Sentencia Civil Nº 228/2015, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 567/2015 de 01 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 567/2015.-

Juzgado de Primera Instancia nº Tres de Alicante.

Procedimiento Juicio Ordinario nº 691/2013.-

S E N T E N C I A Nº 228/15

Iltmos Srs.

Don José María Rives Seva.

Doña María Dolores López Garre.

Doña Encarnación Caturla Juan.

En la Ciudad de Alicante a dos de diciembre de dos mil quince.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 567/15 los autos de Juicio Ordinario nº 691/13 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de la ciudad de Alicante en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandante DOÑA Justa que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representada por el Procurador Don Carlos Roger Belli y defendido por el Letrado Don Pedro José Munuera Suances y siendo apelada la parte demandada entidades INTERMOBILIARIA S.A. y BANKINTER S.A. representado por el Procurador Don Ricardo Molina Sánchez Herruzo y defendido por el Letrado Don Juan Ramón Calero García.

Antecedentes

Primero.-Por el Juzgado de Primera Instancia nº Tres de la Ciudad de Alicante y en los autos de Juicio Ordinario nº 691/13 en fecha 26 de mayo de 2015 se dictó la sentencia nº 97/15 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: ' Que desestimando la demanda interpuesta por el procurador Sr. Roger Belli en nombre y representación de Dª. Justa contra Intermobiliaria S.A. y Bankinter S.A. condenando a la actora a abonar las costas procesales '

Segundo.-Contra dicha sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandante siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , con traslado del mismo a la parte demandada por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. Audiencia Provincial, Sección Sexta, donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 567/15.

Tercero.-En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 24 de noviembre de 2015 y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva.

Fundamentos

Primero.-Para la resolución del presente procedimiento, sometido a la consideración de la Sala en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, Doña Justa , que ha visto desestimadas sus pretensiones por la sentencia dictada en la instancia, conviene partir de los siguientes y resumidos hechos:

En escritura pública de fecha 10 de julio de 2012 la citada demandante adquiere de la mercantil Intermobiliaria S.A. un local comercial sito en la Ciudad de Alicante, tratándose de la finca registral nº 106.891 del Registro de la Propiedad nº 1 de Alicante, que se describe de la siguiente manera: Uno. Local comercial ubicado en la planta baja y entreplanta del edificio sito en la ciudad de Alicante, calle Roselló, número 23, denominado Coleum. Tiene su acceso desde el exterior a través de puerta que conecta directamente con la calle Roselló, encontrándose ambas plantas comunicadas interiormente por medio de una escalera. Ocupa una superficie construida de 144,63 metros cuadrados, más 88,58 metros cuadrados destinados a terrazas. Es totalmente diáfano, salvo servicios. Linda, en planta baja; frente, Calle Roselló; derecha entrando, zaguán y hueco de escalera; izquierda, lindero general de la izquierda del edificio; y fondo, cuartos de servicios del zaguán situado en la planta baja; en la entreplanta; los mismos que los de la finca general, salvo por la derecha que linda con el local en la entreplanta destinado a cuartos trasteros. El citado local está gravado con una hipoteca a favor de la entidad Bankinter S.A. estipulándose en la misma escritura de compraventa la subrogación en el préstamo hipotecario.

En la estipulación séptima del contrato se dice: La parte compradora declara conocer y aceptar la situación y estado físico, jurídico y urbanístico actuales de la finca que se transmite, circunstancias que la parte compradora acepta con entera indemnidad para la entidad vendedora. La parte compradora renuncia a cualquier reclamación por vicios ocultos o manifiestos de la propia finca, referidos a una falta, defecto o vicio de su construcción, instalaciones y servicios, como por su situación urbanística. La finca se transmite como cuerpo cierto, delimitado por los linderos que lo concretan y lo determinan; en consecuencia las partes contratantes renuncian desde ahora en lo menester a las acciones que pudieran corresponderles, en los casos en que hubiera diferencia en más o en menos, entre la realidad física y la superficie registral.

Se indica por la demandante que interesó licencia de obra menor al Ayuntamiento de Alicante para la adecuación del local, siendo denegada la misma por cuanto el citado local se encuentra fuera de ordenación, habiéndose ya denegado en el año 2004 la licencia de primera ocupación por cuanto se había ejecutado el forjado de la entreplanta al 100% cuando solamente estaba permitido al 50%. En informe pericial aportado al proceso y elaborado por el Arquitecto Técnico Don Argimiro se concluye en el sentido de que la parte del local correspondiente a la entreplanta está casi en su totalidad fuera de ordenación y por tanto se trata de una obra ilegal que no es posible legalizar.

