Sentencia CIVIL Nº 23/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 5, Rec 619/2014 de 25 de Enero de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN QUINTA.

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE TORREMOLINOS.

JUICIO VERBAL SOBRE RECLAMACIÓN DE CANTIDAD.

ROLLO DE APELACIÓN CIVIL NÚMERO 619/2014.

SENTENCIA NÚM. 23

Iltmos. Sres.

Presidente

D. Hipólito Hernández Barea

Magistrados

Dª Inmaculada Melero Claudio

Dª María Teresa Sáez Martínez

En Málaga, a 25 de enero de dos mil diecisiete.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los autos de juicio verbal procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Torremolinos, sobre reclamación de cantidad, seguidos a instancia de Don Abel contra la mercantil 'Cogilcodos S.L.'; pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto por la demandada contra la sentencia dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.-El Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Torremolinos dictó sentencia de fecha 14 de enero de 2014 en el juicio verbal del que este Rollo dimana, cuya parte dispositiva dice así:

'QueESTIMANDO íntegramentela demanda de juicio verbal formulada a instancias de D. Abel , representado por el Procurador D. Adolfo Márquez Barba y asistido por el letrado D. Luis Entrambasaguas Martín contra LA ENTIDAD MERCANTIL COGILCODOS, S.L, representada por el procurador D. José Antonio López Espinosa y asistida por el letrado D. Joaquín Gómez Lozano, sobre reclamación de cantidad, debo declarar y declaro la resolución del contrato suscrito entre las partes de fecha 26 de octubre de 2012 y debo CONDENAR y CONDENO a LA ENTIDAD MERCANTIL COGILCODOS, S.L a que pague la suma de 6.000 euros a D. Abel , más los intereses legales reseñados, y todo ello con expresa imposición de las costas procesales a la parte demandada.'

SEGUNDO.-Contra la expresada sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación la representación de la entidad demandada, el cual fue admitido a trámite dándose traslado del escrito en el que constan los motivos y razonamientos del mismo a la otra parte para que en su vista alegase lo que le conviniese. Cumplido el trámite de audiencia se elevaron los autos a esta Audiencia, y tras su registro se turnaron a ponencia quedando pendientes de deliberación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente el Iltmo. Sr. D. Hipólito Hernández Barea. Habiendo tenido lugar la deliberación previa a esta resolución el día 16 de enero de 2017.

Fundamentos

Aceptando los fundamentos jurídicos de la sentencia recurrida.

