Sentencia Civil Nº 23/2007, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 3/2007 de 08 de Febrero de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CÁDIZ

SECCIÓN SEGUNDA

S E N T E N C I A nº 23/07

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Manuel de la Hera Oca

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE CÁDIZ

JUICIO VERBAL Nº 416/2006

ROLLO DE SALA Nº 3/2007

En Cádiz a 8 de febrero de 2007.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Srs. reseñados al margen, ha visto el Rollo de apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Verbal que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido la Pdora. Sra. Cárdenas Pérez en nombre y representación de Darío y de Melisa , quienes lo hicieron bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Tey Ariza.

En calidad de apelada ha comparecido la Pdora. Sra. Guerrero Moreno en nombre y representación de Bernardo y de Juan Ramón , bajo la dirección jurídica de la Letrado Sra. Estévez Vidal.

Ha sido Ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández, conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Cádiz por la parte antes citada contra la sentencia dictada el día 23/junio/2006 por el meritado Juzgado en el Juicio Verbal nº 416/2006 , se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil, habiéndose opuesto la parte apelada, quien, además, impugnó la sentencia en lo que le resultó desfavorable, habiéndose opuesto a su vez la parte apelante al recurso deducido por vía de impugnación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto en el día de hoy quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurso deducido en vía directa por el Sr. Darío y por la Sra. Melisa . El recurso que interponen los actores debe ser parcialmente estimado. El mismo queda referido a dos concretas pretensiones, lógicamente las únicas que fueron desestimadas por el Juez a quo, a saber: la reclamación por el suministro de agua al local arrendado entre los meses de marzo de 2005 y mayo de 2006 y la de los gastos e intereses ocasionados en la vía ejecutiva por el impago de tasas de basura del año 2001. Creemos que la primera pretensión debe ser estimada en esta alzada, no así la segunda.

A. SUMINISTRO DE AGUA. Siendo evidente que en la cláusula 4ª del contrato se ponía a cargo del arrendatario del local de negocio el pago de consumos y servicios tales como agua o la electricidad, los abonos de la responsabilidad de la propiedad referidos al período contractual -inicial o prorrogado- deben ser satisfechos finalmente por los apelados. Pero los variados problemas que estos plantean para ello cuestionan todas y cada una de las bases de la anterior afirmación. Se dijo en su día en el acto del juicio, y ahora se ha reproducido en el escrito de impugnación al recurso, que los arrendadores no han satisfecho -o no han acreditado haberlo hecho- las sumas que reclaman y que el documento que les sirve de base está no referido al local arrendado. Y fue ésta última alegación la que tuvo éxito ante el Juez a quo, quien, por dicha razón, desestimó la demanda en éste punto.

Creemos, con la representación letrada de los apelantes principales, que no es cierto que el documento nº 5 de los aportados con la demanda carezca de relación alguna con el local arrendado. Basta, como aquella indica, con constatar que el número de suministro que en él aparece -esto es, el nº 01421475- es coincidente con el de los listados de deudas por basura también gestionados por la entidad Aguas de Cádiz S.A. en los que sí aparece la referencia del inmueble afecto a tal número de suministro que no es otro que el local de negocio litigioso sito en la Avd. del Perú nº 22. Por su parte, es cierto que el documento aportado solamente contiene el listado de recibos pendientes, es decir, no acredita que la propiedad los haya efectivamente satisfecho. Pero tal cuestión se antoja irrelevante. Quien está obligado a su pago frente a la administración y frente a la empresa pública de gestión es en todo caso la propiedad, abstracción hecha de los pactos contractuales que solo afectan a los contratantes. Disponiéndose del correspondiente contrato, el citado documento acredita la entidad de la deuda generada por el consumo efectuado por el arrendatario, de tal forma que la carga probatoria asumida por los recurrentes, a los efectos del art. 217.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , está cumplida. No le corresponde -además de serle imposible- acreditar a los apelantes que los arrendatarios no han cumplido con su obligación, sino a éstos haberlo hecho de conformidad con lo previsto en los párrafos 3 y 6 del citado precepto. Y es claro que nada han intentado los demandados, quienes se han limitado a negar la deuda, pero sin que en ningún momento manifestaran, ni mucho menos probaran, que la hayan satisfecho cumpliendo la obligación contractualmente adquirida.

