Sentencia CIVIL Nº 229/2020, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 825/2019 de 22 de Abril de 2020

Encabezamiento

Sección nº 04 de la Audiencia Provincial de Barcelona. Civil
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Recurso de apelación 825/2019 -E
Materia: Juicio ordinario arrendamiento de bienes inmuebles
Órgano de origen:Juzgado de Primera Instancia nº 49 de Barcelona
Procedimiento de origen:Procedimiento ordinario 841/2017
Parte recurrente/Solicitante: Agapito
Procurador/a: Nuria Tor Patino
Abogado/a: Jose Termens Viñas
Parte recurrida: Adelina , Adriana
Procurador/a: Oscar Bagan Catalan
Abogado/a:
SENTENCIA Nº 229/2020
Ilustrísimos Señores Magistrados:
VICENTE CONCA PÉREZ
JORDI LLUÍS FORGAS i FOLCH
ADOLFO LUCAS ESTEVE
En la ciudad de Barcelona, a veintidós de abril dos mil veinte.
VISTOS en grado de apelación por la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial los presentes autos de
Procedimiento Ordinario, tramitados con el número arriba expresado por el Juzgado de Primera Instancia
número 49 de Barcelona a demanda de Agapito contra Adriana y Adelina pendientes en esta instancia al
haber apelado el demandante citado la sentencia que dictó dicho Juzgado el día veintiocho de mayo de dos
mil diecinueve.
Han comparecido en esta alzada la parte apelante, Agapito representado por la procuradora de los tribunales
Sra. Nuria Tor Patino y defendida por la letrado Sr Jose Termens Viñas, así como la parte demandada en calidad

de parte apelada representada por el procurador de los tribunales Sr. Oscar Bagan Catalan y defendida por la
letrado Sr. Nemesio Liébana.

Antecedentes

PRIMERO. La parte dispositiva de la sentencia apelada es del tenor siguiente: " Desestimo la demanda presentada per Agapito contra Adelina i Adriana i absolc les demandades esmentades. Imposo les costes a la part demandant . "

SEGUNDO. Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la referida parte demandante. Admitido en ambos efectos se dio traslado a la contraparte, que presentó escrito impugnándolo y solicitando la confirmación de la sentencia recurrida, tras lo cual se elevaron las actuaciones a esta Sección de la Audiencia Provincial, que señaló votación y fallo para el día veintisiete de febrero pasado.

Actúa como ponente el Magistrado Sr. Jordi-Lluís Forgas i Folch.

Fundamentos

1.- En la demanda que formuló Agapito contra Adriana y Adelina pretendió la condena al pago de 4.000 euros en concepto de devolución de fianza arrendaticia constituida en su día por el contrato de arrendamiento suscrito, en fecha 26 de abril de 2011, entre el actor y Korina Hortynska, en su condición de arrendatarios, y la representante de las titulares demandadas, Guillerma , en su condición de arrendadora, sobre la vivienda sita en Barcelona, carrer DIRECCION000 , NUM000 .

2.- La sentencia de la primera instancia desestimó, íntegramente, la referida demanda, al no haberse acreditado que concurriera la pertinencia de aquella pretensión. Los motivos sobre los que la parte apelante asienta su recurso de apelación pivotan en imputar error en la valoración de la prueba la sentencia apelada.

3.- Dicho lo anterior, debe partirse de la valoración de la prueba que, en términos generales señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo (TS) en el ámbito del recurso de apelación. En este sentido, la STS de 16 de noviembre de 2016 señaló que las " facultades del tribunal de segunda instancia aparecen claramente recogidas en el art. 456.1 LEC , al decir: 'En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación'. Lo que nos permite afirmar que el tribunal de apelación no está en modo alguno sujeto a las apreciaciones del juez de primer grado, tanto fácticas como jurídicas." Añadiendo dicha sentencia del TS que " En este sentido el tribunal de apelación goza de plenas facultades para revisar todo el material probatorio practicado en la primera instancia. Ahora bien, no puede desconocerse que ante el juez de primera instancia se practica el interrogatorio de partes y de testigos, la ratificación y contradicción del dictamen pericial o que dicho juez practicará, por sí mismo, el acto de reconocimiento judicial con las ventajas de la inmediación, por lo que el tribunal de apelación, cuya apreciación descansará en el visionado del sistema de grabación de la prueba, se circunscribirá a ponderar si la valoración de los interrogatorios (de parte o de testigos) es ilógica, arbitraria o se aparta de las previsiones del art. 316 LEC ; o si se han vulnerado las reglas de la sana crítica en la valoración, en nuestro caso, del (s) dictamen(es) pericial(es), lo cual sucederá: "a) Cuando no consta en la sentencia valoración alguna en torno al resultado del dictamen pericial. b) Cuando se prescinde del contenido del dictamen, omitiendo datos, alterándolo, deduciendo de aquél conclusiones distintas, valorándolo incoherentemente. c) Cuando sin haberse producido en el proceso dictámenes contradictorios, el tribunal en base a los mismos, llega a conclusiones distintas de las de los dictámenes. d) Cuando los razonamientos del tribunal en torno a los dictámenes atenten a la lógica y la racionalidad; o sean arbitrarios, incoherentes y contradictorios; o llevan al absurdo" ( STS de 15 de diciembre de 2015).

