Sentencia Civil Nº 230/2014, Audiencia Provincial de Murcia, Sección 5, Rec 311/2014 de 09 de Diciembre de 2014

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 5

CARTAGENA

SENTENCIA: 00230/2014

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MURCIA

SECCION QUINTA (CARTAGENA)

ROLLO DE APELACION Nº 311/2014

JUICIO ORDINARIO Nº 933/2009

JUZGADO DE 1ª. INSTANCIA Nº DOS DE SAN JAVIER

SENTENCIA NUM. 230

Iltmos. Sres.

D. José Manuel Nicolás Manzanares

Presidente

D. Matías M. Soria Fernández Mayoralas

D. José Francisco López Pujante

Magistrados

En la ciudad de Cartagena, a nueve de Diciembre de dos mil catorce.

La Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia, con sede en Cartagena, integrada por los Iltmos. Sres. expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de Juicio Ordinario número 933/2009 -Rollo 311/2014-, que en primera instancia se han seguido en el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de San Javier, entre las partes: como actores D. Claudio y D. Eduardo , representados por la Procuradora Doña Rosa Nieves Martínez Martínez y dirigidos por la Letrada Doña Concepción Raymundo Piñero; y como demandada la mercantil POLARIS WORD REAL ESTATE, S.L., representada por el Procurador Don José Augusto Hernández Foluquie y dirigida por la Letrada Doña Marta Navarro Valls Martínez. En esta alzada actúan como apelantes los demandantes y como apelada la demandada. Siendo Ponente el Iltmo. Sr. Don José Manuel Nicolás Manzanares, que expresa la convicción del Tribunal.

Antecedentes

PRIMERO.-Por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de San Javier en los referidos autos, tramitados con el número 933/2009, se dictó sentencia con fecha 4 de marzo de 2014 , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que DESESTIMANDO la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Rosa Nieves Martínez Martínez, en nombre y representación de D. Claudio y D. Eduardo , contra la mercantil 'POLARIS WORLD REAL ESTATE, S.L' debo ABSOLVER Y ABSUELVO A 'POLARIS WORLD REAL ESTATE, S.L' de las pretensiones ejercitadas en su contra, con imposición de las costas procesales a los demandantes'.

SEGUNDO.-Contra la anterior sentencia, en tiempo y forma, se interpuso, para ante esta Audiencia Provincial, Sección Quinta, RECURSO DE APELACION por la parte demandante, exponiendo por escrito y dentro del plazo que al efecto le fue conferido, la argumentación que le sirve de sustento. Del escrito de interposición del recurso de apelación se dio traslado a la parte demandada, emplazándola por diez días para que presentara escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que les resultara desfavorable, dentro de cuyo término presentó escrito de oposición al recurso, solicitando la confirmación de la sentencia dictada en primera instancia, con expresa condena en costas a la contraparte. Seguidamente, previo emplazamiento de las partes por término de diez días, fueron remitidos los autos a este Tribunal, donde se formó el correspondiente rollo de apelación, con el número 311/2014, que ha quedado para sentencia sin celebración de vista, tras señalarse para el día de la fecha su votación y fallo.

TERCERO.-En la tramitación de esta instancia se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.-Frente a la sentencia de instancia, que desestima la demanda de juicio ordinario formulada por D. Claudio y D. Eduardo , contra la mercantil POLARIS WORD REAL ESTATE, S.L., instando la resolución del contrato de compraventa de una vivienda que vincula a las partes, suscrito en fecha 22 de octubre de 2006, con la consiguiente devolución por dicha mercantil las cantidades entregadas a cuenta (123.649,20 euros en total), interponen recurso de apelación los demandantes alegando, en síntesis, que sí concurren causas de resolución del contrato, como son el retraso en la entrega de la vivienda en el plazo estipulado, incumplimiento por la vendedora del deber de información sobre el estado de las obras e incumplimiento por la misma de su deber legal y contractual de garantizar las cantidades recibidas a cuenta (entrega de aval). También impugnan el pronunciamiento relativo a las costas procesales, a cuyo pago son condenados, por considerar que, en todo caso, no discutida la resolución del contrato que se pedía en la demanda, en modo alguno procede esa condena, a tenor de lo dispuesto en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

