Sentencia Civil Nº 228/2016, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 9, Rec 236/2016 de 26 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL ALICANTE

SECCIÓN NOVENA CON SEDE EN ELCHE

Rollo de apelación nº 000236/2016

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE ELX

Autos de Juicio Ordinario - 000563/2014

SENTENCIA Nº 228/2016

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Iltmos. Sres.:

Presidente: D. José Manuel Valero Diez

Magistrado: D. Andrés Montalbán Avilés

Magistrada: Dª. Susana Pilar Martínez González

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En ELCHE, a veintiseis de mayo de dos mil dieciséis

La Sección Novena de la Audiencia Provincial de Alicante con sede en Elche, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto los autos de Juicio Ordinario - 000563/2014, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE ELX, de los que conoce en grado de apelación en virtud del recurso entablado por la parte apelante Luis Pedro , habiendo intervenido en la alzada dicha parte, en su condición de recurrente, representada por el Procurador Sr/a.JOSE FRANCISCO ALFONSO ROSENDO y dirigida por el Letrado Sr/a. SUSANA MARA BEJARANO JUAN, y como apelada Balbino , representada por el Procurador Sr/a. NELLY NATIVIDAD HERRERA FERNANDEZ y dirigida por el Letrado Sr/a. JESUS MONTERO BARRIOS.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 1 DE ELX en los referidos autos, se dictó sentencia con fecha 06/07/2015 cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:'QueSE ESTIMA PARCIALMENTEla demanda formulada por la Procuradora Sra. Herrera Fernández, en nombre y representación de D. Balbino , y, en consecuencia,DEBO CONDENAR Y CONDENOa D. Luis Pedro al abono a la parte actora de la cantidad de doce mil quinientos diecinueve euros con veintinueve céntimos (12.519,29 euros), con intereses legales y sin expresa imposición de costas.'

SEGUNDO.-Contra dicha sentencia, se interpuso recurso de apelación por la parte apelante Luis Pedro en tiempo y forma que fue admitido en ambos efectos, elevándose los autos a este Tribunal, donde quedó formado el Rollo número 236/2016, tramitándose el recurso en forma legal. La parte apelante solicitó la revocación de la sentencia de instancia y la apelada su confirmación. Para la deliberación y votación se fijó el día 25/05/2016.

TERCERO.- En la tramitación de ambas instancias, en el presente proceso, se han observado las normas y formalidades legales.

Visto, siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. José Manuel Valero Diez.

Fundamentos

PRIMERO.-Se impugna por el recurrente la condena al pago de parte de las reparaciones que precisa la vivienda adquirida por el demandante, que ejercitó la acción de saneamiento por vicios ocultos y acumuladamente la de incumplimiento contractual por inhabilidad del objeto.

Ciertamente el vicio definido en el artículo 1484 CC y en base al cual puede prosperar la acción del articulo 1486 CC , se caracteriza por ser oculto, grave, desconocido e irreconocible para el comprador y, además, anterior a la compraventa realizada ( STS de 1 de diciembre de 1997 ). En este sentido, la STS de 29 julio de 1999 , tras recordar que el artículo 1484 del CC obliga al vendedor al saneamiento por los defectos ocultos de la cosa vendida si la hacen inútil para el uso a que se le destina, descarta la aplicación de dicho precepto al caso que analizó, al concluir que el defecto era manifiesto y estaba a la vista, y, la STS de 3 de marzo de 2000 , subordina la obligación de saneamiento a que no exista la posibilidad de conocimiento del mismo por parte del comprador en razón de su oficio (artículo 1484) o de la posibilidad de alcanzarlo (artículo 1483) con facilidad. Abunda en esta línea la STS de 8 de julio de 2010 (vicio no conocido por el adquirente, 'ni cognoscible por la simple contemplación de la cosa teniendo en cuenta la preparación técnica del sujeto al efecto'), citada por la STS de 22 de julio de 2011 .

Pero como nos recuerda la STS de 4 de abril de 2005 'los compradores no sólo tienen las acciones protectoras de los vicios ocultos, sino también las que nacen del incumplimiento o anómalo cumplimiento del contrato ( STS de 3 de abril de 2002 y las que cita), cuando es evidente que los defectos que hacen inhabitable el inmueble adquirido no son meras imperfecciones que no lo impiden, sino que frustran la finalidad perseguida por la compraventa, según ha declarado reiteradamente esta Sala (entre otras, SSTS de 6 de marzo de 1985 y 6 de abril de 1989 ).