4.1.-Debe recordarse que la parte demandada, en su escrito de contestación, señaló que no resultaba controvertido que la parte actora entregó, en el momento de otorgarse el contrato de arrendamiento, la suma de 4.000 euros en concepto de fianza, ni tampoco que el actor quedó como único arrendatario del inmueble arrendado desde el día 1 de marzo de 2014.

4.2.- El día 2 de marzo de 2017, el actor se personó en la administración de fincas que administra la vivienda alquilada e hizo entrega de las llaves, dando por resuelto el meritado contrato de arrendamiento. Esta entrega fue aceptada por la parte arrendadora sin que ello supusiese que se aceptase el estado (doc. 3 del escrito de contestación) de la vivienda arrendada. Consta asimismo manifestación del demandante en aquel momento de haber dado de baja los suministros de agua y de luz.

En la liquidación efectuada, se imputó al importe de la fianza, 242 euros en concepto de alta del suministro de agua y luz (atendido que la finca se entregó con el alta de los suministros y la finalización del contrato constaban de baja) y también se imputó la suma de 3.448,50 euros por diversos desperfectos observados en la finca alquilada tras la entrega de llaves. Todo ello arrojó un saldo a favor del actor que consta entregado en su día, al mismo.

4.3.- Sobre la cuestión de los desperfectos se aportó junto al escrito de contestación a la demanda - doc. 5 - consistente en reportaje fotográfico que consta datado en fecha 3 de marzo de 2017, así como acta notarial de presencia (doc. 6 de la contestación), que consta fechada el 5 de abril de 2017, un mes después.

5.-Como ya hemos adelantado, el principio que informa el recurso de apelación previsto en la LEC y el de inmediación en la práctica de las pruebas en la primera instancia se debe resolver ponderadamente por el tribunal de apelación en el sentido de que aquellas pruebas que han sido practicadas bajo la inmediación judicial, el Juez a quo tiene elementos más fundados para calibrar la forma y seguridad con que han sido emitidas las manifestaciones de partes y testigos que han determinado su apreciación, sin que ello impida su nueva valoración por parte del tribunal de apelación, y la modificación de lo por él objetivado, cuando se ponga de relieve el error o se patentice la disfunción cometida. Solo matizar que esas facultades revisoras serán tanto más extensas cuanto se revisen pruebas -documentos o dictámenes- en las que el plus de la inmediación suele ser escasamente relevante.

6.- En situaciones como las del presente caso, la ponderación estriba en que los daños o desperfectos imputados al arrendatario no respondan a un desgaste o deterioro superior al que pudieran derivarse de un uso normal de la vivienda, esto es, los desperfectos compatibles con el uso ordinario de la vivienda en relación con la duración del contrato de arrendamiento, son que los que, en realidad deben ser tenidos en consideración.

Sobre ello, consta en autos que las llaves se entregaron un mes antes del levantamiento de la referida acta notarial levantada al efecto. Según el doc. 7, que, es el presupuesto de los trabajos efectuados por industriales en el piso alquilado después de la ocupación por el actor, se observa el siguiente detalle: " vaciado y tirado de basura y todos los materiales inservibles; limpieza general de cocina, galería y baño; pintura: masillado, aplicación dos capas de pintura plástica y aplicación esmalte sintético blanco en radiadores; levantado de todo el parquet y zócalos debido al mal estado; suministro y colocación de siete puntos de eléctricos incluyendo mecanismos faltantes, revisión y suavizado persianas y revisión caldera, que si se encuentra dañada se pasará presupuesto adicional; suministro y colocación de tapa bater (sic) revisión cierres puertas cocina".

7.- Pues bien, de dicho presupuesto solo se facturaron los trabajos de " suministro y colocación de parquet en suelo y zócalos y vaciado de piso, enchufes faltantes y tapa wc", por un total de 3.448,50 euros. Sin embargo en esa factura no se distingue a qué responde cada concepto.