SEGUNDO.-Pues bien, por lo que se refiere a la controvertida cuestión de la existencia de causa justificada de resolución del contrato litigioso constituida por el retraso en la entrega de la vivienda, no yerra la Jueza de instancia cuando, partiendo de que en el contrato litigioso se pactó, en su cláusula primera, que el vendedor entregaría la vivienda objeto del contrato 'en el plazo máximo de 18 meses a contar desde el inicio de las obras de edificación', considera que tal cláusula no es nula, tomando en consideración el reiterado criterio de esta Sección en ese sentido, al pronunciarse sobre idéntica cláusula inserta en otros contratos. La legalidad de esa cláusula ha sido examinada en otras muchas ocasiones por esta Sección, teniendo establecido un criterio uniforme que se refleja, entre otras, en las sentencias de de 1 de julio de 2011 (rollo 211/11 ), 28 de septiembre de 2011 (rollo 194/2011 ), 9 de diciembre de 2011 (rollo 426/2011 ), 17 de enero de 2012 (rollo 410/2011 ), 28 de febrero de 2012 (rollo 11/2012 ), 5 de marzo de 2012 (rollo 502/2011 ), 24 de abril de 2012 (rollo 87/2012 ), 15 de junio de 2012 (rollo 115/2012 ), 11 de septiembre de 2012 (rollo 176/2012 ), 16 de septiembre de 2012 (rollo 331/2012 y 18 de junio de 2013 (rollo 101/2013 ), manteniéndose en todas ellas la validez de la citada cláusula; validez que también viene avalada por la sentencia del Tribunal Supremo del Tribunal Supremo de 20 de febrero de 2014 (nº 85/2014 ), que desestima un recurso de casación interpuesto contra otra sentencia de esta misma Sección, concretamente la dictada en fecha 2 de octubre de 2012 (rollo 126/2012 ), en la que, al igual que en todas las citadas y otras, con relación a otra urbanización o complejo residencial, también mantiene la validez de esa cláusula.

Por consiguiente, siendo válida aquella cláusula, no resulta de recibo sustentar, como se hacía en la demanda y en el recurso, un retraso justificativo de la resolución computando el referido plazo de dieciocho meses desde la fecha de suscripción del contrato; y ello más aun teniendo en cuenta la complejidad del proyecto y el volumen de obra a ejecutar, que en el contrato litigioso suscrito por las partes se hace constar que 'Sobre dicha finca la Vendedora ha iniciado la tramitación para poder construir un Proyecto Residencial denominado 'Mar Menor 2' (en lo sucesivo, el 'Proyecto')' y que 'La parte compradora declara que conoce y acepta la situación urbanística del citado Proyecto', acompañándose al contrato un plano de la urbanización en el que textualmente se hace constar: 'ATENCIÓN: por favor, tenga en cuenta que el resort 'Mar Menor Golf Resort 2' es un proyecto de gran envergadura cuya ejecución está planificada en varios años. Asimismo, su desarrollo urbanístico será progresivo y está siendo tramitado por fases. En este sentido le informamos que los terrenos donde se situará el resorts 'Mar Menor Golf Resort 2, el campo de golf Jack Niclaus asociado a ellos se encuentran en terrenos calificados como suelo urbanizable sectorizado con uso residencial en el planeamiento vigente del término municipal de Torrepacheco (Murcia)'.

En definitiva, a tenor de lo expuesto, teniendo en cuenta que, como se indica en la sentencia de instancia, obtenida la licencia de obras en fecha 3 de diciembre de 2007 , las mismas, sin que pueda hablarse de un retraso injustificado, fueron iniciadas el 23 de junio de 2008, es precisamente esta última fecha la que marca el inicio del plazo de entrega, de manera que, aun tomando como referencia, no la fecha en la que la obra fue acabada -como hace la resolución impugnada-, sino la de la obtención de la licencia de primera ocupación, 5 de octubre de 2009, resulta que en este momento, que coincide con el de la presentación de la demanda, no habían transcurrido los referidos 18 meses.

TERCERO.-Por lo que se refiere a la falta de información por la vendedora como causa de resolución, encontramos certera respuesta a la misma, desestimándola, en el último párrafo del fundamento jurídico quinto de la sentencia apelada.

