Sentencia CIVIL Nº 231/2019, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 991/2018 de 29 de Mayo de 2019

Encabezamiento

Rollo n º 000991/2018
Sección Séptima
SENTENCIA Nº 231
SECCION SEPTIMA
Ilustrísimos/as Señores/as:
Presidente/a:
Dª PILAR CERDÃ?N VILLALBA
Magistrados/as
Dª CARMEN BRINES TARRASÓ
D. JAVIER ALMONACID LAMELAS
En la Ciudad de Valencia, a veintinueve de mayo de dos mil diecinueve.
Vistos, ante la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los
autos de Juicio Ordinario [ORD] - 000699/2017, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 10
DE VALENCIA, entre partes; de una como demandado - apelante/s BANKIA SA, dirigido por el/la letrado/a D/
Dª. OSCAR MERCE SEMPER y representado por el/la Procurador/a D/Dª ANTONIO BARBERO GIMENEZ,
y de otra como demandante - apelado/s DIRECCION000 NUM000 CP, dirigido por el/la letrado/a D/Dª.
MARIA PILAR YUSTE CANO y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOSE JOAQUIN ALARIO MONT.
Es Ponente el/la Ilmo/a. Sr./Sra. Magistrado/a D/Dª. PILAR CERDÃ?N VILLALBA.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 10 DE VALENCIA, con fecha 5 de noviembre de 2018, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: 'FALLO: 1.- Que estimando la demanda interpuesta por la C.P. del edificio nº NUM001 del complejo DIRECCION001 , calle DIRECCION000 nº NUM000 de Valencia contra Bankia SA condeno a la demandada a abonar a la actora la cantidad de cuarenta mil novecientos novena y un euros con cincuenta y nueve centimos (40.991,59 euros), más el interés legal de la misma desde la petición inicial de procedimiento monitorio. 2.- Desestimo la reconvención formulada por Bankia SA contra la Comunidad de Propietarios del edif. nº NUM001 del complejo DIRECCION001 , calle DIRECCION000 nº NUM000 de Valencia. 3.-Condeno a Bankia SA al pago de todas las costas procesales causadas'.



SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandada se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 27 de mayo de 2019 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- Por la sentencia de instancia, de un lado, se estimó la demanda de juicio ordinario interpuesta por la COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EDFICIO Nº NUM001 DEL COMPLEJO DIRECCION001 DE VALENCIA contra BANKIA S.A., en reclamación de 40.991,59 euros por los gastos comunes adeudados en relación del local planta sótano nº 5 desde que se lo adjudicó ésta el 28-9-2013 a septiembre del 2016 y los de los años 2010 a 2013 anteriores a esta adjudicación en virtud del art.9.1.e) de la LPH y, de otro lado desestimó la reconvención formulada por la segunda contra la primera en petición de la nulidad de la Junta extraordinaria de Propietarios de 3-10-2016 y de la ordinaria de 5-4-2017, por defectos formales de ambas y por falta de convocatoria a la última.

Contra tal sentencia se interpone recurso por la demandada inicial y actora reconvencional por lo siguiente:1) Incurre en una indebida valoración de las pruebas, al entender probado por las testificales no imparciales que hubo citación a la indicada Junta de 5-4-2017 por correo ordinario y sobre que éste era el medio habitual, siendo que ello fue negado por la demandada al contestar a la reconvención y que no le remitió la documentación e indicación del administrador que via burofax y e-mails le pidió su gestora con indicación de sus datos en relación con la deuda reclamada en la demanda y que tampoco consta la notificación del acta: 2) Vulnera el art,9.1..e) de la LPH pues le condena al pago de 449,05 euros por gastos bancarios derivados del impago de la anterior propietaria porque, aún previéndolo así los Estatutos en su art.14 no son a cargo del nuevo dueño no moroso sino de tal anterior como resulta de la falta de inclusión de los mismos en aquella norma lo que ha de llevar a excluirlos de la reclamación de la demanda.

La otra parte se opuso al recurso por los fundamentos contrarios al mismo y por los propios de la sentencia.



