Sentencia Civil Nº 231/2011, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 3, Rec 232/2011 de 31 de Mayo de 2011

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 3

PALMA DE MALLORCA

SENTENCIA: 00231/2011

Rollo núm.: 232/11

S E N T E N C I A Nº 231

ILMOS. SRES.

PRESIDENTE:

Don Carlos Gómez Martínez

MAGISTRADOS:

Doña Rosa Rigo Rosselló

Don Guillermo Rosselló Llaneras

En Palma de Mallorca a treinta y uno de mayo dos mil once

VISTOS por la Sección Tercera de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio ordinario, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, bajo el número 1329/2009 , Rollo de Sala numero 232/11, entre partes, de una como demandada-apelante, la entidad "Gestión Inmobiliaria Progilsa S.A." representada en esta alzada por el procurador de los tribunales don José Luis Nicolau Rullán, dirigida por el letrado don Andrés Tulles Juan, de otra, como actor- apelado, don Luis Alberto , representado por la procuradora de los tribunales doña Beatriz Ferrer Mercadal, dirigido por el letrado don Andrés Vila del Castillo.

ES PONENTE el Ilmo. Sr. Presidente don Carlos Gómez Martínez.

Antecedentes

PRIMERO.- Por la Ilma. Sra. Magistrada del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, se dictó sentencia en fecha 5 de noviembre de 2010 , cuyo Fallo es del tenor literal siguiente: "Que estimando íntegramente la demanda presentada por el procurador don José López López, en nombre y representación de don Luis Alberto , contra Gestión Inmobiliaria Progilsa SA, debo condenar y condeno a la demandada a pagar a la actora el importe de 53.971 euros, con los intereses referidos en el fundamento de derecho cuarto (6%) desde la fecha de la entrega hasta su devolución, y las costas".

SEGUNDO.- Dicha sentencia fue rectificada por el auto de 12 de noviembre de 2010, cuya parte dispositiva es del siguiente tenor: "Se rectifica la parte dispositiva de la sentencia de fecha 5 de noviembre de 2010 , en el sentido de que donde se dice que estimando íntegramente la demanda presentada por el procurador don José López López, debe decir, estimando íntegramente la demanda presentada por la procuradora doña Victoria Martínez García".

TERCERO.- Contra la expresada sentencia, y por la representación de la parte -apelante, se interpuso recurso de apelación, que fue admitido y seguido el recurso por sus trámites se señaló para votación y fallo el 32 de mayo de 2011.

CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional mientras no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- El 29 de agosto de 2006, los hoy litigantes firmaron un contrato de compraventa que tenía por objeto una vivienda y plaza de garaje en construcción en el edificio "Nascira" de Santa Eulalia del Río.

La cláusula quinta de las condiciones generales del contrato contiene una estipulación del siguiente tenor: "Las obras de construcción y, en su caso, de urbanización de espacios de dominio y uso público, deberán estar concluidas, como máximo, el día 30 de junio de 2008"; y otra que es como sigue: "La entrega de llaves y posesión del objeto del presente contrato se ofrecerá en el plazo máximo de dos meses a partir de la conclusión de las obras".

Por otro lado, en la cláusula sexta los contratantes acordaron que: "La parte compradora podrá instar la resolución del presente contrato en el caso de que el objeto de la compraventa no se pusiera a disposición del comprador con simultáneo ofrecimiento de otorgar la escritura pública de compraventa, dentro de los cuatro meses siguientes al vencimiento del plazo previsto a tal efecto en la estipulación anterior".

En el presente proceso el actor, haciendo uso de esta cláusula resolutoria explícita, ejercita acción tendente a que se deje sin efecto el contrato, basada en el incumplimiento del plazo de entrega y dirigida a la restitución de las cantidades ya entregadas a cuenta.

A esta pretensión se opuso la demandada alegando, en síntesis, que no se halla incursa en incumplimiento contractual, sino en mero retraso que no frustra la finalidad del contrato, y que antes de la interposición de la demanda se hallaba ya en disposición de hacer entrega de la vivienda al comprador.

La sentencia de primera instancia, estimatoria de la demanda, constituye el objeto de la presente apelación, al haber sido recurrida por la parte demandada, cuya dirección letrada, en el escrito de interposición del recurso, aduce como motivos en los que funda éste, en síntesis, los siguientes:

a) La sentencia incurre en error cuando señala que el plazo para la entrega concluía el 30 de junio de 2008 , ya que la fecha correcta, conforme a lo pactado, era el 30 de diciembre de 2008.

b) No consta requerimiento alguno del comprador dirigido contra la vendedora, instándole a la entrega de la vivienda.

c) El 2 de diciembre de 2008 Gestión Inmobiliaria Progilsa dirigió requerimiento al comprador para que indicase si se había producido la subrogación en la hipoteca y manifestase si su deseo era firmar la escritura ese mismo mes o en la anualidad siguiente, requerimiento al que el Sr. Luis Alberto no dio contestación.

d) El burofax del actor de 8 de enero de 2009 instando la resolución del contrato se remitió solo siete días después de transcurrido el plazo contractual de entrega.

f) El 11 de marzo de 2009 la promotora remitió burofax al comprador para que firmase la escritura pública de compraventa.

g) Se ha aportado a las actuaciones cédula de habitabilidad de 26 de enero de 2009, de lo que cabe deducir que la vivienda se había finalizado antes.

h) La testigo Debora declaró que el comprador nunca instó al cumplimiento del contrato.

i) Nos hallamos ante un mero retraso y no ante un incumplimiento esencial.