Abundando al respecto, como en el supuesto contemplado en la sentencia de esta Sección de fecha 5 de febrero de 2013 (núm. 50/2013, rec. 417/2012 ) -citada por la parte apelada-, no ofrece duda alguna que se firmó un contrato de compraventa de cosa futura, lo que de principio implica que los compradores eran plenamente conscientes a la firma del contrato que la vivienda no había comenzado a construirse todavía, sin que en el contrato se especificase fecha alguna, ni siquiera de forma orientativa, relativa al inicio de las obras de construcción de la vivienda; y, como se ha apuntado en el segundo de los fundamentos, los compradores, tal como se declara en el contrato, eran perfectamente conocedores de que a la fecha de su firma se había 'iniciado la tramitación para poder construir un Proyecto Residencial denominado 'Mar Menor 2', lo que implica que también eran plenamente conscientes de que todavía no se habían concedido las autorizaciones administrativas para el inicio de la construcción y además que ésta se integraba en un proyecto residencial amplio que la parte compradora declara conocer. Como se dice en esa sentencia de esta Sección, por poca experiencia comercial que una persona tenga es fácil entender por cualquier comprador medio que un proyecto residencial compuesto de un campo de golf, diversas instalaciones comunes y un gran número de viviendas no es fácil de construir rápidamente y normalmente exigirá un desarrollo armónico por fases en relación a la construcción de las viviendas que se compaginará con la construcción de los elementos comunes básicos de dicho proyecto residencial. No cabe duda de que los compradores conocían las características del proyecto y la necesidad de un plazo de ejecución más prolongado que en el de un edificio aislado; lo que ha de ponerse en conexión con que, como también se ha señalado en el segundo fundamento de esta resolución, al contrato se acompaña un plano de la urbanización en el que textualmente se hace constar: 'ATENCIÓN: por favor, tenga en cuenta que el resort 'Mar Menor Golf Resort 2' es un proyecto de gran envergadura cuya ejecución está planificada en varios años. Asimismo, su desarrollo urbanístico será progresivo y está siendo tramitado por fases. En este sentido le informamos que los terrenos donde se situará el resorts 'Mar Menor Golf Resort 2, el campo de golf Jack Niclaus asociado a ellos se encuentran en terrenos calificados como suelo urbanizable sectorizado con uso residencial en el planeamiento vigente del término municipal de Torrepacheco (Murcia)'.

Y, partiendo de ello, en este caso existieron canales de información y no hubo defecto de ésta o, como indica la resolución apelada, fueron ' informados los actores de forma correcta y regular'. No yerra la misma cuando precisa que fueron informados así tal y ' como declaró en el acto de la vista la testigo Dª. Rosa , directora del Resort y responsable del departamento de Atención al Cliente, concretamente, por los agentes de cada comprador y estar asesorados por letrado '. Efectivamente, esta testigo, preguntada sobre el procedimiento habitual de POLARIS WORLD para informar a sus clientes sobre el inicio, el transcurso y el fin de las obras, dejó constancia de los referidos canales de información, tales como una web en la que se podía seguir la evolución de las obras, revistas remitidas a los adquirentes y los referidos gestores, contando además con el asesoramiento de letrados, y 'llamadas proactivas'; y fue muy explícita al señalar que a todos los compradores se les informaba del inicio de las obras para que pudieran conocer el día inicial del cómputo del ya comentado plazo de entrega de 18 meses y que, existiendo incluso un ficha relativa a la información con los contactos con el cliente, consultó la de los ahora apelantes y sólo figuraba una queja en julio de 2009, cuando en mayo ya estaba terminada la obra, precisando también que, cuando las viviendas estaban terminadas, tratándose de unas mil viviendas, se contactó con los compradores para organizar las escrituras -incluidos los turnos en la Notaría correspondiente-. Pero es que a ello se suma el dato, que también pone de relieve la resolución apelada, de ' ser los demandantes conocedores de la tramitación propia de la compraventa de viviendas con la mercantil demandada, por haber comprado en julio de 2008 otra vivienda en el Resort de Alhama de Murcia..., en la que el contrato contenía las mismas estipulaciones que en el presente procedimiento'. Y todo ello enlaza con el documento número 16 del escrito de contestación a la demanda, un correo electrónico del Sr. Eduardo que, en fecha 8 de octubre de 2008, deja muy claro que sabía que tenían que escriturar la compraventa que nos ocupa en unos 12 meses aproximadamente, y en el que además se reconoce que ' Debido a la situación económica actual nos parece que será poco probable que podamos ser capaces de completar la compra del Mar Menor, esto es algo que estamos dispuestos a evitar sin embargo nos gustaría darla bienvenida a su orientación y ayuda', proponiendo la permuta/entrega de aquel otro apartamento y preguntando si, caso de no poder escriturar, ' existe algún derecho legal para retener el importe total de los fondos pagadas hasta la fecha'.

En definitiva, es claro que no hubo insuficiente información por la vendedora, por lo que la causa de resolución que nos ocupa carece de sustento, encontrándonos, una vez más, ante un intento de los compradores y ahora apelantes de justificar un incumplimiento que no existe.