Segundo.-Con los anteriores antecedentes, la parte demandante interesó la nulidad del contrato por existencia de dolo o error en el consentimiento, o alternativamente la resolución del mismo por inhabilidad del local, y en ambos casos con la indemnización de daños y perjuicios pertinentes. Al igual que tachó a la cláusula séptima del contrato de cláusula nula por abusiva.

Es relevante tomar como punto de partida la tan citada cláusula séptima, y ello por dos razones, la primera por cuanto en la misma se especifica que la parte compradora conoce el estado físico, jurídico y urbanístico de la finca; y la segunda, por cuanto se renuncia al saneamiento por vicios ocultos. Y con relación a ambas conviene decir que la alegación de abusividad estaría referida a la primera, mientras que la pretensión contenida en la demanda no se ha fundamentado en los vicios ocultos, y ello por la evidencia de que nos encontraríamos ante la caducidad de la acción contemplada en el artículo 1.490 del Código Civil (plazo de seis meses desde la entrega de la cosa).

A la demandante le puede asistir su condición de consumidora y usuaria a los efectos de la aplicación del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios; y en su artículo 82.1 se indica que se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente y todas aquéllas prácticas no consentidas expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. Y ello debemos ponerlo en relación con el sistema de contratación que denominamos 'de adhesión', como aquél contrato en que su contenido, esto es, las condiciones de su reglamentación, son obra de una sola de las partes, de tal modo que el otro contratante no presta colaboración alguna en la formación del contenido contractual, quedando así sustituida la ordinaria determinación bilateral del contenido del vínculo por un simple acto de aceptación o adhesión al esquema predeterminado unilateralmente. Y con el sistema de contratación en base a 'condiciones generales' (Ley 7/1998, de 13 de abril sobre condiciones generales de la contratación) que son las redactadas por una empresa o grupo de empresas y propuestas, como patrón o formulario, a los clientes que contratan con ellas, siendo esta segunda fórmula de la contratación, llamada en masa, un fenómeno que constituye actualmente quizás el más importante dato de la influencia de las corrientes económicas en el Derecho Civil.

Pero en el caso concreto de que tratamos, como ya se explicita en la sentencia de instancia, no estamos ni ante un contrato de adhesión ni un contrato en base a condiciones generales, se trata de una compraventa individualizada, con la subrogación en el préstamo hipotecario que gravaba la finca adquirida, y en cuyas estipulaciones contractuales, además de las propias referidas a la garantía hipotecaria, se encuentran las referidas a la propia transacción que se formalizaba. Y, como la propia parte demandante indica en su interrogatorio en el acto del juicio, requerida incluso por la juzgadora 'a quo' ella sabía lo que estaba firmando. Por todo lo cuál debemos concluir que no estamos ante una cláusula abusiva y no puede dársele la trascendencia de nulidad que se pretende.

Tercero.-Lo que debemos analizar a continuación es la nulidad del propio contrato de compraventa, nulidad que está articulada en dos motivos, el dolo y el error en el consentimiento.

En cuanto al dolo, dispone el artículo 1.269 del Código Civil que hay dolo cuando, con palabras o maquinaciones insidiosas de parte de uno de los contratantes, es inducido el otro a celebrar un contrato que, sin ellas, no hubiera hecho.

La idea que preside este artículo acerca de la definición del dolo no es otra que la del error provocado por la actuación intencionada de uno de los contratantes. La actuación del que causa el dolo -elemento objetivo- puede ser de cualquier tipo, positiva o negativa: palabras o maquinaciones insidiosas dice el precepto; esta actuación debe contener la intención de engañar -elemento subjetivo- para que el sujeto emita la declaración. El efecto es el error en el sujeto del negocio. Como indica la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 1996 , la definición que del dolo se da en el artículo 1.269 del Código Civil ha sido interpretada jurisprudencialmente en el sentido de estar caracterizado por la conjunción de dos elementos: subjetivo o ánimo de perjudicar, y objetivo o acto o medio externo, constituyendo el primer elemento una cuestión de derecho, y el segundo, una cuestión de hecho, así como que el dolo no se presume. La sentencia de 29 de diciembre de 1999 resume sus requisitos: a) una conducta insidiosa dirigida a provocar la declaración negocial; b) que la otra voluntad negociadora quede viciada en su libertad y conocimiento por tal conducta; c) que todo ello determine la actuación negocial; d) que sea grave; y e) que no se haya causado por un tercero, ni empleado por las dos partes contratantes. Estos dos últimos requisitos se contienen en el artículo 1.270 del Código Civil y se reiteran en las sentencias del Tribunal Supremo de 12 de junio de 2003 y 19 de julio de 2006 ).

