Sentencia Civil Nº 231/2015, Audiencia Provincial de Caceres, Sección 1, Rec 330/2015 de 02 de Septiembre de 2015

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1

CACERES

SENTENCIA: 00231/2015

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 1 de CACERES

N01250

AVD. DE LA HISPANIDAD S/N

UNIDAD PROCESAL DE APOYO DIRECTO

Tfno.: 927620309 Fax: 927620315

N.I.G. 10067 41 1 2014 0001814

ROLLO: RPL RECURSO DE APELACION (LECN) 0000330 /2015

Juzgado de procedencia:JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de CORIA

Procedimiento de origen:PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000109 /2014

Recurrente: Salome , Carlota , Plácido

Procurador: ANA MARIA MATEOS HERNANDEZ

Abogado: DAVID RODRIGUEZ HERNANDEZ

Recurrido: Marisol , Juan Manuel , A. MARIO ALCON SL

Procurador: FRANCISCO NAVARRO HERNANDEZ, ELVIRA ANA MARIA MATA HIDALGO

Abogado: FERNANDO PAREDES GUTIERREZ, DAVID RODRIGUEZ HERNANDEZ

S E N T E N C I A NÚM.- 231/2015

Ilmos. Sres. =

PRESIDENTE: =

DON JUAN FRANCISCO BOTE SAAVEDRA =

MAGISTRADOS: =

DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO =

DON LUIS AURELIO SANZ ACOSTA =

_____________________________________________________=

Rollo de Apelación núm.- 330/2015 =

Autos núm.- 109/2014 =

Juzgado de 1ª Instancia núm.- 1 de Coria =

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En la Ciudad de Cáceres a dos de Septiembre de dos mil quince.

Habiendo visto ante esta Audiencia Provincial de Cáceres el Rollo de apelación al principio referenciado, dimanante de los autos de Juicio Ordinario núm.- 109/2014, del Juzgado de 1ª Instancia núm.- 1 de Coria, siendo parte apelante, los demandados DOÑA Salome , DOÑA Carlota y DON Plácido , representados en la instancia y en esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Mateos Hernández, y defendidos por el Letrado Sr. Rodríguez Hernández, y como parte apelada, la demandante, DOÑA Marisol , representada en la instancia y en esta alzada por el Procurador de los Tribunales Sr. Navarro Hernández, y defendida por el Letrado Sr. Paredes Gutiérrez;y los demandados DON Juan Manuel y GESTION INMOBILIARIA A. MARIO ALCON S.L., representados en la instancia y en la presente alzada por la Procuradora de los Tribunales Sra. Mata Hidalgo,y defendidos por el Letrado Sr. Rodríguez Hernández.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia núm. 1 de Coria, en los Autos núm.- 109/2014, con fecha 22 de Abril de 2015, se dictó sentencia cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente:

'FALLO: QUE ESTIMANDO PARCIALMENTE LA DEMANDA interpuesta por la procuradora de los tribunales D. Francisco Navarro Hernández en nombre y representación de Dª Marisol , DEBO CONDENAR Y CONDENO a Dª Carlota y D. Plácido al pago a la demandante de la cantidad de VENTE MIL EUROS (20000 euros), así como al pago de los intereses del art. 1108 del Código Civil desde la interpelación judicial hasta la fecha de la presente sentencia; los intereses legales, incrementados en dos puntos, que se devenguen desde la fecha de la presente sentencia hasta su efectivo cumplimiento y al pago de las costas causadas a instancias de este proceso por la demanda interpuesta ante ellos.

ABSOLVIENDO a Dª Salome , D. Juan Manuel Y 'GESTION INMOBILIARIA A. MARIO ALCON, S.L.'de las pretensiones ejercitadas contra los mismos, correspondiendo a la demandante el pago de las costas causadas a instancia de este proceso por las demandas interpuestas contra los anteriores...'

SEGUNDO.- Frente a la anterior resolución y por la representación de los demandados, se interpuso del recurso de apelación de conformidad con lo dispuesto en el artículo 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- Admitida que fue la interposición del recurso por el Juzgado, de conformidad con lo establecido en el art. 461 de la L.E.C ., se emplazó a las demás partes personadas para que en el plazo de diez días presentaran ante el Juzgado escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable.

CUARTO.- Presentados escritos de oposición al recurso por las representaciones procesales de las partes demandante y demandada, se remitieron los autos originales al Órgano competente, previo emplazamiento de las partes, que incoó el correspondiente de Rollo de Apelación.

QUINTO.-Recibidos los Autos y el Rollo de Apelación en esta Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Cáceres, se procedió a turnar de ponencia; y no habiéndose propuesto prueba por ninguna de ellas, ni considerando este Tribunal necesaria la celebración de vista, se señaló para la DELIBERACIÓN Y FALLO el día 1 de Septiembre de 2015, quedando los autos para dictar sentencia en el plazo que determina el art. 465 de la L.E.C .

SEXTO.-En la tramitación de este recurso se han observado las prescripciones legales.