PRIMERO.-Considerando que por la representación procesal de la parte apelante se solicitó la revocación de la sentencia recurrida y el dictado de otra en esta alzada que desestimase las pretensiones deducidas en el escrito de demanda, así como reconozca el derecho de esta parte a retener el total de las cantidades percibidas del demandante y se condene en todo caso a éste al pago de las costas procesales causadas. Tras una exposición de antecedentes, alega la apelante error en la valoración de la prueba y vulneración del artículo 268 de la LEC , entendiendo que la sentencia recurrida incurre en una contradicción importante que lleva a una conclusión que perjudica el derecho de esta parte al ver desestimadas sus pretensiones, ya que otorga prevalencia a una fotocopia aportada de contrario, frente al original aportado por esta parte. En un primer momento la sentencia establece que el contrato aportado de contrario como fotocopia es el único válido, cuando el original presentado por esta parte, nada dice de la salvedad pretendida de contrario por no obtención de financiación; y, al ser el original, no cabe duda que es el válido y el que se debería tener en cuenta en la valoración de las pruebas en la sentencia recurrida. Con cita del artículo 1454 del Código Civil , referido a las arras penitenciales, entiende que el contrato que aporta esta parte está en perfecta sintonía con el espíritu del artículo y de la naturaleza jurídica del contrato de arras penitenciales, pues se prevé el incumplimiento y se acepta perder el dinero entregado por el comprador, o que la vendedora lo devuelva en el doble de importe. Si se acepta lo que pretende el demandante, el contrato deviene nulo pues falta la causa del mismo. Para ese caso existen la promesa de venta, la opción de compra y otras figuras reguladas en nuestro ordenamiento jurídico. Las partes a tenor del artículo 1255 del Código Civil han pactado claramente y sin necesidad de interpretación arras penitenciales. Alegó seguidamente error en la valoración de la prueba y vulneración de los artículos 269 y 270 de la LEC . El juzgador acepta también en el acto de la vista un correo electrónico de fecha anterior a la presentación a la demanda, que se supone tenía el actor, pero que no aportó con la demanda a sabiendas que sería impugnado, tal y como hizo esta parte en el juicio oral. En este sentido no debe pasarse por alto lo endeble de esta prueba y que el juzgador no debería haber otorgado validez a dicho documento. También alegó incongruencia de la sentencia respecto al 'petitum' del actor. Tras estudiar a fondo la demanda, esta parte no ha logrado vislumbrar en ningún párrafo o apartado de la misma que el actor recurra a la figura del incumplimiento del artículo 1124 del Código Civil , como desarrolla la sentencia recurrida. Y no puede basarse en dicho precepto el actor, pues sabe que no se cumplen los requisitos del incumplimiento por esta parte demandada. A mayor abundamiento, incluso y para el caso de que la Sala aceptase como válido el documento fotocopiado por la parte actora y presentado con la demanda, destacar lo relativo a la salvedad de que, si por la compradora no se obtiene financiación bancaria, debidamente justificada, se devolverán las cantidades. El concepto 'debidamente justificada', en sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sección Sexta, se define rechazando el Tribunal, no solo un documento idéntico al aportado por la actora, sino tres documentos, argumentando correctamente que dichos documentos no acreditan la insolvencia del comprador. Y en este caso ha quedado demostrado que el actor es un comerciante y para ello tiene incluso un asesor fiscal, que ha declarado que está solicitando crédito a la entidad 'La Caixa'. Y no es frecuente que un particular que compra una vivienda tenga un asesor fiscal, salvo que tenga muchos negocios. El representante de esta parte declaró que el actor no solicitó ayuda en cualquier forma para favorecer la firma de la escritura de compraventa y, en cambio, esta parte ha hecho todo lo que tenía en su mano para entregar la vivienda, por lo que no se le puede achacar incumplimiento alguno en la entrega de la misma.

