Sentencia Civil Nº 229/2008, Audiencia Provincial de Pontevedra, Sección 1, Rec 228/2008 de 09 de Abril de 2008

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

PONTEVEDRA

SENTENCIA: 00229/2008

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 228/08

Asunto: ORDINARIO 250/07

Procedencia: PRIMERA INSTANCIA NÚM. 1 DE A ESTRADA

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE PONTEVEDRA, COMPUESTA POR LOS ILMOS

MAGISTRADOS

D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO

Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ

D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ,

HA DICTADO

EN NOMBRE DEL REY

LA SIGUIENTE

SENTENCIA NUM. 229

En Pontevedra a nueve de abril de dos mil ocho.

Visto en grado de apelación ante esta Sección 001 de la Audiencia Provincial de PONTEVEDRA, los autos de procedimiento ordinario 250/07, procedentes del Juzgado de Primera Instancia núm. 1 A Estrada, a los que ha correspondido el Rollo núm. 228/08, en los que aparece como parte apelante-demandado: D. Alfredo, no personado en esta alzada, y como parte apelado-demandante: D. Millán, no personado en esta alzada, sobre reclamación de retracto de comuneros, y siendo Magistrado Ponente la Ilma. Sra. Dª. MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, quien expresa el parecer de la Sala.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia núm. 1 de A Estrada, con fecha 7 diciembre 2007, se dictó sentencia cuyo fallo textualmente dice:

"Se estima la demanda interpuesta por D. Millán representado por el Procurador D. Francisco Javier Fernández Somoza contra D. Alfredo, representado por Dña Raquel Puente Fernández.

Se condena al demandado a:

1.- Retraer la cuota de la finca descrita en el Fundamento de Derecho Primero de esta Resolución y adquirida en compraventa de fecha 22 de febrero de dos mil siete, otorgando, en el plazo de un mes, escritura pública de venta a favor de la actora en las mismas condiciones en que fue adquirida por el demandado.

2.- A recibir en el acto de la venta, el precio de venta, más el importe de los gastos legítimos a que tiene derecho a ser reembolsado.

3.- A otorgar la citada escritura de oficio, si el demandado no se aviene a otorgarla voluntariamente.

Se imponen las costas al demandado."

SEGUNDO.- Notificada dicha resolución a las partes, por D. Alfredo, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido en ambos efectos, por lo que se elevaron las actuaciones a esta Sala y se señaló el día nueve de abril para la deliberación de este recurso.

TERCERO.- En la tramitación de esta instancia se han cumplido todas las prescripciones y términos legales.

Fundamentos

PRIMERO.- En virtud del precedente Recurso por el apelante D. Alfredo contra la Sentencia dictada en los autos de Retracto de Comuneros nº 250/07 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de A Estrada la debemos confirmar y confirmamos íntegramente con imposición de las costas al apelante. Aduce a su favor que no obstante haber comprado en documento público 1/25 parte de la finca Monte de Grobas el 20 de febrero de 2006 e inscribirla en el Registro, en realidad había adquirido la propiedad desde el documento privado de 22 de octubre de 1981, tomando posesión y comportándose como propietario en todo caso desde entonces. Así lo demuestra su declaración y la del vendedor así como un testigo que tuvo conocimiento de la venta y de que el antiguo propietario dejó de venir a las reuniones y lo hizo el nuevo. Fue incluso presidente del Coto de Caza desde el 5 de octubre de 1994, también contribuyó al pago de los gastos como copropietario de la comunidad. El actor conocía todos los datos de la venta de 1981, y antes de su inscripción en el Registro de la Propiedad, habiendo proporcionado una copia del contrato de venta al presidente de la Comunidad. No procede el retracto por el pago del precio simbólico ni tampoco se ha resuelto sobre la prescripción adquisitiva del dominio.

D. Millán se opone al Recurso aduciendo que lo único que se discute es si por su parte tuvo conocimiento de la venta en 1981 y de sus condiciones o bien sólo a través del Registro de la Propiedad en 2007.

SEGUNDO.- En segundo lugar, aducen los apelantes que la acción está caducada porque se ejercita fuera del plazo del Art. 1524 del C. Civil , esto es dentro de los nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta, presupuesto este en el que se fundamenta la alegación de caducidad.