Vistos y siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado DON ANTONIO MARÍA GONZÁLEZ FLORIANO.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la Sentencia de fecha 22 de Abril de 2.015, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Coria en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 109/2.014, conforme a la cual, con estimación parcial de la Demanda interpuesta por Dª. Marisol contra D. Juan Manuel , Gestión Inmobiliaria A. Mario Alcón, S.L., y contra los herederos de D. Humberto : su esposa, Dª. Salome , y sus hijos, D. Plácido y Dª. Carlota , se condena a los demandados, Dª. Carlota y D. Plácido , a que paguen a la demandante la cantidad de 20.000 euros, así como los intereses del artículo 1.108 del Código Civil desde la fecha de la interpelación judicial hasta la fecha de la Sentencia, y los intereses legales incrementados en dos puntos que se devenguen desde la fecha de la Sentencia hasta su efectivo cumplimiento, con imposición de las costas causadas a instancia de este Proceso por la Demanda interpuesta ante ellos; y se absuelve a los demandados, Dª. Salome , D. Juan Manuel y Gestión Inmobiliaria A. Mario Alcón, S.L., de las pretensiones ejercitadas contra los mismos, correspondiendo a la demandante el pago de las costas causadas a instancia de este Proceso por las Demandas interpuestas contra los anteriores, se alza la parte apelante -demandados, Dª. Salome , Dª. Carlota y D. Plácido - alegando, básicamente y en esencia, como motivos del Recurso, aun cuando no se diga de manera explícita en el Escrito de Interposición del mismo, los siguientes: en primer término, error en la valoración de la prueba, en relación con la infracción de Ley por aplicación indebida de la regulación de la cláusula penal en los contratos y por inaplicación de la regulación del retracto de colindantes, y, en segundo lugar, la infracción de los artículos 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , 7 de Código Civil y 1.154 del Código Civil , así como error en el cómputo de los intereses de demora a cuyo abono se condena a la indicada parte demandada apelante. La parte apelada - demandante, Dª. Marisol - se ha opuesto parcialmente al Recurso de Apelación interpuesto, solicitando la desestimación del primer motivo del recurso, y no se ha opuesto a que fuera revisada la Sentencia en lo que se corresponde a la denuncia de incongruencia en el segundo motivo del Recurso, que afecta a las relaciones y concurrencia de responsabilidades de ambas partes codemandadas, con los pronunciamientos consecuentes que procedan frente a todas las partes y realizando la atribución de costas que corresponda en ambas instancias. Finalmente la parte también apelada -demandados, Gestión Inmobiliaria A. Mario Alcón, S.L. y D. Juan Manuel - se ha opuesto al Recurso de Apelación interpuesto, interesando su desestimación y la confirmación de la Sentencia recurrida.

SEGUNDO.- Con carácter previo a abordar el examen de los dos motivos del único Recurso de Apelación que ha sido interpuesto en este Proceso, se hace imprescindible efectuar una referencia necesaria -siquiera sea de forma somera- en relación con el contenido del Escrito presentado por la parte apelada, demandante, Dª. Marisol , específicamente en cuanto al contenido de su Tercera Alegación. Se trata, sin género de duda alguno, de un Escrito de Oposición al Recurso de Apelación, en la medida en que así se rubrica, expresamente, en el Encabezamiento de dicho Escrito (donde se dice: 'formulamos oposición al recurso de apelación de contrario, siguiendo el orden de exposición establecido por los recurrentes'). No obstante, en la Alegación Tercera de dicho Escrito (referido al segundo motivo del Recurso de Apelación), la indicada parte apelada manifiesta, también literalmente, que: 'En consecuencia, en este apartado del recurso no formulamos oposición al mismo en sus términos básicos, aportando por nuestra parte las siguientes notas de contraste para la correcta resolución del caso: (...)'. Y, finalmente, en el Suplico del referido Escrito, la citada parta apelada señala: 'Sin oponernos a que sea revisada la resolución en lo que corresponde a la denuncia de incongruencia de la sentencia en la alegación tercera del Recurso, que afecta a las relaciones y concurrencia de responsabilidades de ambas partes codemandadas, con los pronunciamientos consecuentes que procedan frente a todas las partes y realizando la atribución de costas que corresponda en ambas instancias'.

Pues bien, esta Tercera Alegación del Escrito de Oposición al Recurso de Apelación presentado por la parte apelada - demandante, Dª. Marisol - (con una notable extensión), no exigirá, en la presente Resolución, el desarrollo de ningún tipo de razonamiento jurídico, en la medida en que, si la indicada parte no estaba de acuerdo con la Sentencia dictada o con alguno de sus pronunciamientos, debió -si ese era su interés-, bien recurrirla ( artículo 458 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), o bien haberla impugnado en lo que le fuera desfavorable ( artículo 461.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil -'Del escrito de interposición del recurso de apelación, el Secretario judicial dará traslado a las demás partes, emplazándolas por diez días para que presenten, ante el Tribunal que dictó la resolución apelada, escrito de oposición al recurso o, en su caso, de impugnación de la resolución apelada en lo que le resulte desfavorable'-), lo que -en uno y otro caso- no se ha verificado. La postura (tanto procesal como sustantiva) que ha adoptado la parte actora apelada en la Tercera Alegación de su Escrito de Oposición al Recurso de Apelación no es en modo alguno atendible; es decir, el Tribunal ad quem (o de Apelación) no puede entrar a valorar dichas alegaciones cuando no se ha recurrido ni se ha impugnado la Sentencia, lo que -además- podría implicar una situación de patente indefensión, en la medida en que determinadas críticas que se efectúan en esta sede afectan a quien no ha sido parte apelante en esta segunda instancia. En definitiva, si la parte actora apelada considera que la Sentencia dictada incurre en Incongruencia (al menos en alguna de las decisiones que adopta), o que, en su ámbito, debió haber sido condenado alguno de los demandados absueltos por no haber reintegrado las cantidades entregadas en concepto de señal, o que no es correcta la fecha que se fija para el devengo de los intereses de demora, o que no son correctos la totalidad de los pronunciamientos de dicha Resolución relativos a la condena en las costas (incluso llega a referirse a la condena en las costas en la Pieza Separada de Medidas Cautelares), o, que, finalmente, era correcto que la demandante hubiera demandado a la viuda del primer vendedor fallecido, en estas circunstancias -decimos- la indicada parte debió recurrir la Sentencia o, en otro caso, debió Impugnar la Resolución -en lo pudiera serle desfavorable- con motivo del Recurso de Apelación que había sido interpuesto por la parte codemandada, hoy recurrente, lo que -insistimos- no ha hecho, sin que sea admisible (porque la Ley de Enjuiciamiento Civil no lo contempla) realizar una serie de críticas frente a la Resolución recurrida en el Escrito de Oposición al Recurso de Apelación ('notas de contraste' -se dice en el expresado Escrito-) que no son susceptibles de ser valoradas a los efectos que pretende la parte apelada, menos aun para modificar (revocar) la Resolución recurrida, cuando la indicada parte -como se viene repitiendo- ni la ha recurrido, ni la ha impugnado en lo que pudiera serle desfavorable.