SEGUNDO.-Considerando que por la representación de la parte apelada se pidió la confirmación de la sentencia recurrida por sus propios fundamentos de derecho y con expresa condena en costas a la parte apelante, añadiendo que el demandante firmó en fecha 26 de octubre de 2012 un contrato de reserva de bien inmueble con entrega de arras, interviniendo en la firma Don Florentino que actuaba, en calidad de Administrador, en representación de la mercantil 'Cogilcodos'. Dicho contrato se aportó con la demanda y no fue impugnado en cuanto a su falsedad. Así con evidente desconocimiento y mala fe procesal se dice de contrario, que el contrato aportado por esta parte es una mera fotocopia. Lo cierto es que en la estipulación primera del contrato aportado se establecía una excepción: 'En caso de no obtención de financiación bancaria por la reservista, debidamente justificado, se procederá a la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas'. Y lo cierto es que, a partir de la firma del mencionado contrato y la entrega de la cantidad reseñada, el demandante acude a distintas entidades bancarias al objeto de obtener la financiación del precio de la compraventa fijada y el IVA correspondiente. Y en esas negociaciones con distintas entidades bancarias, al objeto de obtener la financiación para la compra de la vivienda, la entidad 'Banco Sabadell Atlántico' a fecha 18 de diciembre de 2012 certifica que, tras haber realizado el estudio del riesgo de la operación hipotecaria solicitada, el dictamen de la misma es negativo. Y se acompañó dicho certificado. Ante esta situación el demandante intenta la financiación con otra entidad financiera, 'Banco Popular', que era el Banco con el que la promotora tenía subrogado el préstamo, pero en el momento de la solicitud (noviembre de 2012) el 'Banco Popular' estaba inmerso en un proceso de fusión y, tras varias reuniones, transcurrido aproximadamente un mes desde la solicitud, el Banco informa de que no da tiempo material a realizar la subrogación antes del fin del año 2012. Ante la imposibilidad de obtener financiación y de cumplir el plazo estipulado para ello fijado en el contrato el demandante, a principios de enero de 2013, requiere a la mercantil demandada al efecto de que se le reintegre la cantidad entregada por no obtener la financiación necesaria para la efectiva compra, y así lo acredita el fax enviado y recepcionado debidamente por la demandada. Se alega por la recurrente que la sentencia incurre en una contradicción importante que lleva a otorgar prevalencia a una fotocopia frente al contrato original y lo cierto es que de una simple lectura de los documentos aportados se colige que el presentado por esta parte es un contrato original. Es evidente el error malintencionado que sufre la recurrente y que pretende introducir en esta instancia. Y basta recordarle el reconocimiento que hace su representante legal de la existencia, validez y eficacia de ese contrato en el acto de la vista oral. En cuanto a la alegación de contrario de que esta parte aportó en el acto de la vista documentos que pudo aportar en la presentación de la demanda, yerra de nuevo la recurrente pues estamos ante un juicio verbal, donde la parte actora se ratificó en su escrito de demanda, mientras que la parte demandada contestó en el acto de la vista. Es por ello que la aportación documental por esta parte, viene a colación de los argumentos introducidos por la demandada y ello lógicamente por la sorpresiva aportación de la otra parte. En cuanto a la alegación de que el actor es un comerciante que incluso tiene un asesor fiscal, no entiende tampoco esta parte la trascendencia jurídica de que el actor sea o no comerciante y disponga o no de asesor fiscal. Por todo ello, la falta de diligencia jurídica de la otra parte es más que evidente y ello porque el actor, como conoce perfectamente la demandada, es de nacionalidad china y, además, la comunicación con el siempre se hacía a través de su asesor fiscal.