SEGUNDO .- Esta Sala, da por reproducida, la fundamentación jurídica del juzgador de instancia, fuera de los que se oponga a lo que se expondrá a continuación, previa revisión y valoración de las actuaciones y pruebas en relación con los motivos del recurso, y de las normas y doctrina aplicables para luego proceder a su examen individualizado.

1)Como normas y doctrina citamos: -Sobre el ámbito del presente, el 465 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su número 4, dice "La Sentencia que se dicte en apelación deberá pronunciarse exclusivamente sobre los puntos y cuestiones planteados en el recurso y, en su caso, en los escritos de oposición o impugnación a que se refiere el artículo 461 . La Sentencia no podrá perjudicar al apelante, salvo que el perjuicio provenga de estimar la impugnación de la resolución de que se trate, formulada por el inicialmente apelado." El Tribunal Supremo, entre otras, en la Sentencia de 4 de febrero de 2009, dictada en el recurso de Casación 794/2003 , Pte Marín Castan, Francisco, nos dice: "Esto es así porque, como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante'.

Es reiterada la jurisprudencia según la cual :'... en el recurso de apelación deben reputarse cuestiones nuevas las suscitadas con posterioridad a los periodos de alegaciones y es reiterada la doctrina del Tribunal Supremo en virtud de la cual tal recurso no constituye un nuevo juicio ni autoriza a resolver problemas o cuestiones distintos de los planteados en la primera instancia, pues aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en primera instancia, dado que a ello se opone el principio general de derecho 'pendente appellatione, nihil innovetur' a que se alude....' (entre otras, en las sentencias del Tribunal Supremo de 19 de julio y 2 de diciembre de 1983 , 6 de marzo de 1984 , 19 de julio de 1989 , 21 de abril de 1992 y 9 de julio de 1997 ).

-El art.217 de la LEC , regula la carga de la prueba e impone al actor la de la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda o de la reconvención, y a los demandados en éstas la de los que impidan extingan o enerven la eficacia de los primeros.

-Por lo que se refiere a la valoración de las pruebas, es reiterada la jurisprudencia en el sentido de que el criterio valorativo de los tribunales de primer grado debe, por regla general, prevalecer, pero no es menos cierto que el expresado criterio, en principio prevalente, debe rectificarse en la segunda instancia cuando por parte del recurrente se ponga de manifiesto un evidente fallo en el razonamiento lógico o en el 'iter' inductivo del órgano de la primera.

Cabe reseñar que la Sentencia T.S. de 18 de octubre de 2007 señala que si la parte recurrente pretende sustituir la apreciación probatoria realizada por el Tribunal de apelación por la suya propia, según reiterada doctrina jurisprudencial, de ociosa cita, tal pretensión es inadecuada dada la naturaleza extraordinaria de la casación, pues volver sobre el 'factum' de una sentencia para lograr su modificación, salvo circunstancias singulares no concurrentes en este caso, transformaría este recurso en una tercera instancia.

La prueba testifical se regula en el art. 376 de la misma L.E.C que dice que los tribunales valorarán la fuerza probatoria de estas declaraciones conforme a las reglas de la sana crítica, tomando en consideración la razón de ciencia que hubieren dado, las circunstancias que en ellos concurran y, en su caso, las tachas formuladas y los resultados de la prueba que sobre éstas se hubiere practicado.

Sobre la prueba documental el art.326 de la LEC regula la fuerza probatoria de los documentos privados y dice': 1. Los documentos privados harán prueba plena en el proceso, en los términos del artículo 319 , cuando su autenticidad no sea impugnada por la parte a quien perjudiquen.2. Cuando se impugnare la autenticidad de un documento privado, el que lo haya presentado podrá pedir el cotejo pericial de letras o proponer cualquier otro medio de prueba que resulte útil y pertinente al efecto.Si del cotejo o de otro medio de prueba se desprendiere la autenticidad del documento, se procederá conforme a lo previsto en el apartado tercero del artículo 320. Cuando no se pudiere deducir su autenticidad o no se hubiere propuesto prueba alguna, el tribunal lo valorará conforme a las reglas de la sana crítica '. Su art. 334 , dispone 'Si la parte a quién perjudique el documento presentado por copia reprográfica impugnare la exactitud de la reproducción, se cotejará con el original, si fuere posible y, no siendo así, se determinará su valor probatorio según las reglas de la sana crítica teniendo en cuenta el resultado de las demás pruebas'.

