Acerca de operadores lógicos
Última revisión
01/07/2013
Sentencia Civil Nº 228/2013, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7, Rec 607/2012 de 17 de Mayo de 2013
GPT Iberley IA
Copiloto jurídico
Relacionados:
Tiempo de lectura: 19 min
Orden: Civil
Fecha: 17 de Mayo de 2013
Tribunal: AP - Asturias
Nº de sentencia: 228/2013
Núm. Cendoj: 33024370072013100183
Encabezamiento
AUD.PROVINCIAL SECCION N. 7
GIJON
SENTENCIA: 00228/2013
Plaza Decano Eduardo Ibaseta s/n 3ª planta
33207 GIJÓN
Tfno.: 985176944-45 Fax: 985176940
N.I.G. 33024 42 1 2011 0007063
ROLLO: RECURSO DE APELACION (LECN) 0000607 /2012
Juzgado de procedencia:JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 7 de GIJON
Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000878 /2011
Apelante: EL ARBEYAL PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI S.L.
Procurador: JOSE JAVIER CASTRO EDUARTE
Abogado: ELENA MAZON HERAS
Apelado: Luis Carlos
Procurador: Mª PAZ MANUELA ALONSO HEVIA
Abogado: MARTIN GARCIA LOPEZ DEL VALLADO
SENTENCIA núm. 228/2013
ILTMOS. SRES.:
PRESIDENTE: D. RAFAEL MARTÍN DEL PESO GARCÍA
MAGISTRADO: D. RAMÓN IBÁÑEZ DE ALDECOA LORENTE
MAGISTRADA: DÑA. MARTA MARÍA GUTIÉRREZ GARCÍA
En Gijón, a diecisiete de mayo de dos mil trece.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección Séptima de la Audiencia Provincial de Gijón, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 878/2011, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 7 de Gijón, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 607/2012, en los que aparece como parte apelante, EL ARBEYAL PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI S.L., representada por el Procurador de los Tribunales D. José Javier Castro Eduarte, asistido por la Letrada Dña. Elena Mazón Heras, y como parte apelada, D. Luis Carlos , representado por la Procuradora de los Tribunales Dña. Paz Manuela Alonso Hevia, asistido por el Letrado D. Martín García López del Vallado.
Antecedentes
PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia núm. 7 de Gijón, dictó en los referidos autos Sentencia de fecha 20 de junio de 2012 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que estimando la demanda inicial, interpuesta por la Procuradora de los Tribunales Dña. Manuela Alonso Hevia, actuando en nombre y representación de D. Luis Carlos , contra la entidad demandada EL ARBEYAL, PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI, SOCIEDAD LIMITADA, representada por el Procurador de los Tribunales D. Javier Castro Eduarte, debo declarar y declaro resuelto el contrato de permuta perfeccionado entre las partes con fecha de treinta y uno de mayo de dos mil ocho; y debo condenar y condeno a la entidad ARBEYAL, PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI, SOCIEDAD LIMITADA, a que reintegre al actor la finca transmitida o, en caso de imposibilidad, su equivalente económico, en la forma indicada en el fundamento de derecho sexto de esta resolución, lo cual podrá determinarse en período de ejecución de sentencia.
Se condena a la entidad Arbeyal, Promociones Inmobiliarias XXI, S.L. al pago de las costas causadas.'
SEGUNDO.-Notificada la anterior Sentencia a las partes, por la representación de EL ARBEYAL, PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI, S.L. se interpuso recurso de apelación y admitido a trámite se remitieron a esta Audiencia Provincial, y cumplidos los oportunos trámites, se señaló para la deliberación y votación del presente recurso el día 39 de abril de 2013.
TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han cumplido las correspondientes prescripciones legales.
Vistos siendo Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DÑA. MARTA MARÍA GUTIÉRREZ GARCÍA.
Fundamentos
PRIMERO.-La sentencia de instancia de la que procede el presente recurso estimó la demanda presentada por D. Luis Carlos frente a la entidad mercantil EL ARBEYAL PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI y declaró resuelto el contrato de permuta perfeccionado entre las partes en fecha 31 de mayo de 2008, condenando a la demandada a que reintegre al actor la finca transmitida o, en su caso de imposibilidad, su equivalente económico, en la forma indicada en el fundamento de derecho sexto de esta resolución, lo cual podrá determinarse en periodo de ejecución de sentencia.
