Sentencia Civil Nº 230/2015, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 4, Rec 256/2015 de 16 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4

OVIEDO

SENTENCIA: 00230/2015

Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 256/2015

NÚMERO 230

En OVIEDO, a dieciséis de Septiembre de dos mil quince, la Sección Cuarta de la Ilma. Audiencia Provincial de Oviedo, compuesta por Don Francisco Tuero Aller, Presidente, Doña Nuria Zamora Pérez y D. Eduardo García Valtueña, Magistrados, ha pronunciado la siguiente:

SENTENCIA

En el recurso de apelación número 256/2015,en autos de JUICIO ORDINARIO Nº 129/2013, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Avilés, promovido por ASTURBOWLING, S.A., demandada y demandante reconvencional en primera instancia, contra COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PARQUE000 , demandante y demandada reconvencional en primera instancia, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. Eduardo García Valtueña.-

Antecedentes

PRIMERO.-Que por el Juzgado de Primera Instancia número dos de los de Avilés se dictó Sentencia con fecha diecisiete de Marzo de dos mil quince , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'Que debía estimar y estimaba sustancialmente la demanda interpuesta por la procuradora Sra. Dª. Mª. Luisa Pérez González, en nombre y representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARQUE000 , condenando a la demandada ASTURBOWLING, S.A. a que abone a la actora, la cantidad de 136.420,12 euros, con los intereses legales desde la interposición de la demanda; con expresa imposición de costas a dicha demandada.

Que debía desestimar y desestimaba íntegramente la demanda reconvencional interpuesta por la procuradora Sra. Dª. Nuria Arnaiz Llana, en nombre y representación de ASTURBOWLING, S.A., contra la entidad COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE PARQUE000 , absolviendo a dicha demandada de los pedimentos formulados contra la misma, condenando en costas a dicha demandada reconviniente.'.-

SEGUNDO.-Contra la expresada resolución se interpuso por la parte demandada recurso de apelación, del cual se dio el preceptivo traslado, y remitiéndose los autos a esta Audiencia Provincial se sustanció el recurso, señalándose para deliberación y fallo el día siete de Septiembre de dos mil quince.-

TERCERO.-Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.-

Fundamentos

PRIMERO.- La Comunidad de Propietarios PARQUE000 formuló demanda de juicio ordinario contra la mercantil Asturbowling, SA, propietario de un local integrado en el Centro Comercial Parque Astur, en reclamación de la suma de 136.420,12 euros por cuotas comunitarias ordinarias y derramas extraordinarias, así como los intereses de dichas cantidades de conformidad con lo previsto en los estatutos. Exponía la actora que las cuotas ordinarias se habían aprobado en las juntas ordinarias y extraordinarias celebradas el 21 de noviembre de 2011 y 4 de diciembre de 2012; las derramas extraordinarias fueron aprobadas en las juntas de 26 de julio y 21 de noviembre de 2011 y 13 de abril de 2012. En la contestación a la demanda se admite la existencia de tales acuerdos, pero se sostiene que la demandada opuso en las aludidas juntas que se incluían cobros por conceptos que no le correspondía abonar, por lo que sostiene que los acuerdos son contrarios a la Ley. Igualmente opone que no se computan por la actora alguno de los pagos que realizó y, en todo caso, que dichas cantidades deben compensarse con los daños y perjuicios que se le irrogaron por la entrada de agua desde la cubierta del edificio, lo que inutilizó parte de sus instalaciones, base que esgrime igualmente para la formulación de la demanda reconvencional, en la que reclama por el motivo expresado la suma de 174.900 euros. La sentencia dictada por el Juzgado estima la demanda sustancialmente, argumentando que la demandada no impugnó los acuerdos adoptados en su día, si bien entiende que no cabe extender la condena respecto de cantidades futuras no liquidadas. Por otra parte, la acción ejercitada por vía reconvencional en reclamación de los daños y perjuicios por las filtraciones de agua en las instalaciones de la copropietaria producidas por defectos de la cubierta es desestimada por la recurrida con fundamento en el carácter privativo de la aludida cubierta.

