Sentencia Civil Nº 230/2006, Audiencia Provincial de Salamanca, Sección 1, Rec 251/2006 de 15 de Mayo de 2006

Encabezamiento

Sentencia Número: 230 / 06

Ilmo. Sr. Presidente

D. JOSE RAMÓN GONZALEZ CLAVIJO

Ilmos Sres. Magistrados

D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO

D. LONGINOS GOMEZ HERRERO

En Salamanca, a quince de mayo de dos mil seis.

La Audiencia Provincial de Salamanca, ha visto en grado de apelación el Juicio Ordinario Nº 230/05 del Juzgado de Primera Instancia Nº 1 de Bejar (Salamanca), Rollo de Sala Nº 251/06, han sido partes en este recurso: como demandante-apelado TECNICAS INMOVILIARIAS HERGAR S.L. representado por la Procuradora Dª. Pilar Jimeno Pérez, bajo la dirección del Letrado D. Enrique L. Mateos Timoneda. Y como demandado-apelante CONSTRUCCIONES MUÑOZ BEJAR S.L., representado por la Procuradora Dª. Mª Jesús Hernández González bajo la dirección del Letrado D. Alvaro Medina de Toro. Habiendo versado sobre reclamación de cantidad.

Antecedentes

1º.- El día 25 de Enero de 2006 por el Ilmo. Sr. Magistrado-Juez del Juzgado de 1ª Instancia Nº 1 de Bejar se dictó sentencia que contiene el siguiente FALLO: "ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la procuradora Dña. Pilar Jimeno Pérez actuando en nombre y representación de la mercantil TECNICAS INMOBILIARIAS HERGAR S.L. contra la entidad CONSTRUCCIONES MUÑOZ BEJAR S.L. representada por el procurador D. Alfonso Rodríguez de Ocampo, CONDENADO a la entidad demandada al pago de la cantidad de OCHO MIL TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS EUROS CON NUEVE CENTIMOS DE EURO, más los intereses legales devengados por dicha cantidad y al pago de la totalidad de las costas procesales generadas por las presentes actuaciones".

2º.- Contra referida sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación jurídica del demandado haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que se dicte sentencia por la que se revoque la dictada en la primera instancia, y se dicte otra por la que, desestimando la demanda, se absuelva a la demandada de los pedimentos de la misma, con imposición a la actora de las costas de instancia y a las de este recurso, y solicitando en otrosi la celebración de vista pública; dado traslado de la interposición del recurso a la parte contraria, por su legal representación, se presentó escrito de oposición al mismo, haciendo las alegaciones que estimó oportunas en defensa de sus pretensiones, para terminar suplicando que desestimando el recurso interpuesto, se confirme la sentencia de instancia, condenando a la demandada al pago de la cantidad reclamada, más los intereses legales correspondientes y las costas judiciales de instancia y las del recurso, y en relación a la solicitud de vista pública solicitada por la contraparte, entiende que la vista no es necesaria.

3º.- Recibidos los autos en esta Audiencia se formó el oportuno rollo, señalándose para la votación y fallo del recurso el día 10 de Mayo de 2006, sin vista pública por no considerarla necesaria, y pasando los autos al Ilmo. Sr. Magistrado Ponente para dictar sentencia.

4º.- Observadas las formalidades legales.

Vistos, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. ILDEFONSO GARCIA DEL POZO.

Fundamentos

Primero.- Por la representación procesal de la entidad demandada "Construcciones Muñoz Béjar S. L." se interpone el presente recurso de apelación contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Béjar con fecha veinticinco del pasado mes de enero, que, estimando íntegramente la demanda contra ella promovida por la entidad demandante "Técnicas Inmobiliarias Hergar S. L.", la condenó a pagar a ésta la cantidad reclamada de 8.366,09 euros, más los intereses legales correspondientes, y con imposición a la misma de las costas; y se interesa por dicha entidad demandada recurrente en esta segunda instancia, con fundamento en las alegaciones contenidas en su escrito de interposición de tal recurso de apelación, en las que se viene a denunciar el error en la apreciación de las pruebas y la infracción de la doctrina jurisprudencial relativa a la intermediación inmobiliaria, la revocación de la mencionada sentencia y que se dicte otra por la, desestimando en su integridad las pretensiones de la demanda, se la absuelva de las peticiones de la misma, con imposición a la demandante de las costas correspondientes.

