Sentencia Civil Nº 229/2006, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, Rec 589/2005 de 11 de Abril de 2006

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 14

MADRID

SENTENCIA: 00229/2006

Rollo: RECURSO DE APELACION 589 /2005

SENTENCIA

Ilmos. Sres. Magistrados:

AMPARO CAMAZON LINACERO

JUAN UCEDA OJEDA

PALOMA GARCIA DE CECA BENITO

En MADRID , a once de abril de dos mil seis .

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 14 de la Audiencia Provincial de MADRID , los Autos de JUICIO VERBAL 685 /2004 , procedentes del JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 6 de MADRID , a los que ha correspondido el Rollo 589 /2005 , en los que aparece como parte apelante ADMINISTRACIONES GARCIA VALERO S.L. representado por el procurador DON JOSE RAMON REGO RODRIGUEZ, y como apelado DIRECCION000 DE MADRID, quien formuló oposición al recurso en base al escrito que a tal efecto presentó, representado por el procurador DON ERNESTO GARCIA-LOZANO MARTIN, sobre reclamación de cantidad, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. DOÑA AMPARO CAMAZON LINACERO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de Madrid, en fecha 12 de abril de 2005 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es de tenor literal siguiente: "Que estimando en parte la demanda presentada por ADMINISTRACIONES GARCIA VALERO S.L., contra LA DIRECCION000 DE MADRID, debo condenar y condeno a esta a que abone al actor la cantidad de 236 euros. Cada parte abonara las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.".

SEGUNDO.- Notificada la mencionada resolución, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte apelante ADMINISTRACIONES GARCIA VALERO S.L, al que se opuso la parte apelada DIRECCION000 DE MADRID, y tras dar cumplimiento a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la LEC , se remitieron las actuaciones a esta sección, sustanciándose el recurso por sus trámites legales.

TERCERO.- Por Providencia de esta Sección, se acordó para deliberación, votación y fallo el día 4 de abril de 2006.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida en lo que no se opongan a los que a continuación se relacionan.

PRIMERO.- La actora, representada por la administradora de fincas colegiada doña Elena, reclama a la comunidad de propietarios demandada una indemnización de 944 euros, a razón de 118 euros mensuales, por honorarios no percibidos desde el 7 de mayo de 2003 hasta la finalización del año natural (diciembre de 2003) por la revocación unilateral e injustificada del cargo de administradora en la junta general extraordinaria de propietarios de 7 de abril de 2003, a pesar de haberse acordado en la ordinaria de 4 de febrero de 2003 que la actora continuara responsabilizándose de la administración de la finca durante un año más y de haber venido desempeñando la misma desde diciembre de 1992.

La demandada se opone a la demanda alegando lo siguiente: la actora no prestó servicios desde diciembre de 1992 sino desde el 17 de marzo de 1998, por celebrarse en esta fecha la primera junta en que se acordó que prestara dichos servicios Administraciones García Valero S.L, ya que antes la administradora era "Administraciones García Gutiérrez"; la actora, Administraciones García Valero S.L., fue designada como administradora, por última vez, en la junta de propietarios de 4 de febrero de 2003, pero los cargos no se renovaban por años naturales, ya que fue nombrada el 17 de marzo de 1998 y nuevamente en julio de 1999 y febrero de 2002, sino hasta la junta siguiente, revocándose el cargo el 7 de abril de 2003, lo que supone que ha ejercido como tal por años completos; el 4 de febrero de 2003 se nombra a la actora pero luego se revoca el nombramiento en fecha 7 de abril de 2003 porque actuó sin diligencia, comenzando las quejas en la junta de 14 de marzo de 2001, haciéndose constar en el acta que cobraba recibos no ajustados a la realidad, continuando en la de 3 de enero de 2002, manifestando una propietaria que se giraban los recibos a cuenta bancaria de la que no era titular y finalizando en la de 7 de abril de 2003, retrasándose la persona que asistía a los juntas como empleado de la administradora actora y empezando la reunión sin el mismo; la revocación no es unilateral y está justificada; y los perjuicios no pueden equipararse a los honorarios pactados dejados de percibir hasta la finalización del plazo de un año porque desde la revocación del cargo no ha trabajado y habrá tenido otros clientes en sustitución de la demandada y no se ha demostrado perjuicio alguno.

La sentencia de primera instancia califica el cargo de administrador como mandato representativo sui géneris; señala que su duración, salvo que los estatutos de la comunidad dispongan otra cosa, es de un año, pudiendo ser removido el designado antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios, en cuyo caso, si no concurre justa causa derivada de incumplimiento de lo pactado, el removido tiene derecho a ser indemnizado; declara que la actora fue nombrada administradora en la junta de 4 de febrero de 2003, finalizando el plazo el 4 de febrero de 2004, y removida en la junta de 7 de abril de 2003, sin que existiera justa causa de resolución contractual por incumplimiento relevante de las obligaciones de la administradora actora antes del 4 de febrero de 2003 o antes del 7 de abril de 2003, por lo que la comunidad de propietarios está obligada a indemnizar a la actora, no por los honorarios dejados de percibir desde la revocación hasta la finalización del plazo de un año, sino por los perjuicios efectivamente producidos; fija dichos perjuicios en el equivalente a dos mensualidades (236 euros) al no haber acreditado la actora otros distintos; y condena a la demandada a que abone a la actora la suma de 236 euros e intereses legales desde la interposición de la demanda (en el fallo se omite el pronunciamiento sobre intereses a que se refiere el fundamento jurídico cuarto), sin hacer expresa imposición de las costas causadas.