Frente a dicha resolución se interpone recurso de apelación por la mercantil invocando en primer término la incongruencia de la sentencia por acordar más de lo solicitado por la actora y vulneración del principio de justicia rogada, y con ello vulneración del principio de contradicción y causación de indefensión; disintiendo de la consideración de la sentencia de incumplimiento contractual de entrega de las viviendas en el plazo pactado en el contrato.
SEGUNDO.-Si bien como primer motivo de recurso se denuncia la incongruencia de la sentencia, en cuanto ha acordado más de lo pedido pues ninguna petición subsidiaria se realizo para el supuesto de que la petición de entrega deviniera imposible, sin embargo se ha concedido y condenado a su equivalente económico. Dado que la reintegración de la finca, o su equivalente económico, es consecuencia de la resolución de contrato de permuta, y que por virtud de dicha resolución, ha volverse a un estado jurídico preexistente, analizaremos con carácter previo, si se dan las condiciones para resolver el contrato, tal como había pedido la parte actora ahora apelada y así se estima en la sentencia, al considerar que concurre la causa invocada consistente en un incumplimiento por la parte vendedora de su obligación de entrega de la vivienda vendida, en el plazo fijado en el contrato.
Conclusión que se impugna en el recurso sobre la base de que el plazo que se fijó lo fue para la construcción no para la entrega de las mismas y, por aplicación del principio de conservación del negocio jurídico.
TERCERO.-De las pruebas obrantes en autos han resultado acreditados los siguientes extremos.
En el contrato se estipulaba que la construcción del edificio debería llevarse a cabo en el plazo de 42 meses contados desde la fecha en que se otorgó por el Ayuntamiento la licencia municipal de obras en el edificio, como máximo el 1 de diciembre de 2010, que es cuando se cumplía el plazo fijado.
La obra quedó concluida en el mes de diciembre de 2010, fecha en que se ha emitido el certificado final de obra por el Arquitecto autor del proyecto y Director de las Obras, D. Dionisio .
Si bien la edificación cuenta con la Cédula de Habitabilidad, a fecha actual carece de Licencia de Primera ocupación, que si bien se ha solicitado en fecha 18 de enero de 2011, no ha sido aún concedida por el Ayuntamiento. Y como consta en la apelada la concesión, según manifestó el Sr. Dionisio , depende de que se finalice la urbanización de los espacios de uso común y general del complejo inmobiliario, que no se han concluido, por lo que no puede determinarse cuando se va a obtener, pese al tiempo transcurrido.
En relación a la fecha de entrega se ha pronunciado reiteradas veces el TS, así la de 10/09/2012 establece: ' La jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011, RC n.º 369/2008 y 21 de marzo de 2012, RC n.º 931/2009 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( artículo 1124 CC ) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 9 de julio de 2007, RC n.º 2863/2000 , 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006). Entre las lógicas expectativas del comprador se encuentra la de recibir la cosa en el tiempo, lugar y forma que se hubiera estipulado, en el estado que se hallaba al estipularse el contrato ( artículo 1468 CC ) y en condiciones para ser usada conforme a su naturaleza pues, no en vano, la de entrega constituye la obligación esencial y más característica de la compraventa para el vendedor ( artículo 1461 CC , en relación con el artículo 1445 CC ).
Con respecto al plazo de entrega, constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento. Como declara la
STS de 12 de abril de 2011, RC n.º 2100/2007
, la situación de retraso en el cumplimiento puede dar lugar a la constitución en mora cuando se dan los presupuestos que, entre otros, establece el
artículo 1100 CC , con las consecuencias que indican los artículos
Puntualiza la de 31/01/2013: ' Por ello, el leve retardo en la entrega de la cosa vendida, cuando el momento no ha sido previsto como esencial ni como causa convencional de resolución del contrato, no es apto por sí solo para tener por frustrada la finalidad perseguida por el comprador y, consecuentemente, no es apto para sustentar la resolución. En este sentido la sentencia 440/2012, de 28 de junio , afirma que, 'constituye igualmente jurisprudencia de esta Sala que el mero retraso (en el pago o en la entrega de la cosa) no siempre produce la frustración del fin práctico perseguido por el contrato, porque el retraso no puede equipararse en todos los casos a incumplimiento 'y que el carácter de remedio excepcional de la resolución frente al principio de conservación del negocio, se ha traducido en que 'la jurisprudencia haya venido exigiendo, además de que quien promueve la resolución, haya cumplido las obligaciones que le correspondieran, que se aprecie en el acreedor que insta la resolución un «interés jurídicamente atendible», expresión mediante la cual se expresa la posibilidad de apreciar el carácter abusivo o contrario de buena fe, o incluso doloso, que puede tener la resolución cuando se basa en un incumplimiento más aparente que real, pues no afecta al interés del acreedor en términos sustanciales, o encubre la posibilidad de conseguir un nuevo negocio que determinaría un nuevo beneficio.'
