Sentencia Civil Nº 230/2012, Audiencia Provincial de Castellon, Sección 3, Rec 686/2011 de 09 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CASTELLÓN

SECCIÓN TERCERA

Rollo de apelación civil número 686 de 2011

Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Nules

Juicio Ordinario número 244 de 2010

SENTENCIA NÚM. 230 de 2012

Ilmos. Sres.:

Presidente:

Don JOSÉ MANUEL MARCO COS

Magistrados:

Don ENRIQUE EMILIO VIVES REUS

Doña ADELA BARDÓN MARTÍNEZ

En la Ciudad de Castellón, a nueve de mayo de dos mil doce.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Castellón, constituida con los Ilmos. Sres. referenciados al margen, ha visto el presente recurso de apelación, en ambos efectos, interpuesto contra la Sentencia dictada el día veinticinco de marzo de dos mil once por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de 1ª Instancia número 1 de Nules en los autos de Juicio Ordinario seguidos en dicho Juzgado con el número 244 de 2010.

Han sido partes en el recurso, como apelante, Doña Sabina y Don Indalecio , representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Teresa Palau Jericó y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. Luis Hernández Rubio, y como apelado, Gestión y Promociones Quintanar S.L., representado/a por el/a Procurador/a D/ª. Mª Carmen Ballester Villa y defendido/a por el/a Letrado/a D/ª. León Ángel Martínez Martínez.

Es Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª. ADELA BARDÓN MARTÍNEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- El Fallo de la Sentencia apelada literalmente establece: " Que desestimando íntegramente como desestimo la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Mª. Teresa Palau Jericó, en nombre y representación de D. Indalecio y Dª. Sabina , contra la mercantil "Gestión y Promociones Quintanar, S.L", representada por la procuradora Dª. Mª. del Carmen Ballester Villa, debo absolver y absuelvo a la referida demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra, con expresa imposición a la parte actora de las costas causadas en la tramitación del presente procedimiento.

SEGUNDO.- Notificada dicha Sentencia a las partes, por la representación procesal de Doña Sabina y Don Indalecio , se interpuso recurso de apelación, en tiempo y forma, en escrito razonado, solicitando se dicte Sentencia estimando el recurso de apelación y consecuentemente se condene en las costas de la primera instancia a la parte demandada y se proceda a la devolución a la demandante de las cantidades que se reclaman de 30.000 €.

Se dio traslado a la parte contraria, que presentó escrito oponiéndose al recurso, solicitando se dicte sentencia confirmando la dictada en primera instancia, con imposición de las costas causadas en la alzada a la parte apelante.

Se remitieron los autos a la Audiencia Provincial, correspondiendo su conocimiento a esta Sección Tercera, en virtud del reparto de asuntos.

Por Diligencia de Ordenación de fecha 24 de noviembre de 2012 se formó el presente Rollo y se designó Magistrada Ponente, se tuvieron por personadas las partes y por Providencia de fecha 4 de abril de 2012 se señaló para la deliberación y votación del recurso el día 3 de mayo de 2012, llevándose a efecto lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales de orden procesal.

Fundamentos

NO SE ACEPTAN los de la resolución recurrida en cuanto resulten contrarios a los siguientes:

PRIMERO.- La Sentencia dictada en primera instancia desestimó íntegramente la demanda interpuesta por Dª Sabina y por D. Indalecio frente a la mercantil Gestión y Promociones Quintanar S.L. y condenó a los primeros al pago de las costas de la primera instancia.

La parte demandante interpone recurso de apelación y alega que la resolución contractual estaba implícita en la petición de devolución de las cantidades entregadas a cuenta y en el incumplimiento que denuncia de la otra parte en la entrega de la vivienda en el plazo estipulado, a lo que añade que en los fundamentos de derecho se hacia mención a la rescisión del contrato y a que también se aclaró este extremo en el acto de la Audiencia Previa. Defiende que ha sufrido unos perjuicios evaluables económicamente y que se le ha causado indefensión, alegando por último la infracción del artículo 218 de la LEC , de forma que interesa la estimación de su demanda en la que pedía la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.

SEGUNDO.- Antes de entrar en el examen del recurso de apelación debemos determinar su alcance, ante las alegaciones de la parte apelada.

