa en escritura pública, facultará a Construcciones Dertusa S.L. para optar entre resolver el contrato, con pérdida a su favor de las cantidades entregadas hasta el momento de la resolución en concepto de arras penitenciales, como cláusula penal e indemnización, o demandar el cumplimiento del mismo con resarcimiento de daños y abono de intereses...El incumplimiento de Construcciones Dertusa S.L., especialmente en lo referente a su obligación principal de construcción y entrega del inmueble, facultará a la parte compradora a optar entre el cumplimiento o la resolución, debiendo devolver la parte vendedora, en este caso, las cantidades recibidas...".

f) La obra debía haber sido entonces entregada como fecha límite el 28-2-2007, siendo el certificado final de obra y de habitabilidad de fecha 8-5-2007 (documento nº 14 de la contestación), la licencia de primera ocupación de 16-6-07 (documento nº 15), la escritura de declaración de obra nueva y división de propiedad horizontal de 26-6-2007 (doc. nº 17) y la cédula de habitabilidad de fecha 7-8-2007 (folio 179).

d) En el momento de la firma del contrato el comprador entregó a la vendedora en concepto de parte de precio la suma de 15.515 euros y el 1-10-2006 la cantidad de 4815 euros (documentos nº 1 y 2 de la demanda).

TERCERO.- Sentados los anteriores hechos debe hacerse una primera conclusión, cual es que los apartados 4º y 5º de la cláusula 1ª no pueden ser en modo alguno considerados oscuros y, por tanto, declarados nulos; pues es obvio y ninguna duda se plantea a este Tribunal tras una simple lectura de los mismos que lo que se dice es que debe calcularse la moratoria a partir del 1-12-2006 inclusive al tener que computarse a partir del último día que se preveía para la finalización de las obras, esto es, el 30 de noviembre de 2006, en cuanto que se indica textualmente que "La finalización de las obras se prevé durante todo el mes de noviembre de 2006, con una moratoria exclusiva de la parte vendedora que se establece hoy por razón del tiempo a transcurrir, que no excederá de noventa días posteriores a dicha fecha...". De forma así que la fecha límite para la entrega de la obra era el 28-2-2007, como se ha indicado, al mismo tiempo que se prevé de manera fácilmente inteligible en el apartado 5º que todo retraso a partir entonces del 1-3-2007 por causa imputable a la vendedora daba derecho al comprador a su re- solución.

Tratamiento diferente merece el apartado 6º de la controvertida cláusula 1ª, cuando el art 85 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios relativo a las Cláusulas abusivas por vincular el contrato a la voluntad del empresario, dispone "Las cláusulas que vinculen cualquier aspecto del contrato a la voluntad del empresario serán abusivas y, en todo caso, las siguientes:..."5. Las cláusulas que determinen la vinculación incondicionada del consumidor y usuario al contrato aún cuando el empresario no hubiera cumplido con sus obligaciones.", y en el caso que nos ocupa se establece la vinculación del comprador al contrato sea cual fuese el retraso en la entrega de la obra si no hubiese comunicado fehacientemente su opción de resolución antes del 15 de marzo de 2007. Por lo que de acuerdo a lo dispuesto en el art 83.1 de la citada Ley debe declarase nulo dicho apartado y tenerse por no puesto.

CUARTO.- Consecuentemente con lo expuesto y que como señala la S.T.S. de 24-9-03 , "la interpretación del contrato es aquella operación que consiste en mostrar la explicación y significado del mismo, con la finalidad básica de establecer el alcance de la vinculación entre las partes, especialmente, en función del cumplimiento o ejecución de aquél. La coincidencia de voluntades que expresa el contrato se produce como consecuencia de sendas declaraciones de voluntad, motivadas por sujetos diferenciados y actuantes conforme a intereses propios y distintos; no obstante, finalmente, se llega a un acuerdo que sitúa al contrato, por encima de las voluntades individuales de los contratantes al adquirir un valor autónomo como Ley rectora de las obligaciones contraídas entres las partes", sin que pueda hacerse aislando una cláusula de las demás, ya que la intención de las partes debe extraerse de la interpretación total de lo convenido como un todo orgánico ( S.T.S. de 18-6-92 ), ante los claros términos de las estipulaciones del contrato objeto de litigio en las que se reglamentan las obligaciones de los aquí litigantes que permiten afirmar no solo que la fecha pactada de entrega, incluyendo la moratoria, era el 28-2-2007, sino también que a partir de la citada fecha sin haberse procedido por la constructora a la entrega de la vivienda la parte vendedora podía optar por la resolución del contrato; necesariamente ha de concluirse que en tanto la constructora aquí demandada incumplió así su obligación de terminación de la obra y entrega de llaves como máximo para el día indicado de 28-2-07, que era el plazo convenido, debe procederse a la resolución del contrato de conformidad a lo solicitado por el apelante y condenarse a la demandada a la devolución de la cantidad recibida -ya que al estimarse la resolución pretendida, se extingue la relación contractual con carácter retroactivo, volviendo al estado jurídico preexistente-, con los intereses legales devengados desde la fecha de su entrega tal y como se estipuló en el propio contrato (cláusula 1ª apartado 5º ), incrementados en dos puntos a partir de la fecha de esta resolución, ex art 576 L.E.C .

