Sentencia CIVIL Nº 23/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 13, Rec 450/2016 de 20 de Enero de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Decimotercera

C/ Ferraz, 41 , Planta 3 - 28008

Tfno.: 914933911

37007740

N.I.G.:28.079.42.2-2012/0003834

Recurso de Apelación 450/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 38/2012

APELANTE::MONTERAGRANA S.L.

PROCURADOR D./Dña. JOSE LUIS BARRAGUES FERNANDEZ

APELADO::D./Dña. Fidela

PROCURADOR D./Dña. MARIA ANGELES GALDIZ DE LA PLAZA

SENTENCIA Nº 23/2017

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMO. SR. PRESIDENTE

D. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS

D. JOSÉ GONZÁLEZ OLLEROS

D. JOSÉ LUIS ZARCO OLIVO

Siendo Magistrado PonenteD. CARLOS CEZON GONZÁLEZ

En Madrid, a veinte de enero de dos mil diecisiete. La Sección Decimotercera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario sobre Contratos, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 55 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como demandante-apelada Dª. Fidela , representada por la Procuradora Dª. María de los Ángeles Galdiz de la Plaza y asistida del Letrado D. Blas de Tapia Gómez, y de otra, como demandada-apelante MONTERAGRANA, S.L., representada por el Procurador D. José Luis Barragués Fernández y asistida del Letrado D. José Pastor Callejo.

Antecedentes

PRIMERO.Por el Juzgado de Primera Instancia Cincuenta y Cinco de los de Madrid, en el indicado procedimiento de juicio ordinario 38/2012, se dictó, con fecha 26 de abril de 2013, sentencia con Fallo del siguiente tenor:

'Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Mª Ángeles Galdiz de la Plaza en nombre y representación de DÑA. Fidela contra MONTERAGRANA SL, debo condenar y condeno a la demandada a otorgar Escritura Pública de compraventa, previo pago por la actora del equivalente en EUROS de los CUATRO MILLONES DE PTAS pactadas sobre la finca sita en Madrid, CALLE000 nº NUM000 , NUM001 inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4, finca nº NUM002 libre de cargas y gravámenes, remitiendo mandamiento al Registro de la Propiedad una vez realizada la elevación; todo ello condenando a la parte demandada al pago de las costas causadas.

'Que debo desestimar y desestimo la demanda reconvencional interpuesta por el Procurador D. José Luis Barragues en nombre y representación de MONTERAGRANA SL contra DÑA. Fidela ; todo ello condenando a la parte demandada reconviniente al pago de las costas'.

SEGUNDO.Contra dicha resolución interpuso recurso de apelación la demandada, Monteragrana S.L.

TERCERO.Las actuaciones fueron registradas en esta Audiencia Provincial el 4 de mayo del pasado año. Correspondió, por reparto, el conocimiento del recurso a esta Sección Decimotercera. Fue incoado el correspondiente rollo y se asignó ponencia, con arreglo a las normas preestablecidas al efecto. Por auto de 2 de diciembre último se denegó prueba DOCUMENTAL para su práctica en esta instancia interesada por la parte apelante, consistente en requerimiento a la parte actora para que aportase certificado bancario por el que la entidad financiera que corresponda certifique que la demandante, doña Fidela , en el año 2006, tenía abierta una cuenta bancaria con un saldo de al menos 24.000 euros. Se señaló para la DELIBERACIÓN, VOTACIÓN y FALLO del recurso el día 18 de enero de este año y dicho día fue examinada y decidida la apelación por este Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.El Tribunal acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia recurrida en lo coincidente con lo que después se expresará.