En este sentido tiene razón el apelado en el sentido de que es irrelevante que el Sr. Alfredo sea o no propietario en virtud del documento de 1981 sino que lo relevante es la prueba de que el actor conocía antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad la existencia de la venta. De ahí que todas las disquisiciones que pretendan realizarse para hacer ver la titularidad de la cuota sobre el inmueble en la que recae el retracto no resultan de interés en la medida que no es ese el debate en el seno del juicio de retracto. Precisamente tampoco resultan de interés las referencias a la prescripción adquisitiva toda vez que el Art. 1521 del C. Civil (Consiste el retracto legal en el derecho que corresponde a determinadas personas de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago) ya reconoce que el retracto es el derecho a "subrogarse" por tanto a ocupar el lugar del comprador por parte del retrayente en virtud de una derecho preferente que le otorga la ley, siempre que se ejercita en las condiciones previstas en la misma, singularmente, dentro del ejercicio de nueve días como plazo de caducidad -que en es un plazo sustantivo- previsto el legislador.

TERCERO.- Es por ello que las declaraciones prestadas no desvirtúan las acertadas conclusiones del juzgador a quo. En efecto, es de la especial relevancia la Sentencia del Pleno del Tribunal Constitucional de 24 de febrero de 1994 al resolver la "Cuestión de inconstitucionalidad planteada por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid respecto del art. 1524, párrafo primero, del Código Civil que fija el plazo para el ejercicio del retracto legal", y concluir que: "El establecimiento de ese plazo viene determinado porque la ley otorga, en caso de que se enajene la propiedad, preferencia al copropietario, pero exige que esta preferencia se ejerza en un período determinado, transcurrido el cual decae. Resulta, pues, que el derecho de retracto regulado en los arts. 1521 y ss. CC es un derecho de carácter sustantivo. Y el plazo que para el ejercicio de ese derecho se prevé en el art. 1524 CC es también, como acertadamente ponen de relieve tanto el Fiscal General del Estado como el Abogado del Estado, un plazo sustantivo, no procesal: es, en efecto, un plazo para el ejercicio de un derecho, pero en modo alguno tiene relación con el acceso a los órganos jurisdiccionales a los efectos de obtener una resolución judicial motivada". Y, que, también hay reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo, en igual sentido interpretativo, así: (STS. 28/4/1992 ) "ha de estarse a lo dispuesto en dicho artículo 1.524.1 , conforme al cual "no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta".

Sobre el ejercicio en particular de la acción de retracto y la interpretación que ha de darse el Art. 1524 del C. Civil , el criterio jurisprudencial existente en esta materia (SS. del T.S. de 11-7-92, 21-7-93, 7-4-97 y 27-6-00 entre otras) el siguiente:

A) Que el artículo 1.524 del Código Civil al señalar, como comienzo del cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción "iuris et de iure" que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción, si bien cuando se acredite que el retrayente conoció la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción.

B) Que cuando no haya inscripción registral, el plazo de caducidad se cuenta desde que el retrayente hubiere tenido conocimiento de la enajenación, conocimiento que no se refiere a tener mera noticia o simple información, sino necesariamente a haber sabido y entendido todos los pactos y condiciones de la transmisión (SS. del T.S. de 20-5-1991, 15-10-1991, de 28-4-92, 19-5-92, 21-7-93, 11-3-94 y 7-10-96 y 7-3-1996 ). Dice la ST de 21-3-1990 y 24-9-97 que es preciso para enervar la acción de retracto por caducidad del plazo de viabilidad que el retrayente conozca en momento oportuno, cabal y completo no sólo la venta, sino sus condiciones (SS 30 octubre 1990 y 21 julio 1993 , y las citadas en ellas). No basta la mera noticia de la transmisión, ni menos aún de simples circunstancias presumibles posibilitadoras de conocimiento, a causa de que éste, a los fines retractuales, ha de ser claro, preciso y sin aspectos dudosos, ni por tanto con precisión de que el retrayente tenga que acudir a indagaciones que legalmente no le vienen impuestas (S. 28 febrero 1992 ). En palabras de la sentencia del Tribunal Supremo de 6/3/2000 : "el conocimiento pleno y circunstanciado de la transmisión... por un medio fehaciente", o "un conocimiento real, efectivo y perfecto de la venta y de sus esenciales circunstancias".

En suma, que el plazo de 9 días se computa a partir de la inscripción, cuando no consta un conocimiento anterior, pero si se comprueba que el retrayente conoció la transmisión antes, dicho plazo a contar desde la inscripción ha de ceder e iniciarse el cómputo desde que tuvo lugar ese conocimiento (SS. del T.S. de 21-3-90, 30-10-90 y 15-10-91 ), si bien en ambos casos, conforme a sentencias del Tribunal Supremo de 7 de diciembre de 1998 y 28 de octubre de 1999 el "dies a quo" a partir del que puede comenzar a contarse el plazo de caducidad es el de consumación de la compraventa. Si la transmisión se hace por escritura pública, la perfección y consumación coinciden en el acto de la escritura pública por la "traditio ficta" que ésta comporta.