Segundo.- Con carácter previo se ha de señalar que el contrato que sustenta la reclamación de la entidad demandante "Técnicas Inmobiliarias Hergar S. L." debe conceptuarse, según se señaló en las Sentencias de esta misma Audiencia de fechas 22 de octubre de 1.997 y 14 de octubre de 1.998 , entre otras, como de mediación o corretaje, que es un contrato innominado, atípico o "sui generis", "facio ut des", pero de carácter principal, consensual y bilateral (SSTS. de 3 de mayo de 1.950, 27 de diciembre de 1.972 y 4 de julio de 1.994 , entre otras), y que puede definirse como aquel contrato especial por virtud del cual una de las partes (mediador) se obliga, a cambio de una remuneración, a promover o facilitar la celebración de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero, o a servirle de intermediario en esa conclusión que ha de buscar al efecto (STS. de 5 de marzo de 1.973 ); contrato, pues, que se presenta revestido de atipicidad, pero dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Código Civil , y predominando en el mismo la función de gestión mediadora, por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al intentar el agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, y en el que el agente, salvo apoderamiento y representación expresa, no interviene directamente en la conclusión de la compraventa final, aunque también es común que resulte autorizado a recibir cantidades a cuenta, con función predominantemente pregestora, desplegada por el agente mediador que no se obliga a responder del buen fin de la operación, salvo pacto especial de garantía, como prevé el artículo 272 del Código de Comercio para la comisión (SSTS. de 1 de febrero y de 26 de marzo de 1.991 ); habiendo de regirse este contrato por las normas generales de los contratos contenidas en los artículos 1.254 y siguientes del Código Civil y por la aplicación analógica de las especiales de los tipos contractuales afines, como el mandato, el arrendamiento de servicios y la comisión mercantil.

En esta clase de contratos, como se deja dicho, la relación que los conforma viene constituida porque la función del agente radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, con lo que su relación contractual solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo, que por ello no exige que se dé el propio mandato para un acto de riguroso dominio, estando supeditada su eficacia, en cuanto al devengo de honorarios por comisión, a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SSTS. de 26 de marzo de 1.991, 10 de marzo de 1.992, 19 de octubre y 30 de noviembre de 1.993, 7 de marzo de 1.994 y 17 de julio de 1.995 ). Dicho contrato nace a la vida jurídica por la actividad eficiente y acreditada del agente mediador y, en consecuencia, los derechos de éste al cobro de las remuneraciones convenidas los adquiere desde el momento en que se perfecciona la compraventa encargada, que lleva consigo la actividad previa de oferta y búsqueda de adquirentes o transmitentes y puesta en contacto con el vendedor o comprador, concertando ambos el negocio que efectivamente llevan a cabo, ya que desde este momento el mediador ha cumplido y agotado su actividad, que es precisamente la de mediar, y no la de vender, salvo que concurra pacto expreso en este sentido o cuando se convenga que solo se podrán cobrar honorarios cuando la compraventa se hallare totalmente consumada (SSTS. de 22 de diciembre de 1.992, 4 de julio y 4 de noviembre de 1.994, 5 de febrero de 1.996 y 30 de abril de 1.998 ).

La doctrina jurisprudencial ha señalado también que la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo procede tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata como cuando las gestiones de mediación hayan sido utilizadas o aprovechadas por quien lo concluye (SSTS. de 26 de marzo de 1.991, 3 de marzo y 22 de diciembre de 1.992, y 19 de octubre de 1.993 ).

Tercero.- Esta Audiencia ciertamente en su sentencia de fecha 6 de octubre de 1.999 afirmó que "parece oportuno recordar que según reiterada jurisprudencia el contenido del denominado contrato de agencia inmobiliaria le convierte en un contrato de "resultado" en el sentido de que el mediador es acreedor de su retribución sólo cuando se alcanza el objetivo como consecuencia de su mediación. El simple encargo y las meras gestiones no generan derecho a la retribución en el mediador sino que ha de contribuir eficazmente al resultado de la operación (STS. de 21 de mayo de 1.992 ). El cobro de la retribución se halla sometido a la condición de la celebración del contrato pretendido, y además a que ese contrato tenga lugar "como consecuencia de la actuación del mediador. Cuando no interviene en la venta el mediador carece de derecho a ser remunerado por la actividad que hubiera podido desplegar en la función encomendada, puesto que no se adeuda la retribución si el contrato se realiza sin que sea decisiva su intervención".