En el caso presente y tras la prueba practicada, no se ha acreditado que concurran los requisitos ni objetivo ni subjetivo para que se produzca el error. Ni han existido maquinaciones para la compraventa, ni se ha acreditado que existiera ánimo de engañar en la entidad Intermobiliaria S.A. para producir el efecto del error.

En cuanto al error, dice el artículo 1.266, para que invalide el consentimiento, deberá recaer sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato, o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo.

La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2012 nos indica determinados criterios interpretativos acerca del error como vicio en el consentimiento y como motivo de nulidad del contrato. Dice así: Hay error vicio cuando la voluntad del contratante se forma a partir de una creencia inexacta ( sentencias 114/1985, de 18 de febrero , 295/1994, de 29 de marzo , 756/1996, de 28 de septiembre , 434/1997, de 21 de mayo , 695/2010, de 12 de noviembre , entre muchas), es decir, cuando la representación mental que sirve de presupuesto para la realización del contrato es equivocada o errónea.

Es lógico que un elemental respeto a la palabra dada ('pacta sunt servanda') imponga la concurrencia de ciertos requisitos para que el error invalide el contrato y pueda, quien lo sufrió, quedar desvinculado. Al fin, el contrato constituye el instrumento jurídico por el que quienes lo celebran, en ejercicio de su libertad (autonomía de la voluntad), deciden crear una relación jurídica entre ellos y someterla a una 'lex privata' (ley privada) cuyo contenido determinan. La seguridad jurídica, asentada en el respeto a lo pactado, impone en esta materia unos criterios razonablemente rigurosos ( sentencia de 15 de febrero de 1977 ). En primer término, para que quepa hablar de error vicio es necesario que la representación equivocada merezca esa consideración. Lo que exige que se muestre, para quien afirma haber errado, como suficientemente segura y no como una mera posibilidad dependiente de la concurrencia de inciertas circunstancias. Además el error ha de ser esencial, en el sentido de proyectarse, precisamente, sobre aquellas presuposiciones -respecto de la sustancia, cualidades o condiciones del objeto o materia del contrato- que hubieran sido la causa principal de su celebración, en el sentido de causa concreta o de motivos incorporados a la causa. Por otro lado, el error ha de ser, además de relevante, excusable. La jurisprudencia ( sentencias de 4 de enero de 1982 , 756/1996, de 28 de septiembre , 726/2000, de 17 de julio , 315/2009 , de 13 de mayo) exige tal cualidad, no mencionada en el artículo 1.266, porque valora la conducta del ignorante o equivocado, negando protección a quien, con el empleo de la diligencia que era exigible en las circunstancias concurrentes, habría conocido lo que al contratar ignoraba y, en la situación de conflicto, protege a la otra parte contratante, confiada en la apariencia que genera toda declaración negocial seriamente emitida. En este último extremo, como dice la sentencia de 30 de septiembre de 1999 , la referida diligencia y conforme a los postulados de la buena fe ha de valorarse teniendo en cuenta las circunstancias de todo tipo concurrentes y entre ellas las propias y subjetivas de quien aduce que padeció el error.

Se alega en este caso el error en el objeto por el desconocimiento de la situación urbanística que presentaba el local adquirido.

A tal respecto, como dice la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de octubre de 1997 , las previsiones urbanísticas no son propias cargas o gravámenes ni tampoco defectos ocultos, sino que más bien representan limitaciones y restricciones que afectan directa y esencialmente al predio enajenado, aunque no tengan realidad presente, pero sí constatada de su efectiva incidencia en un futuro próximo, por lo que afectan esencialmente al objeto del contrato, y su ocultación es acreditativa de actuación de mala fe, que determina incumplimiento al generar error en el consentimiento de los compradores, que resultó de esta manera viciado e inválido, al afectar con intensidad a la sustancia, en esta caso configuración topográfica, superficie de explotación y aprovechamiento de la finca, pues como consecuencia de la maniobra de ocultación y habiendo quedado probado el desconocimiento por los adquirentes de la situación urbanística que pesaba sobre la finca, éstos no tuvieron oportunidad de haber llevado a cabo la compra estando enterados debida y previamente de los condicionamientos que la afectaban y de su conformación en el futuro, para poder expresar así su consentimiento en adquirirla con toda libertad, con lo que su actuación ha sido en todo momento regida por la buena fe, que no observaron los recurrentes (vendedores).

Pero en el caso presente no podemos hablar de error invalidante del consentimiento, y, volviendo a la declaración de la demandante en el acto del juicio, por preguntas directas de la propia juzgadora 'aquo', sabía lo que estaba firmando en el momento del otorgamiento de la escritura, y además conocía la realidad física del local adquirido. Por ello, debemos dar plena validez a lo estipulado en la cláusula séptima del contrato: 'La parte compradora declara conocer y aceptar la situación y estado físico, jurídico y urbanístico actuales de la finca que se transmite, circunstancias que la parte compradora acepta con entera indemnidad para la entidad vendedora'.