En el recurso se reproduce nuevamente la controversia, exponiendo la demandada que en la liquidación realizada por la demandante se incluyen partidas por el Impuesto sobre Establecimientos Comerciales, cuya obligación de pago fue debidamente recurrida, por lo que las partidas recaudadas se destinaron a otros fines. Y, en segundo lugar, que las derramas aprobadas por la comunidad tienen como finalidad atender las necesidades de tesorería por el impago de otros comuneros. Y en cuanto a los daños causados a sus instalaciones por filtraciones desde cubierta, sostiene que, con independencia del carácter privativo de ésta, se había puesto en común y formaban parte del ámbito de decisión de la Comunidad, por lo que su mantenimiento y reparación le correspondía a la parte recurrida.

SEGUNDO.- Ha de partirse de que el artículo 9.1 e de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que son obligaciones de cada propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, mientras que el artículo 21.1 del citado cuerpo Legal establece que estas obligaciones serán cumplidas por el que tenga la titularidad del piso o local, en el tiempo y forma determinados por la Junta. Corresponde a la Junta de Propietarios, entre otras competencias, aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes, así como decidir sobre los asuntos de interés general para la Comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común; pudiendo los propietarios disidentes impugnar los acuerdos contrarios a la Ley o los estatutos en el plazo legalmente previsto al efecto ( art. 18 Ley Procedimiento Horizontal ). El apartado cuarto de éste último artículo señala que la impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios.

A partir de tal regulación legal en orden a la exigencia de las cantidades debidas por el comunero basta constatar que se acomodan a las correspondientes a los presupuestos aprobados y acuerdos de pago de cuotas realizados por la Junta comunitaria, pues tales acuerdos serán ejecutivos. Así lo ha venido considerando de forma reiterada el Tribunal Supremo, que en su sentencia de 13 de junio de 2012 reafirma la doctrina relativa a la ejecutividad y fuerza vinculante de los acuerdos comunitarios adoptados en junta de propietarios, que no sean radicalmente nulos y que no hayan sido impugnados, expresada en las sentencias de 14 de febrero 1986 , 26 de abril 2007 , 18 de julio 2011 , entre otras. En materia de validez y plena eficacia de los acuerdos adoptados en Junta de Propietarios, dice la sentencia de 18 de julio de 2011 , lo siguiente: «los acuerdos que entrañen infracción de preceptos de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de que se trate, al no ser radicalmente nulos, son susceptibles de sanación por el transcurso del plazo de caducidad que establece la regla cuarta del artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal . Por tanto, aquellos acuerdos no impugnados por los propietarios, gozan de plena validez y eficacia, y afectan y obligan a aquellos (las SSTS de fechas 19 de noviembre de 1996 , 28 de febrero de 2005 , 19 de octubre de 2005 , 30 de diciembre de 2005 y 7 de junio de 2006 )»'.

Y no cabe duda de que en el presente caso se reclaman las cantidades correspondientes a los presupuestos y acuerdos de pago de cuotas realizados por la Junta comunitaria de la actora, algo no discutido por la recurrente y que además se acredita mediante la prueba documental de la que resulta la aprobación de los presupuestos y derramas en las Juntas de Propietarios de 26 de julio y 21 de noviembre de 2011, 13 de abril y 4 de diciembre de 2012 y 19 de abril de 2013, como también los acuerdos de la Junta de Propietarios en los que se aprobó la liquidación resultante de los distintos copropietarios de 4 de diciembre de 2012 y 19 de abril de 2013. Por tanto, el eventual desacuerdo de la demandada con los acuerdos adoptados por la comunidad o con la liquidación realizada debe operarse por la impugnación de aquellos acuerdos comunitarios y la demandada admite que, pese a oponerse en la Junta a su aprobación, no impugnó posteriormente los acuerdos, algo que, por otra parte, tampoco realiza en este juicio. En consecuencia, nada obsta a su ejecutividad, sin que por ello sea posible adentrarse en los motivos por los que la demandada se opone a los mismos, lo que determinar la desestimación del motivo de recurso, así como de forma consiguiente el motivo subordinado referido a la imputación de un ingreso de 10.000 euros por la deudora.