Como esta Sala ya ha tenido ocasión de expresar con anterioridad, pudiendo citar el contenido de nuestra sentencia núm. 95 de fecha 27 de febrero de 2012 , este tribunal de alzada no tiene acotado o limitado su ámbito de valoración de la prueba por la contenida en la resolución recurrida, que de ningún modo condiciona a la sala, pese a que al oponerse al recurso diga la parte apelada que "el juzgador a quo es el que posee soberanía para la valoración de la prueba". La conclusión a la que llega este tribunal de apelación es consecuencia del examen de la totalidad de lo actuado, con la plenitud que es propia del recurso ordinario de apelación, que faculta al tribunal de alzada para revisar la totalidad de lo actuado en la instancia (" novum iudicium ") sin más limite que el que la parte recurrente ha querido dar a su impugnación. Cuando se cita la jurisprudencia con arreglo a la cual la valoración de la prueba es en principio cuestión reservada a los tribunales de instancia y se pretende aplicar la misma para restringir la función revisora del tribunal de apelación, se está olvidando que dicha doctrina jurisprudencial es la pronunciada por el Tribunal Supremo al resolver el recurso extraordinario de casación y que cuando habla el Alto tribunal de los tribunales de instancia se está refiriendo a los que han dictado la resolución recurrida en casación, esto es, a los de las Audiencias Provinciales. Por lo tanto, dicha doctrina no empece a que este tribunal de apelación, en ejercicio pleno de su cometido, pueda examinar la totalidad de lo actuado en el primer grado de la jurisdicción y valorar de nuevo la prueba practicada, de suerte que su conclusión sea conforme ó discrepante de la alcanzada por el juez de primera instancia, pero sin que pueda su cometido sufrir restricción alguna, precisamente porque, recordemos de nuevo, el recurso de apelación, a diferencia de la casación, es de carácter ordinario y no limita por ello ni los motivos de impugnación, ni el grado de cognición del tribunal "ad quem", sólo delimitado por el contenido del recurso, en base a los principios de rogación y dispositivo. Así lo ha dicho esta Sección en varias sentencias (Sentencia núm. 334 de 5 de diciembre de 2003 , entre otras). En este sentido, se dice en la STS 22 de abril de 2010 (RJ 2011,2475) que " la valoración probatoria es una función que corresponde a los Tribunales que conocen en primera y segunda instancia, a los de ésta en la misma medida que a los de aquélla dentro del ámbito devolutivo ".

TERCERO.- Entrando ya en el examen de los motivos del recurso de apelación, en los términos y con el alcance ya expuesto, resulta conveniente recordar cuales son los hechos acaecidos.

Así ambas partes suscribieron un contrato de compraventa de una vivienda, en fecha 15 de mayo de 2006, en una edificación que iba a comenzar a construirse, indicando que la fecha de la finalización de las obras y de la firma de la escritura pública se estimaba para el mes de julio de 2007 y que la parte compradora entraría en posesión de la propiedad de la vivienda en el momento de la firma de la escritura pública de propiedad.

También es un hecho acreditado y no discutido que el certificado final de obra fue emitido en fecha 16 de enero de 2008 y que la licencia de primera ocupación fue solicitada en un principio en el mes de febrero de 2008 y que se otorgó por el Ayuntamiento de Moncófar en el mes de agosto de 2010.

Estos hechos los entiende acreditados la Sentencia de primera instancia, que además consideró probado que hubo una demora por parte de la promotora demandada en la obtención de la licencia de primera ocupación, pero al no haber ejercitado la parte demandante la acción de resolución contractual con devolución de las cantidades entregadas a cuenta sino una acción de daños y perjuicios por el retraso en la obtención de la licencia, y al no haberse acreditado en que consistieron esos daños y perjuicios desestimó la demanda.

Y lo que defiende ahora el recurrente es que la petición de resolución contractual estaba implícita en la devolución de las cantidades entregadas a cuenta por incumplimiento del vendedor.

Ciertamente la demanda presentada no es un ejemplo de claridad en la pretensión y acción ejercitada, en la misma se dice que " la acción deducida es la de devolución de las cantidades entregadas y resarcimiento de daños y perjuicios" , haciendo referencia después en su petición a "la acción de resarcimiento de daños y perjuicios" .

No obstante lo cual el artículo 218-1 de la LEC , en su párrafo segundo dispone que " El Tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citados o alegados por los litigantes".

Y a partir de este precepto y entendiendo que lo que la compradora pretendía era la devolución de las entregadas a cuenta y la resolución por ello del contrato de compraventa, ante el incumplimiento de la vendedora, esta pretensión debe prosperar.

El artículo 1124 del Código Civil establece la facultad de resolver las obligaciones disponiendo que ésta es implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere con lo que le incumbe, permitiendo al perjudicado exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, en ambos casos con el resarcimiento de daños y abono de intereses y este era desde luego la vía que debió de haber empleado la parte actora para resolver el contrato de compraventa suscrito y para en consecuencia pedir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta que es en definitiva lo que pretende.

Entiende la Sala que, a pesar de no haber alegado dicho precepto, y de no haber pedido expresamente la resolución del contrato de compraventa, esta era su voluntad y lo que en realidad estaba ejercitando, ya que como señala la Sentencia de instancia ningún daño o perjuicio se ha acreditado y lo único que se pedía era la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, por lo que era implícita la resolución contractual que se instaba en atención a esa petición y a que en ningún momento quiso instar el cumplimiento del contrato de compraventa.

