Sentencia Civil Nº 228/2015, Audiencia Provincial de Guipuzcoa, Sección 2, Rec 2191/2015 de 29 de Diciembre de 2015

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE GIPUZKOA - SECCIÓN SEGUNDA

GIPUZKOAKO PROBINTZIA AUZITEGIA - BIGARREN SEKZIOA

SAN MARTIN 41-1ª planta - C.P./PK: 20007

Tel.: 943-000712

Fax / Faxa: 943-000701

NIG PV / IZO EAE: 20.06.2-14/001019

NIG CGPJ / IZO BJKN :20.045.42.1-2014/0001019

Apel.j.verbal L2 / E_Apel.j.verbal L2 2191/2015 - O

O.Judicial origen / Jatorriko Epaitegia: UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Irún / Irungo Lehen Auzialdiko eta Instrukzioko 3 zk.ko ZULUP

Autos de Juicio verbal LEC 2000 134/2014 (e)ko autoak

Recurrente / Errekurtsogilea: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 NUM000 DE IRUN, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 NUM001 DE IRUN, COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE002 NUM002 DE IRUN y COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE003 NUM003 DE IRUN

Procurador/a/ Prokuradorea:SAIOA ETXABE AZKUE, BEATRIZ RATHMANN GONZALEZ, SAIOA ETXABE AZKUE y BEATRIZ RATHMANN GONZALEZ

Abogado/a / Abokatua: MARCOS DAVID RODRIGUEZ MOTAOS y MARCOS DAVID RODRIGUEZ MOTAOS

Recurrido/a / Errekurritua: ORONA SOCIEDAD COOPERATIVA

Procurador/a / Prokuradorea: JESUS ARBE MATEO

Abogado/a/ Abokatua: PABLO JESUS APELLANIZ RUIZ DE GALARRETA

S E N T E N C I A Nº 228/2015

ILMO/A. SR/A. YOLANDA DOMEÑO NIETO.

En DONOSTIA / SAN SEBASTIAN, a treinta de Diciembre de dos mil quince.

Visto en grado de apelación ante la Audiencia Provincial de Gipuzkoa - Sección Segunda, por el/la Ilmo/a. Sr/Sra. Magistrado/a arriba indicado, el procedimiento Juicio verbal LEC 2000 número 134/2014, procedente del UPAD de 1ª Instancia e Instrucción nº 3 de Irún, y seguido entre la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , Nº NUM000 DE IRUN, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE002 , Nº NUM002 DE IRUN, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 , Nº NUM001 DE IRUN y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE003 , Nº NUM003 DE IRUN (apelantes - demandadas), representadas las dos primeras por la Procuradora Dª. SAIOA ETXABE AZKUE y las dos últimas por la Procuradora Dª. BEATRIZ RATHMANN GONZALEZ y defendidas, respectivamente, por los Letrados D. ANDERE BASAURI IBARRA y D. MARCOS DAVID RODRIGUEZ MOTAOS, contra la entidad ORONA, SOCIEDAD COOPERATIVA (apelada - demandante), representada por el Procurador D. JESUS ARBE MATEO y defendida por el Letrado D. PABLO JESUS APELLANIZ RUIZ DE GALARRETA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 24 de Marzo de 2.015 .

Antecedentes

PRIMERO.-El fallo de la resolución recurrida es del tenor literal siguiente:

'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta a instancia de ORONA SOCIEDAD COOPERATIVA, representada por el Procurador D. Jesús Arbe Mateo contra la comunidad de propietarios de la CALLE001 nº NUM001 de Irún y de la CALLE003 nº NUM003 de Irún, representadas por la Procuradora Dª. Beatriz Rathman González y contra la comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Irún y de la CALLE002 nº NUM002 de Irún, representadas por la Procuradora Dª. Saioa Etxabe Azkue DEBO CONDENAR Y CONDENO a los demandados al pago al actor de las siguientes cantidades:

1.La comunidad de propietarios de la CALLE002 nº NUM002 de Irún la cantidad de 948,69 euros más el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda así como la condena en costas.

2.La comunidad de propietarios de la CALLE001 nº NUM001 de Irún la cantidad de 1.023,48 euros más el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda así como la condena en costas.

3.La comunidad de propietarios de la CALLE000 nº NUM000 de Irún la cantidad de 801,36 euros más el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda así como la condena en costas.

4.La comunidad de propietarios de la CALLE003 nº NUM003 de Irún la cantidad de 664,83 euros más el interés legal desde la fecha de la interposición de la demanda así como la condena en costas.'

SEGUNDO.-Notificada a las partes la resolución de referencia, se interpusieron sendos recursos de apelación contra ella, que fueron admitidos, y, elevados los autos a esta Audiencia, se entregaron los autos al Magistrado designado para dictar la resolución procedente.

TERCERO.-En la tramitación de este recurso se han cumplido todas las formalidades prescritas por la ley, excepto la de plazo para dictar sentencia, dada la acumulación de trabajo que pesa sobre esta Sección.