B. RECARGOS E INTERESES DE LA TASA DE BASURA. Distintas son las cosas con los recargos e intereses generados por la tramitación del procedimiento de recaudación ejecutiva referido a la deuda originada por el impago de la tasa de basura correspondiente a los vencimientos comprendidos entre julio y noviembre de 2001.

Debemos aclarar que ningún problema supone que el principal admitido por el Juez a quo, esto es, 85,26 euros, sea de abono. Nos anticipamos a los motivos que autorizan el recurso de los apelados impugnantes en este punto. Damos así por reproducidas en lo que son de aplicación a este particular los anteriores razonamientos sobre el obligado principal y único frente a la administración prestacional por la deuda reclamada. Dicho esto, no pueden ser compartidas las alegaciones de la representación letrada de los Sres. Bernardo Juan Ramón : ni es cierto que en el documento aportado no aparezcan los meses a los que se refieren los distintos cargos, como antes se ha expuesto y es de ver con la simple lectura de la columna "Período", siendo además tal circunstancia irrelevante porque ni mucho menos lo es que durante todo el año 2001 no estuviera vigente el contrato por haber sido suscrito el día 15/mayo/2001. La verdad es que el contrato data del día 3/mayo/2000 de suerte que durante todo el año 2001 estuvo vigente.

Entrando ya en los citados recargos, objeto del recurso de los actores, en la sentencia recurrida se rechazan por no haber constancia de haber sido reclamados con anterioridad, cuando el retraso en su pago no es imputable al arrendatario. Y el razonamiento parece impecable. Hemos de insistir que el obligado -en éste punto, además, obligado tributario- es el propietario. Es él quien debe de pagar a la administración la tasa correspondiente, sin perjuicio de su facultad contractual de repercutírsela a su inquilino. Por tanto, que se haya generado alguna por el impago de la tasa es de la exclusiva incumbencia de la propiedad, quien, eso sí, previa acreditación de haber efectuado el pago, puede reclamar al arrendatario el cumplimiento de su obligación que podía situarlo en mora. Pero nada de ello, ni el pago, ni la reclamación, se ha acreditado en autos.

SEGUNDO.- Recurso deducido por vía de impugnación por los Sres. de Bernardo y de Juan Ramón . El amplio recurso de éstos debe ser completamente desestimado. Tanto en la instancia como en la alzada se han opuesto a todas y cada una de las pretensiones deducidas por los propietarios. Pues bien, dejando a salvo el tema de los citados recargos, estimamos que han de ser condenados por todas y cada una de las aludidas pretensiones, desestimándose, por tanto, su recurso.

A. ACCION DE DESAHUCIO. El arrendatario y su fiador niegan la mayor. Según su punto de vista la acción resolutoria deducida era innecesaria ya que fueron las partes quienes consensualmente dieron por concluido el contrato de arrendamiento en el mes de febrero de 2006, mes en el que los propietarios habrían recuperado la posesión del local litigioso, a través de la entrega de sus llaves a modo de tradición instrumental. La situación es extraña. Extraño es que los propietarios -aunque posteriormente puedan reclamar las rentas correspondientes al período de duración del litigio (Estipulación 3ª in fine)- dejen de explotar durante un tiempo extenso un local de su propiedad cuya posesión ya ostentarían. Solo si pensáramos que su propósito, ante un mercado inmobiliario inactivo, es lucrarse de la citada cláusula y, a su vez, su Letrado de pingues beneficios en costas -extremos ambos carentes de cualquier atisbo probatorio (de hecho, la demanda se interpone por falta de pago y antes de que hubiera venido por expiración del término el día 15/mayo/2006 el contrato)-, tendría sentido tal forma de proceder. Pero extraño también es que un arrendatario retenga sin beneficio alguno la posesión de un local que ya no tiene abierto al público; así debe ser en la actualidad porque en caso contrario habría llegado a la causa sin duda noticia de su actual explotación.