"Si bien el contenido esencial de este tipo de contrato parece claro, lo cierto es que el modo de operar de las agencias inmobiliarias unido al hecho de que es frecuente que los particulares no limiten sus encargos a una sola agencia, provoca no pocos problemas como son la dificultad para afirmar la propia existencia del encargo y de las condiciones pactadas y, sobre todo, la dificultad para advertir cuándo las gestiones realizadas por la mediadora han sido decisivas para la conclusión del contrato y se ha generado el derecho a la retribución".

"En el caso en estudio se presenta ante esta Audiencia una vez más un problema que se viene repitiendo con asiduidad, como es la dificultad para apreciar si en efecto la venta se ha producido como consecuencia de la labor realizada por el mediador cuando comprador y vendedor niegan que así sea al llegar a un acuerdo privado. El hecho de que varias agencias inmobiliarias que han hecho gestiones para el mismo vendedor reclamen su derecho a cobrar la retribución... evidencia la magnitud del problema y la necesidad de acabar con el mismo. Hasta el momento, en aras de la equidad, esta Sala ha aplicado diversas soluciones, como son el resolver la cuestión con base en los indicios que resultan de las gestiones realizadas y la forma de concluirse el contrato (SS de 19 de abril de 1.996), o el fijar ante la oscuridad del caso una cantidad a favor del agente mediador en concepto de indemnización por los gastos necesarios y útiles que hubiese hecho en el cumplimiento de su encargo".

"Como este estado de cosas no resulta satisfactorio, surge la necesidad de establecer unos criterios firmes cuyo seguimiento en la resolución de los conflictos de esta naturaleza redunde en beneficio de una mayor seguridad jurídica, y marque una pauta en el funcionamiento del mercado inmobiliario que evite las discusiones actuales. Así esta Audiencia entiende que para considerar generado el derecho a la retribución por parte del mediador, deben concurrir los siguientes requisitos: 1) debe estar debidamente documentado o acreditado de forma fehaciente tanto la realidad del encargo o contrato de mediación, como las condiciones del mismo, al menos con relación a la duración del encargo, posible exclusividad y retribución; 2) ya que es de esencia del derecho a cobrar la retribución que el contrato de venta haya sido "consecuencia" de su intermediación, el propio mediador debe acreditar que su gestión ha sido decisiva para que la venta se lleve a efecto. Un documento firmado por el vendedor y comprador que declare que ha sido un determinado mediador el que lo ha puesto en contacto y ha permitido abrir las negociaciones en determinada fecha, u otra prueba clara en este sentido, parece el único medio de acreditar que su gestión ha sido decisiva, sobre todo cuando pueden concurrir idénticas pretensiones por parte de otros mediadores".

Cuarto.- Por consiguiente, conforme a la doctrina establecida en la referida sentencia, es manifiesto que para el éxito de la reclamación de honorarios deducida por el agente inmobiliario contra el vendedor ha de acreditarse debidamente la realidad del encargo de gestión de venta, - lo que obviamente podrá realizarse no sólo mediante la aportación del correspondiente documento que así lo recoja (que sería lo deseable) sino también por cualquiera de los demás medios de prueba establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil (artículo 299 ) -, la práctica de gestiones para el cumplimiento del encargo de venta y la eficacia determinante de las mismas para la conclusión del contrato de compraventa.