CUARTO.-Constituida como Tribunal Unipersonal la Ilma. Sra. Magistrada Dª. YOLANDA DOMEÑO NIETO.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos de derecho de la sentencia recurrida, en todo lo que no contradigan lo que después se dirá.

PRIMERO.- Por parte de la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 y de la Comunidad de Propietarios de la CALLE002 , nº NUM002 , ambas de Irún, se ha interpuesto recurso de apelación contra la sentencia de fecha 24 de Marzo de 2.015, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Irún , en solicitud de que se dicte nueva sentencia, revocando íntegramente la apelada, absolviéndoles y condenando a la otra parte a estar y pasar por esta declaración, con expresa condena en costas a la misma.

Y alegan para fundamentar su recurso, y sobre la nulidad de las cláusulas nº 7 y nº 8 de los contratos, que la sentencia refiere que ambas cláusulas no pueden ser consideradas abusivas, toda vez que las partes han sido informadas de ellas y son cláusulas perfectamente entendibles por el ciudadano, pero no pueden estar de acuerdo con ello, pues, por un lado, resulta de aplicación la Ley 7/1.998, de 13 de Abril sobre Condiciones Generales de la Contratación (en adelante, la LCGC), y su artículo 1.1 , ya que se trata de una cláusula predispuesta por la Mercantil demandante, al haber sido redactada unilateralmente por la misma, junto con las demás condiciones suscritas en los contratos concertados, que el contenido casi total, pues solamente varía la fecha de inicio, deviene de unos contratos-tipo, que la actora les impuso, que las cláusulas quedaron fijadas, sin que ellas pudieran modificarlas, no habiendo una previa negociación al respecto, que resulta incuestionable que fueron predispuestas por la entidad demandante esas cláusulas 7º y 8º, al resultar una mera reproducción de modelos preconcebidos por la misma para contratos similares e idénticos, que las cláusulas contienen los elementos de uniformidad y generalidad requeridos para el carácter de condición general de contratación, lo cual implica que vienen inducidas, a fin de ser incorporadas, no a un contrato concreto únicamente, sino a una pluralidad de contratos de prestación de servicios del mismo tipo, y, en concreto, a los cuatro contratos idénticos objeto de proceso, que concurre la existencia de los requisitos exigidos por el art. 1.1 de la LCGC, cuales son la imposición de la cláusula por parte de la actora y la predisposición de la misma redactada unilateralmente antes de la celebración del contrato, con la finalidad de ser incorporada a una pluralidad de contratos, con independencia de las comunidades consumidoras, sus circunstancias particulares y posibles influencias que estos últimos pudieran haber tenido en su anexión o contenido, que también ha de tomarse en cuenta el Texto Refundido dela Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes Complementarias (LGDCU), aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, en concreto su artículo 82.1 , y que son tres los requisitos que debe reunir la cláusula para ser abusiva, cuales son no haber sido negociada individualmente, causar en perjuicio del consumidor, consistente en un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones que se deriven del contrato, y ser contraria a las exigencias de la buena fe, siendo así que en este supuesto concreto no hubo negociación, el desequilibrio derivado de la supremacía de la mercantil se refleja al incorporarse la cláusula referente al plazo de 3 años, con imposición de prórroga tácita por un mismo período, y la cláusula referente a la penalización del 50% sobre la última facturación de los servicios prestados, y, al no haber un equilibrio contractual, estaqmos ante una cláusula contraria a la buena fe.

Sostienen, en segundo lugar, y sobre el incumplimiento contractual por parte de la actora, que, al contrario de lo que se afirma a en la sentencia recurrida, no solo mediante testificales se probaron los incumplimientos por parte de la empresa prestadora del servicio, sino que, además, las mismas declaraciones fueron vertidas y conducidas en base a documental aportada en nombre de ellas dos, que se trataban de faltas o errores que se podían percibir a simple vista y que no pudieron deberse a motivos puntuales ni sorpresivos, ni derivados del cambio de normativa, y que parece que la empresa simplemente esperó a la revisión oficial periódica llevada a cabo por órganos externos.

Y mantiene la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de Irún, subsidiariamente, y para el caso de que se desestimen en relación a ella las anteriores pretensiones, que se proceda a la corrección de la condena efectuada sobre la misma, dado que el cálculo efectuado por la actora es erróneo, debido a que en lo reclamado se incluye el IVA, al contrario que para el resto de la Comunidades, de tal manera que, sin esa adición, la suma correcta sería de 662,31 euros, correspondiente a la cuota mensual de 73,59 euros, multiplicado por 18 cuotas, con aplicación de la indemnización del 50%.

SEGUNDO.- Por su parte la Comunidad de Propietarios de la CALLE001 , nº NUM001 y la Comunidad de Propietarios de la CALLE003 , nº NUM003 , ambas de Irún, tambien han interpuesto recurso de apelación contra la misma sentencia de fecha 24 de Marzo de 2.015, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Irún , en solicitud de que se dicte nueva sentencia, por la que se desestime íntegramente el conjunto de las pretensiones planteadas de contrario, revocando la sentencia objeto de apelación en todos sus extremos, con expresa imposición de las costas a la adversa, tanto en la primera como en esta segunda instancia.