TERCERO.- Centrado el Recurso en los términos que, de manera sucinta, han quedado expuestos en el Fundamento Jurídico Primero de esta Resolución y, examinadas las alegaciones que lo conforman, el primero de los motivos en los que aquél se sustenta denuncia -como se acaba de anticipar- el supuesto error en la valoración de la prueba en el que habría incurrido el Juzgado de instancia y que habría conducido a la decisión adoptada en la Sentencia recurrida, por la que se estima parcialmente la Demanda, en relación con la infracción de Ley por aplicación indebida de la regulación de la cláusula penal en los contratos y por inaplicación de la regulación del retracto de colindantes. Respecto del indicado motivo, este Tribunal viene estableciendo, de forma constante y en términos generales, que la circunstancia de que, entre las partes contendientes, existan posturas contrapuestas o contradictorias en orden a la cuestión litigiosa que, en concreto, se suscite no supone necesariamente un impedimento insuperable para que aquella cuestión pueda dirimirse con el suficiente criterio si se practican pruebas que, mediante una exégesis valorativa lógica, permitan llegar a una convicción objetivamente razonada; de manera que, si la prueba practicada en el Procedimiento se pondera por el Juez a quo de forma racional y asépticamente, sin que pugne con normas que impongan un concreto efecto para un determinado medio de prueba, llegando a una conclusión razonable y correcta, tal valoración debe mantenerse y no sustituirse por la subjetiva de quien impugna la expresada valoración. Ciertamente, con la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2.000, de 7 de Enero, la misma inmediación ostenta el Tribunal de Primera Instancia que el Tribunal de Apelación por cuanto que, a través del soporte audiovisual donde se recogen y documentan todas las actuaciones practicadas en el acto del Juicio (incluyéndose, evidentemente, la fase probatoria), el Organo Jurisdiccional de Segunda Instancia puede apreciar de viso propio no sólo el contenido de las distintas pruebas que se practiquen, sino también la actitud de quienes intervienen y la razón de ciencia o de conocer que expresan (partes, testigos o peritos) al efecto de examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, mas no debe olvidarse que la actividad valorativa del Organo Jurisdiccional se configura como esencialmente objetiva, lo que no sucede con la de las partes que, por lo general y hasta con una cierta lógica, aparece con tintes parciales y subjetivos.

En realidad y, con el máximo rigor, la controversia litigiosa sustantiva a la que se contrae, en todas sus vertientes, el primero de los motivos del Recurso constituye una problemática que afecta única y exclusivamente a la valoración de la prueba y a la aplicación de las normas sobre la carga de la prueba, extremo este último donde -con carácter general- opera el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , precepto que, en sus apartados 2 y 3, establece que corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la Demanda y de la Reconvención, e incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior; lo cual significa que corresponde a la parte actora acreditar los hechos constitutivos del derecho cuyo reconocimiento y protección invoca y, a la parte demandada, los impeditivos o extintivos del mismo, sin que deba desconocerse, por un lado, que, conforme al apartado 1 del referido precepto, si al tiempo de dictar Sentencia el Tribunal considera dudosos unos hechos relevantes para la decisión, habrá de desestimar las pretensiones del actor o del reconviniente o del demandado o reconvenido según corresponda a unos u otros la carga de probar los hechos que permanezcan inciertos y fundamenten las pretensiones, y, por otro que, a tenor del apartado 7 del tan repetido artículo, para la aplicación de lo dispuesto en los apartados anteriores, el Tribunal deberá tener presente la disponibilidad y facilidad probatoria que corresponda a cada una de las partes del litigio.

A la luz de las consideraciones preliminares que se acaban de indicar, este Tribunal comparte la hermenéutica apreciativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida por cuanto que descansa en una valoración lógica y racional de las pruebas practicadas en el Procedimiento, de modo que la mera remisión a los razonamientos jurídicos expuestos en la indicada Resolución serían suficientes para desestimar, en todas sus vertientes, el motivo del Recurso que se examina. El Juzgado a quo, en efecto, ha analizado la prueba practicada en el Procedimiento de forma conjunta, en una exégesis apreciativa razonada y razonable, llegando a una decisión absolutamente correcta que objetivamente se corresponde con los resultados de las pruebas practicadas y con las reglas generales que, sobre la carga de la prueba, establece el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil . De esta manera, insistir en el análisis de dichas pruebas no supondría más que redundar innecesariamente sobre las mismas cuestiones para llegar indefectiblemente a conclusiones idénticas a aquellas que recoge la Sentencia recurrida.