Cuarto.-De forma alternativa se interesó la resolución del contrato y ello amparado en la doctrina del llamado 'aliud pro alio'.

Como tiene manifestado esta Sala en sentencias de 6 de marzo de 1997 , 5 de noviembre de 1998 , 3 de marzo de 2000 , 20 de noviembre de 2001 , 14 de marzo de 2005 , entre otras, la doctrina llamada del aliud pro alio tiene su encaje en el artículo 1.124 del Código Civil en cuanto que la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe, y que es concebida para integrar, en una correcta interpretación y aplicación del citado artículo, y el 1.101 del mismo Cuerpo legal, los supuestos contractuales en los que el cumplimiento del deber de entrega de la cosa objeto del contrato de compraventa, ésta, más que aquejada de defectos o vicios, que serían los supuestos de las acciones de saneamiento de los artículos 1.484 y 1.490 del Código Civil , como reguladores de las acciones 'redhibitorias' y 'quanti minoris', aplicados también a los supuestos de la compraventa mercantil, como se desprende de los artículos 336 y 342 del Código de Comercio , adolezca de total inhabilidad o aptitud para su destino normal y pactado, hasta el punto de no servir para integrar el interés contractual y económico de la parte que la recibe, no obstante haber cumplido ésta su contraprestación, por determinar aquello un incumplimiento total, significado por la entrega de una cosa distinta a la pactada con la consecuencia de la entera insatisfacción del comprador y la frustración de su legítimo interés, y entendiendo la entrega de una cosa por otra, la que no sirve en absoluto, independientemente de que ese 'aliud pro alio' esté constituido, o mejor provocado, por lo que usualmente se califique como vicio o defecto, ya que lo determinante no es la deficiencia cualitativa o cuantitativa, sino la inutilidad, la frustración de la parte al recibir una cosa no constitutiva de la previsión causalizada del contrato.

Esta doctrina, aplicada al caso concreto, no puede llevarnos a la determinación de la resolución del contrato que une a las partes litigantes. Ni del contrato, ni de la prueba practicada, ha quedado acreditada cuál era la finalidad por la que la actora pretendía el negocio jurídico. En verdad se pone de manifiesto que la actora interesó licencia municipal para realizar determinadas obras de rehabilitación del local, y esta fue denegada finalmente por cuanto aquél presentaba una ilegalidad urbanística, pero aún desconociendo cuál es la actividad que se pretendía dar a la finca, no se ha concretado si el mismo sería susceptible de realizar las correcciones oportunas si estas fueran posible; y, de no serlo, si el local adquirido, del que nada se debe decir en cuanto a su superficie pues fue transmitida la que figuraba en el Registro de la Propiedad, podría tener otra distinta actividad de la que se pudiera obtener el permiso municipal pertinente. Por lo que al no haberse acreditado la inhabilidad, no puede darse la consecuencia de la resolución. Y por todo ello procede la desestimación del recurso de apelación con la confirmación de la sentencia de instancia al estar ajustada a derecho.

Quinto.-De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , son de imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso; y en nombre del REY y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el Procurador Don Carlos Roger Belli en representación de Don/ña Justa contra la sentencia nº 97/15 dictada por el Sr. Magistrado Juez del Juzgado de Primera Instancia nº Tres de la ciudad de Alicante en fecha 26 de mayo de 2015 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , y artículo 208 nº 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , advirtiéndose a las partes que contra la misma caben los recursos extraordinarios, que deberán ser interpuestos, en su caso, ante este Tribunal en el plazo de veinte días, y para su posterior remisión al Tribunal Supremo.

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, 6/1985, de 1 de julio , introducida por la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, 13/2009, de 3 de noviembre, para interponer los citados recursos deberá consignarse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de este Tribunal la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite.

Ello sin perjuicio del pago de la tasa judicial por actos procesales, cuando proceda, de conformidad con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia y del Instituto Nacional de Toxicología y Ciencias Forenses.

Por otra parte, firme la presente resolución, conforme a lo dispuesto en el nº 9 de la misma Disposición Adicional Decimoquinta antes citada, al haber sido confirmada la resolución recurrida, el recurrente perderá el depósito efectuado para la apelación, al que se dará el destino previsto en esta disposición.

Y en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de sentencias.

Así por esta nuestra sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior sentencia por el Iltmo. Sr. Ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando Audiencia Pública. Doy fe.