TERCERO.-Considerando que el Juez 'a quo' declara que del estudio de las actuaciones y prueba practicada, una vez valorada en su conjunto, cabe adelantar que procede estimar la demanda. Señala que el demandante indica que firmó en fecha 26 de octubre de 2012, un contrato de reserva de bien inmueble con entrega de arras, estableciéndose en la estipulación primera que la vendedora recibe en este acto del comprador la cantidad de 6.000 euros en efectivo, en concepto de arras o señal, con el carácter de penitenciales, para la compra de la vivienda ya descrita en el expositivo anterior, sirviendo el mismo documento como la más eficaz carta de pago. En el párrafo final de dicha estipulación se establecía que 'en caso de no obtención de financiación bancaria por la parte reservista, debidamente justificada, se procederá a la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas'. En la estipulación segunda se establecía que el plazo para la formalización de la escritura pública será hasta el día 31 de diciembre de 2012. El actor inicia el proceso de obtención de financiación y el Banco Sabadell Atlántico, en fecha 18 de diciembre de 2012, certifica que tras haber sido realizado estudio de riesgo de la operación hipotecaria de 300.000 euros el dictamen de la misma es negativo. Por ello solicita el demandante la resolución del contrato de fecha 26 de octubre de 2012 y la condena de la entidad demandada a la devolución de la cantidad de 6000 euros más los intereses legales desde la interposición de la demanda y costas. Añade el Juez que la demandada se opone a la demanda impugnando el contrato que se presenta de contrario, indicando que no es el vigente entre las partes sino que se firmó otro contrato, que presenta, en el que no existe dicha cláusula. Y niega la existencia de incumplimiento alguno por su parte como vendedora. Como ya adelantó, dice el Juez que la demanda ha de ser estimada porque, ejercitada una acción de resolución contractual de un contrato de compraventa, y fundada en el artículo 1124 del Código Civil , este precepto faculta para resolver la relación contractual al demandante en caso de acreditarse el incumplimiento contractual, grave y voluntario, por el demandado de alguna de sus obligaciones esenciales a tenor del contrato, de tal forma que impida el fin normal del contrato, frustrando las legítimas expectativas de la contraparte. A la vista de la prueba documental con la demanda concluye el juzgador que queda probado que las partes suscribieron un contrato de reserva de vivienda con entrega de arras en fecha 26 de octubre de 2012, por el que la mercantil demandada reservaba al actor una concreta vivienda en la promoción 'La Cañada 2ª Fase'. En concepto de arras o señal el actor entregó a la mercantil la cantidad de 6.000 euros, siendo que en el propio contrato se estableció que, en caso de desistir el comprador de consumar la venta, la parte vendedora retendrá y hará suya la cantidad entregada en concepto de arras. Pero también se estableció una excepción: 'en caso de no obtención de financiación bancaria por la parte reservista, debidamente justificado, se procederá a la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas'. El plazo para la formalización de la compraventa era hasta el día 31 de diciembre de 2012. En el contrato presentado por el actor, comprensivo de la cláusula citada figura el sello y logotipo de la mercantil demandada, siendo firmado por su representante legal Don Florentino , tal y como ha reconocido, señalando que dicha cláusula se incluye en determinadas ocasiones en los contratos. Como se firmó inicialmente un contrato que no incluía la cláusula de financiación, al advertirlo se le dijo que no había ningún problema por lo que firmaron otro que incluía tal cláusula. En relación a la obtención de financiación, parte el Juez de la veracidad del certificado emitido por el Banco Sabadell en fecha 18 de diciembre de 2012, a cuyo tenor, tras haber efectuado un estudio del riesgo de la operación hipotecaria el dictamen fue negativo, por lo que entiende acreditado que el actor buscó financiación para la compra de la vivienda antes del plazo fijado para la elevación a escritura pública y que no obtuvo la misma. Por todo lo expuesto estima íntegramente la demanda y declara la resolución contractual, y condena a la mercantil demandada al pago de la suma de 6.000 euros más los intereses legales conforme a los artículos 1100 , 1101 y 1108 del Código Civil desde la reclamación judicial. Al estimar la demanda efectúa un pronunciamiento sobre costas de conformidad con el criterio objetivo del vencimiento que recoge el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , y las impone a la demandada que ha visto desestimadas sus pretensiones.