CUARTO.- Así pues y, atendiendo -insistimos- a las referidas consideraciones preliminares, cabría reiterar que la hermenéutica valorativa desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta correcta y en absoluto ha quedado desvirtuada por las alegaciones -abiertamente subjetivas y de defensa de su tesis- en las que se sustenta el planteamiento del primero de los motivos del Recurso. Efectivamente, después del análisis aséptico de las pruebas practicadas en el Procedimiento, este Tribunal no puede sino convenir necesariamente con los razonamientos expuestos por el Juzgado a quo en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida, donde, con el suficiente rigor, se han examinado todas las pretensiones ahora discutidas, sin que incluso -por las propias razones jurídicas explicitadas en aquella Resolución- fuera necesario añadir otras consideraciones adicionales o complementarias.

Difícilmente puede resultar atendible el criterio que defiende la parte codemandada apelante (constituida por Dª. Salome , Dª. Carlota y por D. Plácido ) en el primero de los motivos del Recurso ante los acertados razonamientos jurídicos puestos de manifiesto por el Juzgado de instancia en los Fundamentos de Derecho de la Sentencia recurrida que no sólo no se han visto desvirtuados ni un ápice por las alegaciones en las que se sustentan todas las vertientes del indicado motivo, sino que incluso llegan a agotar cualquier otra consideración jurídica que pudiera efectuarse sobre los extremos en los que descansa el referido motivo de la Impugnación. En este sentido, puede ya adelantarse que -ante la carencia de solidez sustantiva en su postulado- las objeciones que la parte apelante opone respecto de la valoración de la prueba realizada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida no gozan -según el criterio de este Tribunal- de la habilidad material necesaria para modificar la decisión -correcta, insistimos- que, sobre los extremos discutidos, ha sido adoptada en la Resolución recurrida.

Y es que, por más que la parte codemandada apelante pretenda hacer ver lo contrario en las alegaciones que comprende el primero de los motivos de la Impugnación, lo cierto y real es que la apreciación probatoria desarrollada por el Juzgado de instancia en la Sentencia recurrida resulta racionalmente acertada y, en consecuencia, no admite tacha de tipo alguno, como igualmente puede afirmarse que se han aplicado de forma correcta las normas generales sobre la carga de la prueba que contempla el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

QUINTO.- La primera vertiente del primer motivo del Recurso viene referida -y citamos literal- a 'la calificación de arras penitenciales de las cantidades entregadas por la actora al Agente de la Propiedad Inmobiliaria con la consiguiente condena a los indicados demandados apelantes, hermanos Carlota Plácido , a pagar el doble de lo entregado -a un tercero-'. A los efectos de concretar el sentido y alcance de esta primera vertiente del motivo, entendemos que ya no constituye un hecho controvertido en la litis el que D. Humberto (a la sazón, padre de los apelantes) encargó al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, D. Juan Manuel (o a su Agencia, Gestión Inmobiliaria A. Mario Alcón, S.L.) , la venta del olivar de secano que se describe en el Hecho Primero de la Demanda; así como que esa gestión de venta se mantuvo por sus herederos legítimos después de su fallecimientos. Ambos hechos resultaron acreditados en el acto del Juicio, y, en concreto -en relación con el mantenimiento del encargo-, son exponentes de ello los mensajes de teléfono móvil (entendemos que se trata de mensajes de texto 'sms') que han quedado reflejados y constatados en el Acta Notarial de Referencia de fecha 12 de Septiembre de 2.014. En consecuencia, los contratos que se acompañaron a la Demanda, de fecha 14 de Junio de 2.013 (documento señalado con el número 5), concertado por el propio D. Humberto , como vendedor, y de fecha 4 de Julio de 2013 (documento señalado con el número 6), donde ya aparecen como vendedores D. Plácido y Dª. Carlota y Dª. Salome , estos dos contratos -decimos- son legítimos y auténticos, y aun cuando ambos se rubriquen como 'contrato de arras, paga y señal', constituyen -como ya hemos indicado en el examen de documentos de contenido similar al presente- un contrato de compraventa.

Es decir y, en principio, se está, en rigor, ante un genuino contrato de compraventa (que excede de la mera promesa de vender o comprar), en la medida que, en su ámbito gramatical, se utiliza la expresión 'vende'; en segundo lugar, se identifica plenamente el inmueble objeto del contrato, y, finalmente, se fija con claridad y precisión el precio de la venta; luego existiendo conformidad en la cosa y en el precio, aun cuando ni la una ni el otro se hayan entregado, la venta, en principio, se ha perfeccionado ( artículo 1.450 del Código Civil ), hasta el punto de que las cantidades entregadas en concepto de arras (a las que se refieren los dos documentos de fechas, respectivamente, 14 de Junio de 2.013 y 4 de Julio de 2.013), tendrían, en principio, la condición de parte del precio entregado a cuenta, o, si se prefiere, de arras confirmatorias.