En el presente supuesto, del propio contenido del escrito de demanda puede constatarse, en primer lugar, que no estamos en presencia de un "encargo de venta" conferido a la demandante por la entidad demandada en cuanto propietaria de la nave finalmente objeto de compraventa, sino de un "encargo de compra" realizado por la entidad "Auto Salamanca S. A.". Y así en los hechos segundo y tercero del referido escrito de demanda se dice "que en el desempeño de sus labores de intermediación, se personó en las oficinas de esta parte (Técnicas Inmobiliarias Hergar S. L.) D. Claudio , quien representando a la sociedad AUTO SALAMANCA S. A. y con su consentimiento, preguntó a TÉCNICAS INMOBILIARIAS HERGAR S. L. si por esta agencia se poseía para vender una nave industrial en la ciudad de Béjar. Así las cosas, por HERGAR S. L. se manifestó a los compradores AUTO SALAMANCA, procederían a buscar una nave que fuera apropiada... Por HERGAR se procedió a enseñar a los compradores diversos inmuebles sin que ninguno de ellos les satisficiera, conociendo posteriormente la Sociedad CONSTRUCCIONES MUÑOZ BÉJAR, poseía uno en "El Rebollar" que podía ser adecuado para el comprador... De esta forma, HERGAR S. L. contactó con la demandada, manifestándole poseía un comprador para su propiedad, acordando el precio de venta del inmueble...". Ello aparece igualmente corroborado por el documento que con el número 3 se acompaña con tal demanda y en el que Don Claudio manifiesta: "Primero.- Que la sociedad AUTO SALAMANCA encargó al que suscribe la búsqueda de una nave en Béjar, con el objeto de montar un establecimiento comercial. Segundo.- Tras varias gestiones y por el desconocimiento del mundo inmobiliario, y con el consentimiento de la parte compradora puse en contacto a AUTO SALAMANCA con HERGAR S. L. Tercero.- Que todas las gestiones y trámites en relación a la adquisición de una nave pretendida por AUTO SALAMANCA, han sido efectuadas por la inmobiliaria HERGAR S. L. de la localidad de Béjar. Cuarto.- Que como consecuencia de las gestiones de la inmobiliaria HERGAR, por AUTO SALAMANCA se ha procedido a adquirir una nave industrial en C/ Rebollar s/n a sus propietarios MUÑOZ BÉJAR S. L....".

Y, en segundo término, en una apreciación conjunta de las pruebas practicadas no puede afirmarse como debidamente acreditado que, a pesar de lo señalado anteriormente y según afirma la entidad demandante, finalmente se conviniera con la entidad demandada "Construcciones Muñoz Béjar S. L." que ésta asumiría el pago a la referida entidad demandante de los honorarios correspondientes a su intermediación en la compraventa. Y así, en primer lugar, por la entidad demandante no se ha aportado documento alguno suscrito por la entidad demandada acreditativo de que ésta encargó a aquélla la venta de la nave, de sus condiciones y de los honorarios convenidos. Lo que tampoco, en segundo término, puede deducirse fundadamente del contenido de las pruebas practicadas en el acto del juicio; y así por el testigo Don Jose Manuel , representante legal de la entidad compradora AUTO SALAMANCA S. A., si bien se manifestó que le dijeron que los gastos serían por cuenta del vendedor, también afirmó no recordar si en las instalaciones de la entidad ahora demandante, cuando cerraron el negocio de compraventa, se hablara del pago de los honorarios y no haber oído al representante de la entidad vendedora aceptar el pago de los honorarios de la inmobiliaria; y el también testigo Don Claudio , quien intervino activamente en las gestiones encaminadas a la compraventa por encargo de la entidad AUTO SALAMANCA S. A., señaló, por un lado que en todas las ocasiones que fueron a ver la nave siempre estaba presente alguien de la entidad vendedora (bien el padre bien el hijo), al ser ellos quienes tenían las llaves, y que no podía decir si en la conversación final en la que se cerró la compraventa en las oficinas de la demandante se pacto lo referente al pago de los honorarios de ésta.

Quinto.- En consecuencia, ha de ser estimado el recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada "Construcciones Muñoz Béjar S. L." para, con revocación de la sentencia impugnada, desestimar la demanda contra ella promovida por la entidad demandante "Técnicas Inmobiliarias Hergar S. L.", con imposición a tal entidad demandante de las costas correspondientes a la primera instancia y sin hacer especial pronunciamiento en cuanto a las ocasionadas en esta alzada, en aplicación de lo dispuesto en los artículos 394. 1, y 398. 2, de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En atención a lo expuesto, en nombre del Rey y en virtud de los poderes conferidos por la Constitución,

Fallo

Revocamos la sentencia dictada por el Sr. Juez del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Béjar con fecha 25 de enero de 2.006 en el Juicio Ordinario del que dimana el presente rollo, y en su consecuencia, desestimando la demanda promovida por la entidad TÉCNICAS INMOBILIARIAS HERGAR S. L., representada por la Procuradora Doña Pilar Jimeno Pérez, contra la entidad demandada CONSTRUCCIONES MUÑOZ BÉJAR S. L., representada por la Procuradora Doña María Jesús Hernández González, absolvemos a dicha entidad demandada de las pretensiones de la referida demanda, con imposición a la demandante de las costas correspondientes a la primera instancia y sin hacer especial pronunciamiento respecto de las ocasionadas en esta alzada.

Notifíquese la presente a las partes en legal forma y remítase testimonio de la misma, junto con los autos de su razón al Juzgado de procedencia para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.