Sentencia Civil Nº 231/2011, Audiencia Provincial de Alicante, Sección 6, Rec 251/2011 de 12 de Mayo de 2011

Encabezamiento

Rollo de apelación nº 251/2011.-

Juzgado de Primera Instancia nº Doce de Alicante.

Procedimiento Juicio Ordinario nº 1.006/2009.-

Cuantía: 30.000 euros.

S E N T E N C I A Nº 231/11

Iltmos Srs.

Don José María Rives Seva.

Doña María Dolores López Garre.

Doña Cristina Trascasa Blanco.

En la Ciudad de Alicante a doce de Mayo de dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de esta Ciudad de Alicante, integrada por los Iltmos. Srs. expresados al margen ha visto, en grado de apelación, Rollo de la Sala nº 251/11 los autos de Juicio Ordinario nº 1.006/09 seguidos en el Juzgado de Primera Instancia nº Doce de la ciudad de Alicante en virtud del recurso de apelación entablado por la parte demandada entidad BELCASA 96 S.L. que ha intervenido en esta alzada en su condición de recurrente, representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña Juan Teodomiro Navarrete Ruiz y defendido/a por el/la Letrado Don/ña Javier Poveda Morote y siendo apelada la parte demandante DON Pablo Jesús representado/a por el/la Procurador/ra Don/ña Sonia Budí Bellod y defendido/a por el/la Letrado Don/ña Carmen Bernabeu Cartagena.

Antecedentes

Primero .- Por el juzgado de Primera Instancia nº Doce de la Ciudad de Alicante y en los autos de Juicio Ordinario nº 1.006/09 en fecha 27 de octubre de 2010 se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO.- Que estimando íntegramente la demanda interpuesta por la Procuradora Sra. Budi Bellod en nombre y representación de D. Pablo Jesús contra Belcasa 96 S.L. debo declarar y declaro inexistente el contrato suscrito entre ambos litigantes en fecha 4 de diciembre de 2007 como contrato de compraventa, y en su consecuencia debo condenar y condeno a la demandada a restituir al actor la suma de 30.000? y al pago de los intereses conforme al fundamento de derecho quinto de la presente y costas."

Segundo .- Contra dicha Sentencia se interpuso recurso de apelación en tiempo y forma por la representación de la parte demandada siendo tramitado conforme a lo dispuesto en los artículos 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con traslado del mismo a la parte demandante por término de diez días, remitiéndose las actuaciones seguidamente a esta Iltma. audiencia Provincial, sección Sexta , donde se formó el correspondiente rollo de apelación nº 251/11.

Tercero.- En la sustanciación de esta causa se han observado todas las prescripciones legales, señalándose para votación y fallo el día 10 de mayo de 2011 y siendo ponente el Iltmo. Sr. Don José María Rives Seva.

Fundamentos

Primero.- En fecha 4 de diciembre de 2007 (documento 1 de la demanda) se suscribe un documento privado entre Don Pablo Jesús y la inmobiliaria Belcasa 96 S.L. en virtud del cuál aquél entrega a ésta la cantidad de 30.000 euros que se dicen en concepto de arras penitenciales del artículo 1.454 del Código Civil para la compra de una determinada vivienda en Alicante (Villafranqueza), sita en la CALLE000 nº NUM000, planta NUM001 Tipo NUM002, así como el trastero nº NUM001, por un precio fijado en 159.250 euros, expresando concretamente que el pacto arral quedaría supeditado a la aceptación de las cantidades y demás términos del contrato por parte del vendedor propietario de la finca. Existe otro contrato de 30 de noviembre de 2007 (documento 2 de la contestación a la demanda) en el que la entidad Serfinal Sociedad Cooperativa Valenciana encarga a la inmobiliaria antes citada la venta de la vivienda, habiendo declarado en el acto del juicio por el representante de aquella que las promociones de sus viviendas eran encargadas en su venta a la segunda.

Nos hallamos entonces ante dos situaciones concretas, una es el encargo inmobiliario o contrato de agencia inmobiliaria suscrito entre Serfinal Sociedad Cooperativa Valenciana y Belcasa 96 S.L. , en virtud del cuál y por el pacto de encargo , se interesa al agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mundo inmobiliario oferte a la venta determinados bienes. Estamos en presencia de un contrato de mediación o corretaje como innomidado "facio ut des", principal, consensual y bilateral, por el que una de las partes, el corredor , se compromete a indicar a la otra, la comitente, la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución, participando de la naturaleza del mandato y de la comisión mercantil.

Y por otra parte ante las relaciones que se pueden derivar del documento suscrito entre el demandante Sr. Pablo Jesús y la agencia inmobiliaria, documento que de su simple lectura en ningún momento se señala que la mercantil actúe en representación de la promotora, y de donde solamente consta como hecho incontrovertido que se le entregan 30.000 euros.