Sin embargo, el supuesto que se somete a la consideración de este Tribunal por mor del Recurso de Apelación interpuesto presenta una peculiaridad de notable trascendencia. En ambos documento se pacta lo siguiente: 'el incumplimiento por parte del comprador dará lugar a la pérdida de la cantidad entregada como arras o paga y señal' y 'asimismo, el incumplimiento de lo aquí pactado por parte del vendedor/vendedores dará lugar a una indemnización de su cuenta que ascendería al DUPLO de la cantidad como señal en este caso'. La parte compradora, con motivo de la suscripción de cada uno de dichos documentos, entregó, por este concepto, la cantidad de 5.000 euros a la firma de cada uno de los expresados contratos (10.000 euros en total); de tal modo que el documento -compraventa- incorpora un pacto o estipulación de arras, cuya naturaleza depende de que el contrato pueda o no cumplirse. Y, en el presente caso, el contrato de compraventa es de imposible cumplimiento porque el objeto del contrato ha sido transmitido (compraventa) por los vendedores apelantes a un tercero, y, por tanto, en ningún caso, puede enajenarse la finca a favor de la demandante, sobre todo cuando el actual propietario (probablemente amparado en su condición de tercero de buena fe - artículo 34 de la Ley de Hipotecaria -) no ha sido parte en este Proceso. Pero es que, además, esta consecuencia ya la admite explícitamente la parte actora, quien, consciente de que el contrato de compraventa no puede cumplirse, ha postulado -en el Juicio- y mantenido -en esta segunda instancia- la devolución - doblada- de la cantidad entregada en concepto de arras.

Consiguientemente, si el contrato de compraventa (que -se reitera- incorpora un pacto de arras) resulta de imposible cumplimiento por causa imputable al vendedor (que es el caso), las cantidades entregadas en concepto de arras tienen la condición de penitenciales (que son las que contempla el artículo 1.454 del Código Civil ), y cuya consecuencia material -en caso de incumplimiento- pactaron expresamente las partes en ambos documentos.

SEXTO.- Entendemos que la tesis que se acaba de explicitar se corresponde con el criterio establecido por la Jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a la naturaleza y alcance del pacto de arras.

En este sentido y tal y como se declara en la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 22 de Septiembre de 1.999 , las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmentese corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta ( Sentencia de 25 de Marzo de 1.995 ). En Sentencia de fecha 20 de Mayo de 2.004 , el Alto Tribunal ha establecido que las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, y, finalmente, en Sentencia de fecha 31 de Mayo de 2.002, ha señalado el Tribunal Supremo que las arras son confirmatorias en cuanto acreditan la perfección de la compraventa y constituyen parte del precio.

Más recientemente, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 22 de Febrero de 2.012 , ha establecido que 'A tal efecto conviene la cita de la Sentencia de esa Sala número 643/2.010, de 27 Octubre , que refiriéndose a la Sentencia de 31 de Julio de 1.992 , seguida por otras muchas, distingue los tres tipos de funciones que las arras pueden cumplir: 'como señal de la celebración de un contrato, en que la cantidad entregada es anticipo o parte del precio (arras confirmatorias), como garantía del cumplimiento o arras penales, que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo; y como arras penitenciales, que son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato(...)'. Asimismo la Sentencia de 29 de Junio de 2.009 insiste en que las arras penales no permiten desistir del contrato, cuando afirma que «encaja también en las de carácter penal, las cuales, a diferencia de las penitenciales, se pactan como simple garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, pero no al objeto de que las partes puedan desistir lícitamente del contrato con tal proceder» (en igual sentido, las Sentencias de 16 y 24 de Marzo de 2.009 )'.

En sentido análogo la Sentencia del Alto Tribunal, Sala 1ª, de fecha 25 de Febrero de 2.013 , cuando declara que 'La doctrina distingue entre arras confirmatorias, penales y penitenciales. Las primeras, con el fin de reforzar la existencia del contrato, constituyen una señal de su celebración. Las segundas, tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento y las últimas, llamadas penitenciales o liberatorias, constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 . Esa Sala al interpretar el artículo 1.454 del Código Civil , ha declarado, (...), que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es necesario que la voluntad de las partes aparezca clara y exprese la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención cumpliendo con la obligación establecida en estas arras (...). El empleo de la palabra señal no expresa necesariamente la facultad de separarse del contrato, puede ser entendida como anticipo del precio y es posible que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento, pues las arras siempre tienen el carácter de pago en caso de cumplimiento del contrato (...)'.

Finalmente, interesa destacar la Sentencia del Tribunal Supremo, Sala 1ª, de fecha 23 de Septiembre de 2.014 , cuando señala que: 'Como dicen las Sentencias del 24 de Octubre de 2.002 , 24 de Marzo de 2.009 , 29 de Junio de 2.009 : 'Ante la imposibilidad de dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454'. Si las partes, en el contrato, nada dicen sobre las arras o no consta de que clase, se entiende que son las de desistimiento que contempla el artículo 1.454, tanto más si, como en el presente caso, hay una remisión expresa a dicha norma y se expresa explícitamente que se aplicará en caso de desistimiento o de incumplimiento. El concepto de estas arras de desistimiento es, pues, el de entrega de una cantidad que si incumple o desiste el comprador las pierde y si lo hace el vendedor las devuelve duplicadas. Cuyas arras de desistimiento o penitenciales son las únicas que contempla el Código Civil y que, si bien se plantean dudas a veces sobre si son tales, no las hay en el presente caso en que las partes lo han hecho constar explícitamente en el contrato'.