SEGUNDO. [-Uno.-]El 1 de octubre de 2001 el administrador único de la sociedad limitada unipersonal Técnicos Inmobiliarios de Madrid, propietaria del inmueble de la CALLE000 , número NUM000 , de Madrid, suscribió con doña Fidela , arrendataria de una vivienda en el inmueble, los padres de esta, arrendatarios de dos viviendas en la misma casa, y una hermana del padre, también arrendataria de otra vivienda en la misma finca, un contrato en virtud del cual los arrendatarios rescindían y dejaban sin efecto la relación locativa vigente y cualquier otro título que pudieran ostentar sobre el solar o sus edificaciones y se establecía a su favor por la sociedad otorgante la entrega de una vivienda en el nuevo edificio que se construiría en el solar, en su planta baja y con superficie mínima de setenta metros cuadrados construidos, que se adjudicaría a doña Fidela , que abonaría a la propiedad la cantidad de 4.000.000 pesetas, que tendría carácter de precio de la compraventa. Se convino que en el momento de otorgamiento de la escritura de compraventa, esta se entregaría libre de cargas y gravámenes. También que durante el período de construcción de nuevo edificio, los padres de doña Fidela dispondrían de una vivienda elegida por la promotora de una superficie aproximada de 35 metros cuadrados, cuyo alquiler sería satisfecho por la promotora, pagando el matrimonio los gastos de servicios de la misma y con compromiso por parte de los arrendatarios de desalojar las viviendas en un plazo no superior a quince días desde que se les notifique dicho extremo, momento en que los padres de doña Fidela tendrían a su disposición el alojamiento concertado. Se preveía que Técnicos Inmobiliarios de Madrid S.L., o aquella entidad de quien trajese causa al momento del otorgamiento de las escrituras públicas de edificación del solar y elevación a público del contrato privado, pudiesen transmitir la finca a terceros, siempre y cuando se respetase el destino de la finca (construcción de un nuevo edificio) y el adquirente cumpliese íntegramente las obligaciones establecidas en el documento (documento 1 de los de la demanda).

Con fecha 25 de octubre siguiente fue elevado a público el anterior documento en escritura otorgada ante notario por los cuatro arrendatarios y la sociedad T.M.P. Viviendas y Reformas, que había adquirido ese mismo día la finca de CALLE000 , número NUM000 , y aceptaba y ratificaba el mencionado contrato privado 'como si por ella misma hubiera sido otorgado' (documento 1 de los de la demanda).

Doña Fidela , sus padres y la hermana del padre, abandonaron en su momento las viviendas arrendadas.

En febrero de 2003 la sociedad Monteragrana S.L. (Monteragrana en adelante) adquirió la finca por compraventa (inscripción octava de la hoja correspondiente a la finca NUM003 del Registro de la Propiedad Dieciocho de Madrid, documento 2 de los de la demanda).

En mayo de 2006 se había concluido la construcción del nuevo edificio y doña Fidela y sus padres, pasaron a ocupar la vivienda bajo letra A del nuevo edificio de la CALLE000 , número NUM000 , sin haber pagado desde entonces renta o contraprestación de clase alguna por la ocupación, haciéndose cargo Monteragrana de las cuotas de la comunidad de propietarios y los ocupantes de los suministros.

[-Dos.-]En enero de 2012, doña Fidela formuló demanda contra Monteragrana por la que interesaba se condenase a la demandada a:

-1.- que otorgue escritura pública de compraventa, previo pago de la cantidad pactada (equivalente en euros de 4.000.000 pesetas), sobre la finca sita en Madrid, CALLE000 , número NUM000 , NUM001 , inscrita en el Registro de la Propiedad número cuatro de Madrid, finca nº NUM002 , en el plazo fijado por el juzgador, en la notaría que designe la actora, bajo apercibimiento de que si no procediese a ello, será el propio Tribunal quien lo sustituya y ordene la pertinente inscripción en el Registro de la Propiedad, todo ello con expresa imposición de costas;

-2.- que se cumplan los demás pactos suscritos en el contrato privado de fecha 1 de octubre de 2001 y, en especial, que la vivienda sea escriturada libre de toda carga y gravamen.

La demandada, Monteragrana, se opuso a la demanda y formuló reconvención contra doña Fidela , interesando una sentencia que:

-1.- declarase resuelto el contrato de 1 de octubre de 2001, elevado a público por escritura pública de 25 de octubre del mismo año, por haberlo pactado así ambas partes antes de que Monteragrana adquiriese el inmueble donde se encuentra ubicada la vivienda a la mercantil TMP Viviendas y Reformas S.L.;

subsidiariamente, para el caso de que se desestimase la anterior petición, que se declare resuelto el mismo contrato de 1 de octubre de 2001 por incumplimiento de las obligaciones imputables a doña Fidela , al no haber abonado a la demandante reconvencional la cantidad de cuatro millones de pesetas pactado en el contrato de fecha 1 de octubre de 2001, en el momento de entregársele la vivienda, en mayo de 2006;

-2.- se declare que la relación jurídica existente entre la reconvenida y Monteragrana con respecto a la vivienda NUM001 de la CALLE000 , número NUM000 , de Madrid, es la de comodato en virtud del cual Monteragrana entregó el uso de tal vivienda, ocupada por la reconvenida, hasta que la misma falleciese, sin tener que abonar cantidad alguna a Monteragrana por el uso de la vivienda, salvo los gastos ordinarios para su uso;

-3.- con imposición de las costas de la reconvención a doña Fidela .