En este sentido debe tenerse en cuenta según resulta de la lectura de todas las cláusulas del contrato, como ya se expusiera por este mismo Tribunal en su Sentencia de 27-4-2010 dictada en un asunto prácticamente idéntico y en el que era parte la aquí demandada, que en el mismo la fecha de entrega de la obra aparece con carácter esencial para la propia vendedora, pues al igual que en el pacto quinto se establece para el supuesto de incumplimiento imputable al comprador, en especial, la falta de entrega de alguna de las cantidades pactadas, la facultad por parte de la vendedora de resolución, en el pacto primero se establece la facultad a favor de la parte de compradora de instar su resolución en el supuesto de incumplimiento por parte de la vendedora de su obligación de no finalización de las obras y entrega de la finca en el plazo convenido, y como se ha indicado fijada la fecha de terminación, incluyendo la moratoria, en cinco meses y medio desde la celebración del contrato, nos encontramos que la constructora se excede en casi seis meses, pues debe recordarse que para la enajenación de inmuebles destinados a viviendas es precisa la cédula de habitabilidad conforme a lo establecido en el art 13 de la Ley 24/1991, de la Vivienda de Cataluña , (actualmente art 65.1 ,d) de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre , Derecho a la vivienda, C.A. Cataluña), y en el caso que nos ocupa no se contó con dicha cédula hasta el 7-8-2007.

Y de ahí la conclusión alcanzada de revocación de la sentencia en los términos indicados al deber ser dicho incumplimiento estimado como un incumplimiento legitimador de la resolución del contrato".

En el present cas, el pis s'havia d'haver entregat per la demandada com a màxim el 30-3-2007 (sis mesos després de setembre- 2006), i la pròpia demandada reconeix que en tal data no estava conclòs (el dia 8-5-2007 es fa el certificat final d'obra i habitabilitat; fins l'agost de 2007 no comunica al comprador que ja disposa de la documentació necessària per a fer l'escriptura de compravenda; i el dia 28-5-2008 es dóna per l'Ajuntament la llicència de primera ocupació). Per tant, la demandada va incomplir el termini esencial pactat, per la qual cosa procedeix estimar la demanda.

En conseqüència, s'estima el recurs, es revoca la sentència impugnada, s'estima la demanda i es declara resolt el contracte de compravenda fet entre les parts i que té data de 13-5-2005, relatiu a l'habitatge Planta àtic, escala 2a, porta B del edifici Hortamar de Sant Carles de la Ràpita; i es condemna a la demandada a retornar al actor la quantitat entregada de 20.330 euros, més l'interès legal des del dia del seu pagament (25-7-2006), imposant a la demandada les costes de primera instància conforme l' art. 394.1 LEC .

TERCER.- Conforme als arts. 394 y 398 LEC, al estimar el recurs, no es fa imposició de les costes del recurs.

Vistos els preceptes citats i demés de general i pertinent aplicació,

Fallo

ESTIMEM el recurs d'apel·lació interposat per Maximiliano , contra Sentència del Jutjat de 1a Instància 3 d'Amposta de data 11-8-2010, en procediment Ordinari 472/08 , que es REVOCA, fent els següents pronunciaments:

1.- Es declara resolt el contracte de compravenda fet entre les parts i que té data de 13-5-2005, relatiu a l'habitatge Planta àtic, escala 2a, porta B, del edifici Hortamar de Sant Carles de la Ràpita; i es condemna a la demandada a retornar al actor la quantitat entregada de 20.330 euros, més l'interès legal des del dia del seu pagament (25-7-2006), imposant a la demandada les costes de primera instància.

2.- No es fa imposició de les costes del present recurs.

Retorneu les actuacions originals al Jutjat de procedència, amb testimoni de la present resolució, i demaneu d'aquell rebut.

Així ho acordem, manem i signem.