SEPTIMO.- La segunda vertiente del primer motivo del Recurso viene referida a 'la ausencia de mención a la obligación de seguir las reglas del retracto, con lógica exclusión de la penitencialidad de lo entregado'. Es decir, la parte apelante -en esta sede recursiva- viene a reconocer (aun tácitamente) el compromiso de venta (o, más aun, la existencia de un contrato de compraventa perfeccionado con la demandante), y, sin embargo, pretende justificar la resolución de ese contrato (o que la finca, objeto del mismo, no se haya transmitido a la demandante) porque un tercero, colindante, tenía derecho de adquisición preferente; es decir, derecho de retracto, por lo que -según su criterio- estaría justificada la segunda compraventa (en realidad, la única que se ha consumado), sin obligación de devolver duplicadas las cantidades entregadas por la demandante en concepto de arras o señal. El motivo no es admisible por dos razones: en primer término, porque los vendedores demandados, hoy apelantes, lo que han hecho, en la realidad, es concertar un nuevo contrato de compraventa con quien ha ofrecido un precio superior al propuesto por la actora y fijado en los contratos de compraventa que se acompañaron a la Demanda como documentos señalados con los números 5 y 6; y, de ello, es exponente significativo el contenido del mensaje de texto adverado notarialmente mediante Acta de Referencia de fecha 12 de Septiembre de 2.014, remitido por los vendedores al Agente de la Propiedad Inmobiliaria, de fecha 14 de Agosto de 2.013, con el siguiente texto: 'Buenas tardes Bruno . Para que lo sepas, hemos llegado a un acuerdo con la vecina del olivar así que quítalo de la lista. Un saludo'. Y, en segundo lugar, porque no ha nacido la acción de retracto, en la medida en que, para que dicha acción pudiera ejercitarse, se tendría que haber consumado la compraventa con la demandante; cuestión que, además, tiene la connotación de que, a la demandante, le asiste el derecho (si el tercero ejercita el derecho de adquisición preferente) de intervenir en el Juicio que se sustancie y de oponerse al Retracto por los motivos que juzgara procedentes.

A este efecto, pueden citarse dos Sentencias del Tribunal Supremo, que si bien no se refieren al retracto de colindantes, sí son extrapolables -en cuanto retracto legal- al supuesto que examinamos. De este modo, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 9 de Octubre de 2.007 , ha establecido que: 'Tales razonamientos son conformes con la doctrina reiterada de esa Sala (Sentencias de 6 de Febrero de 1.992 , 27 de Julio de 1.998 , y 13 de Noviembre de 2.006 , entre otras), que declara que para retraer es preciso tener conocimiento cabal y lo más posible de la transmisión operada y en sus elementos esenciales, accesorios y condiciones que puedan resultar influyentes, y la Sentencia de 21 de Marzo de 1.996 señala que 'ha de partirse de que el plazo para el ejercicio de retracto, en defecto de notificación, es de 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, al arrendatario haya tenido conocimiento de la transmisión (artículo 88)', sin que se notificara al arrendatario el Auto de aprobación del remate, siendo doctrina de esa Sala, expresada en Sentencia de 7 de Diciembre de 1.998 (...) , que el dies a quo a partir del que puede comenzar a contarse el plazo de caducidad es el de consumación de la compraventa; si la transmisión se hace por escritura pública, la perfección y consumación coinciden en el acto de la escritura pública por la traditio ficta que ésta comporta; y si se hace por Auto de adjudicación en subasta judicial, ésta es la perfección pero la consumación se produce por la entrega a la parte del testimonio del Auto, lo que no se hizo con el arrendatario. Como se señala en la Sentencia de 13 de Diciembre de 2.006 (...), la Jurisprudencia de esa Sala , en cuanto a las condiciones o requisitos de la notificación de la venta al arrendatario a efectos de ejercicio del derecho de retracto en arrendamientos rústicos, en los casos en que como el debatido no hubo una notificación expresa y directa, ha precisado que el plazo para el ejercicio del retracto es de 60 días hábiles a partir de la fecha en que, por cualquier medio, el arrendatario haya tenido conocimiento de la transmisión ( artículo 88), Por tanto, dada la especialidad de la norma, ha de estarse a la misma, sin que se haya producido, en consecuencia, vulneración alguna de los artículos 1.524 del Código Civil y 1.620 de la Ley de Enjuiciamiento Civil '.