[-Tres.-]La sentencia de la primera instancia estimó íntegramente la demanda y desestimó la reconvención y contra tal resolución recurre en apelación Monteragrana, articulando los motivos siguientes:

[-Previo.-] El tribunal de apelación tiene plenas facultades para conocer y revisar plenamente las cuestiones debatidas.

[-Primero.-] Nulidad de la sentencia por no resolver todos los puntos objeto de debate. La sentencia no se pronuncia sobre el hecho excluyente, alegado por la demandada y reconviniente, del incumplimiento previo de la actora en relación con las obligaciones derivadas del contrato de 1 de octubre de 2001, y concretamente en relación a no tener ni poner a disposición de mi patrocinada la cantidad de cuatro millones de pesetas o su equivalente en euros.

[-Segundo.-] Infracción en la apreciación y valoración de la prueba, por arbitraria. Ha quedado probado que las partes, antes de mayo de 2006, convinieron resolver el contrato de 2001 y convertir la relación jurídica de adquisición de propiedad en comodato.

[-Tercero.-] Error en la aplicación del derecho o aplicación indebida del artículo 1124 del Código Civil . La parte actora nunca ha tenido a su disposición la cantidad de cuatro millones de pesetas para cumplir la obligación establecida n el contrato de 1 de octubre de 2001. No puede exigir el cumplimiento de un contrato quien no cumple previamente ni puede cumplir en el momento de cumplimiento de la obligación, mayo de 2006.

[-Cuarto (que, por error, vuelve a ordenarse como Tercero).-] Error en la aplicación del derecho. Inaplicación del artículo 1741 y concordantes del Código Civil reguladores del comodato.

TERCERO. [-Uno.-]La apelante pide en el primer motivo de su recurso la declaración de nulidad de la sentencia, por infracción del artículo 218, apartados dos y tres, de la ley procedimental, invocando la falta de pronunciamiento en la sentencia acerca del hecho excluyente, alegado en el procedimiento por la reconviniente, consistente en el incumplimiento previo de la actora de las obligaciones derivadas del contrato de fecha 1 de octubre de 2001 y, concretamente, en relación a no tener ni poner a disposición de Monteragrana la cantidad de 4.000.000 pesetas o su equivalente en euros. Tal petición de nulidad debe desestimarse, toda vez que los vicios de incongruencia o de falta de motivación son quiebros procesales cometidos en la misma sentencia de la primera instancia, sobre los cuales la ley procesal civil establece que el tribunal de apelación resolverá sobre las cuestiones objeto del proceso, esto es que subsanará el defecto, completando o modificando, en el caso de falta de congruencia o de motivación, las razones de la sentencia recurrida en lo necesario (artículo 465, apartado tres , de la ley adjetiva). Así las cosas, este Tribunal decidirá más adelante sobre la realidad del alegado incumplimiento de la demandante reconvenida y, en su caso, sobre los efectos jurídicos que del incumplimiento deriven y han sido reclamados en el proceso.

[-Dos.-]La demandada sostiene en la contestación a la demanda (y reitera en el recurso) que no asumió compromiso alguno de forma expresa con respecto al contrato de 1 de octubre de 2001, en el que no fue parte. Sin embargo, al menos desde mayo de 2003 pagó el alquiler de la vivienda asignada a los padres de la actora, según resulta de los documentos 7 al 19 de los de la contestación a la reconvención, y, en la contestación en el interrogatorio de parte del administrador único de Monteragrana, don Teofilo , este admitió la existencia de obligaciones de la mercantil que representaba para con la actora, derivadas del acuerdo de venta contraído en su día por Técnicos Inmobiliarios de Madrid S.L., en el que se subrogó después TMP Viviendas y reformas S.L., al declarar que no se celebró la compraventa de 2006 porque doña Fidela no disponía de dinero para el pago del precio. Así, don Teofilo en el tiempo 6'16'' de la grabación del juicio:

'...vamos a ver, el acuerdo que se tiene con la demandada, con la demandante, perdón, es que cuando se termina el inmueble, tendrá derecho a esa vivienda en la que está, que tiene un valor superior a los 24.000 euros, sin duda, siempre que abone 24.000 euros, eso es lo que, aquí nadie está renunciando a nada, lo que pasa es que cuando llega el momento en que la vivienda está terminada, la demandada no dispone de 24 euros para hacerlos efectivos, y entonces, al no disponer, nosotros no podemos entregarle la vivienda...'

