Sentencia Civil Nº 230/2014, Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 4, Rec 74/2014 de 03 de Julio de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
A CORUÑA
SENTENCIA: 00230/2014
BETANZOS Nº 4
ROLLO 74/14
S E N T E N C I A
Nº 230/14
AUDIENCIA PROVINCIAL
SECCION CUARTA (Civil-Mercantil)
ILTMOS. SRES. MAGISTRADOS:
JOSÉ LUIS SEOANE SPIEGELBERG
CARLOS FUENTES CANDELAS
BERNARDINO VARELA GÓMEZ
En A Coruña, a tres de julio de dos mil catorce.
VISTO en grado de apelación ante esta Sección 004, de la Audiencia Provincial de A CORUÑA, los
Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000255 /2012, procedentes del XDO.1A.INST.E INSTRUCIÓN
N.4 de BETANZOS, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000074 /2014,
en los que aparece como parte demandada-apelante, NEVHERMAR S.L., Candido , Gaspar , Miguel
, representado por el Procurador de los tribunales, Sr./a. PEDREIRA DEL RÍO, asistido por el Letrado SR.
GONZÁLEZ CACHEIRO y como parte demandante-apelada, Julieta , Alvaro , representado por el Procurador
de los tribunales, Sr./a. MARIA LUISA SANCHEZ PRESEDO, asistido por el Letrado D. MIGUEL ANGEL
CALLON FERNANDEZ, sobre INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan y dan por reproducidos los antecedentes de hecho contenidos en la resolución apelada, dictada por EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 4 BETANZOS de fecha 26-11-13 . Su parte dispositiva literalmente dice: 'Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de DOÑA Julieta Y DON Alvaro frente a NEVHERMAR, S.L., DON Candido , DON Gaspar Y DON Miguel y en consecuencia de lo anterior debo declarar y declaro que los demandados han incumplido la obligación asumida en el contrato de compraventa celebrado con los demandantes 22 de noviembre de 2005 y el posterior anexo de 14 de junio de 2006 relativa a la elevación a escritura pública del antedicho negocio, y debo condenar y condeno a los demandados a pasar por la anterior declaración y a que procedan a otorgar la escritura pública del contrato según se dispone en aquel y en el anexo referido, en el prudencial plazo de dos meses a contar desde la presente resolución, así como al pago de las costas procesales.'

SEGUNDO.- Contra la referida resolución por los demandados se interpuso recurso de apelación para ante la Audiencia Provincial que les fue admitido, elevándose los autos a este Tribunal, pasando los autos a ponencia para resolución.



TERCERO.- Ha sido Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado D. BERNARDINO VARELA GÓMEZ.

Fundamentos

PRIMERO: La sentencia de 26 de noviembre de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de los de BETANZOS , en los presentes autos de juicio ordinario nº 255-2012, estima la demanda y en consecuencia condena a los demandados a otorgar la escritura pública del contrato de compraventa de 22 de noviembre de 2oo5 y su anexo, suscrito entre las partes. Frente a ella viene ahora en apelación la demandada interesando, hay que entender, se revoque y se desestime la demanda, y se condene al actor al pago de las costas.



SEGUNDO : Se trata en el presente caso de una pretensión de que se declare el incumplimiento contractual que se imputa a la demandada, sobre la base de los arts. 1091 , 1258 , 1278 , 1124, y sus concordantes del CC , y se la condene en consecuencia a la elevación de dicho contrato a escritura pública tal como en se estipuló, y de manera subsidiaria que se declare resuelto, con base en el mismo incumplimiento, declarando que los actores son libres para vender sus fincas a quien consideren oportuno. Pretensión esta última en la que no se ha entrado, al haberse estimado la principal.

En realidad estamos ante una reclamación de cantidad, ya que del precio total que se menciona en el citado contrato, al folio 9 y ss. de los autos, de 276.466 euros, hasta el momento se han entregado varias cantidades en concepto de anticipos a cuenta, pero restan pendientes de pago 138.426, que se habrían de entregar el día de la elevación del documento privado a escritura pública, inicialmente el 30 de marzo de 2oo6, prorrogado luego mediante un convenio anexo posteriorente firmado por las partes hasta el 30 noviembre del mismo año. Así las cosas, hasta el momento no se ha procedido al cumplimiento mediante el otorgamiento del documento público.

Hay que convenir con la valoración de las pruebas que se contiene en la sentencia apelada que el contrato se perfeccionó el mismo día de su celebración, recibiendo ese mismo día 18.000 euros como anticipo del precio y a cuenta del total definitivo, que se habría de entregar en el momento de la elevación del documento a público, hechos ambos que no han tenido lugar en ningún momento.



TERCERO : Frente a todo ello se alegó en la instancia, aunque no se contestó la demanda, y se insiste ahora al apelar, en el tema de la falta de legitimación pasiva de las tres personas físicas demandadas junto con la mercantil, excepción que no puede estimarse, ya que dos de ellos eran administradores mancomunados de la entidad demandada, según el documento privado, y el tercero su representante legal, y es en concepto de tales que vienen demandados y condenados.

