Encabezamiento
JDO. DE LO MERCANTIL N. 2
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA.-nº00229/2015
En la ciudad de Palma de Mallorca, a veintinueve de octubre del año dos mil quince.
Por mí, María Encarnación González López, Magistrado Juez del
JUZGADO DE LO MERCANTIL NºDOSde los de esta ciudad,
VISTOSlos presentes autos asentados en el Libro registro bajo el
nº14/14 seguido por los trámites previstos en los artículos 192 y siguientes de la Ley Concursal para los incidentes concursales en el CONCURSO ABREVIADO nº689/13,a instancia de D.
Federico , Dña.
Gregoria , D.
Laureano y Dña.
Remedios , representados por el Procurador Sr. Enríquez de Navarra Muriedas y asistidos del Letrado Sr. Ferrer García, contra la Administración concursal y contra CARA KRISTENSEN S.L, representada por el Procurador Sr. Ginard Nicolau y asistida de Letrado, en base a los siguientes
Antecedentes
PRIMERO.-Por la expresada parte actora se promovió demanda incidental en reclamación de cantidad de la que se dio oportuno traslado a la parte demandada para que dentro del plazo legalmente prevenido se personara en las actuaciones y contestara en debida forma.
SEGUNDO.-La Administración concursal manifestó su voluntad de allanarse a la demanda incidental, dictándose por este Juzgado en fecha de 25 de julio del año 2014 Sentencia por la que se estimaba la demanda.
TERCERO.-En sede de recurso de apelación se declaró la nulidad de las actuaciones desde la providencia de emplazamiento, acordando se procediera al mismo con entrega a la entidad concursada codemandada de la copia de la demanda y documentos.
CUARTO.-Recibidos los autos en este órgano judicial, se procedió al emplazamiento de la concursada, oponiéndose ésta a las pretensiones de la parte actora, quedando seguidamente las actuaciones conclusas para dictar sentencia al no haberse instado por las partes la celebración de vista.
QUINTO.-En la tramitación de los presentes autos se han observado las prescripciones legales vigentes.
Fundamentos
PRIMERO.- La parte actora ejercita en su demanda una acción personal, declarativa y de condena dirigida a obtener un pronunciamiento por el que se condene a la demandada al abono de 134.000 euros; se fundamenta la demanda en haber otorgado en fecha de 17 de abril del año 2009 con la ahora concursada escritura de compraventa por la que adquiría la finca registral nº
NUM000 del Registro de la Propiedad nº2 de Manacor por precio de 434.000 euros; en fecha de 19 de febrero anterior, las partes firmaron contrato privado por el que la vendedora se obligaba, para el supuesto de rebajar los precios de adquisición de las viviendas de tipo similar a la que se adquiría, a abonar a los compradores la diferencia; la vendedora rebajó el precio de las viviendas en la cantidad que ahora se reclama, debiendo hacer frente a su pago.
La Administración concursal manifestó su voluntad de allanarse a la demanda incidental.
La concursada codemandada se opone, en primer término, alegando la falta de legitimación activa de los actores Dña.
Gregoria , D.
Laureano y Dña.
Remedios al no haber firmado el documento que sustenta la pretensión de la parte actora, debiendo limitar sus efectos a D.
Federico , y, en consecuencia, reducirse la cantidad que pudiera reclamarse por éste á 53.600 euros; se invoca que el acuerdo firmado carece de los requisitos precisos para generar obligación al no establecer el plazo ni el precio a considerar; que la obligación se extinguió al no haber sido recogida en la posterior escritura pública de compraventa; que es de imposible cumplimiento al no existir vivienda que se corresponda con el tipo de la que fue adquirida por los actores; finalmente, se invoca la aplicación del
artículo 1105 del Código Civil por razón de la crisis económica que motivó la solicitud de concurso voluntario de la demandada.