El problema de la falta de licencia de primera ocupación en la fecha pactada para la entrega de la vivienda por el promotor- vendedor, ha sido examinado por el Pleno de la Sala 1ª del TS en su sentencia nº 577/2012, de 10 de septiembre , que para el caso en que el contrato no hubiera previsto expresamente la entrega de dicha licencia como requisito de la entrega de la vivienda se declara:
'La falta de cumplimiento del deber de obtención de la licencia de primera ocupación por parte del promotor-vendedor no tiene, en principio, carácter esencial, salvo si se ha pactado como tal en el contrato o lleva consigo un incumplimiento esencial de la obligación de entrega del inmueble, según las condiciones pactadas en el contrato.
Debe valorarse como esencial la falta de obtención de licencia de primera ocupación en aquellos casos en que las circunstancias concurrentes conduzcan a estimar que su concesión no va a ser posible en un plazo razonable por ser presumible contravención de la legislación y/o planificación urbanística, ya que en ese caso se estaría haciendo imposible o poniendo en riesgo la efectiva incorporación del inmueble al patrimonio del adquirente.
De conformidad con las reglas sobre distribución de la carga de la prueba y el principio de facilidad probatoria, corresponde a la parte contra la que se formula la alegación de incumplimiento, es decir, a la parte vendedora (obligada, en calidad de agente de la edificación, a obtener la licencia de primera ocupación), probar el carácter meramente accesorio y no esencial de la falta de dicha licencia, demostrando que el retraso en su obtención no responde a motivos relacionados con la imposibilidad de dar al inmueble el uso adecuado'.Examinadas las circunstancias concurrentes en el presente caso a la luz de la doctrina expuesta, se observa que la promotora, que solicitó la licencia de primera ocupación del edificio en que se encuentra integradas los viviendas objeto del contrato en fecha 18 de enero de 2011, no ha acreditado que la falta de licencia obedezca a una simple demora administrativa, y no la ausencia de los presupuestos fácticos y jurídicos en que funda su otorgamiento tal como expuso el Arquitecto director de la obra, esto es, ni ha demostrado que no existan obstáculos para su obtención, al no dar razón alguna que justifique la tardanza en su concesión, a la vista de los años transcurridos desde la solicitud. Esta tesitura justifica la resolución contractual instada por la parte compradora en el entendimiento, como dice la STS de 11 de marzo de 2013 ' que no puede ser obligada a escriturar y a cumplir con su parte del contrato cuando subsiste la incertidumbre de si la promotora va a poder cumplir en un plazo razonable, siquiera tardíamente, con su obligación de entregar la referida licencia de primera ocupación, al no haber logrado, como le incumbía, disipar las dudas sobre la existencia de posibles impedimentos legales para su otorgamiento'
CUARTO.-Admitida la resolución del contrato, las consecuencias de tal declaración, como correctamente se hace en la sentencia, implica que ha de volverse al estado jurídico preexistente, y obliga a reintegrar al apelado por la parte apelante las fincas que aquel les transmitió a consecuencia de la permuta.
Es un hecho admitido que la finca entregada en su momento no existe físicamente en la actualidad, manifestando el Sr. Dionisio que, el solar existe y es independiente de la finca donde se ubica el edificio construido y puede identificarse en cuanto a sus linderos, la construcción que existía en su interior fue derruida, llegando el juzgador a la conclusión, si bien lo que procedería sería fijar, como efecto exclusivo, la devolución de la finca permutada, ello no es posible en su totalidad, por tanto, la obligación de la entidad Arbeyal se debe transformar.
Y es en relación a este extremo donde la apelante denuncia la incongruencia de la sentencia por acordar más de lo solicitado por la actora, incongruencia que procede entrar a examinar en este momento.