Nos encontramos, pues, ante una prestación de objeto distinto y no ante simples vicios de la cosa, toda vez que la doctrina jurisprudencial ha entendido que se está en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador, al ser aquél impropio para el fin a que se destina, lo que permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1124 y 1101 del Código Civil (aparte de otras, SSTS de 30 de noviembre de 1972 , 25 de abril de 1973 , 21 de abril de 1976 , 20 de diciembre de 1977 y 23 de marzo de 1982 ), pues, como puntualiza la sentencia de 20 de febrero de 1984 , la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado significa incumplimiento del contrato y no vicio redhibitorio, lo que origina sometimiento a diferentes plazos de prescripción.'.

En este caso, los problemas de cimentación existentes, que como dice el perito constituyen en esencia la causa de los daños, pueden catalogarse como daños estructurales, por ejemplo, así se contempla en la LOE, en cuyo artículo 17 se dice '1. Defectos estructurales: daños por vicios o defectos en elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio (se correspondería a la 'ruina' propiamente dicha). En una definición descriptiva, el artículo 17.1.a), dice que son los que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.'.

Y como dice la STS de 8 de julio de 1988 no cabe 'estimar como defectos ocultos sujetos al plazo de prescripción de 6 meses, aquellos que por su entidad física o funcional y habida cuenta del contrato supongan, como en el presente caso acontece, un incumplimiento contractual que acarrea la ruina potencial de lo vendido y desde luego la ruina funcional de la vivienda, que la hace inútil para el cumplimiento de su destino conforme a su naturaleza, encajando el supuesto que se contempla... en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil .'. Igual doctrina se recoge en la STS de 30 de noviembre 1984 .

Luego en este caso, y en cuanto a los defectos constructivos que han sido objeto de condena en la instancia, no estamos realmente ante un supuesto de vicios ocultos, sino en presencia de entrega de cosa diversa o 'aliud pro alio' cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción total del contratante, lo que le permite acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil . Por tanto, no estamos ante un vicio redhibitorio, sino ante un incumplimiento contractual. Residenciándose la acción ejercitada en sede del régimen general de la responsabilidad contractual de los artículos antes citados, optándose por el mantenimiento del contrato, pero con indemnización de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento contractual, refiriendo los perjuicios a los defectos constructivos denunciados.

Sin embargo, realmente la cuestión nuclear de la controversia que nos ocupa, no consiste tanto en determinar si nos encontramos ante vicios ocultos, o bien ante un supuesto dealiud pro alio, por inhabilidad del objeto para su destino, como llegar o no a la convicción de que el comprador conoció los defectos existentes en la vivienda y los aceptó a cambio de una rebaja sustancial en el precio de la compraventa.

Recordemos que como dice la STS de 21-12-2012 '....distinto es el caso, no ya contra la doctrina del aliud pro alio, sino que elimina la consecuencia de ésta en relación con el incumplimiento de una de las partes (el vendedor, en este caso). Es la asunción por una parte de unas posibles consecuencias que hagan inhábil el objeto. El objeto es efectivamente inhábil para el fin por el que se contrató, pero la parte que lo sufre (el comprador) había conocido y aceptado estas posibles contingencias. Lo cual evita que sea el incumplimiento de la otra parte (el vendedor) el que haya provocado el aliud pro alio y por tanto, permita aplicar los artículos 1124 y 1101'.

SEGUNDO.-En este caso, la Sala, ha llegado a la convicción de que el demandante-comprador, conocía los defectos de que adolecía la vivienda que compraba, los asumió y aceptó a condición de una sustancial rebaja en el precio del inmueble y ello por las siguientes razones:

-La convincente declaración de la API, que intervino como mediadora en la operación de compraventa, que manifestó que ambos eran clientes de la inmobiliaria, que el precio inicial se rebajó en 20.000 €, porque el demandante tenía que hacer reparaciones, que dicha rebaja fue aceptada por el vendedor, don Luis Pedro , que las reparaciones se referían a todos los defectos que había dentro y fuera de la casa, que había grietas dentro y fuera, que el comprador como mínimo visitó la vivienda cinco veces, que la declarante sabía que había problemas en la acera perimetral, en el porche, dentro, fuera y también en la red de saneamiento, y todo ello lo conocía el comprador, que al menos en una ocasión le acompañó, estando ella presente le acompañó el constructor, que se fijó en todo, habitación por habitación, en el perímetro exterior y las grietas de la fachada. Y, que en las negociaciones intervino el letrado del demandante.

-El demandante reconoce que visitó la vivienda tres veces antes de comprarla, que le acompañó Emma , de la inmobiliaria, y en una ocasión Bernardo , el constructor; que llegaron a un acuerdo para compartir los gastos de reparación del porche, que el precio de la compraventa rondaba los 150.000 €.