Y alegan para fundamentar su recurso, en primer lugar, que el Juzgador comete un error de base en la valoración de este tipo de contratos, pues lo que ha ocurrido es que Orona ha impuesto a una infinidad de clientes de Omega un contrato estándar, sin ningún tipo de negociación o posibilidad de la misma, que en ningún caso se firma con las mismas condiciones que tenían con Omega y difícilmente pueden ser informadas o entenderlas cuando se les hace firmar en mano en el portal con un montón de papeles, que no se les entregan, y lo que se les entrega indica que Orona se subroga en el contrato de Omega, que no han participado en ningún momento en la toma de decisión, no han negociado voluntaria y libremente, ni han sido informadas en la práctica de lo que firmaban, que, independientemente de que consideran que en cualquier caso 3 años es una duración excesiva, Orona impone una duración nueva, no mantiene la anterior, y que, respecto a la propia cláusula de penalización, considerar proporcionado el cobro de un 50% de los plazos pendientes hasta la finalización impuesta parece incluso contradictorio a la propia Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Y plantean, en segundo lugar, que estima Su Señoría que, en cuanto a todos los incumplimientos alegados tanto por ella, como por el resto de codemandadas, que los mismos no resultan probados, pero los incumplimientos existen y eso habría de ser suficiente para que considerar que les habilita para resolver el contrato, que, en cuanto a las referencias a la normativa sobre consumidores y usuarios, permitir que una empresa pudiera suscribir un contrato por un período de tiempo que excediera de aquél para el cual está habilitado para prestar un servicio, no solo iría en contra de los más básicos principios protectores de los consumidores, sino que además resultaría a todas luces contrario al principio de la buen fe contractual, y que, por todo ello, también entienden que hubiera debido ser íntegramente desestimada la demanda.

A la vista de los términos en que han sido interpuestos los dos recursos mencionados, es evidente que se alega por todas las demandadas que se ha producido un error por parte de la Juzgadora de instancia en la valoración de la prueba practicada y una incorrecta aplicación al caso de las normas legales vigentes, razón por la cual procede llevar a cabo el examen de las referidas actuaciones, a fin de determinar si dicha prueba ha sido o no correctamente valorada y si ha sido o no aplicada al caso la normativa pertinente y reguladora de la materia de que se trata.

TERCERO.- Y una vez analizados los motivos de recurso que, con el carácter de principal , han sido planteados por las cuatro Comunidades de Propietarios y conforme a los cuales las mismas sostienen que se ha producido una incorrecta valoración de las actuaciones por parte de la Juzgadora de instancia, al no apreciar la nulidad de las cláusulas nº 7 y nº 8 de los cuatro contratos de mantenimiento concertados por ellas con la entidad Orona, Sociedad Cooperativa, por todas las razones que han expuesto en sus respectivos escritos y que ya han quedado reseñados, los mismos han de ser desestimados, por cuanto que el examen de las actuaciones, y en concreto de toda la documentación aportada, permite constatar que la Juez a quo ha valorado adecuadamente la misma, dado que de toda ella resulta acreditado que la entidad Orona, Sociedad Cooperativa y las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas ellas de Irún, concertaron en el curso del año 2.009 los cuatro contratos de arrendamiento de servicios sobre los que versa este procedimiento, por un periodo de tres años prorrogables, y que en el año 2.014 procedieron a la resolución unilateral de los mismos, antes de que transcurriera el plazo de prórroga que se hallaba en curso y sin motivo alguno justificado, por lo que es evidente que la mencionada demandante tenía derecho a reclamar la indemnización pactada en la cláusula penal en ellos recogida, para el supuesto de su resolución unilateral anticipada e injustificada, y que las demandadas vienen obligadas, a su vez, a hacer frente a dicha indemnización, tal y como ha sido acordado en la resolución recurrida.

En efecto, el examen de toda la documentación aportada a los autos pone de manifiesto que la entidad Orona, Sociedad Cooperativa concertó con las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas ellas de Irún, en fechas, respectivamente, de 28 de Agosto de 2.009, 27 de Agosto de 2.009, 14 de Septiembre de 2.009 y 25 de Agosto de 2.009, cuatro contratos de arrendamiento de servicio, en relación a los ascensores colocados en los edificios existentes en cada una de ellas, contratos de arrendamiento conforme a los cuales la primera se comprometía a llevar a cabo el mantenimiento preventivo de cada uno de dichos ascensores y las Comunidades demandadas a abonar un importe determinado y mensual por dicho servicio, que variaba en cada una de ellas y que era revisable anualmente, de conformidad con las variaciones que experimentase el índice de precios al consumo del grupo especial de servicios, y que fueron concertados todos ellos por un periodo de 3 años, a contar desde la fecha de la entrada en vigor de cada uno, con la posibilidad de una prórroga o tácita reconducción de los mismos por periodos sucesivos de igual duración.