TERCERO.- En la contestación a la demanda Asturbowling opuso la compensación de la deuda derivada del impago de las cuotas señaladas en el fundamento anterior con los daños y perjuicios que le fueron irrogados por la Comunidad demandante por las goteras existentes en la cubierta del centro comercial, que inutilizaban varias pistas de la bolera. Exponía que las goteras eran debidas a una deficiencia de un elemento común de la Comunidad de Propietarios, la cubierta, que había provocado la necesidad de acometer una reparación de los daños causados en sus instalaciones, que cuantifica en 8.941,48 euros. E igualmente se causó un lucro cesante por el hecho de tener dos pistas de bolos cerradas al público, una de ellas desde noviembre de 2010 y otra más desde enero de 2012, motivo por el que la empresa dejó de facturar 174.900 euros. La comunera, además de oponer a la deuda reclamada aquellas cantidades, formula demanda reconvencional para su reclamación, en la que igualmente interesa la reparación de los desperfectos en la cubierta origen de las filtraciones, pretensiones que funda en la previsión del art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal , según la cual a la comunidad incumbía la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y de conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Y por otra parte, invoca la previsión del artículo 1907 del Código Civil de responsabilidad del propietario de un edificio por los daños que resulten de la ruina de todo o parte de él, si dicha ruina sobreviene por falta de las reparaciones necesarias.

La sentencia recurrida desestima la demanda reconvencional al declarar que la cubierta del edificio es propiedad exclusiva de Asturbowling, pues todo lo construido sobre la entidad 3 ª del complejo general tiene naturaleza privativa, sin perjuicio de que la Comunidad General hubiera asumido determinadas labores de limpieza o mantenimiento general, lo que no se erige en de obligación de realizar ningún tipo de obra o reparación de dicho elemento. Discrepa de tal consideración la recurrente, que en el recurso sostiene que con independencia de que el elemento se considere común o privativo, que los elementos sobre los que había que realizar reparaciones se habían puesto en común, esto es, formaban parte del ámbito decisión de la comunidad de propietarios y no podía llevarlo a cabo Asturbowling, que únicamente podía actuar en su propio local.