-El constructor, Bernardo , profesional del sector, que después efectuó las reparaciones en la vivienda, manifestó que vio grietas en la porchada porque eran grandes, que le dijo al demandante que el problema era de la cimentación, que ya después en septiembre fue cuando vio grietas en los azulejos del baño y los problemas en la red perimetral, que algunas grietas estaban disimuladas, que las grietas eran difíciles de ver para un profano, que las vio cuando fue a pintar, pues cuando le llamó el demandante para reparar la cocina únicamente se fijó en esto.

-El perito, confirmó que las grietas eran visibles, que el origen de los defectos se encontraba en la cimentación y que quien no sepa de la construcción no lo sabría, en el porche había grietas y este problema también estaba en la cimentación, no siendo un defecto diferente de los otros.

De las fotografías acompañadas se desprende, como dice el tribunal de instancia, que las grietas y las manchas para cubrirlas son del todo evidentes.

-El coste de reparación de los defectos reclamados ascendió a 13.400 €, que son los reclamados en la demanda para subsanar los defectos existentes en la vivienda. Aunque ciertamente no se reclaman los de grietas en balaustrada de porche y terraza, también debidos a la incorrecta cimentación, que se dicen incluidos en el precio de la compraventa.

De este material probatorio concluimos que, para empezar, no es aceptable que se acepte por el vendedor tan sustancial rebaja del precio de compraventa, 20.000 €, sólo para cubrir algunas grietas existentes, especialmente en la porchada, puesto que esos defectos nunca permitirían una rebaja de tal calibre.

La lógica consecuencia es que el demandante-comprador, tenía perfecto conocimiento de que se encontraba con problemas más graves y costosos, como efectivamente son los derivados de los defectos de cimentación aquí concurrentes. De hecho, esos 20.000 €, consideramos que cubren con creces la reparación de esos defectos de cimentación y los demás denunciados.

Esta convicción, resulta refrendada por la declaración de la API, que intervino como intermediadora en la operación de compraventa, que con toda rotundidad afirmó que el demandante conocía todos los defectos existentes, fuera y dentro de la casa, que precisamente por ello se rebajó en 20.000 €, el precio de la compraventa.

Igualmente es relevante, que el demandante visitara en tantas ocasiones la vivienda, y especialmente que al menos en una ocasión lo hiciera acompañado precisamente por el constructor que después le efectuó la reparación de los defectos. Constructor entendido en la materia y que no nos cabe duda que efectuó una revisión total de la vivienda, como también afirma la anterior testigo.

Siendo lógico considerar que esa revisión fue precisamente la causa de la sustancial rebaja del precio, negociada por el letrado del demandante antes de la compraventa. Recordemos que ese testigo también afirmó que le dijo al demandante que había problemas en la cimentación, luego sabía realmente donde se encontraba el fondo del problema, lo que confirmó el perito. Perito que además manifestó que las grietas eran apreciables a simple vista.

En consecuencia, el demandante-comprador, asumió los defectos que podían hacer inhábil el objeto de la compraventa para su destino, eso sí, a cambio de una importante rebaja en el precio de la misma, precisamente para subsanar y reparar los defectos detectados. Cantidad que incluso es superior al coste de reparación de los mismos.

Por todo lo expuesto, estimamos el recurso, revocamos la sentencia apelada y absolvemos al demandado de las pretensiones formuladas en su contra.

TERCERO.- Se imponen al demandante las costas causadas en la instancia, y sin especial pronunciamiento en cuanto a las de la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad conferida por el Pueblo Español;

Fallo

Que estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de don Luis Pedro , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Elche, de fecha 6 de julio de 2015 , que revocamos y, en su lugar, desestimamos la demanda interpuesta por don Balbino , contra aquél al que absolvemos de las pretensiones formuladas en su contra. Se imponen al demandante las costas causadas en la instancia. Sin especial pronunciamiento en cuanto a las de la apelación.

Con devolución del depósito constituido.

Notifíquese esta sentencia conforme a la Ley y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Contra la presente resolución, cabe recurso en los supuestos y términos previstos en los Capítulos IV y V del Título IV del Libro II y Disposición final 16ª de la LEC 1/2000 .

De conformidad con la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ 6/1985, según redacción dada por la LO 1/2009, para interponer contra la presente resolución recurso extraordinario por infracción procesal (concepto 04) y/o de casación (concepto 06), artículos 471 y 481 de la LEC , deberá consignarse en la 'Cuenta de Depósitos y consignaciones' de este Tribunal nº 3575, al tiempo de su preparación, la cantidad de 50 euros por cada recurso, bajo apercibimiento de inadmisión a trámite; y ello sin perjuicio del pago de la tasa por actos procesales, cuando proceda.

Así, por esta nuestra sentencia definitiva que, fallando en grado de apelación, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-La anterior resolución ha sido leida y publicada en el día de su fecha por el Ilmo. SR. Ponente, etando la Sala reunida en audiencia pública. Doy fe.