Si contrastamos la anterior doctrina con los datos de que podemos tomar conocimiento a través de la actividad probatoria, podremos advertir que en modo alguno se dan las circunstancias para que pueda afirmarse que el demandante conocía la venta con ese conocimiento cierto y acabado que la jurisprudencia exige. Basta ya una mera lectura del escrito de recurso para comprobar que no se compadece con ello, desde luego es irrelevante la declaración del demandado o de su vendedor por el evidente interés que tienen en el asunto. También ha quedado probado que la circunstancia de que el Sr. Alfredo fuese presidente del Coto no quiere significar que fuera copropietario de una cuota en el Monte de Grobas. Sea como fuere lo que no se ha probado son las condiciones de la venta y el conocimiento cabal y completo de la misma según se deduce de las manifestaciones del Presidente del coto, comunero, Sr. Jesús Carlos. El propio Sr. Javier, vendedor manifestó que comunicó de palabra la venta a los comuneros, pero no uno a uno, sino en general, en particular no recuerda de si se lo ofreció al sr. Millán. Lo vendió al mejor postor.

Alega asimismo la parte demandante su disconformidad respecto al pronunciamiento contenido en la sentencia recurrida que desestima la demanda porque la acción de retracto debe ejercitarse sobre el valor escriturado de 3000 euros, sosteniendo que este precio es totalmente ficticio o simbólico y que debía ser de un millón de pesetas que es el precio que él pagó en 1981 y además es el que declaró el vendedor que cobró. Nuevamente tales alegaciones no son de recibo toda vez que estos testimonios son interesados. El Tribunal Supremo en su sentencia de 6/10/2005 : "la cantidad escriturada es la que conocen los retrayentes cuando formulan la demanda y es de la que debe de partirse y tener en cuenta para su desembolso, sin perjuicio de que el retracto se realice por el precio real y verdadero en que fue vendida la finca y no por el simulado e inferior que se hizo constar en la escritura pública de venta, sobre el que se suscitó la oportuna controversia en este sentido y determinó finalmente la sentencia a partir de las alegaciones y pruebas de las partes en este sentido, pues ello no elimina la procedencia de admitir prueba tendente a demostrar ese extremo (STS de 12 de junio de 1984, 4 de julio, 20 de septiembre de 1988, 11 de julio de 1996 , entre otras), sin que se obligue al retrayente a consignar la diferencia una vez conocido el resultado de dicha prueba, pues lo contrario sería prejuzgar la determinación del precio, sin controversia (STS 8 de junio de 1977 )".

No se discute por la Sala que el precio debe ser el real, lo que se discute y no se estima probado de modo alguno es que fuera otro diferente del escriturado. En el presente caso, se ha declarado un precio de 3.000 euros por la 1/25 parte vendidas, careciendo esta Sala de elementos suficientes para afirmar que la adquisición realizada por el demandado apelante fue por un precio superior al que consta en la escritura pública de compraventa, ni la parte demandada ha aportado los oportunos justificantes de los movimientos contables al efecto o, siquiera indiciariamente, ha propuesto la prueba pericial que ilustre al Tribunal de que era otro el precio de mercado en aquélla fecha que al menos viniese a confirmar que efectivamente lo pagado fue un millón de pesetas.

CUARTO.- En virtud de lo dispuesto en el Art. 398 de la LEC cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, se aplicarán en cuanto a las costas del recurso lo dispuesto en el Art. 394 . En caso de estimación total o parcial de un recurso de apelación, no se condenará en las costas de dicho recurso a ninguno de los litigantes.

En virtud de la Potestad Jurisdiccional que nos viene conferida por la Soberanía Popular y en nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que desestimando el Recurso de Apelación formulado por D. Alfredo representado por la Procuradora Dª Raquel Puente Fernández contra la Sentencia dictada en los autos de Retracto de Comuneros nº 250/07 por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de A Estrada la debemos confirmar y confirmamos con imposición de las costas al apelante.

Se rectifica de oficio el error material relativo a la fecha de la escritura de venta de 22 de febrero de 2007 a que alude el fallo de la recurrida que debe decir, 20 de febrero de 2006.

Así lo acuerdan, mandan y firman los Ilmos. Sres. Magistrados que componen esta Sala, D. FRANCISCO JAVIER VALDÉS GARRIDO, Presidente; Dª MARIA BEGOÑA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, ponente y D. FRANCISCO JAVIER MENÉNDEZ ESTÉBANEZ.