En otras palabras, la lógica no es demasiado útil para desvelar realmente lo que está sucediendo. Con todo, lo que sí parece estar claro -como luego se verá- es que no existe acreditación alguna de que el último período de prórroga acordado fuera de duración trimestral y la entrega de llaves se debiera a la simple consecuencia de la expiración del término contractual. En lo que debemos indagar es en si hubo una resolución por mutuo acuerdo en tal fecha. Y el dato esencial, ya se ha dicho, es el de la entrega de las llaves.

Dejando por el momento las pruebas personales, los apelantes han llamado la atención sobre un dato que resultaría decisivo: si la propiedad ha aportado copia de la factura de electricidad (documento nº 6 de la demanda) emitida a nombre del arrendatario el día 21/marzo/2006, es decir, en fecha posterior a la de la eventual entrega de las llaves que se sitúa en torno al día 15/febrero/2006, necesariamente ha de ser porque la recibió en el local de negocio donde se domiciliaba aquél, lo que ha de llevar a la conclusión de que ya había recuperado su posesión en aquella fecha. El argumento, a los efectos del art. 386 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , es sugestivo. Pero no es definitivo. La representación letrada de la propiedad rápidamente ha aportado el contraindicio que sigue a la introducción en el debate de una explicación alternativa a la posesión de la citada factura: cierto es que como titular del contrato de suministro, y responsable última de su abono, bien pudo solicitar de la empresa suministradora una copia de la factura para formalizar su actual reclamación, sin que nada impida pensar que el trámite interno sea la mera expedición informática de una copia de la que en su día fue emitida.

Por su parte, el dato del consumo tampoco es definitivo. La comparación con el mes correlativo del año anterior -no con los inmediatamente anteriores, que coyunturalmente pueden ser mayores (por ejemplo, por consumos particulares de calefacción o aire acondicionado)- no muestra un excesivo desequilibrio. Y el consumo del agua para el período posterior al día 15/febrero/2006 no muestra un descenso acusado, sino la continuidad en el consumo. En todo caso, todo ello podría a lo sumo acreditar que el local carecía de uso, no que su posesión hubiera sido devuelta a la propiedad.

Llegados a éste punto, inevitablemente debemos acudir, de nuevo, a las reglas sobre distribución de la carga de la prueba. Y es evidente que el hecho excluyente que se derivaría de la previa resolución contractual ha de ser probado por la parte demandada (art. 217.3 Ley de Enjuiciamiento Civil ), es decir, por el arrendatario impugnante. Sin embargo nada de ello ha conseguido. Si los anteriores argumentos no son plenamente convincentes, tampoco lo es el testimonio del único testigo que depuso a su instancia. El Sr. Carlos José solo expuso una opinión: que creía que el Sr. Juan Ramón había entregado las llaves. Pero nunca llegó a ver que así ocurriera, ni tenía certeza de que así hubiera sido. Simplemente aportada la referencia de una conversación con el Sr. Darío , de la que él extrajo la anterior conclusión, obviamente contradicha por la actuación posterior de aquél. Frente a ello, el testimonio del familiar de los propietarios, Sr. Luis Enrique , que por ello ofrece serias dudas en cuanto a su credibilidad subjetiva, fue claro y contundente: admitió que el propósito del arrendatario era entregar las llaves y así lo hizo en un primer momento, pero luego, según su relato, las recuperó al conocer las pretensiones de la propiedad respecto del pago de deudas pendientes.

Las dudas que nosotros podamos mantener acerca de lo sucedido han de resolverse a través de la regla de juicio antes citada: faltando la prueba de la efectiva entrega de la posesión del local arrendado, la acción de desahucio adquiere su pleno sentido y, por tanto, ha de ser estimada.

B. RECLAMACION DE LA RENTA IMPAGADA. Ya hemos dicho que la acción resolutoria ejercitada tiene su fundamento en la falta de pago. A ello opuso el arrendatario que una segunda novación del contrato habría fijado las prórrogas del contrato inicial en solo tres meses de suerte que el vencimiento natural del contrato se había producido el día 15/febrero/2006 y las rentas anteriores estaban satisfechas, tal y como era lo propio en la dinámica contractual establecida, con el pago efectuado el día 30/noviembre/2005.