Esto es, que no fue transferida la propiedad no porque no estuviese obligada a ello la mercantil que representaba, sino, como se expresa en la contestación a la demanda (hecho tercero; y en el recurso, antecedente III)

'ante la falta de medios económicos por parte de la actora, y no poder hacer frente al pago de los cuatro millones de las antiguas pesetas, hoy 24.000 Euros',

diciéndose en la demanda reconvencional (hecho tercero):

'Que ante la imposibilidad por parte de la actora-demandada reconvencional de abonar a mi patrocinada la cantidad de CUATRO MILLONES DE PEETAS O VEINTICUATRO MIL EUROS en el momento de asumir la posesión de la vivienda, NUM001 de la CALLE000 NUM000 de Madrid (...) y a fin de que la actora, no se perjudicase en relación al pacto indemnizatorio recogido en el documento de fecha 1 de octubre de 2001...'

Por lo demás, Monteragrana interesa en la reconvención se declare resuelto el contrato de 1 de octubre de 2011, por pacto novatorio o, subsidiariamente, por incumplimiento por la actora reconvenida ( artículos 1204 y 1124 del Código Civil ), lo que supone admisión de su condición de subrogada en el mismo, pues solo los contratantes o sus herederos pueden establecer una novación por variación del objeto del contrato y solo el contratante perjudicado por el incumplimiento del otro tiene la facultad de resolver las obligaciones recíprocas.

[-Tres.-]La renuncia por la actora a la adquisición de la vivienda y la concertación por las partes, en sustitución, de un comodato sobre una vivienda de las que se construyesen en el solar a favor de doña Fidela y hasta su fallecimiento, todo lo cual se habría acordado, según la demandada y reconviniente, en virtud de pacto verbal, no puede presumirse ( artículo 386 de la ley procesal civil ) de la ocupación de la vivienda bajo, letra A, del nuevo edificio a partir de mayo de 2006 por doña Fidela , con consentimiento de la propietaria, sin pagar renta ni merced, ni puede considerarse acreditado por los testimonios en el juicio de doña Noelia y don Celso .

Doña Noelia , que fue secretaria en Monteragrana, declaró en el juicio que la actora acudió a las oficinas de la sociedad antes del año 2006 donde dijo que tenía dificultades para poder pagar la vivienda y que se celebró una reunión de doña Fidela con el administrador único, don Teofilo , y don Celso y que cree recordar que en la misma se convino que doña Fidela seguiría ocupando la vivienda, aunque no pudo precisar a qué título y, en definitiva, no recordaba el contenido de la reunión, lo que se habló en ella. El testigo don Celso , que llevó la gestión administrativa de Monteragrana hasta 2007, manifestó como testigo que estuvo presente en la reunión a la que había hecho mención doña Noelia , que pudo tener lugar hacia finales de 2005 o principios de 2006, y que doña Fidela planteó que no tenía dinero para adquirir la vivienda y que se llegó al acuerdo de que se quedase en la casa sin pagar nada.

No son pruebas suficientes para de ellas colegir que doña Fidela renunciase a la adquisición de la vivienda concertada en el año 2001 y que la autorización a la actora a ocupar una vivienda del edificio sin pagar renta cuando se terminase la obra (lo que, efectivamente, tuvo lugar y doña Fidela permanece en la vivienda desde mayo de 2006) fuese hasta su fallecimiento, analizando críticamente los testimonios y apreciando que doña Noelia no llegó a recordar los exactos términos de la cesión de la vivienda y que es seguro deducir de la declaración de don Celso que se permitió a doña Fidela hacer uso gratuito de la vivienda, pero no lo es tanto aceptar con total certeza que esa cesión gratuita lo fuese para mientras viviese la beneficiaria, cuestión de suma trascendencia en orden al contenido del negocio en el que el empleo de unas palabras u otras en la expresión del ofrecimiento pueden transformar el contenido exacto del derecho o beneficio que se proponía a doña Fidela , por condiciones, matices o delimitaciones conceptuales de la proposición, sin que pueda establecerse en la valoración del testimonio convencimiento pleno de que los exactos términos del acuerdo fueran recordados con precisión por el testigo (en particular, don Celso no llega a pronunciar las palabras 'hasta que ella falleciera' [tiempo 18'22''], sino que esos términos se incluyen en la pregunta mucho más extensa del abogado de la demandada, a la que responde afirmativamente el testigo), porque la evocación ha podido deformarse inconsciente e inadvertidamente por alguna de las muchas vivencias que alteran la memoria con el paso del tiempo y, en suma, lo que don Celso manifiesta al final de su declaración es (tiempo 20'37''):

Testigo. 'No, no se firmó nada.'