SEGUNDO.-La resolución de la controversia entre las partes exige tomar en consideración los siguientes elementos de hecho extraíbles de las pruebas obrantes en las actuaciones:
-en fecha de en fecha de 19 de febrero del año 2009 los ahora actores y la demandada, bajo el título de 'Transmisión', firman documento en relación a la vivienda nº
NUM002 de
DIRECCION000 , interviniendo los primeros como compradores y la segunda como vendedora (documento nº2 de la demanda, folio 76 de las actuaciones);
-como anexo a dicho documento se firma en la misma fecha el acuerdo de que si el vendedor baja el precio de venta, se compromete a pagar al comprador la diferencia al contado (folio 77);
-en fecha de 17 de abril de ese mismo año se firma escritura pública por la que la demandada vende a los actores la vivienda
NUM002 de orden por precio de 434.000 euros (más 4.000 euros por la plaza de aparcamiento), de los que 5.000 euros se abonaron el 17 de febrero del año 2009 mediante transferencia bancaria, 204.520 euros más IVA el día en que se otorga la escritura pública, y el resto de 228.400 euros se retiene por la parte compradora para el abono de préstamo hipotecario que grava la vivienda y en el que se subroga (documento nº1, folios 24 á 72).
En primer término, la parte demandada niega legitimación activa a Dña.
Gregoria , D.
Laureano y Dña.
Remedios , reconociéndosela únicamente a D.
Federico , por ser éste quien firmó el anexo que se une al folio 77 de las actuaciones. En la escritura de compraventa los actores intervinieron como compradores adquiriendo determinadas partes indivisas. Todos ellos intervienen y firman el documento privado que le precedió. En el documento en que se recoge el acuerdo que fundamenta la pretensión de la parte actora, se hace constar que se trata de un anexo al contrato de compraventa entre CARA KRISTENSEN y D.
Federico y otros, figurando al pie para identificar a las partes 'el comprador' y el 'vendedor', al igual que en el documento al que anexa y en el que únicamente se hace constar que por el vendedor firma
Eloy . Los términos en que aparece redactado el documento no permiten sostener que el compromiso se adquiriera únicamente frente a D.
Federico , remitiéndose al contrato de 'transmisión' en el que intervienen todos los componentes de la parte actora y sin que se excluya a ninguno de ellos. Lo anterior no se ve desvirtuado por la circunstancia de que las diligencias preliminares que precedieron al presente incidente fueran promovidas únicamente por D.
Federico (documento nº3 de la contestación), disponiendo de legitimación para ello sin que excluya la del resto de compradores.
TERCERO.-Sostiene la parte demandada que la obligación de que se trata no se recogió en la posterior escritura de compraventa, lo que le priva de vigencia al haber operado una novación modificativa conforme al
artículo 1203 del Código Civil . El examen de los documentos firmados pone de manifiesto que en la escritura de compraventa firmada dos meses después del documento privado no se recoge el acuerdo relativo a la alteración de los precios. Ello no obstante no puede determinar que se extinguiera la obligación que se asumía por la vendedora. Es de ver cómo en el anexo de que se trata la vendedora se obligaba, de rebajar el precio de venta, a pagar al comprador la diferencia al contado, sin que, de subir los precios, el comprador debiera pagar ninguna diferencia. Tal como resulta de la escritura de compraventa y se expuso anteriormente, al tiempo de su firma la parte compradora únicamente había satisfecho 5.000 euros del precio, abonándose el resto parte a la firma del documento público y parte mediante la subrogación en la carga hipotecaria. Siendo ello así, carece de sentido que el pago de la diferencia por la rebaja en el precio debiera hacerse en efectivo por la vendedora cuando sólo había recibido de la compradora 5.000 euros de un precio de 434.000 euros; pues de haberse mantenido únicamente su vigencia hasta la firma de la escritura, lo congruente habría sido otorgarla por el precio ya rebajado en la diferencia. A ello se une el contenido de la respuesta que ofreció el Administrador único de la compradora a la reclamación extrajudicial y en la que a fecha de 24 de septiembre del año 2010 señalaba que no iban a pronunciarse hasta que no se hubiera vendido la última casa de
DIRECCION000 (documento nº3 de la demanda, folio 86). Los elementos anteriores ponen de manifiesto que fue la voluntad de las partes mantener el acuerdo de que se trata más allá del otorgamiento de la escritura de compraventa, debiendo decaer el motivo de oposición.