Tambien ese examen mencionado pone de manifiesto que las contratantes pactaron asimismo en cada uno de los contratos que su resolución podía llevarse a cabo mediante comunicación a la otra parte, por medio de carta certificada, con acuse de recibo y por lo menos con dos meses de antelación a la fecha de vencimiento del periodo contractual o de la prórroga en curso, y que pactaron igualmente una cláusula penal, para el supuesto de resolución unilateral anticipada de los contratos en cuestión sin mediar causa legal, conforme a la cual había de ser abonada una indemnización, consistente en el cincuenta por ciento del precio correspondiente al tiempo que faltase por cumplir hasta la finalización del periodo contractual o de la prórroga en curso, tomando como base el importe del último recibo devengado.

E igualmente la misma documentación ha puesto de manifiesto que las cuatro Comunidades de Propietarios mencionadas, es decir, las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas ellas de Irún, procedieron a la resolución unilateral de cada uno de los contratos de mantenimiento concertados, resolución que se llevó a cabo por todas ellas en fecha 29 de Febrero de 2.004, y, por lo tanto, antes del transcurso del plazo de 3 años de prórroga, que se encontraba en curso en relación a todos los contratos, sin motivo alguno que justifique, en ninguno de esos cuatro casos, esa resolución contractual decidida por las mismas, dado que no se ha acreditado que la entidad Orona, Sociedad Cooperativa haya incumplido cualesquiera de esos compromisos por ella adquiridos, siendo ese el motivo por el que la citada entidad demandante ha reclamado, haciendo uso de la facultad contenida en la cláusula penal pactada, los importes, respectivamente, de 801,36 euros, 948,64 euros, 1.023,48 euros y 664,83 euros, correspondientes, según se indica en la demanda, extremo este que será posteriormente analizado, al 50% de la suma total de las cuotas relativas a las mensualidades que, conforme a esos contratos concertados, quedaban todavía pendientes de cumplimiento de cada uno de ellos, hasta la finalización de los diferentes periodos suscritos.

Y, dado que no se ha justificado por las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas ellas de Irún, que haya existido en relación a cualquiera de los cuatro ascensores, a cuyo mantenimiento se comprometió la entidad Orona, Sociedad Cooperativa, incumplimiento alguno por parte de la misma en el desarrollo de los compromisos asumidos en los referidos contratos, no habiendo quedado acreditado tampoco en los autos que las cláusulas del mismo tengan un carácter abusivo, tal y como han sostenido a lo largo del procedimiento, no puede por menos que concluirse, como esta Juzgadora ha tenido ocasión de mencionar en una resolución previa, que consta unida a las actuaciones, que, en aplicación de las referidas cláusulas y de lo dispuesto en los artículos 1.101 , 1.124 y concordantes del Código Civil , tenía derecho la citada entidad demandante a reclamar la indemnización que ha solicitado de las demandadas a través de este procedimiento.

CUARTO.- En efecto, y como esta Juzgadora ya señalaba en otra resolución anterior, que consta unida a las actuaciones, y en la que igualmente se cuestionaba la nulidad, por abusiva, de la cláusula 7ª del contrato de mantenimiento a que la misma hacía referencia, y se cita textualmente, que 'Ciertamente, la cláusula 7, en su apartado 1, establece que 'La duración de este contrato es de 5 años contados desde la fecha de su entrada en vigor', siendo así que acto seguido se establece la posibilidad de prórrogas sucesivas por idénticos periodos de cinco años, pero tal periodo de vigencia no puede ser calificado como una cláusula abusiva en el sentido definido por el art. 82.1 de la Ley General de Consumidores y Usuarios , por cuanto que el mismo establece que 'Se considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no negociadas individualmente que en contra de las exigencias de la buena fe causen, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato. En todo caso se considerarán cláusulas abusivas los supuestos de estipulaciones que se relacionan en la disposición adicional de la presente ley', con lo que es evidente que una cláusula es abusiva cuando comporta un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor, y se da la circunstancia de que en este caso que nos ocupa nos encontramos ante un contrato de tracto sucesivo, cuya finalidad es el mantenimiento y asistencia técnica de ascensores, que, como es obvio, son bienes duraderos, para cuyo cuidado y conservación no es extraño hacer previsiones a largo plazo y en igual medida convenir una asistencia técnica duradera, y que la mencionada cláusula fue aceptada por el consumidor en un ámbito en el que no existe monopolio, por lo que pudo perfectamente optar entre las diversas empresas concurrentes en el sector, comparar las diversas ofertas que cada una de ellas presentaba ante los usuarios y aceptar los servicios de aquella que ofrecía unas mejores y más ventajosas condiciones'.