En la distinción entre elementos comunes y privativos ha de recordarse que dentro de los primeros, según declara la jurisprudencia (así STS de 18 de junio de 2012 ), algunos tienen tal consideración por su propia naturaleza y otros por destino. La diferencia estriba en que los primeros no pueden quedar desafectados, por resultar imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los diferentes pisos o locales que configuran el edificio, mientras que los denominados elementos comunes por destino, a través del título constitutivo del edificio en régimen de propiedad horizontal o por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios, podrían ser objeto de desafectación. En este sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 8 de abril de 2011 declara que 'la cubierta del edificio no puede perder su naturaleza de elemento común debido a la función que cumple en el ámbito de la propiedad horizontal'. Sin embargo, esta Sala tuvo oportunidad de señalar en su reciente sentencia de 21 de enero del año en curso que aunque las cubiertas sean elementos que, no solo jurídicamente, sino también por naturaleza y destino, son comunes, lo cierto es que en supuestos de complejos inmobiliarios sujetos al art. 24 de la Ley de Propiedad Horizontal , que por reunir los requisitos de su nº 1 pueden acogerse al régimen del art. 396 del Código Civil , presentan determinadas particularidades. Por ello en los supuestos 'propiedad horizontal tumbada' la relación como elementos comunes que el citado art. 396 realiza no tiene sentido, y donde las fachadas, cubiertas o cierres no necesariamente lo son, sino que más bien tendrán carácter privativo, pues lo razonable es pensar que los construido dentro de la parcela pertenece al propietario de ésta ( art. 350 , 353 y 358 del Código Civil ). En el presente caso se trata de un centro comercial integrado por un conjunto inmobiliario que se componía de nueve entidades registrales, a las cuales los Estatutos de la Comunidad reconocían la facultad de subdividirse. Algunas de estas entidades se configuraban como fincas urbanas discontinuas y son objeto de una subdivisión material en fincas urbanas que pertenecen a cada una de las citadas entidades, creándose por consiguiente una serie de Subcomunidades, concretadas en los correspondientes Estatutos. La entidad demandada es propietaria del sector 2, que en la escritura de división de propiedad horizontal tiene la siguiente descripción: 'El sector número 2 tiene una superficie aproximada de 2.712 m2 en planta baja, y de 578,10 m2 en planta primera, que se comunica con la baja por núcleo de escaleras. Está destinado a local comercial para ubicar instalaciones propias de una bolera. Linda por su frente, al Sur, con la calle peatonal común denominada CALLE000 a través de la cual tiene su acceso; derecha entrando, al Este, con el aparcamiento común del complejo situado al Este del mismo y con el sector 54 de la entidad número cinco; izquierda, al Oeste, con el sector 55 de la entidad número cinco, y fondo al Norte, con pasillo común de evacuación o de emergencia'. Por ello, la construcción realizada sobre dicho sector es enteramente privativa de la demandada, sin perjuicio de las excepciones y limitaciones contenidas en la citada escritura de división y en los posteriores estatutos donde se definen los elementos comunes entre los que no se encuentra la cubierta. El mismo argumento vertido en el recurso aludiendo a la existencia de unas instalaciones de aire acondicionado sobre la cubierta que sí tienen la consideración en los Estatutos de elemento común debe interpretarse en el sentido contrario al apuntado por la recurrente, en cuanto que la mención al citado elemento expresa claramente que la cubierta no tiene la misma consideración y por ello se grava con una servidumbre.

Por otra parte, no puede compartirse el argumento de que los estatutos atribuyan a la Comunidad la obligación de mantener los elementos privativos, pues la previsión invocada por la demandada hace expresa referencia al mantenimiento de los elementos comunes, entre los que no se encuentra la cubierta privativa. Y, en todo caso, no podría interpretarse tal mención como una obligación de acometer las obras de reforma en la cubierta para dotarla de la impermeabilidad precisa, lo que corresponde exclusivamente a su propietario. Por tanto, debe compartirse el argumento por el que la sentencia recurrida desestima la compensación de créditos y la reconvención formulada, sin necesidad de adentrarnos en la falta de prueba de la existencia de los daños y perjuicios objeto de reclamación.