SEGUNDO.- Asiste razón al apelante cuando sostiene que el plazo contractualmente establecido para la entrega de la vivienda vencía el 30 de diciembre de 2008.

Pero de tal circunstancia no se deriva modificación alguna del efecto jurídico pretendido por el actor ya que cuando el 8 de enero de 2009 éste remite requerimiento extrajudicial a la compradora, esta última se hallaba ya incursa en incumplimiento por falta de entrega de la vivienda en el plazo pactado.

Es cierto que no consta en autos que el comprador dirigiese a la vendedora un requerimiento con anterioridad, pero dicho proceder no le era exigible, pues nada se pactó al respecto en el contrato de compraventa.

TERCERO.- Es también cierto que el 2 de diciembre de 2008 "Progilsa" remitió un burofax a don Luis Alberto ofreciéndole la firma de la escritura ese mismo mes o al año siguiente, pero no hay prueba alguna de que a la fecha de dicho documento la vendedora hubiera ya finalizado la vivienda, por lo que se trata de un requerimiento que no puede producir el efecto ahora pretendido de impedir que prospere la acción resolutoria ejercitada con base en lo expresamente estipulado en el contrato.

CUARTO.- Al acto del juicio se aportó cédula de habitabilidad de primera ocupación expedida el 26 de enero de 2009, pero dicho documento no prueba, como pretende el apelante, que la vivienda de autos se hubiera finalizado semanas antes.

Es más, tampoco consta que el inmueble al que se refiere el documento "Bolc 1, Planta segona Porta 1", sea el mismo objeto del contrato de compraventa "Vivienda 1/3/1", pues no se ha aportado a las actuaciones prueba complementaria que permita identificar una vivienda y otra.

Además, no puede olvidarse que en la misma cláusula quinta del contrato se define lo que se considera como entrega como "obtención de primera utilización u ocupación, y sin perjuicio de la cédula de habitabilidad"; y, precisamente, la de autos es una cédula de habitabilidad de primera ocupación obtenida después del plazo estipulado para la entrega.

QUINTO.- La jurisprudencia tradicional había añadido a las exigencias que el artículo 1124 del Código Civil establece para la resolución de los contratos generadores de obligaciones recíprocas un requisito que no venía expresamente recogido en la norma y que consistía en la voluntad deliberadamente rebelde o contraria al cumplimiento por parte del obligado. Esta consolidada línea jurisprudencial integrada por centenares de resoluciones sufrió, en la década de los ochenta, un cambio sustancial de manera que ya no se exige, para la resolución contractual, la presencia de este requisito subjetivo sino que basta con que pueda atribuirse al contratante incumplidor una conducta contraria al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, doctrina jurisprudencial de las que son exponente las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de enero y 20 de octubre de 1984 , 26 de enero de 1988 , 18 de diciembre de 1991 y 29 de julio de 1992 . Con arreglo a la nueva doctrina no es precisa, a efectos resolutivos, la presencia de una pertinaz y continuada conducta obstativa al cumplimiento sino que basta que el interesado en una vinculante relación obligacional, frente a la actuación del que cumple, no actúe de la misma manera sino que desarrolle conductas de contradicción a lo establecido en el pacto negocial o de no prestación de lo debido, sin causa, razón o justificación para ello, eludiendo frontalmente los objetivos y finalidades del convenio así como las legítimas expectativas de la parte cumplidora. El elemento subjetivo de la conducta deliberadamente rebelde al cumplimiento ha sido sustituido por el objetivo de la frustración del fin del contrato de manera que lo esencial para la resolución es que el incumplimiento impida la realización del fin del contrato o, lo que es lo mismo, que se malogren las legítimas expectativas y aspiraciones de la contraparte ( sentencias del Tribunal Supremo de 18 de octubre de 1993 y 22 de junio de 1995 ).

Pues bien, en el caso se autos la parte vendedora ha incumplido el plazo para la entrega de la vivienda, plazo que las propias partes consideraron esencial al prever expresamente en el contrato que su incumplimiento podía dar lugar a la resolución.

Es esta facultad resolutoria expresamente estipulada en el contrato la que se ejercita en el presente proceso y, por tanto, no son de aplicación algunas consideraciones que hace el apelante sobre el carácter esencial o no del plazo y sobre la frustración o no del contrato, que tienen su lugar en aquellos supuestos en los que se ejercita es la acción resolutoria implícita del artículo 1124 del Código Civil , pero no cuando lo que se insta es la cesación de efectos del contrato expresamente estipulada por las partes que de este modo quisieron dar especial relevancia al cumplimiento temporáneo de la obligación de entrega por parte de la promotora, que juega como garantía especialmente importante en casos como el de autos de venta de vivienda en construcción.

SEXTO.- Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede condenar al apelante al pago de las costas de esta alzada, por ser la presente resolución desestimatoria de su recurso.

Fallo

Se desestima el recurso de apelación interpuesto por la procuradora de los tribunales doña Margarita Torres Torres, en nombre y representación de "Gestión Inmobiliaria Progilsa S.A.", contra la sentencia dictada el 5 de noviembre del año en curso por la Ilma. Sra. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Eivissa, en el juicio ordinario del que el presente rollo dimana.

En consecuencia, se confirma en todos sus extremos dicha resolución, con expresa imposición al apelante de las costas de esta alzada.

Así, por esta nuestra sentencia, definitivamente juzgando en esta alzada, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario certifico.