Sentencia Civil Nº 23/2003, Audiencia Provincial de Badajoz, Sección 2, Rec 246/2002 de 12 de Febrero de 2003

Encabezamiento

SENTENCIA Núm. 23/03

Rollo: RECURSO DE APELACION 246 /2002

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. ISIDORO SANCHEZ UGENA

D. CARLOS CARAPETO MARQUEZ DE PRADO.

D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

En BADAJOZ, a doce de febrero de dos mil tres.

La Sección 2 de la Iltma. Audiencia Provincial de BADAJOZ, ha visto en grado de apelación, los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 122 /2002 del JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 1 de BADAJOZ seguido entre partes, de una como apelante Remedios , representado por la Procuradora Sr MARIA DEL CARMEN PESSINI DIAZ y defendido por el Letrado SR FRANCISCO LUNA ROSA, y de otra, como apelado Alfonso , representado por la Procuradora Sra EVA MARIA VACA MARIN y defendido por el Letrado Sr ALFREDO PEREIRA ARAGÜETE, sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el juicio por sus trámites legales ante el JDO. 1A. INST. E INSTRUCCION N. 1 de BADAJOZ, por el mismo se dictó sentencia con fecha 30/7/02, cuya parte dispositiva dice:

"Que desestimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Pessini Diaz en nombre y representación de Dª. Remedios , contra D. Alfonso representado por la Procuradora Sra Vaca Marín, debo absolver y absuelvo a éste último de todos los pedimentos contenidos en el suplico de este demanda; condenando a la parte actora al pago de las costas procesales causadas".

TERCERO.- Notificada dicha resolución a las partes, por Remedios se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado a la parte contraria para su oposición o impugnación y verificado se remitieron los autos a este Tribunal donde se formó el rollo de Sala que fue seguido por sus trámites.

CUARTO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Vistos, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. FERNANDO PAUMARD COLLADO.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso que se examina no puede prosperar, aunque este Tribunal no ratifica el argumento de la Sentencia apelada que califica, como de arras penitenciales, la cantidad de un millón de pesetas que la compradora /apelante, entregó en dos plazos de 500.000 ptas a la Agencia Inmobiliaria "Atico 2000" para su abono al propietario vendedor.

Y es que, en efecto es doctrina jurisprundencial reitera y conocida la que define las arras penitenciales como la (unicas a las que específicamente se refiere al art. 1454 C.c.) entrega de una cantidad por una parte a la otra en señal de confirmación del contrato, una vez perfeccionado éste y, como arras confirmatorias, esa misma entrega, pero hecha en previsión de un posible desistimiento o retractación que se autoriza de antemano, mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble; pero, en todo caso, el pacto arral tiene un carácter excepcional, de manera que exige una interpretación restrictiva, debiendo resultar, para estimar su concurrencia, de la voluntad indubitada de las partes en tal sentido, emanante de una adecuada interpretación del contrato; consiguientemente, si la expresión de voluntad no aparece clara, ya sea por parquedad o confusión, habrá que recurrir a las normas interpretativas de los articulos 1281 a 1289 Cc no pudiendo entenderse automáticamente que, por el mero empleo, en el contrato, de la palabra "señal", se esté contemplando, necesariamente, la facultad de separarse del contrato, sino que puede ser estimado, sin error, como equivalente a anticipo del precio y, por ende, como arras confirmatorias, como señal dela celebración del contrato, siendo la cantidad entregada un anticipo o parte del precio.

Para la aplicación del Art. 1454 en deninitiva, es preciso que claramente aparezca constatada la voluntad de las partes de atribuir carácter penitenciala la cantidad entregada, es decir, que se exprese de manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, de lo contrario, cualquier entrega o abono, habrá de valorarse como parte delprecio o pago anticipado del mismo, es decir, como suma recibida para cofirmar el contrato celebrado (por todas, SS.TS. 2/12/1991; 31/7/1992).