La clave sin duda se encuentra en el documento que acredita dicho pago (nº 6 de los aportados por el arrendatario). Si el mismo documenta un anticipo sobre la renta completa del semestre, entonces se deberá aún la parte no satisfecha del mismo. Si el mismo se suscribe en prueba de haberse pactado una prórroga trimestral, los cosas son claramente diferentes.

Es cierto que su interpretación como mero anticipo es contraria la dinámica contractual antes referida: el modo de asegurarse la propiedad el pago de la renta -método a la postre también frustrado- fue el cobro anticipado de cada período. Pero la comparación de su texto con los documentos que sirvieron para establecer las anteriores prórrogas ofrece un argumento desde nuestro punto de vista incontestable. La meticulosidad con la que se establecían los anteriores períodos, con su término inicial y final expresamente señalado, el desglose de la suma recibida con su repercusión fiscal o la expresa alusión al objeto del pago contrastan notoriamente con la generalidad del recibo de noviembre de 2005, más propio, por tanto, de un mero anticipo. Si a ello unimos que nunca hubo antes una prórroga trimestral o que la suma anticipada no se corresponde con exactitud -siempre según los números de los actores- con la mitad de la suma semestral, hemos de concluir en la persistencia de la deuda reclamada.

C. RECLAMACION DE SERVICIOS Y SUMINISTROS. Las razones ya expuestas al tiempo de resolver sobre el recurso de los apelantes directos sirven para desestimar el recurso en éste punto.

D. CONDENA AL FIADOR AVALISTA. Se impugna finalmente la condena del Sr. Juan Ramón , que lo fue en su condición de fiador de su hijo, arrendatario en el contrato. En realidad el problema que se planea es el de la extensión de la fianza. Se admite por su representación letrada que deba responder por el coste de los servicios y suministros, pero no por la obligación principal del arrendatario, esto es, por el impago de las rentas: al pagarse siempre por adelantado, en el seno de la dinámica descrita, era imposible que se generara impago alguno.

El planteamiento debe ser contundentemente rechazado. De entrada mal se explica que se pacte una fianza sobre obligaciones accesorias y no sobre la principal. Con todo, lo importante será indicar que no es cierto que en la citada dinámica no pudieran darse hipótesis de impago de rentas; de hecho así aparecía contractualmente contemplado en la estipulación 3ª in fine a la que antes nos hemos referido. No puede considerarse -nunca se ha hecho en nuestra doctrina- que una novación que simplemente amplíe el plazo contractual sea de carácter extintivo si nada se ha dicho al respecto (art. 1204 Código Civil ); antes al contrario, en el contrato litigioso ya están pactadas contractualmente las sucesivas prórrogas a las que el fiador también quedaba vinculado. Es contradictoria la posición del fiador: mantiene que hubo una novación extintiva, pero admite a efectos polémicos que tenga que hacer frente al impago de servicios y suministros posteriores a la primera prórroga.

TERCERO.- Costas. En lo que hace al recurso de los actores, parcialmente estimado, ha de decirse que solo en el caso de fallo confirmatorio de la resolución apelada se impondrán las costas al apelante según dispone el art. 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . Conforme al citado precepto, desestimado en su integridad el de los demandados, éstos habrán de hacer frente al pago de las costas de esta alzada.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que estimando parcialmente el recurso de apelación sostenido en esta instancia por Darío y por Melisa , y desestimando el interpuesto por Bernardo y por Juan Ramón , contra la sentencia de fecha 23/junio/2006 dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Cádiz en la causa ya citada, revocamos la misma en el exclusivo sentido de incrementar la condena en su día interpuesta con la suma de 406,20 euros en concepto de recibos de agua impagados, manteniéndose el resto de pronunciamientos de la misma.

SEGUNDO.- No hacemos especial imposición de las costas procesales causadas en esta alzada por el recurso interpuesto por Darío y por Melisa , y condenamos a Bernardo y a Juan Ramón al pago de las costas causadas por su recurso.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala, y se notificará a las partes con expresión de los recursos que contra la misma puedan caber, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.