CUARTO.-Considerando que en cuanto se cuestiona por la demandada recurrente que el contrato aportado por el demandante es una fotocopia y que el original, en su poder, también aportado no contiene la cláusula que permite al comprador la resolución por falta de financiación, es de ver que el documento que el demandante firmó en fecha 26 de octubre de 2012 es un contrato de reserva de bien inmueble con entrega de arras, y que intervino en la firma Don Florentino que actuaba en representación de la mercantil 'Cogilcodos' en su calidad de Administrador de la misma. Es evidente que dicha firma avala la tesis del demandante en el sentido, no solo de que el ejemplar del contrato aportado con la demanda no fue impugnado en cuanto a su falsedad y solo porque era 'una mera fotocopia', sino también de que se incluyó en el inicial dicha cláusula resolutoria, siendo el que contenía en la estipulación primera del contrato que 'en caso de no obtención de financiación bancaria por la reservista, debidamente justificado, se procederá a la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas' el concertado en definitiva. En consecuencia resulta también para esta Sala probado que efectivamente el Sr. Abel firmó el 26 de octubre de 2012 un contrato de reserva de un inmueble con entrega de arras, constando en la estipulación primera que la vendedora 'Cogilcodos S.L.' recibía en ese acto del comprador la cantidad de 6.000 euros en efectivo, en concepto de arras o señal, con el carácter de penitenciales, para la compra de la vivienda que se describía en el expositivo anterior, sirviendo el mismo documento - contrato - como la más eficaz carta de pago. En el párrafo final de dicha estipulación consta que 'en caso de no obtención de financiación bancaria por la parte reservista, debidamente justificada, se procederá a la devolución de la totalidad de las cantidades entregadas'. En la estipulación segunda consta que el plazo para la formalización de la escritura pública terminaría el día 31 de diciembre de 2012. Que el hoy demandante inició el proceso de obtención de financiación con el Banco 'Sabadell-Atlántico', que en fecha 18 de diciembre de 2012 certifica que, tras haber sido realizado estudio de riesgo de la operación hipotecaria de 300.000 euros, el dictamen de la misma es negativo. Consta igualmente la realización de otras gestiones, menos formales, con el Banco 'Popular' que tampoco fueron positivas. No encontrando la financiación antes de finalizar el plazo para elevar a escritura la compraventa, como queda debidamente justificado, ejercitó el Sr. Abel la facultad que le concedía el contrato: le permitía por esta causa instar la resolución del contrato. En el recurso de apelación interpuesto por la demandada - además de la alegación, ya desestimada, de que la versión válida del contrato es la por ella conservada - se denuncia en esencia que la cláusula de resolución por falta de financiación hipotecaria debe ser interpretada de forma restrictiva, no confundiendo dificultad con imposibilidad. Conocido es que las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de los mismos, consagrando así el artículo 1091 del Código Civil la regla básica de la contratación: el 'pacta sunt servanda'. Por tanto, los contratantes, al amparo del artículo 1255 del Código Civil , que consagra a su vez el principio de libertad contractual y el principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, pero con ciertos límites que recoge el mismo precepto: las normas imperativas, la moral y el orden público. Si se observa la literalidad de la cláusula contenida en el contrato suscrito entre las partes litigantes, el comprador tenía la posibilidad de acudir a alguna entidad bancaria o de crédito (sin establecerse un número mínimo) para buscar la financiación hipotecaria que necesitaba para pagar el precio del inmueble, y la facultad en el caso de que se la negaran de instar la resolución del contrato, lo que implicaría para la vendedora la obligación de devolver la cantidad entregada en señal y como garantía de la reserva. No se pone en duda por ninguna de las partes (salvo el matiz formal ya resuelto) que la citada cláusula es completamente ajustada a derecho y entra dentro de los límites de la autonomía de las partes en el contrato. Por tanto, es claramente evidente que estaríamos frente a un contrato sometido a condición. La condición, junto con el término y el modo son los llamados elementos accidentales del contrato, que sólo están presentes si las partes expresamente los pactan. A diferencia de los elementos esenciales, no son requisitos para la validez del contrato y tampoco van de suyo si nada se pacta, como sí ocurre con los elementos naturales o esenciales. Los elementos accidentales limitan o modifican la eficacia del contrato, y la condición supone una alteración de la eficacia que se hace depender de un suceso futuro e incierto, que no se sabe si se va a producir, se sepa o no cuándo. Así, el artículo 1114 del CC establece que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya adquiridos, dependerán del acontecimiento que constituya la condición. Las condiciones suspensivas, como su nombre expresa, suspenden la eficacia del contrato de tal manera que el acreedor tiene una mera expectativa de derecho hasta que se cumpla la condición. Y las