Y, en segundo lugar, el Alto Tribunal, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 18 de Marzo de 2.009 , ha señalado que: 'El retracto legal, como derecho que tiene una persona para subrogarse en el lugar del que adquiere y en sus mismas condiciones, constituye un auténtico límite que el ordenamiento jurídico impone al derecho de propiedad, constriñendo el poder de disposición que, de ordinario, corresponde al dueño de la cosa, estableciendo una preferencia a favor de determinadas personas para adquirir aquella en caso de que tenga lugar su enajenación. De lo dicho se desprende que tal derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero, siendo los conceptos de enajenación (o transmisión) y de correlativa adquisición de la cosa determinantes tanto para el ejercicio del derecho de retracto como para la fijación del inicio del plazo de caducidad contemplado específicamente en el artículo 1.524 del Código Civil respecto del retracto legal de comuneros - Sentencia de 14 de Diciembre de 2.007 , con cita de la de 9 de Marzo de 1.999 , admitiéndose el retracto respecto de enajenaciones hechas en pública subasta judicial, pues, precisamente en un supuesto de retracto legal de comuneros, recuerda la Sentencia de 25 de Mayo de 2.007 , haciéndose eco de lo dicho en la de 8 de Junio de 1.995, que no existen razones para limitar el retracto a las adquisiciones derivadas de compraventa, con rechazo de las efectuadas en el curso de una subasta judicial, «no sólo porque estas segundas ofrezcan respecto a las primeras notoria semejanza, sino debido, principalmente, a la correlación substancial que existe entre los efectos y consecuencias de las adquisiciones verificadas por uno u otro mecanismo». (...) En línea con lo mencionado es necesario aclarar que el hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de Junio de 1.997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de Noviembre de 2.002 , que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción. De este modo, en las transmisiones de bienes a través de contrato de compraventa, aunque el contrato se perfeccione al concurrir el consentimiento de las partes sobre la cosa objeto del mismo y el precio según el artículo 1.450 del Código Civil , lo relevante a efectos de determinar cuándo nace el derecho de retracto y cuándo puede ejercitarse la acción por el retrayente es que la adquisición de lo comprado no tiene lugar sino cuando a ese título se le une el modo o tradición consistente en la entrega de la cosa del vendedor al comprador (en nuestro sistema, hasta el momento en que se produce la entrega de la cosa, el contrato sólo produce efectos de índole obligacional entre las partes), incluso de forma simbólica -traditio ficta- con otorgamiento de escritura pública según el artículo 1.462.2º del Código Civil . Y de igual forma, en los casos de venta judicial en pública subasta, aunque la perfección se produzca con el acto de la subasta y aprobación del remate, lo relevante será la consumación de la venta pues sólo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado, esto es, en el momento en que se dicta auto de adjudicación, siendo la fecha de este auto el instante a tomar en cuenta para el inicio del cómputo del plazo de caducidad de la acción, fijado en 9 días, salvo que se desconozca, en cuyo caso habrá de estarse a la fecha en que se libra testimonio y se notifica al retrayente. En tal sentido se ha pronunciado esa Sala de forma concluyente en sus dos últimas sentencias sobre la cuestión, de 14 de Diciembre de 2.007 y 14 de Julio de 2.008 , confirmando ésta última la doctrina, que ahora se reitera, de que en casos de transmisiones en subasta judicial, el dies a quo es el día en que el retrayente ha tenido conocimiento pleno de la venta y sus condiciones, lo que no tiene lugar con la subasta sino con el auto de adjudicación, siendo la fecha de este la que debe tomarse en cuenta como día inicial del cómputo a no ser que el retrayente desconozca su existencia, en cuyo caso el plazo comenzará a partir del día siguiente a su notificación'.

OCTAVO.- El segundo de los motivos del Recurso acusa la infracción de los artículos 247 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , 7 del Código Civil y 1.154 del Código Civil , así como error en el cómputo de los intereses a cuyo abono se condena a la parte codemandada apelante; motivo que -ya puede adelantarse- ha de correr la misma suerte desestimatoria que el anterior. De este modo, la primera vertiente del motivo parece cuestionar la congruencia de la Resolución Judicial en relación con el razonamiento jurídico expuesto por el Juzgado de instancia en el inciso final del párrafo tercero del Fundamento de Derecho Tercero de la misma, que la parte apelante reproduce en esta sede recursiva. No existe, sin embargo, tal vicio de Incongruencia, en la medida en que resulta correcta la decisión adoptada en la Sentencia recurrida de absolver de las peticiones de la demandada a los demandados, D. Juan Manuel y Gestión Inmobiliaria A. Mario Alcón, S.L., por cuanto que dichos demandados no tienen la condición de vendedores de la finca objeto de los contratos de compraventa (documentos señalados con los números 5 y 6 de los acompañados a la Demanda); de tal modo que la demandante -en su condición de compradora de la misma- ha de dirigir su pretensión frente a los vendedores (que aparecen perfectamente identificados en los contratos), y no frente a la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria, ni frente al propio Agente, que intervino en el mismo en nombre y representación de los vendedores. Si lo que se atribuye a la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria (o a su representante legal) es una conducta de apropiación -en su propio beneficio- de la cantidad entregada en concepto de arras no es ésta la sede jurisdiccional donde se dirimen este tipo de conductas. Con todo, la acción ejercitada en la Demanda es de naturaleza civil, de tal modo que resulta incuestionable que la Agencia de la Propiedad Inmobiliaria demandada -y el propio Agente de la Propiedad Inmobiliaria- carecen de Legitimación Pasiva. Es decir, con independencia de a quien se entregaran materialmente los importes pagados en concepto de arras o señal, no puede desvincularse del objeto del contrato, ni puede exigirse de persona distinta de quienes, en los contratos de compraventa, figuran como vendedores. Ello no obsta para que el Juzgado de instancia, en el Fundamento de Derecho discutido, ponga de manifiesto -conforme a la prueba practicada- que las cantidades entregadas en concepto de arras o señal se encuentran en posesión del Agente de la Propiedad Inmobiliaria, por lo que, no pudiendo condenar al mismo para que reintegre tales cantidades -porque carece de Legitimación Pasiva-, recomiende -no obstante y a efectos de evitar futuros litigios- que el Agente de la Propiedad Inmobiliaria entregue voluntariamente a la demandante la cantidad que obra en su poder, y los demandados condenados el resto, hasta alcanzar la cantidad total de 20.000 euros, pacto sobre el que el Tribunal -por los motivos expuestos- no puede decidir, y especificando el mismo Tribunal de instancia que, en caso de no ser así, los demandados condenados podrían ejercitar frente al Agente de la Propiedad Inmobiliaria las acciones que pudieran corresponderles que pusiera a su disposición el Ordenamiento Jurídico.