Y tambien en esa misma resolución en la que igualmente se cuestionaba la cláusula 8ª del contrato que en ella era examinado, esta Juzgadora indicaba que 'Y, por su parte, la cláusula 8, en su apartado 3, determina que 'Por tanto, se acuerda expresamente que las Partes contratantes pueden resolver anticipadamente el contrato sin mediar justa causa legal, pero la parte que lo resuelva, deberá satisfacer a la otra una indemnización equivalente al 50% del precio que corresponda al tiempo que falte de cumplir hasta la finalización del periodo contractual o la prórroga en curso. El cálculo de la indemnización se hará tomando como base el importe del último recibo devengado', y es lo cierto que a la luz de los preceptos contenidos en la Ley 26/1984, de 19 de abril, General para la Protección de Consumidores y Usuarios y en el Texto Refundido para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, objeto de aprobación por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, no puede estimarse que nos encontremos ante una cláusula abusiva, por cuanto que en ella se recoge la facultad de ambas partes de resolver el contrato anticipadamente sin mediar causa legal alguna, pero tambien ambas partes pueden, en tal supuesto, exigir la correspondiente indemnización, que no se estima tampoco desproporcionada, en atención a la cuantía en ella recogida'.

QUINTO.- Pues bien, dichos pronunciamientos, contenidos en esa resolución anterior dictada por esta Juzgadora, no sólo resultan de aplicación a este caso, teniendo en cuenta que en dicha resolución se analizaba un contrato en el que el plazo de duración del mismo era de cinco años, prorrogable por iguales plazos, siendo así que en este caso que nos ocupa el procedimiento versa sobre cuatro contratos de mantenimiento concertados por las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas de Irún, en los que el plazo de duración es de 3 años, a contar desde la entrada en vigor de cada uno de ellos, plazo prorrogable por igual periodo, sino que, además, concurre una circunstancia que ha de tomarse muy en consideración, a los efectos de valorar la procedencia o improcedencia de estimar la nulidad pretendida por las citadas demandadas de las mismas referidas cláusulas 7ª y 8ª, cual es la circunstancia de que, una vez alcanzado transcurrido dicho plazo de 3 años en todos ellos, los contratos fueron prorrogados por las cuatro citadas Comunidades demandadas, sin que ninguna de ellas hiciera uso de la posibilidad, que en la referida cláusula 7ª se les ofrecía, de resolverlos a las fechas de su respectiva conclusión.

Desde luego, esta Juzgadora es consciente de la existencia de resoluciones, dictadas por esta misma Audiencia, en relación a esta cuestión que nos ocupa, en las que se señala, y se cita textualmente, que 'la lectura del documento indicado nos sitúa ante un contrato de adhesión con claro desequilibrio en la posición de las partes ya que mediante la renovación de las cláusulas contractuales de modo totalmente imprevisto para la demandada y, como consecuencia de la decisión unilateral de la actora la parte demandada se encontró ante unas claúsulas que nohabían sido expresamente aceptadas francamente desfavorables para ella puesto que le impedían acceder libremente al mercado ,generándose una situación de claro desequilibrio tanto por el tiempo de vigencia como por la fórmula establecida para la resolución unilateral al haberse incluido en el contrato que nos ocupa una serie de trabas para la resolución unilateral en claro perjuicio para la parte destinataria de la prestación' y que 'La cláusula séptima relativa a la duración del contrato viene ya redactada ,regula la duración del contrato, el preaviso, la forma de prórroga así como las consecuencias de incumplirla con la indemnización que se señala en la cláusula octava sobre resolución contractual. De lo actuado no ha quedado probado que mediara ningún tipo de negociación individual a la hora de pactar aspectos esenciales de la relación contractual como lo es la duración del contrato, los términos de la resolución del mismo y sus defectos. En realidad, la cláusula 8ª, al igual que las restantes, aparece predispuesta en un formulario previamente impreso por la parte recurrente en el que se ha dejado en blanco la fecha a partir de la cual comenzará a surtir efectos', resoluciones que concluyen, apreciando la nulidad de las cláusulas controvertidas, con una confirmación de las sentencias de instancia, desestimatorias de las pretenciones formuladas por las entidades demandantes.

Pero, como ya se ha indicado, se da la circunstancia de que en el presente caso, y al margen de la nulidad pretendida por las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas de Irún, con respecto de la cláusula 7ª contenida en cada uno de los contratos concertados por ellas con la entidad Orona, Sociedad Cooperativa, al estimar que la misma es abusiva, ha de tenerse en cuenta, a más abundamiento de lo ya expuesto, que los cuatro contratos concertados preveían la posibilidad de poner fin a la relación contractual una vez finalizado el plazo de vigencia de los mismos, plazo que en relación a todos ellos concluía en el año 2.012, dado que su duración, como ya se ha anticipado era de 3 años, y que todos ellos fueron prorrogados por dichas Comunidades demandadas en ese año 2.012, sin que hicieran uso de la posibilidad que les ofrecía el contrato de poner fin a la relación contractual con una simple comunicación por carta certificada, enviada dos meses antes de la fecha de conclusión de ese periodo, por lo que es evidente que tal actuación constituye un acto propio por parte de las mismas, que pone de manifiesto sus respectivas voluntades de validar dichos contratos.