--Respecto de la impugnación de acuerdos, el art.17 de la LPH en su apartado 6 señala que losacuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

La misma jurisprudencia reiterada del TS se define claramente por considerar meramente anulables los acuerdos que entrañasen 'infracción de algún precepto de la LPH o de los Estatutos de la respectiva Comunidad.., quedando reservada la más grave calificación de nulidad radical o absoluta solamente para aquellos otros acuerdos que, por infringir cualquiera otra Ley imperativa o prohibitiva que no tenga establecido un efecto distinto para el caso de contravención o por ser contrarios a la moral o el orden público o por implicar un fraude de ley, hayan de ser conceptuados nulos de pleno derecho, conforme al párrafo 3º del artículo 6 del Código Civil EDL1889/1 ( STS 7-6-97 en recurso 1602/1993 EDJ1997/196832 , y en el mismo sentido SSTS 10-3-97 en recurso 1183/93EDJ1997/2371 y 9-12-97 en recurso 3105/93 EDJ1997/9831 ).

-En lo que atañe a la citacióny celebración de las Juntasel Artículo 16 de la LPH señala '1. La Junta de propietarios se reunirá por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas y en las demás ocasiones que lo considere conveniente el presidente o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.2. La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, practicándose las citaciones en la forma establecida en el artículo 9. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2.Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad; a tal efecto dirigirá escrito, en el que especifique claramente los asuntos que pide sean tratados, al presidente, el cual los incluirá en el orden del día de la siguiente Junta que se celebre. Si a la reunión de la Junta no concurriesen, en primera convocatoria, la mayoría de los propietarios que representen, a su vez, la mayoría de las cuotas de participación se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a 'quórum'.La Junta se reunirá en segunda convocatoria en el lugar, día y hora indicados en la primera citación, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior. En su defecto, será nuevamente convocada, conforme a los requisitos establecidos en este artículo, dentro de los ocho días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose en este caso las citaciones con una antelación mínima de tres días.3. La citación para la Junta ordinaria anual se hará, cuando menos, con seis días de antelación, y para las extraordinarias, con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados. La Junta podrá reunirse válidamente aun sin la convocatoria del presidente, siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan'.

Respecto de la citación en sí a las Juntas la SAP Valencia, sec. 6ª, S 11-1-2013, nº 15/2013, rec.

608/201 ,Pte: Ferragut Pérez, María Eugenia dice '