CUARTO.-La parte demandada cuestiona la validez de la obligación por no reunir los elementos necesarios. Hace referencia en la contestación a no establecerse en ella un límite temporal. En el acuerdo de continua referencia la obligación de pago del comprador venía determinada por la rebaja en el precio de venta del resto de las casas. Cierto es que no se establece un límite en el tiempo, si bien ello no excluye la validez de la obligación asumida, viniendo determinada por la venta de la última de las viviendas de la promoción, tal como asumió el legal representante de la compradora en las comunicaciones extrajudiciales.
La parte demandada invoca al amparo del
artículo 1116 del Código Civil que la obligación es de imposible cumplimiento al no existir vivienda que se corresponda exactamente con la adquirida por los actores. Centra la parte demandada la diferencia entre las viviendas vendidas que refiere la actora en la superficie de la zona ajardinada. Utilizando ese elemento, en las descripciones registrales de las fincas (documentos nº5 á 13 de la demanda) se aprecia que disponen de zona ajardinada con superficies que comprenden desde los 29,85 metros -la mayoría de ellas- á 56,33 metros (folio 157), cuando la de los actores dispone de una superficie de 56,24 metros. En la publicidad que la vendedora hace de las viviendas se agrupan en tres tipos -Amapola, Camelia y Begonia- no figurando en cada uno de los grupos distinción alguna en cuanto al precio. La vendedora ahora demandada era quien mejor pudiera conocer las características de las viviendas que promocionaba, pese a lo cual firma el documento sin hacer distinción alguna. Su propio representante, en la contestación remitida al comprador, refiere haber vendido la casa
NUM001 , cuya zona ajardinada es menor a la de los actores (folio 181), restando cuatro unidades a la venta, no distinguiendo entre las viviendas a efectos de concretar la diferencia en el precio de venta que se le reclamaba.
QUINTO.-Finalmente, la parte demandada invoca la aplicación del
artículo 1105 del Código Civil , estimando que la crisis económica constituye un supuesto de fuerza mayor o caso fortuito que le libera de su obligación.
La
SAP La Rioja 24 mayo 2013 recoge que
'la
STS de 18 de diciembre de 2006
que requiere para su apreciación de la concurrencia de los requisitos de la imprevisibilidad y la inevitabilidad 'mediante una prueba cumplida y satisfactoria (Sentencias 28 de diciembre de 1997 y 2 de marzo de 2001), incumbiendo la carga de la prueba a quien alega la existencia del caso fortuito o la fuerza mayor (SS. 31 de mayo de 1985; 11 de octubre de 1991; 31 de julio de 1996; 29 de diciembre de 1998; 8 de noviembre de 1999; 8 de febrero de 2000; 10 de octubre de 2002)' debiendo haber 'una total ausencia de culpa (SS. 31 de marzo de 1995, 31 de mayo de 1997, 18 de abril de 2000, 23 de noviembre de 2004), porque la culpa es incompatible con la fuerza mayor y el caso fortuito (S. 2 de enero de 2006). La 'fuerza mayor' ha de consistir en una fuerza superior a todo control y previsión (S. 20 de julio de 2000), y para ponderar su concurrencia habrá de estarse a la normal y razonable previsión que las circunstancias exijan adoptar en cada supuesto concreto, o inevitabilidad en una posibilidad de orden práctico (S. 4 de julio de 1983, reiterada en las de 31 de marzo de 1995, 31 de mayo de 1997, 20 de julio de 2000 y 15 de febrero de 2006).' Habiendo señalado la
STS de 11 octubre 2005
, que 'la aplicación del repetido art. 1105 exige que conste acreditada la imprevisibilidad del evento dañoso, cuestión esta de la previsibilidad o imprevisibilidad que tiene la cualidad de hecho' (sentencias de 2 de febrero de 1989 y 23 de junio de 1990), o, como dice la sentencia de 4 de noviembre de 2004.' Al respecto se ha sostenido por esta Sala que son dos los componentes que deben concurrir en la fuerza mayor (
art. 1105 CC ) para imposibilitar el cumplimiento del contrato de compraventa que son el elemento objetivo, que puede reconducirse a la imposibilidad sobrevenida de la prestación total o parcial y el elemento subjetivo, que sería la no imputabilidad de tal imposibilidad con ausencia de dolo y culpa'.