Letrado actora: 'Ni tampoco se llegó, por lo que estoy viendo, a ningún acuerdo firme.'

Testigo: 'Firmado no se firmó nada, o sea simplemente...'

Letrado actora: '¿Y acuerdo firme? ¿Hubo un apretón de manos de 'bueno, llegamos a este acuerdo y...'?

Testigo: 'Sí, bueno, llegamos al acuerdo este: te quedas en la casa, en el momento en que quieras adquirirla nos pagas este dinero, y ya está, o sea, algo así fue, vamos, más o menos'.

Es claro que estos testimonios no permiten fundar en ellos la inequívoca producción de una novación en los términos alegados por la sociedad reconviniente, frente a la posición de la actora, que en su demanda (hecho cuarto), aduce que recibió la posesión de la vivienda en precario, quedando pendiente el otorgamiento de la escritura pública de compraventa.

[-Cuatro.-]Si no puede darse por probada la resolución de la promesa de compraventa de 2001 y la constitución de un comodato, el contrato de 2001 mantiene su vigencia. Se confirmará, por lo tanto, el pedimento reconvencional de resolución del contrato de 2011 por mutuo acuerdo de las partes.

No ha existido incumplimiento de la compradora al no hacer ofrecimiento del precio al tomar posesión de la vivienda en 2006, puesto que no fue entonces requerida fehacientemente de pago por la vendedora, conforme a la previsión del artículo 1504 del Código Civil para que en la venta de inmuebles pueda el vendedor resolver el contrato por falta de pago del precio por el comprador en el tiempo convenido y se rechaza, en consecuencia, la petición reconvencional subsidiaria de resolución del contrato por incumplimiento, que no fue examinada en la sentencia apelada y que ahora se decide.

No está probada la constitución de un comodato, de forma que procede la confirmación de la íntegra desestimación de la reconvención que se hace en la sentencia apelada.

[-Cinco.-]La demandante sigue en plazo para ejercitar la acción de elevación del contrato a escritura pública proclamada en el artículo 1279 del Código Civil , al no haber sido requerida fehacientemente con anterioridad a la demanda para pagar la cantidad convenida para la adquisición de la vivienda, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 1504 del Código Civil , ya citado ('el comprador podrá pagar, aún después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial').

Por lo que la demanda fue debidamente estimada en la sentencia recurrida.

Carece de trascendencia para la resolución del caso que la renuncia a los arrendamientos existentes en el año 2001 constituya o no parte del precio de la compraventa.

CUARTO.Debe desestimarse el recurso.

QUINTO.Las costas de esta instancia se impondrán a la recurrente, Monteragrana, conforme a lo dispuesto en los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Con pérdida del depósito constituido para recurrir, según se establece en el apartado nueve de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Fallo

Que debemos DESESTIMAR y DESESTIMAMOS el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 26 de abril de 2013 del Juzgado de Primera Instancia número Cincuenta y Cinco de los de Madrid dictada en el procedimiento del que dimana este rollo, CONFIRMANDO dicha resolución y condenando a la recurrente, Monteragrana S.L., al pago de las costas de la apelación.

Con pérdida del depósito constituido para recurrir.

Contra esta sentencia cabe recurso de casación, siempre que la resolución del recurso presenteinterés casacional, con cumplimiento de los requisitos formales y de fondo de interposición, y recurso extraordinario por infracción procesal, ambos ante la Sala Primera del Tribunal Supremo, los que deberán interponerse ante este Tribunal en el plazo deVEINTEdías desde el siguiente al de la notificación de la sentencia. No podrá presentarse recurso extraordinario por infracción procesal sin formular recurso de casación.

Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de50 €por cada tipo de recurso, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito, el recurso de que se trate no será admitido a trámite.

Dicho depósito habrá de constituirse expresando que se trata de un 'Recurso', seguido del código y tipo concreto de recurso del que se trate, en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2580, en la sucursal 3569 del Banco de Santander, sita en la calle Ferraz nº 43.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de sala 450/16, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.