En los fundamentos jurídicos de la demanda presentada y en el acto de la Audiencia Previa, el Letrado de los demandantes, aun de forma errónea, hizo mención a la rescisión de los contratos y al contenido de los artículos 1295 del Código Civil , en un intento de dejar sin efecto el contrato de compraventa.

Pero es que además le envió a la promotora, en fecha 28 de abril de 2008, un burofax, cuyo copia no aporta, aunque si la contestación de la otra parte, pero en cuyo texto no se discute que se hacia mención a su voluntad de desistir del contrato de compraventa.

Y lo que entendemos más relevante es el requerimiento notarial que le remitió en fecha 29 de julio de 2008, y en el que expresamente la compradora, Dª Sabina , expresaba que daba por resuelto el contrato por el incumplimiento en la finalización de la vivienda en el tiempo establecido en el contrato, requerimiento que se practicó el día 31 de julio de 2008, sin que contestara al mismo mostrando su oposición a la resolución contractual, lo que únicamente se hace en el presente procedimiento.

Concluimos de cuanto llevamos expuesto que puede el Tribunal aplicar el contenido del artículo 1124 del Código Civil , al ser evidente la voluntad de la parte compradora de resolver dicho contrato por incumplimiento del vendedor y al haberlo así expresado y requerido a la otra parte en tales términos, sin que esta se haya opuesto expresamente a esa resolución, pudiendo pedir en su caso la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, como así hace, ya que había resuelto el contrato con anterioridad, sin que existiera ninguna duda de que pretendiera el cumplimiento de dicho contrato.

A partir de estas premisas lo que resta por determinar es si se ha producido un incumplimiento por la vendedora en cuanto al plazo de finalización de la vivienda, en lo que ya adelantamos que coincidimos con el criterio de la Juez de instancia.

En primer lugar debemos recordar que el artículo 14-1 c) de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Generalitat , de la Vivienda de la Comunidad Valenciana, exige expresamente que conste entre otros extremos la previsión de los plazos de finalización y entrega de las viviendas una vez acabados, cuando se trate, como ocurre en el caso enjuiciado, de viviendas en proyecto, o en construcción, exigiendo dicho precepto, en su párrafo 3º, que los contratos de compraventa se redacten con cláusulas claras en las que consten como mínimo las condiciones que indica esa Ley, siendo éste un requisito que ya con anterioridad se exigía en el artículo 5-5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas.

Tal y como antes hemos expuesto en el caso enjuiciado dicho plazo se establecía en el contrato para el mes de julio de 2007, lo que es evidente que no se cumplió ya que la obra se terminó el día 16 de enero de 2008 y la licencia de ocupación no se obtuvo hasta el mes de agosto de 2010, casi tres años después de cumplirse el plazo de entrega, y no cabe alegar que se trata de un plazo meramente estimativo porque como hemos dicho se trata de una obligación legal y no de un plazo que pudiera la promotora establecer en una forma incierta o aproximada.

Pero además como esta Sala ha tenido oportunidad de expresar con anterioridad, pudiendo citar, entre otras, el contenido de la Sentencia de esta Sala núm. 339, de fecha 29 de octubre de 2010 , la ausencia de dicha licencia impide que se de cumplimiento íntegro a la obligación de entrega de la vivienda, por mucho que la misma no fuera obstáculo para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública de venta, dado que no es hasta con dicha autorización cuando podía accederse a su disfrute pleno al resultar legítima su ocupación y subordinarse a su obtención prestaciones básicas inherentes al misma. Téngase en cuenta que junto a la entrega física de lo edificado (entrega de llaves) es preciso y por tanto exigible que el objeto entregado cumpla su finalidad o destino propio, aspecto éste al que se anuda la correspondiente autorización administrativa. En este sentido cabe referirnos a nuestra Ley autonómica 8/04 de Vivienda, al establecer en su art. 5 la obtención de la referida licencia como requisito previo para la ocupación de las viviendas y contratación de los diferentes suministros, exigiendo su art. 16 la misma como requisito para la compraventa de vivienda terminada o de nueva ocupación. En el mismo sentido abunda el art. 32 de la misma Ley, así como el preámbulo de la Ley autonómica 3/04 de Ordenación y Fomento de la Calidad de la Edificación y el art. 191 de la Ley autonómica 16/05, Urbanística Valenciana. De igual modo, puede citarse la Sentencia de la Audiencia Provincial de Ávila de 8 de enero del 2003 al poner de relieve que dicha licencia no es un trámite administrativo meramente accesorio sino que es esencial para garantizar la ocupación de la vivienda en condiciones de dignidad, así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, S.7, de 1 de abril de 2010 , cuando, sobre la base de la normativa autonómica contenida en la reseñada Ley 8/04 dice, por un lado, que la obtención de la licencia de primera ocupación se encuentra asociada a la entrega de la vivienda y forma parte integrante de su contenido obligacional, por lo que no es admisible disociarlas y, por otro, que la entrega de la vivienda ha de ser efectiva, es decir, material y administrativamente apta para su ocupación. En este sentido puede citarse también la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, S.25, de 11 de junio de 2010 .