La doctrina mayoritaria considera que la causa de pedir está integrada por dos elementos: el elemento fáctico (o conjunto de hechos) y el elemento jurídico o narrativo (título o razón de pedir); la subsunción de los hechos en una norma jurídica que le otorgue la eficacia que el actor pretende, es decir, la relación de esos hechos con una determinada norma jurídica. Así el Tribunal Supremo ha dicho que constituye doctrina de esa Sala plasmada, entre otras, en sentencia de 09/05/201: ' el deber de congruencia, consistente en la exigencia derivada de la necesaria conformidad que ha existir entre la sentencia y las pretensiones que constituyen el objeto del proceso, existe allí donde la relación entre estos dos términos: fallo y pretensiones procesales, no está sustancialmente alterada ( SSTS 11 febrero de 2010 y 21 de enero de 2010 ).Dice al respecto la STS de 23/09/2011 : ' entendiéndose por pretensiones procesales las deducidas en los suplicos de los escritos fundamentales del proceso, y no en los razonamientos o argumentos que se hagan en los mismos. El deber de congruencia impone el respeto a la causa petendi (causa de pedir) y al petitum (petición) de la demanda. En consecuencia, la incongruencia, en la modalidad extra petita (fuera de lo pedido), solo se produce cuando la sentencia resuelve sobre las pretensiones o excepciones no formuladas por las partes alterando con ello la causa de pedir, entendida como conjunto de hechos decisivos y concretaos, en suma relevantes, que fundamenta la pretensión.
Aplicando la doctrina expuesta, debe concluirse que la sentencia recurrida incurre en el defecto de incongruencia porque:
En la demanda se interesaba el reintegro de los bienes inmuebles, bajos derecha e izquierda con su patio, descritos en el contrato. En el fallo de la sentencia recurrida se condena a la entidad El Arbeyal, Promociones Inmobiliarias a reintegrar al actor la finca transmitida o, en caso de imposibilidad, su equivalente económico, en la forma indicada en el fundamento de derecho sexto de la resolución, la cual podrá determinarse en ejecución de sentencia. Ya a simple vista se puede comprobar que no hay una coincidencia exacta con lo pedido en el suplico de la demanda. Y, menos aún, si nos centramos en el Fundamento de derecho sexto al que remite el fallo de la resolución, pues sobre la base de que el bien se ha transformado y resulta imposible a la entidad El Arbeyal restituir exactamente el mismo bien que le fue entregado, transforma la restitución recíproca, y la convierte con unos extremos y con unas premisas que no habían sido solicitados en la demanda, ni tampoco su equivalente económico, en donde únicamente se solicitó el reintegro de los bienes inmuebles, ni se modificó el suplico en la audiencia previa, pese a conocer la imposibilidad de la prestación interesada pues no podía ser desconocedor de la situación física del inmueble. Remitiendo el juzgador a quo respecto del patio anejo al periodo de ejecución de sentencia para determinar su situación y titularidad. Y con relación a los departamentos en que no es posible su reintegro al no existir los mismos físicamente, no es admisible la remisión a otro procedimiento que realiza, si la parte opta por su reintegro in natura como expone, y si opta por su equivalente económico, valorándose el mismo en ejecución de sentencia. Estas decisiones exceden, todas ellas, de lo solicitado por el actor que se limitó a solicitar el reintegro de los inmuebles permutados, por lo que debe estarse a su petición, será en periodo de ejecución de sentencia cuando al determinarse la imposibilidad del cumplimiento de la prestación, pueda acudirse a su equivalente económico en la forma prevista en la LEC, pero ya en fase de ejecución, pues aunque la LEC (art. 219 ) exige que se fijen en la sentencia las bases con arreglo a las cuales se deba efectuar la liquidación, con ello se está refiriendo a pretensiones meramente declarativas, que no es el caso en donde la petición era concreta y determinada.
En este particular, y en la medida expresada, procede estimar en parte el recurso interpuesto y revocar la sentencia apelada.
QUINTO.-No procede hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias, en virtud de los dispuesto en los arts. 394.2 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .
Fallo
Por lo expuesto, este Tribunal decide:
ESTIMAR PARCIALMENTEel recurso de apelación interpuesto por el Procurador Sr. Castro Eduarte en nombre y representación de la entidad mercantil EL ARBEYAL PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI, S.L. contra la sentencia dictada el 20 de junio de 2012 por el juzgado de Primera instancia Nº 7 de Gijón en los autos de juicio ordinario nº 878/2011, y en consecuencia, confirmándola en el resto de pronunciamiento, REVOCAR la citada resolución en el sentido condenar a la entidad EL ARBEYAL PROMOCIONES INMOBILIARIAS XXI, S.L. a reintegrar al actor los bienes inmuebles, bajos derecho e izquierda, descritos en el contrato de permuta resulta. Sin hacer expresa imposición de las costas procesales causadas en ambas instancias.
Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.