NOVENO.- Tampoco procede la moderación de la pena ni, en consecuencia, la aplicación del artículo 1.154 del Código Civil , tal y como ha declarado el Tribunal Supremo. En efecto, el Alto Tribunal, Sala 1ª, en Sentencia de fecha 21 de Junio de 2.013 , ha declarado que: '(...) La doctrina distingue las siguientes modalidades de arras: a) confirmatorias, que son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución, b) penales, cuya finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento, y c) penitenciales, que constituyen un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1.454 ( Sentencias del Tribunal Supremo de 24 de Octubre de 2.002 , 20 de Mayo de 2.004 , 24 de Marzo de 2.009 , (...)). La jurisprudencia de esa Sala, al interpretar el artículo 1.454 del Código Civil , ha declarado que su contenido no tiene carácter imperativo y para que tenga aplicación es precisa la voluntad de las partes claramente constatada, expresando la intención de los contratantes de otorgar la posibilidad de desligarse de la convención ( Sentencias del Tribunal Supremo de 17 de Octubre de 1.996 , 24 de Marzo de 2.009 ). El empleo de la palabra señal no supone necesariamente que su entrega permita la separación sin más del contrato, pues puede ser entendida como un anticipo del precio. También cabe la posibilidad de que las partes consideren que las mismas arras que sirven para confirmar el contrato, puedan considerarse como penales ante la previsión del incumplimiento ( Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Marzo de 2.009 ). (...) Si analizamos el caso objeto del litigio, resulta que es un hecho indiscutido que las arras fijadas por las partes tienen naturaleza penal y que se expresó claramente por los contratantes respecto a las cantidades entregadas « (...) las perderá el comprador si incumpliera lo convenido en el presente contrato o bien le será devuelto el doble del importe entregado si el incumplimiento se produjera por parte de la vendedora.» Sentado además, como declara en parte la propia sentencia recurrida, que no cabe la facultad de moderación por parte de los Tribunales cuando el incumplimiento ha sido total, resulta que, tal y como sostiene la parte recurrente, los argumentos ofrecidos por la Audiencia Provincial, respecto a la grave crisis económica existente en el sector inmobiliario, no pueden sustentar un posible incumplimiento total de la obligación, capaz de permitir moderar la cantidad fijada para el caso de incumplimiento. Ello porque más allá de la necesidad de probar la incidencia que pudiera tener en el caso que se examina, en relación a las partes obligadas al cumplimiento y en relación al contrato que se analiza, circunstancias que no concurren, en el caso estudiado, la Jurisprudencia de esa Sala prevé la posible moderación de estas arras de naturaleza penal, únicamente cuando se ha producido un incumplimiento parcial. El artículo 1.154 del Código Civil establece «El Juez modificará equitativamente la pena cuando la obligación principal hubiera sido en parte o irregularmente cumplida por el deudor». En torno a este precepto se ha desarrollado una jurisprudencia por esa Sala que, en esencia, rechaza la posibilidad de que esta facultad moderadora, a la hora de fijar la indemnización convencionalmente estipulada en una cláusula penal, entre en juego cuando se ha declarado que el incumplimiento contractual es total. (...) En definitiva, no se está analizando un cumplimiento parcial de la obligación, sino un futurible cumplimiento total, lo que impide que la estipulación que contiene las arras pueda ser objeto de moderación, tal y como sostiene la parte recurrente, de acuerdo con la Jurisprudencia de esa Sala'.

Finalmente y, en relación con la última vertiente del segundo motivo del Recurso, no cabe duda de que la condena al pago de intereses encuentra acomodo legal en el artículo 1.108 del Código Civil (intereses de demora ) y 576 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (intereses de la mora procesal), por lo que el hecho de que la Sentencia no se hubiera dictado en el plazo de veinte días, no autoriza (por no disponerlo la Ley) a omitir, prescindir o eliminar el expresado pronunciamiento.

DECIMO.- Por tanto y, en virtud de las consideraciones que anteceden, procede la desestimación del Recurso de Apelación interpuesto, y, como consecuencia lógica, la confirmación de la Sentencia que constituye su objeto.

DECIMO PRIMERO.- Desestimándose el Recurso de Apelación interpuesto y, de conformidad con lo establecido en el apartado 1 del artículo 398, en relación con el artículo 394, ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación en nombre de S.M. EL REY y por la Autoridad que nos confiere la Constitución Española, pronunciamos el siguiente:

Fallo

Que, desestimando el Recurso de Apelación interpuesto por la representación procesal de Dª. Salome , Dª. Carlota y de D. Plácido contra la Sentencia 28/2.015, de veintidós de Abril, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número Uno de los de Coria en los autos de Juicio Ordinario seguidos con el número 109/2.014, del que dimana este Rollo, debemos CONFIRMAR y CONFIRMAMOSla indicada Resolución, con imposición a la parte apelante de las costas de esta alzada.

Notifíquese esta resolución a las partes, con expresión de la obligación de constitución del depósito establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta añadida por la Ley Orgánica 1/2009 , en los casos y en la cuantía que la misma establece.

En su momento, devuélvanse las actuaciones al Juzgado de procedencia, con testimonio de la presente Resolución para ejecución y cumplimiento, interesando acuse de recibo a efectos de archivo del Rollo de Sala.

Así por esta nuestra sentencia definitivamente juzgando lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

E./

PUBLICACIÓN .- Dada, leída y publicada la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente que la autoriza, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el mismo día de su fecha, con mi asistencia, como Secretaria. Certifico.