Procede por ello y ante el incumplimiento de la vendedora por haber dejado transcurrir un plazo de tres años desde que la vivienda se debió de entregar con la licencia de primera ocupación hasta el momento en que esto pudo tener lugar, que fue procedente el requerimiento resolutorio instado por los compradores, mediante escritura pública de fecha 29 de julio de 2008, ya que en ese momento había transcurrido ya un año desde que dicha vivienda debió de entregarse.

Diremos también que no pueden acogerse aquellas alegaciones en las que la parte demandada pretende justificar el retraso en la concesión de la cédula de habitabilidad por motivos ajenos a la misma, al no poder entender por tal los problemas que pudieran haberse producido para la instalación eléctrica, ya que esto es algo que debió de haber previsto quien vendió el inmueble estableciendo un plazo de entrega del mismo que luego no cumplió.

Tampoco puede servir de argumento favorable para negar el incumplimiento que otros compradores hayan aceptado escriturar la vivienda y su entrega en esas condiciones, sin la cédula de primera ocupación y sin tener legalizados los suministros correspondientes, lo que pudo ser aceptado por alguno de estos adquirentes sin que ello suponga que debería ser aceptado por todos ellos.

Y respecto al hecho de que la demandante haya declarado en el juicio que en el burofax que le mandaron a la promotora le manifestaban que no podía abonar las cantidades a que se habían comprometido y que desistían del contrato, lo cierto es que ellos efectuaron todas las entregas a cuenta a que se habían comprometido en el contrato y después, según explicó la Sra. Sabina , ella acudió a la notaria al día siguiente del que había sido convocada para escriturar y la propia notaria le dijo que sino tenía la cédula de habitabilidad ella no es escrituraría, siendo ésta la razón de no haberlo hecho, después de haber acudido al Ayuntamiento y haber comprobado que se había dejado sin efecto la primera petición que en este sentido se realizó y de que no había cédula de primera ocupación concedida.

Entendemos en consecuencia que procede revocar la Sentencia dictada y que resulta procedente por ello que al haber resuelto los compradores el contrato de compraventa suscrito, que se reintegre a los mismos las cantidades entregadas a cuenta, que en lugar de la cantidad que se dice en la demanda no son por importe de 30.000 €, sino de 27.500 €, que son las cantidades acreditadas con las facturas aportadas, estimando en este sentido sustancialmente la demanda interpuesta.

CUARTO.- Respecto de las costas de la primera instancia al estimar sustancialmente la demanda se imponen a la parte demandada, de acuerdo con lo establecido en el artículo 394 de la LEC .

En anteriores resoluciones hemos admitido la posibilidad de que una estimación técnicamente parcial de la demanda pueda equipararse, en orden al pronunciamiento sobre costas regulado en el art. 394 LEC , a un triunfo total de aquélla. Incluso en Junta no jurisdiccional de Magistrados de esta Audiencia celebrada el día 25 de enero de 2008 se acordó que podía entenderse que concurre tal estimación sustancial cuando la minoración judicial respecto de la pretensión dineraria no excediera del 15%. Y este es el caso en que nos encontramos, en que acogemos un 91,6% del total pedido.

No realizamos por el contrario expresa imposición de costas de la alzada al haber estimado el recurso de apelación y de acuerdo con lo establecido en el artículo 398-2 de la LEC .

Por otro lado, deberá procederse a la devolución del depósito constituido para recurrir conforme lo previsto en el ap. 8 de la Disp. Ad. Decimoquinta de la LOPJ.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que estimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de Doña Sabina y Don Indalecio , contra la Sentencia dictada por la Sra. Juez sustituta del Juzgado de Primera Instancia número 1 de Nules en fecha veinticinco de marzo de dos mil once, en autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 244 de 2010, REVOCAMOS dicha resolución en el sentido de estimar sustancialmente la demanda y de condenar a Promociones Quintanar S.L. y a abonar a los actores la cantidad de 27.500 €, más los intereses legales desde la fecha de presentación de la demanda y las costas de la primera instancia.

No realizamos expresa imposición de las costas de la alzada.

Devuélvase a la parte recurrente la cantidad consignada como depósito para recurrir al estimar el recurso de apelación.

Notifíquese la presente Sentencia y remítase testimonio de la misma, junto con los autos principales al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al Rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.