La situación de crisis económica no puede invocarse por la actora para eximirse del cumplimiento de su obligación. No se trata de un hecho extraño a su ámbito empresarial que, además, ya había manifestado sus efectos en la fecha en que se firma el documento de autos. Pese a ello y sin considerar la consecuencias, asume la obligación de abonar la diferencia de lo que percibe del comprador y el precio de las futuras ventas, siendo ya previsible para un empresario del sector inmobiliario que los precios no se mantendrían.
Debe, en consecuencia, estimarse la demanda interpuesta, con condena a la parte demandada al abono de la cantidad que se reclama, debiendo considerarse como precio de venta, pese a lo que se alega por la parte demandada, el que figura en las correspondientes escrituras públicas en tanto que constituyen el precio efectivamente fijado por la vendedora.
SEXTO.-La cantidad a cuyo abono se condena a la parte demandada debe quedar sujeta en cuanto al pago a las normas del proceso concursal, no devengándose intereses por aplicación del
artículo 59 de la Ley Concursal desde la fecha de declaración de concurso.
SÉPTIMO.-En materia de costas procesales, conforme a lo dispuesto en los
artículos 394 y 395 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , al que se remite el artículo 196 de la Ley Concursal , la estimación de la demanda obliga a imponer su pago a la parte demandada, a excepción de las derivadas de la demanda interpuesta frente a la Administración concursal respecto de las que no se hace expreso pronunciamiento.
VISTOSlos fundamentos jurídicos anteriores
Fallo
Que debo estimar y estimo la demanda interpuesta por el Procurador Sr. Enríquez de Navarra Muriedas, en nombre y representación de de D.
Federico , Dña.
Gregoria , D.
Laureano y Dña.
Remedios , contra la Administración concursal y CARA KRISTENSEN S.L, condenando a ésta a abonar a la parte actora con sujeción a las normas que rigen el proceso concursal la cantidad de 134.000 euros, cantidad que devengará el interés legal hasta la fecha de declaración de concurso;
imponiendo a la parte demandada el pago de las costas procesales causadas, a excepción de las derivadas de la demanda interpuesta frente a la Administración concursal respecto de las que no se hace expreso pronunciamiento.
Dedúzcase testimonio de la presente resolución para su incorporación a los autos y copias a los efectos de su notificación a las partes, expresiva esta última de que contra la misma puede interponerse recurso de apelación por escrito ante este mismo Juzgado y para ante la Ilma. Audiencia Provincial en el plazo de los veinte días siguientes a su notificación, previa consignación como depósito en la Cuenta de Consignaciones de este Juzgado de la cantidad de 50 euros debiendo acompañar la documentación acreditativa de haberlo constituido (LO 1/2009, 3 de noviembre).
Así por ésta, la presente, mi Sentencia, lo declaro, pronuncio, mando y firmo de mi nombre.
PUBLICACIÓN.-Dada, leída y publicada fue la anterior sentencia por la Sra. Magistrado Juez que la dictó, hallándose celebrando Audiencia pública el día de su fecha; doy fe.