CUARTO.- El último motivo del recurso hace referencia al pronunciamiento de Instancia relativo a la imposición de costas por la demanda principal al considerar que se había producido una estimación substancial de la misma. En la demanda se interesaba la condena de la demandada al pago de los cuotas comunitarias que fueran venciendo, pretensión que se desestimó en pronunciamiento al que se aquieta la parte actora. Esta Audiencia Provincial viene siguiendo respecto de la consideración de estimación substancial un criterio restrictivo. Así señala la sentencia de la Sección 5ª de 9 de mayo de 2.008 sobre lo que ha de entenderse 'estimación sustancial': «En varias de nuestras resoluciones ya hemos hecho análisis de la doctrina jurisprudencial relativa a la 'estimación sustancial' como equiparable al vencimiento pleno que contempla el art. 394 de la LEC para la imposición de las costas al demandado (así S.S. 11-1-2.007 y 24-12-2.006) y en la de 12-4-2.007 (Rollo 164/2.007) tenemos dicho al respecto: 'Como explica la sentencia del TS de 9-2-2.006 (RA 3358), bajo la vigencia del régimen normativo de la derogada LEC, en orden a los criterios para imposición de las costas (art 523 de la derogada ley), los tribunales, al lado de los criterios legales de vencimiento y distribución, acomodaron el de estimación sustancial o esencial, parangonable en sus efectos al supuesto de plena estimación, que se puede sintetizar en la existencia de un cuasivencimiento, operativo cuando existiese una leve diferencia entre lo pedido y lo concedido, y de indudable practicidad, a la par que teñido de equidad, en supuestos de ejercicio de acciones resarcitorias de daños de difícil valoración apriorística por su relatividad ponderativa. Ahora bien, del mismo modo, dicha doctrina sostuvo su inaplicación, con carácter general, cuando lo concedido es menos de lo pedido, produciéndose una estimación parcial de evidente percepción en los supuestos de pretensión de condena de suma de dinero cuando es notable la diferencia en lo pedido y lo otorgado ( STS 18-12-2.000 RA 10125 , 29-11-2.005 RA 10399, 10-62.005 RA 4364 y 5-7-2.006 5388) atendida la perspectiva económica del proceso y considerando la sustancialidad de la diferencia no sólo y tanto en relación con lo pedido como, sobre todo, con la importancia de lo no concedido ( STS 29-9-2.003 RA 6399) y, por tanto, de aplicación si lo rechazado es una prestación accesoria dependiente de la principal concedida ( STS 7-7-2.005 RA 9545 y 7-11-2.005 RA 7719) o por entender que la parte desestimada no afectaba de modo importante a la reclamación (STS 20- 10-2.005 RA 8596), y no así, por lo mismo, cuando efectuada una petición de suma global se rechazan una o varias partidas o sumandos con resultado cuantitativo relevante ( STS 9-6-2.005 RA 4434) o se hace doble pedimento y uno se rechaza ( STS 11-3-2.005 RA 2227)».

La proyección de tal criterio al caso ahora enjuiciado nos conduce a una conclusión dispar a la sostenida por el Juez de Instancia. Efectivamente la pretensión desestimada en la sentencia recurrida tiene una sustantividad propia, en cuanto que se trata de cuotas comunitarias todavía no determinadas, que es previsible alcanzasen un elevado importe, en sí mismo considerado y también en relación con la cuantía de la petición estimada. Por ello no cabe sostener que se produjo una estimación substancial, por lo que ha de acudirse al régimen ordinario que rige la imposición de costas, por lo que el recurso ha de acogerse en este extremo.

QUINTO.- No procede hace expresa imposición de las costas procesales causadas en esta instancia al estimarse parcialmente el recurso, en virtud de los dispuesto en el art 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por lo expuesto, la Sala dicta el siguiente:

Fallo

Estimando parcialmente el recurso interpuesto por Asturbowling, SA contra la sentencia de fecha diecisiete de marzo de dos mil quince dictada por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 2 de Avilés de fecha 17 de marzo de 2015 en sus autos de 129-13, revocamos la citada sentencia en el único sentido de no hacer pronunciamiento respecto de las costas procesales devengadas en primera instancia por la demanda principal, desestimando el recurso en lo restante. No procede hacer expresa imposición en cuanto a las costas de esta alzada.

Las resoluciones definitivas dictadas por las Audiencias Provinciales, de conformidad con lo prevenido en el art. 466 de la L.E.C ., serán susceptibles de los Recursos de Infracción Procesal y de Casación, en los casos, por los motivos y con los requisitos prevenidos en los arts. 469 y ss., 477 y ss . y Disposición Final 16ª, todo ello de la L.E.C ., debiendo interponerse en el plazo de VEINTE DÍASante éste Tribunal, con constitución del depósito de 50 euros en la cuenta de consignaciones de este Tribunal en el Banco Santander 3370 e indicación de tipo de recurso (04: Extraordinario por infracción procesal y 06: por casación) y expediente.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.