Debe tenerse en cuenta que de los 4000 euros de fianza se imputaron los 242 euros en concepto de alta del suministro de agua y luz, así como la referida factura de 3448,50 euros, por lo que el actor solo percibió 309,50 euros.

8.- Los daños o desperfectos que se imputan a la parte demandante en las presentes actuaciones debe examinarse si entran dentro del desgaste habitual del inmueble por el uso ordinario, lo que como hemos dicho, se debe poner en relación con la duración del arrendamiento. Del contrato de arrendamiento otorgado se infiere que cualquier desperfecto solo sería imputable al arrendatario si se ocasionare por un uso indebido del mismo y que, diversamente, el arrendador está obligado a efectuar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.

9.- En este sentido, hemos señalado en otras ocasiones que cuando un arrendatario deja un inmueble arrendado no puede exigírsele que lo deje pintado. Como ejemplo de lo anterior, el que las paredes puedan ser pintadas de una determinada forma por parte del arrendatario forma parte de aquello a lo que está autorizado, sin que pueda exigírsele que vuelva a situarlos en el aspecto original. En el presente caso, no procederían los desperfectos que se observan de las persianas, o respecto de la suciedad de cocina o baño que han ocasionó " vaciado de piso" en los términos del presupuesto referido.

10.- Respecto a la reposición de todo el parquet del suelo del piso y los zócalos perimetrales, de las fotografías más generales del doc. 5 de la contestación a la demanda se observa que solo una parte de una habitación que da a una ventana, el parquet aparece muy desgastado. Sin embargo, en la otra fotografía del mismo documento, respecto de otra superficie (no sabemos si de la misma habitación o no), el parquet aparece mínimamente o nada desgastado.

11.- En el documento notarial adjuntado solo aparecen planos de fotografías parciales y muy focalizados que, si bien en algunas fotos (la de los folios DI7600202, vuelto y las del folio DI7600203) aparecen tramos del parquet deteriorados más allá del uso normal, lo cierto es que este tribunal de apelación, atendido que todas la fotografías de dicho reportaje solo muestran un plano parcial, sin una perspectiva general de clase alguna para considerar que el parquet del piso se halla globalmente deteriorado, lleva a considerar, con base en el principio del facilidad y de disponibilidad probatoria del art. 217.7º de la LEC, la estimación en parte el recurso, al no haber la prueba oportuna de que el parquet estuviera totalmente dañado y otorgar por ello solo un treinta por ciento del total de la factura en la que se incluían los gastos del parquet sin identificar.

Al hilo de lo anterior, la prueba del interrogatorio del empleado de la administración de fincas no resulta relevante, atendido las normas de la sana crítica al respecto y sí, sin embargo, resulta relevante la objetividad del dato de que la finca tiene una antigüedad de 25 años y de que el actor estuvo residiendo en ella durante más de 6 años, así como la de la superficie de la vivienda (80 metros cuadrados), lo que lleva a concluir que la reposición total del parquet a cargo de la fianza del demandante no ha resultado acreditada en esa magnitud.

12.- Es por ello que, tal y como ha quedado acreditado, al demandante apelante se le debe descontar lo pagado por las demandadas respecto del alta de los suministros eléctricos y de agua (242 euros), así como lo percibido por el actor en su día (309,50 euros) por la liquidación del contrato, lo que da un total de 551,50 euros que el actor no puede percibir.

Pues bien, atendido el parámetro que hemos determinado de dar solo el 30% de la suma total facturada por desperfectos (1.034,55 euros es el 30% de 3.448,50 euros) resulta la cifra de euros 2.343,95 euros, que restados los 551,50 euros dan la cifra de 1.792,45 euros, a la que debe ser condenada la parte demandada. Todo lo anterior lleva a estimar en parte el recurso.

13.- Estimado el recurso, las costas de la segunda instancia no procede imponer a la parte apelante ( art. 398 LEC). La estimación en parte del recurso lleva a la estimación en parte de la demanda, por lo que no procede la imposición de costas de al primera instancia a parte alguna ( art. 384 LEC).

Fallo

Estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por Agapito , contra la sentencia del Juzgado de Primera Instancia número Cuarenta y nueve dictada en las actuaciones de las que procede este rollo, que se revoca, y se estima en parte la demanda formulada por Agapito , contra Adriana y Adelina y se condena a las demandadas, conjunta y solidariamente, al pago al actor de la suma de 1792,45 euros, intereses legales desde la interposición de la demanda y todo ello sin imposición de las costas en ambas instancias.

Contra la presente resolución las partes legitimadas podrán interponer recurso conforme a los criterios legales de aplicación.

Remítanse los autos originales al juzgado de procedencia con testimonio de esta sentencia, una vez firme, a los efectos pertinentes.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Lo acordamos y firmamos.

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