CUARTO.-En cuanto al incumplimiento de la obligación de avalar las cantidades entregadas a cuenta, correctamente rechazado como causa de resolución del contrato por la sentencia apelada, baste decir aquí, que tal obligación de la vendedora no aparece considerada como esencial por los compradores, habida cuenta que éstos abonaron cantidades a cuenta sin tener en consideración dicho aval, y la resolución del contrato solo es admisible si se trata de un incumplimiento esencial que produzca frustración del fin del contrato para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria ( STS de 10 de junio de 2010 ); y que la vivienda, como se ha apuntado, fue terminada y, en efecto, esta Audiencia Provincial, en la línea seguida por la Jueza de instancia, tiene establecido que al incumplimiento de la obligación que nos ocupa no se le puede conceder trascendencia resolutoria cuando la vivienda está concluida, y ello en base a que lo garantizado con la misma es el riesgo derivado de la falta de conclusión y entrega de la vivienda ( sentencias de la Sección 4ª de fecha 17 de diciembre de 2009 -rec. núm. 822/2009 -, de la Sección 1ª de fecha 11 de mayo de 2010 -rec. núm. 89/2010 , y de esta Sección 5ª de 20 de abril de 2011-rec. núm. 67/2011 - y de 12 de mayo de 2011 -rec. núm. 107/2011 ).

QUINTO.-Finalmente, tampoco puede prosperar el motivo relativo a las costas procesales de la instancia, habida cuenta que la desestimación de la demanda y la aplicación del principio objetivo del vencimiento, consagrado en el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , por la sentencia apelada también es correcto.

Efectivamente, basado el motivo en que en la demanda se instó la resolución del contrato de compraventa litigioso y que la demandada se allanó a tal resolución, de manera que, al menos por ésta, la demanda debió ser acogida, no procediendo, pues, un rechazo de todas sus pretensiones, con lo que en ningún caso procedería la imposición de costas; nos encontramos ante un alegato que no se sostiene lo más mínimo.

Los actores dan por resuelto el contrato en cuestión, alegando el incumplimiento de la vendedora y requiriendo a ésta el reintegro o devolución de las cantidades que ha había abonado, y también la vendedora, extrajudicialmente, da por resuelto el contrato, pero achacando, en definitiva, ese incumplimiento a los compradores, por la negativa injustificada de éstos a otorgar las escrituras públicas de compraventa y pagar el precio pactado, y aplicando la cláusula penal del contrato (cláusula 4ª), haciendo suyas esas cantidades (documento número 26 de la contestación). Así, pues, el contrato quedó resuelto y aquí no se pretende que quede sin efecto la resolución, no se discute la ineficacia sobrevenida del contrato por causa de la resolución que ambas partes instaron. Obviamente, el acuerdo de la demandada es con la resolución del contrato, pero no con sus efectos. De lo que se trata aquí es de esos efectos, las causas de la cual cada parte imputa a la contraria. Por tanto, de lo que se trataba de dilucidar es si esa resolución era imputable a los incumplimientos de la vendedora en los que se amparaban los compradores para instarla y, en definitiva, a si, como consecuencia de la resolución contractual ya producida extraprocesalmente, procedía o no la devolución de las cantidades entregadas por los compradores a la parte vendedora.

Descartado, pues, los incumplimientos de la vendedora, difícilmente puede entenderse la existencia de un allanamiento a la pretensión articulada en la demanda de decretar la resolución del contrato por dichos incumplimientos o que procediera acoger tal pretensión (de ' Decretar la resolución por incumplimiento del contrato de compraventa suscrito en entre las partes de fecha 22-10-2009, en virtud de los motivos indicados en el cuerpo del presente escrito', se dice literalmente en ese escrito rector). Estamos ante una desestimación íntegra de la demanda, por la que, en orden a la imposición de las costas a la parte actora, procede la aplicación del referido principio del vencimiento del citado artículo 394.

SEXTO.-De acuerdo con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte apelante las costas procesales del recurso.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

En nombre de S.M. el Rey

Fallo

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Doña Rosa Nieves Martínez Martínez, en nombre y representación de D. Claudio y D. Eduardo , contra la sentencia dictada en fecha 4 de marzo de 2014 por el Juzgado de Primera Instancia Número Dos de San Javier en el Juicio Ordinario número 933/2009, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOSdicha resolución; y ello con expresa imposición de las costas procesales del recurso a la parte apelante.

Notifíquese esta sentencia conforme a lo establecido en el art. 248.4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial , haciéndose saber que contra la misma no cabe recurso alguno, salvo que la parte entienda y justifique que tiene interés casacional, en cuyo caso podrá interponer el de casación correspondiente y también el extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; de cuyos recursos, llegado el caso, conocerá la Sala Primera del Tribunal Supremo y deberán interponerse ante esta Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Murcia dentro de los veinte días a contar desde su notificación y previa constitución de un depósito de 50 euros, mediante su consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones abierta a nombre de este Tribunal en la entidad BANCO DE SANTADER nº 3196/0000/06/311/14; y, en su momento, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados de certificación literal de la presente resolución a los oportunos efectos de ejecución de lo acordado, uniéndose otro al rollo de apelación.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.