SEXTO.- Ciertamente, ha de precisarse que la regla según la cual no puede venirse contra los propios actos, negando todo efecto jurídico a la conducta contraria, se asienta en la buena fe y encuentra su soporte legal en el art. 7.1 del Código Civil o, dicho de otra manera, en la protección a la confianza que el acto o conducta de una persona suscita objetivamente en otra u otras.

En efecto, son muchas las declaraciones jurisprudenciales sobre la doctrina de los actos propios, así, por ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de septiembre de 2005 expone que 'la doctrina de los actos propios tiene su fundamento último en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y autolimita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables'. Igualmente, tiene declarado la jurisprudencia que no es lícito actuar contra los propios actos cuando se llevan a cabo 'actuaciones que por su trascendencia integran convención y causan estado, definiendo inalterablemente las situaciones jurídicas de sus autores, y cuando se encaminan a crear, modificar o extinguir algún derecho, con lo que generan vinculación de los que se les atribuyen' ( STS 19 de mayo de 1988 ). Se caracterizan, por tanto, por ser una expresa y concluyente manifestación de voluntad encaminada a crear, modificar o extinguir algún derecho, sin que en la conducta del agente exista ningún margen de error por haber actuado con plena conciencia para producir o modificar un derecho o, en términos de la STS de 26 de septiembre de 1997 y las que cita, por ser inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica afectante a su autor.

Y se da la circunstancia de que esta doctrina de los actos propios puede ser perfectamente aplicable en este caso de que se trata, teniendo en cuenta, como ya se ha indicado, la circunstancia de que ninguna de las cuatro Comunidades de Propietarios demandadas hizo uso de la mencionada facultad de poner fin a los contratos de mantenimiento concertados con la entidad Orona, Sociedad Cooperativa, cuando pudieron dar por conclusos los mismos, al finalizar el periodo de 3 años de vigencia de todos ellos, sino que permitieron que los mismos se prorrogaran por otro periodo idéntico, por lo que es evidente que refrendaron con su conducta los contratos concertados, aceptando su contenido, extendiendo otros 3 años sus efectos y otorgándoles plena validez, por lo que no puede ahora tomarse en consideración su pretensión de que se declare nula una cláusula de los mismos, que han validado con su total y absoluta inactividad.

SEPTIMO.- Y no sólo ha de estimarse válida la mencionada cláusula 7ª, incluida en todos los contratos de manteniemiento concertados, sino tambien la cláusula 8ª, incluida tambien en esos contratos, y que constituye una cláusula penal, prevista para el supuesto de resolución unilateral anticipada de los mismos sin mediar causa legal, dado que impone a las dos partes contratantes la indemnización que ha de ser satisfecha a la parte perjudicada por dicha resolución unilateral de una de ellas, consistente en el cincuenta por ciento del precio correspondiente al tiempo que falte por cumplir hasta la finalización del periodo contractual o de la prórroga en curso, tomando como base el importe del último recibo devengado, no sólo por lo ya expuesto en esa resolución previa que antes ha sido mencionada, sino tambien por la misma razón expuesta previamente de que esos contratos han sido prorrogados por voluntad de todas las Comunidades de Propietarios y, por lo tanto, han prorrogado el contenido de los mismos y sus efectos, con las lógicas consecuencias que de ello han de derivarse.

Ciertamente, acerca de dicha cláusula 8ª, y en orden a validar la misma, tambien indicó esta Juzgadora en la mencionada resolución previa, y se reseña en igual forma textual, que 'la mencionada cláusula contiene una penalización para ambas partes contratantes, en el supuesto de decidir una u otra la resolución anticipada del contrato pactado, por lo que es evidente que en ella se recoge una posibilidad de la que ambas partes pueden hacer uso y una obligación recíproca, que es idéntica en cuanto a su cuantía, lo que equilibra las prestaciones de las contratantes, es decir, la obligación que han de afrontar, si deciden poner fin al contrato antes de que concluya su periodo de vigencia o el periodo de vigencia de la prórroga, sin causa alguna que lo justifique, no pudiendo estimarse tampoco que el importe en ella reflejado sea excesivo, si se tiene en cuenta la circuntancia de que, por medio del mismo, se valora sin duda alguna el importe del perjuicio que la ruptura del contrato ha de ocasionar, y que en el caso de la demandante se concreta en el costo que supone configurar toda una estructura en torno al mantenimiento de un ascensor por un periodo concreto, ante la previsión que la contratación ha creado sin duda alguna en ella, y que dicha estructura haya de quedar sin efecto anticipadamente ante la resolución unilateralmente decidida por la contraparte'.