Tampoco es de recibo la alegación de incongruencia , también extemporánea, puesto que planteada nada menos que en trámite de conclusiones del juicio, referida a la petición de ejercicio de la facultad de moderación de la cláusula penal, no habiéndose entrado en la petición subsidiaria de resolución del contrato, carece por completo de sentido, y solo lo encontraría en el caso de haberse allanado por ej. la demanda a dicha petición, o habiéndose desestimado la principal y estimado esta que era la subsidiaria, lo que no ha sido el caso.



CUARTO : Por lo que atañe al fondo del asunto, se adujo que el contrato no ha podido encontrar cumplimiento por causas ajenas a la voluntad de la mercantil y de los demás demandados, que consistirían en los problemas administrativos surgidos con el Ayuntamiento de Pontedeume, que han impedido llevar a cabo la urbanización proyectada sobre las fincas, de acuerdo con el correspondiente plan de urbanización.

Sin embargo, como correctamente se razona también en la sentencia, tales inconvenientes son de todo punto ajenos al cumplimiento de la obligación que se pretende. Es así que la cláusula séptima del contrato, folio 11 de autos, no somete la obligación de elevar a escritura y el pago final a ninguna condición, como sería usual en este tipo de contratos, por ej. la de la obtención de las licencias urbanísticas para el inicio de la edificación, no haciéndose alusión ni siquiera a la finalidad urbanística perseguida por los adquirentes de los terrenos. A lo sumo esta finalidad puede inferirse de la cláusula décima, en la que se autoriza al comprador a realizar mediciones, cerramientos, colocar vallas publicitarias, así como a solicitar permisos de obras y licencias, pero en ningún caso se condiciona la venta a que se obtengan, por lo que hay que convenir en que la obligación de pago del precio de las fincas no estuvo sujeta a condición alguna y debe cumplirse, de conformidad con las normas generales de la contratación alegadas por la actora. De hecho, a lo único que la vendedora se obligó fue a la inscripción de las fincas en el Registro de la Propiedad.

Es así que, 7 años después, la presentación de esta demanda y el ejercicio del derecho a cobrar el precio no puede considerarse contrario a las exigencias de la buena fe, siendo perfectamente lícito.



QUINTO : La condenada basa su recurso sobre todo en la alegación de que habrían existido vicios ocultos en la suscripción del contrato, por haberse inducido a error a la mercantil a la hora de la firma, sobre la realidad y condiciones de las fincas objeto de la venta, que no habría sido aceptada de haber conocido la situación y condiciones reales del inmueble.

La propia argumentación de la apelante sin embargo desmiente la realidad de los hechos que alega, que por otra parte se encuentran totalmente huérfanos de prueba. Resulta difícilmente creíble que siendo una empresa, como ella dice, 'cuya actividad principal es la promoción de viviendas', y reconociendo 'haber desarrollado varios proyectos en la zona, y teniendo otros pendientes', haya podido ser engañada o inducida a error sobre las condiciones de la finca que compraba, descrita en el contrato como terreno dedicado a labradío, mediante la acción de los vendedores, que ni siquiera comparecieron a la firma del contrato privado, o por su representante, persona seguramente conocida por la demandada, dada su condición de agente inmobiliario.

Ninguna prueba hay de estas supuestas actividades fraudulentas o falsarias de los vendedores, ni de su representante en la gestión de la venta, dirigidas supuestamente a ocultar los problemas urbanísticos de la zona, por lo que no se les puede imputar la frustración del negocio que la postre se produjo, y en todo caso correspondía a la demandada, con la diligencia del buen comerciante, y la profesionalidad que se le supone, y ella misma se atribuye, dice también que 'estudió la parcela' y el PGOU, asegurarse de las condiciones en que una operación comercial de tanta importancia económica se desarrollaba. Por lo demás el contrato señala también que los compradores han sido informados de todas las condiciones y caracteres de las fincas que adquieren.

Como no le queda más remedio, reconoce el apelante que los actores no tuvieron contacto alguno con la adquirente, ni hicieron declaración alguna sobre la idoneidad urbanística de las fincas que vendían, imputando más bien la responsabilidad al agente inmobiliario, el cual sin embargo no es parte en este proceso, correspondiendo a la condenada valorar si puede o no exigirle esa responsabilidad en otro distinto.

Tampoco se ha planteado hasta este momento la cuestión de si la ejecución del contrato, a la vista de los problemas posteriores surgidos, pudiera implicar un enriquecimiento injusto de la actora. Nuevamente es a la condenada a quien correspondía la gestión procesal de este tema, que no puede plantearse como cuestión nueva en apelación.

Por todo lo anteriormente expuesto es obligado confirmar la sentencia apelada en todos sus puntos.

COSTAS : Es preceptivo imponerlas al recurrente, al desestimarse totalmente su recurso de apelación, de conformidad con lo dispuesto en el art. 398.1 y 394 LEC , y al no existir las serias dudas de hecho o de Derecho a que se alude en la última de esas normas.

Vistos los preceptos legales citados, y los demás de general aplicación, en nombre del Rey, y por la autoridad que nos confiere la Constitución Española:

Fallo

Con DESESTIMACION del recurso de apelación interpuesto en las presentes actuaciones, y CONFIRMANDO INTEGRAMENTE la sentencia de 26 de noviembre de 2013, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de BETANZOS , imponiéndole además las costas del presente procedimiento en la segunda instancia.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

Al juzgado de procedencia líbrese certificación de la sentencia, con devolución de los autos que en su día remitió.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior resolución por los Iltmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo Secretario doy fe.