resolutorias hacen depender de un suceso futuro e incierto la validez del contrato. La cláusula expuesta establece con claridad una condición resolutoria, pues la eficacia final de la compraventa se hace depender de un hecho futuro e incierto, cual es la concesión al comprador de un préstamo hipotecario para financiar la vivienda. Y es claro que esta condición, dado su contenido, no depende exclusivamente de la voluntad del deudor, en este caso el comprador, sino al contrario, la concesión o no del préstamo hipotecario depende de un tercero ajeno a las partes como es la entidad bancaria o crediticia. No se trata en modo alguno de una condición que dependa exclusivamente del ejercicio por parte del comprador de ningún derecho de naturaleza potestativa, sino que depende, más bien en última instancia y como recoge el artículo 1115 del Código Civil , de la voluntad de un tercero, y si es así, dice el precepto mencionado, surtirá todos sus efectos con arreglo a las disposiciones del Código Civil. No se trata pues de una condición contraria a la ley, y de la misma manera no se entiende que el hecho de que se condicione finalmente la eficacia de la compraventa a la concesión del préstamo hipotecario sea contrario a las buenas costumbres ni mucho menos al orden público. Más bien parece una condición perfectamente lícita y hasta lógica teniendo en cuenta que su suscripción implica sin duda el conocimiento por parte de la vendedora de que la parte compradora, al menos en el momento en que suscribe el contrato, no dispone del dinero suficiente para hacer frente al pago de la totalidad del precio y si obtiene financiación firmará la compraventa y, en otro caso, podrá resolver el contrato de reserva sin formalizar el principal. Con la cláusula en cuestión no se deja, pues, el cumplimiento del contrato al arbitrio de una de las partes, lo que prohíbe expresamente el artículo 1256 del Código Civil , sino que se condiciona - de mutuo acuerdo - su eficacia final a una condición resolutoria, que cumple con todos los requisitos legales como se ha expuesto. Cuestión distinta es que, afirmado lo anterior, hubiese quedado acreditado en el proceso, como pretende la recurrente, que apelado no fue lo suficientemente diligente en el intento de concertación del crédito hipotecario, pues lo que ciertamente ha quedado acreditado es lo contrario: que el demandante fue diligente en la búsqueda de financiación y que no la obtuvo, probando el requisito exigido de 'justificarlo debidamente'. Deben recordarse los principios informadores de la distribución de la carga de la prueba en el proceso que, como es de sobra conocido, imponen a cada una de las partes la carga, que no la obligación, de acreditar los hechos que introducen en la litis como base de sus pretensiones o de sus defensas. Y, aplicados a supuestos como el presente, suponen que el demandante deberá acreditar o justificar cumplidamente que no le fue concedida la hipoteca sin ninguna responsabilidad dolosa por su parte, más que su situación económica vigente al momento de la solicitud bancaria. Y lo ha hecho aportando el certificado bancario. Por tanto, dependiendo el derecho a pedir la resolución por falta de cumplimiento de la condición citada de acreditar que en el plazo expresado en el contrato no pudo obtener de una entidad bancaria la concesión de un préstamo hipotecario para pagar el precio del inmueble, y probado tal hecho, procede la resolución contractual a instancia del comprador, hoy demandante y apelado, así como el efecto que las partes vincularon a la misma: que la vendedora devolvería íntegra la cantidad recibida en su día como señal, es decir, 6.000 euros. Consecuentemente, procede confirmar la sentencia que estima íntegramente la demanda, declarando la resolución contractual, y que condena a la mercantil demandada al pago de la suma de 6.000 euros más sus intereses legales desde la reclamación judicial. Ello implica mantener el pronunciamiento sobre costas, de conformidad con el artículo 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que las impone a la demandada por haber visto desestimadas sus pretensiones absolutorias.

QUINTO.-Considerando que, al no prosperar el recurso y ser de aplicación a esta alzada en materia de costas el artículo 398 de la Ley Procesal , debe condenarse a la parte apelante al abono de las causadas con la apelación.

Vistos los preceptos citados y demás de aplicación.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de la mercantil 'Cogilcodos S.L.' contra la sentencia dictada en fecha catorce de enero de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de los de Torremolinos en sus autos civiles 259/2013, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución dando por reproducidos cuantos pronunciamientos contiene en su parte dispositiva y condenando expresamente a la parte apelante al abono de las costas causadas en esta alzada. Notifíquese esta resolución en legal forma haciendo saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario alguno.

Devuélvanse los autos originales, con testimonio de ella, al Juzgado de su procedencia a sus efectos.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Leída y publicada fue la anterior resolución por el Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, celebrándose audiencia pública. Doy fe.