Pero es que, además de que tales pronunciamientos resultan trasladables sin duda alguna a los contratos que nos ocupan, se da la circunstancia de que estos contratos, como ya se ha indicado, han sido prorrogados por voluntad de todas las Comunidades de Propietarios demandadas, las cuales tuvieron la posibilidad de poner fin a su vigencia cuando transcurrió el periodo de 3 años en todos pactado y, no obstante ello, no procedieron a ponerles fin, sino que permitieron sus respectivas prórrogas, validando todo su contenido y tambien la referida cláusula, en la que, además, se reseña expresamente que las Comunidades contratantes conocen que la entidad Orona, Sociedad Cooperativa ha de hacer frente a unos gastos estructurales, derivados de los contratos concertados, tales como la contratación de personal especializado, provisión de piezas de repuesto, de materiales, seguros, etc., con el consiguiente costo que todo ello conlleva para la citada contratante y los perjuicios que sin duda alguna se derivan de una resolución unilateral injustificada de los mismos, perjuicios que evidentemente han de ser compensados en forma adecuada, con la indemnización en ella establecida.

OCTAVO.- Y no puede tomarse tampoco en consideración la alegación que las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas de Irún, han efectuado en el acto del juicio, a fin de justificar la resolución contractual, y que reiteran en esta instancia, en el sentido de señalar que la entidad Orona, Sociedad Cooperativa incumplió las obligaciones que a ella incumbían de mantener los ascensores en adecuadas condiciones, haciendo las revisiones oportunas y procedentes en los periodos concertados, siendo ese el motivo por el que resolvieron los contratos concertados, por cuanto que, además de darse la circunstancia, expuesta por la Juez a quo en su resolución, de qu, curiosamente, no alegaron ese extremo cuando comunicaron a la entidad demandante la resolución por todas ellas acordada, se da la circunstancia de que tampoco han justificado a lo largo del procedimiento que se produjeran tales incumplimientos.

En efecto, en los escritos remitidos a la entidad Orona, Sociedad Cooperativa por parte de las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas de Irún, se expone con toda claridad por las mismas, tal y como resulta de su lectura, que han decidido que el mantenimiento de los ascensores de sus respectivos inmuebles los lleve otra empresa, debido a que el servicio de mantenimiento que les ofrece se adapta mejor a sus necesidades y debido a que, por el enfrentamiento existente entre la anterior empresa de mantenimiento, Omega, y la nueva, Orona, que tomó su control, se les han impuesto unas cláusulas muy agresivas a su favor, sin que en ningún momento se haga mención por ellas en esas cartas que le fueron remitidas, que la resolución contractual por las mismas decidida de forma unilateral estuviera fundada en incumplimiento de tipo alguno de las obligaciones que le incumbían en el mantenimiento de sus ascensores.

Pero es, además, tambien ha de tenerse en cuenta que a lo largo de los años no se ha puesto de manifiesto a la entidad Orona, Sociedad Coperativa por parte de ninguna de las Comunidades demandadas problema alguno acerca de la ejecución de su trabajo, en relación a los ascensores existentes en los edificios en los que se asienta cada una de ellas, y ni siquiera se ha puesto de manifiesto objeción alguna a su trabajo, a pesar de las inspecciones realizadas a lo largo del año 2.010 y del resultado de las mismas, pues, ante ese resultado, se procedió a contratar precisamente a la entidad demandante para verificar las reparaciones oportunas, lo que evidencia que las citadas Comunidades de Propietarios se hallaban conformes con el trabajo realizado por la entidad demandante y que mantuvieron su confianza en ella y en su trabajo todavía unos cuatro de años más a contar desde la fecha de tales reparaciones, hasta que tomaron en consideración otra oferta más interesante a sus intereses, tal y como le indicaron en los escritos de resolución contractual.

No puede por menos que concluirse, en consecuencia con todo lo expuesto, que no podía estimarse la petición formulada por las Comunidades de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 , de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas de Irún, de que se acordase la declaración de nulidad de las cláusulas 7ª y 8ª contenidas en los contratos de mantenimiento concertados y que han sido cuestionadas, ni podía apreciarse el incumplimiento que ha sido por ellas alegado y que no se ha acreditado, y, por lo tanto, tampoco podían estimarse los motivos de oposición que, con carácter principal, fueron opuestos por ellas a la demanda interpuesta por la entidad Orona, Sociedad Cooperativa.

NOVENO.- Pero, si bien es cierto que la mencionada demanda había de ser estimada en su integridad, en lo que hace referencia a las Comunidades de Propietarios de la CALLE002 , nº NUM002 , de la CALLE001 , nº NUM001 y de la CALLE003 , nº NUM003 , todas de Irún, tal y como ha sido acordado en la sentencia dictada en la instancia, sentencia que en lo que respecta a tales extremos resulta correcta y que por ello ha de ser confirmada en lo que a ellas hace referencia, con desestimación de los recursos por las mismas interpuestos contra la referida resolución, dado que las mismas, al decidir la resolución unilateral de sus contratos de mantenimiento, sin motivo alguno que lo justificara, venían obligadas al abono de las indemnizaciones acordadas para ese supuesto concreto en su clausulado, sin embargo tambien es cierto que la demanda formulada por la citada entidad había de ser parcialmente estimada en lo que se refiere a la reclamación interpuesta por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 de Irún, dado que la mencionada reclamación no resulta correcta, tal y como con carácter subsidiario se ha sostenido por la misma en su escrito de recurso, por cuanto que el importe que le ha sido exigido incluye en su cálculo el IVA de la suma que mensualmente había de satisfacer, y, por lo tanto, ha de rectificarse ese importe.