SEGUNDO.- Pues bien, resultando que, puestos en conexión los documentos n°s 1, 2 y 3 de los de la demanda, se desprende que, en efecto, la compradora/apelante hizo dos entregas de 500.000.- ptas, cada una, en 6 de septiembre de 2000, a la Agencia Inmobiliaria "Atico 2000", pero para su puesta adisposición del vendedor del piso sito en AVENIDA000 n° NUM000 NUM001 , de Badajoz, actuando aquella Agencia como comisionista, por haber recibido un encargo de venta (gestión de venta) del propietario Sr. Alfonso ; o sea, la Agencia actuaba en nombre propio, pero por cuenta del vendedor; entrega que, pese a decirse en el documento de 6/9/2000 (doc, n° 1) que se hacía en concepto de arras penitenciales establecidas en el art. 1454 Cc., sin embargo, del resto de las claúsulas de tal contrato y de su conexión con el documento privado de compraventa, de 20/9/2000 (doc, n° 3), resulta que no ostentaba aquella condición, sino el concepto de señal de confirmación del contrato, pues no de otra manera pueden interpretarse dos datos o circunstancias, a saber,

1°) que en el documento de 6 de esptiembre se prevea, para el caso de que el vendedor no apruebe la venta, es decir, desista del contrato, la simple devolución de ese millón de pesetas recibido, en su nombre, por la Agencia inmobiliaria, cuando de ser cierta la tesis de que las partes quisieron establecer unas arras penitenciales, el vendedor sólo podía desistir del contrato devolviendo, duplicado, el millón de pesetas recibido, consiguientemente, la previsión de la devolución del tanto recibido, en caso de negativa del vendedor al contrato, sólo puede significar la mera señal confirmatoria, pues es obvio que pugnaría a la equidad, al Derecho y al justo equilibrio del prestaciones, el que se previera que, en caso de no aprobación del contrato, por la compradora, ésta perdiera lo entregado como señal, mientras que si quien no aprueba el contrato fuera el vendedor, sólo vendría obligado a devolver el tanto, no el duplo. Si se hubieran comtemplado, realmente, arras penitenciales, tendría que haber consignado que, si quien desiste es el vendedor, éste habría de devolver, duplicada, la señal recibida.

y 2) la propia constatación, tanto en el documento n° 1 de la demanda, cuanto en el documento n° 3, de que la entrega de un millón de pesetas era una forma de pago, del total del precio convenido, de manera que, de ese total (17.700.000 ptas), la compradora abonaba como anticipo, un millón y, el resto, 16.700.000 ptas, se abonaria a la fecha del otorgamiento del documento público.

TERCERO.- Fijado ya el carácter de la señal, procede dilucidar, seguidamente, quien fue la parte incumplidora; y, en este orden de cosas, el resultado de la prueba apunta a la parte compradora como la que no cumplió, pues el mero hecho de que en un periódico, del 12 de noviembre, apareciese un anuncio de la inmobiliaria ofertando en venta un piso en la misma Avenida que el ahora litigioso, no quiere decir que fuera el mismo piso y aunque lo fuera ello no significa que, sólo por eso, el vendedor ya no quisiera enajenar, pues bien pudiera tratarse de una publicación mecánica y automática por parte del periódico de los anuncios de inmobiliarias que tuviera en cartera.

Lo cierto y verdad es que la hoy recurrente no consta que, a raiz de ese anuncio del periódico, intentara ponerse en contacto con el vendedor o con la Agencia para tratar de deshacer ese supuesto entuerto.

Lo cierto y verdad, igualmente, es que, según el representante legal de la Inmobiliaria, toda la documentación estaba preparada en la Notaria, lista para firmar, sin que lograran que la vendedora acudiera a la Notaria.

Por otro lado es sorprendente que, pasado el 15 de diciembre, la actora no requiriese al comprador a los efectos del art. 1124 C. c. (cumplimiento o resolución contractual), sino que optó por desistir.

En definitiva, pues, el incumplimiento no proviene del vendedor - como sostiene la demandante, en su demanda, como fundamento de su pretensión -, sino de la compradora; razón por la cual, al fallar la base o fundamento de su demanda, se ve abonada a su desestimación.

CUARTO.- Las costas del recurso deben imponerse a la recurrente, en aplicación de los arts. 398 y 394 de LEC.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, DESESTIMANDO COMO DESESTIMAMOS, el Recurso de Apelación deducido por la Procuradora Sra PESSINI DIAZ, en nombre y representación de Dª Remedios , contra la Sentencia n° 99/2002, de 30 de julio, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 6 de esta ciudad, en el Juicio Ordinario n° 122/2002, DEBEMOS CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición de costas al apelante.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de Casación interes casacional.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Iltmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.