Segundo .- Dispone el artículo 1.454 del Código Civil que si hubieren mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas. La interpretación de este precepto podemos acomodarla a los términos de la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 1995 , con apoyo en otras de 7 de julio de 1978 y 10 de marzo de 1986 , y a las que podemos añadir las de esta misma Sala de 23 de marzo de 1998, 8 de abril de 1999, 5 de octubre de 2001, 4 de junio de 2004, 8 de febrero de 2005, 5 de octubre de 2006, entre otras, que se expresa en el sentido que en torno al contrato de arras existen dos premisas ineludibles de carácter general: Primera. Que el concepto de arras no es en el Derecho moderno tan simple y uniforme como se pretende ya que admite la existencia de varias clases: unas llamadas penitenciales que son las que parece contemplar el artículo 1.454 del Código Civil y concebidas a manera de multa o pena, correlativa al derecho de las partes de desistir , a su arbitrio, del contrato; otras, denominadas confirmatorias , que son índice o expresión de un contrato con fuerza vinculante que no facultan, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos a cuenta del precio, de lo que es ejemplo en nuestro sistema el supuesto del artículo 343 del Código de Comercio (las cantidades que, por vía de señal, se entreguen en las ventas mercantiles , se reputarán siempre dadas a cuenta del precio y en prueba de la ratificación del contrato, salvo pacto en contrario); junto con las cuales pueden ponerse además las conocidas como penales o indemnizatorias, con las que en efecto se confunden, y que lo son cuando lo entregado como arras no se imputa al precio sino que funciona de modo similar a lo que ocurre con la cláusula penal del artículo 1.154 , como resarcimiento, en este supuesto, anticipado, para caso de incumplimiento y siempre con la posibilidad de reclamar que la obligación pactada sea estrictamente cumplida. Diferencias clasificatorias y conceptos que frente a la escueta regulación del artículo 1.454 fueron reconocidos por la doctrina tanto científica como jurisprudencial , al amparo de la libertad contractual consagrada en el artículo 1.255 del Código Civil, a cuyo tenor los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. Segunda. Que las dudas que puedan surgir en la determinación de cada una de ellas es la recogida en cada caso concreto y han de resolverse utilizando las normas de interpretación de los contratos en orden a lo que quisieron las partes fuese el alcance y eficacia de dichas arras, como ya se dijo y entre otras, en las Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril de 1958, 7 de febrero de 1966 y 20 de mayo de 1967 .

Tercero.- Pues bien , atendiendo a lo antes manifestado, debemos concluir en el sentido de que el documento suscrito entre el demandante y la demandada, aún determinándose el objeto e incluso el precio, no obedece a un claro contrato de compraventa y ello por la simple razón de que el citado documento lo único que venía a autorizar a la mercantil demandada era a aceptar la entrega de un dinero pero como parte del encargo que se le había dado por la entidad realmente propietaria y vendedora, lo que se debe traducir en un mero pacto de reserva , y a tal efecto se hace constar de forma rotunda que esos pactos solamente tendrían validez si el propietario aceptaba las cantidades y demás términos del contrato, y volviendo a la declaración en el acto del juicio del representante de la entidad Serfinal Sociedad Cooperativa Valenciana, debía hacerse y redactarse posteriormente el contrato de compraventa, lo que no se hizo nunca, por lo que la entrega del dinero simplemente lo era en concepto de reserva de compra; y así, no existiendo el contrato, debe la mercantil receptora del dinero devolver lo entregado. Por ello, la Sentencia de instancia está ajustada a Derecho y merece su confirmación, como de la misma manera debe confirmarse la desestimación de la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario para ser traída al proceso a la entidad Serfinal Sociedad Cooperativa Valenciana ya que ésta nunca ha tenido relación alguna con el demandante , por lo que es extraño al proceso las consecuencias que puedan derivarse de las relaciones entre ésta y la mercantil demandada.

Cuarto.- De conformidad con lo dispuesto en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, son de imponer las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Vistos los preceptos legales citados, sus concordantes y demás de general y pertinente aplicación al caso,

Fallo

Desestimar el recurso de apelación interpuesto por el/la Procurador/ra Don/ña Juan Teodomiro Navarrete Ruiz en representación de la entidad Belcasa 96 S.L. contra la sentencia dictada por el Sr. magistrado Juez del juzgado de Primera Instancia nº Doce de la ciudad de Alicante en fecha 27 de octubre de 2010 y en los autos de los que dimana el presente rollo, y en su consecuencia CONFIRMAR COMO CONFIRMAMOS íntegramente la misma al estar ajustada a derecho, con imposición de las costas de esta alzada a la parte recurrente al ser preceptivas.

Notifíquese esta Sentencia conforme a lo establecido en el artículo 248 nº 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, advirtiéndose a las partes que contra la misma no cabe recurso alguno.

Y en su momento , devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, de los que se servirá acusar recibo, acompañados del pertinente testimonio de esta resolución para ejecución y cumplimiento de lo acordado y resuelto, uniendo otro testimonio al rollo de apelación y el original al legajo de Sentencias.

Así por esta nuestra Sentencia definitiva, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En el mismo día ha sido leída y publicada la anterior Sentencia por el Iltmo. Sr. ponente que la suscribe hallándose la Sala celebrando audiencia Pública. Doy fe.