En efecto, le ha sido reclamada a la mencionada Comunidad de Propietarios demandada la cantidad de 801,36 euros, resultante de multiplicar la cuota de 89,04 euros, por los 18 meses pendientes y que restaban por transcurrir, hasta la conclusión de la prórroga en curso del contrato, y de dividir por dos la suma resultante, a fin de obtener el 50% correspondiente, pero se da la circunstancia de que esa cuota incluye el importe del IVA y que la cuota que había de ser tomada en consideración era la de 73,59 euros, la cual, multiplicada por los 18 meses pendientes, da un resultado de 1.324,62 euros, que dividida entre dos, supone la cantidad de 662,31 euros, que es la que realmente ha de satisfacer como indemnización por la resolución unilateral de su contrato de mantenimiento.

En consecuencia con lo expuesto, procede estimar, tan solo en parte, el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 de Irún, en concreto en lo que se refiere a su petición subsidiaria, y revocar tambien en parte la sentencia de instancia, en el sentido de señalar que procede estimar en parte la demanda interpuesta por la entidad Orona, Sociedad Cooperativa frente a la misma, y que, por ello, la cantidad que ha de abonar dicha demandada a la citada demandante, en concepto de indemnización, por la resolución unilateral del contrato concertado con ella, ha de ascender a la suma de 662,31 euros, la cual ha de devengar, no obstante, el interés establecido en la mencionada resolución, revocación esta que ha de conllevar asimismo la no imposición a la referida demandada de las costas devengadas en el curso de la primera instancia, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por lo que tambien este pronunciamiento de la sentencia de instancia ha de ser modificado, en el sentido de señalar que no procede verificar consideración alguna en cuanto a las costas devengadas en la primera instancia, con motivo de la tramitación de este procedimiento, en lo que respecta a dicha Comunidad demandada, manteniendo, por el contrario, el resto de los pronunciamientos en dicha resolución contenidos.

DECIMO.- Puesto que han sido desestimados los recursos de apelación interpuestos por la Comunidad de Propietarios de la CALLE002 , nº NUM002 , por la Comunidad de Propietarios de la CALLE001 , nº NUM001 y por la Comunidad de Propietarios de la CALLE003 , nº NUM003 , todas ellas de Irún, deberán las mismas abonar el importe de las costas devengadas en el curso de la presente instancia y con motivo de los mismos, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , en relación con el ya citado art. 394 del mismo cuerpo legal , y, dado que ha sido estimado en parte el recurso de apelación interpuesto por la Comunidad de Propietarios de la CALLE000 , nº NUM000 de Irún, no procede verificar consideración alguna en cuanto a las costas devengadas por ella en esta instancia, y con motivo de su tramitación.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que me viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey.

Fallo

Que, desestimando los recursos de apelación interpuestos por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE002 , Nº NUM002 DE IRUN, la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE001 , Nº NUM001 DE IRUN y la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE003 , Nº NUM003 DE IRUN contra la sentencia de fecha 24 de Marzo de 2.015, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Irún , y estimando en parte el recurso de apelación interpuesto por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA CALLE000 , Nº NUM000 DE IRUN, contra la misma sentencia, debo revocar y revoco, si bien parcialmente, la mencionada resolución, en el sentido de señalar que la cantidad que esta última demadadas ha de abonar a la entidad demandante ORONA, SOCIEDAD COOPERATIVA, en concepto de indemnización, por la resolución unilateral del contrato concertado con ella, ha de ascender a la suma de 662,31 euros, cantidad que devengará el interés en ella establecido, y en el sentido de señalar que no procede verificar consideración alguna en cuanto a las costas devengadas en la primera instancia, con motivo de la tramitación de este procedimiento, en lo que respecta a esa Comunidad demandada, manteniendo, por el contrario, el resto de los pronunciamientos en dicha resolución contenidos, y todo ello con imposición a las apelantes citadas en primer lugar de las costas devengadas en el curso de esta instancia, y con motivo de la tramitación de sus respectivos recursos, y sin verificar consideración alguna en cuanto a las costas devengadas por la apelante mencionada en último lugar en esta instancia, y con motivo de la tramitación del recurso por la misma interpuesto.

Así, por esta mi Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.-Dada, pronunciada y leída fue la anterior Sentencia por el/laIlmo/a. Magistrado/a Ponente el día de hoy, lo que yo, el Letrado de la Administración de Justicia, certifico.