La actora interpone recurso de apelación alegando que, a pesar de reconocerse que no existía causa justificada para la revocación anticipada del cargo de administrador, se considera que la comunidad de propietarios debe indemnizar a la administradora actora solo en la cantidad de 273 euros -debe decir 236 euros que es la suma a que ha sido condenada la demandada/118 euros por dos mensualidades-, lo que supone una infracción de la jurisprudencia y doctrina aplicables, ya que cuando el administrador es cesado antes del plazo pactado por decisión unilateral de la comunidad de propietarios, sin motivo que justifique tal decisión, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.733 del Código civil y sentencia del Tribunal Supremo de 25 de noviembre de 1983 , la comunidad de propietarios (mandante) está obligada a indemnizar al administrador cesado (mandatario) por los daños y perjuicios que le ha producido la extemporánea revocación, abonándole los honorarios que restaban por percibir hasta la finalización del año a que habría de extenderse la duración del mandato, por lo que, la demandada debía haber sido condenada a pagar a la actora, como indemnización de daños y perjuicios, la suma reclamada -944 euros-.

SEGUNDO.- Se considere el contrato sujeto a la regulación del mandato, o a la regulación del arrendamiento de servicios o a una regulación mixta, lo cierto es que la duración del encargo es de un año, y aunque la facultad de revocación por pérdida de confianza subsiste en la calificación de mandato, si se impone el cese antes de la expiración del plazo debe indemnizarse al administrador removido, salvo que el cese anticipado responda al incumplimiento de las obligaciones del mandatario, pues, junto a la pérdida de confianza el mandatario, desatendiendo las instrucciones del mandante con infracción de lo preceptuado en los artículos 1719, párrafo primero del Código civil y 20 de la Ley de Propiedad de Horizontal , incumple sus obligaciones contractuales y no puede reclamar los daños y perjuicios, derecho que le asiste en el supuesto de remoción por mera pérdida de confianza sin causa justificada (sin incumplimiento de sus obligaciones) y que abarca la indemnización de los gastos y desembolsos que acredite haber efectuado durante el tiempo que prestó sus servicios y aquellos otros realizados en la legítima creencia de que la relación iba a durar un año, incluso el lucro cesante o pérdida de expectativas que la imprevista terminación de la relación le hubiera podido ocasionar; y en la calificación de arrendamiento de servicios-mandato, la resolución contractual anticipada, sin justa causa, esto es, sin incumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo del administrador, da lugar igualmente a la indemnización de los daños y perjuicios sufridos con el mismo alcance señalado anteriormente al amparo de lo dispuesto en el artículo 1124 del Código civil .

La administradora actora, a quien le fue revocado el cargo antes de la expiración del plazo de un año sin causa justificada, debe ser indemnizada, como bien refiere la sentencia recurrida, por los daños y perjuicios causados, que bien pueden traducirse en el lucro cesante o pérdida de expectativas por la resolución o desistimiento contractual injustificado efectuado antes de expirar el plazo contractual. Sin embargo, tal indemnización no puede consistir, como pretende la actora apelante, en el íntegro percibo de los honorarios pactados que la Comunidad habría de satisfacer doblemente, a la anterior administradora y al nuevo administrador, y que la administradora actora obtendría pese a no realizar el trabajo desde el cese hasta que hubiera expirado el plazo, pudiendo sustituir el contrato extinguido por otro con un nuevo cliente y suprimir, al menos en parte, los costes derivados de su trabajo, de lo que se desprende que ese lucro cesante, al no acreditarse otra cosa -los perjuicios han de acreditarse cumplidamente por el actor-, debe valorarse, como valora el juez de instancia, en el importe de dos mensualidades, tiempo suficiente para que la actora pueda hacerse cargo de un nuevo administrado. Una cosa es la retribución por el servicio prestado y otra bien distinta los daños y perjuicios causados por la revocación del cargo.

TERCERO.- El recurso de apelación ha de ser desestimado e impuestas las costas causadas en esta alzada a la parte apelante ( artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por el procurador don Jose Ramon Rego Rodríguez en representación de Administraciones García Valero S.L., contra la sentencia dictada en fecha 12 de abril de 2005 por el Juzgado de Primera Instancia número 6 de los de Madrid (juicio verbal 685/04 ) debemos confirmar como confirmamos dicha resolución, condenando a la parte apelante al pago de las costas causadas en esta alzada.

Hágase saber al notificar esta resolución las prevenciones del art. 248.4 de la LOPJ .

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaria para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.

PUBLICACIÓN: En la misma fecha fue leída y publicada la anterior resolución por el Ilmo. Sr/a. Magistrado que la dictó, celebrando Audiencia Pública. Doy fe.

DILIGENCIA: Seguidamente se procede a cumplimentar la notificación de la anterior resolución. Doy fe.