SEGUNDO.- Tal como consta acreditado en autos (documentos 1 y 2 de la demanda), del local comercial sito en la primera planta, a Dª Clara le corresponde la mitad indivisa del usufructo con carácter privativo, y la mitad indivisa del pleno dominio, y a Dª Cristina , la mitad indivisa de la nuda propiedad. Del local comercial de la planta baja le corresponde a Dª Clara la mitad indivisa del pleno dominio y mitad indivisa del usufructo, y a D. Jose Ángel la mitad indivisa de la nuda propiedad. Dice el Tribunal Supremo en su sentencia de 18 de diciembre de 2007 ((ROJ: STS 8197/2007) Recurso: 5628/2000 Ponente: José Almagro Nosete EDJ2007/233302: 'En el planteamiento del recurrente se mezclan cuestiones de hecho y de derecho. Desde un punto de vista fáctico, la alegada falta de citación hecha por el recurrente, 'implica un hecho negativo, que, al no poder ser probado mediante un hecho positivo del mismo significado, produce el efecto de desplazar el 'onus probandi' a la parte que sostiene que la citación ha tenido lugar' ( Sentencias de 30 abril 1.992 y 10 de julio de 2003 EDJ2003/50734 ). En consecuencia, siendo deber de la Comunidad acreditar el hecho positivo de que el recurrente fue citado, (...) el análisis de la doctrina de esta Sala en torno a la interpretación del mencionado precepto conduce a una solución plenamente coincidente con los argumentos jurídicos utilizados por Audiencia, pues, como señaló la reciente Sentencia de 19 de septiembre de 2007, (Recurso de Casación 3442/2000 ) EDJ 2007/159259 que 'Con reiteración esta Sala ha señalado que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo segundo, LPH EDL 1960/1955 ), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citación de un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y, entre ellas, la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes ( SSTS 13 de marzo 1997 ; 10 de julio 2003 EDJ 2003/50734 ; 22 de marzo 2006 EDJ 2006/31746 )'; en definitiva, pese al carácter ius cogens de las normas reguladoras de la convocatoria, la jurisprudencia ha venido a flexibilizar el régimen con el fin de 'dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en ésta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad ( STS 5 de mayo de 2000 EDJ 2000/12157 ). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que, aun alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros...'. Esta doctrina es aplicable en que la prueba practicada, como al cotejo del resto de documental, acreditan el carácter habitual de la comunicación mediante carta certificada, vía empleada para la convocatoria de la Junta cuya nulidad se instó, así como que esa forma de comunicación venía siendo aceptada por los propietarios, sin queja ni protesta de sus integrantes, lo que no cabe cuestionar ahora, razón por la cual la eficacia de ese medio de comunicación habitual no es posible ignorarla cuando los acuerdos no interesan, como aquí acontece, pues, de ser así, ese comportamiento implicaría una mala fe obstativa a ser notificado, que en ningún caso priva de eficacia jurídica al acto de comunicación intentado por la Comunidad.'Como se desprende de la sentencia del Tribunal Supremo citada EDJ 2007/233302 , las normas que regulan la citación a la junta de propietarios, son de obligado cumplimiento, y, es admitida la flexibilización de los requisitos legales cuando concurren determinados supuestos. En los mismos términos se pronuncia la sentencia de dicho alto Tribunal de 28 de junio de 2007, ((ROJ: STS 4469/2007) Recurso: 3062/2000 Ponente: Román García Varela EDJ 2007/80171 , al indicar: 'La Ley de Propiedad Horizontal EDL 1960/55 ha dispuesto unas normas para la convocatoria de las Juntas de Propietarios, que deben ser cumplidas, al configurar un sistema de garantías, ya que, si bien los titulares de pisos o locales de negocio gozan de libertad de acudir o no a las Juntas, no se les puede impedir su asistencia por falta de conocimiento de su celebración. En la citación correspondiente, debe constar el lugar, el día y la hora de celebración y el orden del día, pues, como antes se ha indicado, aunque la asistencia sea voluntaria, no cabe privar a ningún propietario del previo conocimiento de los temas a tratar, que les sirva para decidir su posición y su asistencia, lo que resultará imposible si no figura en la convocatoria. La citación debe ser personal y por escrito en el domicilio señalado, que constituya la residencia de los titulares en España, o, en su defecto, en el propio piso o local y, subsidiariamente, en el tablón de anuncios o lugar destinado en la finca a estos fines, sin que quepa que las convocatorias, con todos los requisitos exigidos, se efectúen verbalmente, toda vez que ello quiebra las garantías concernientes al propietario. La sentencia apelada ya tomó en consideración el hecho de la convocatoria a la junta se había efectuado en la misma forma en que se venía haciendo siempre, por correo ordinario, por carteles en el ascensor y el zaguán y en el domicilio al otro lado de la calle. Según el artículo 9 de la LPH EDL 1960/1955 es obligación de los comuneros comunicar a ésta el cambio de titularidad de la vivienda o local así como el domicilio en España a efectos de citaciones y comunicaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, y, en su defecto, éste será el del piso o local 'surtiendo efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo'.

Es doctrina jurisprudencial consolidada, que , cuando se alega en la demanda la ausencia de los requisitos legales en la realización de la citación, corresponde la carga de la prueba de su licitud y validez a la parte demandada que mantenga esas circunstancias - sentencia 13 de diciembre de 1993 -. Entender de otro modo el artículo 16 de la Ley de Propiedad Horizontal Esupone dejar el arbitrio de los órganos gestores de la Comunidad el cumplimiento e interpretación de un precepto de trascendente importancia para la defensa de los derechos de los copropietarios, con manifiesta merma de la seguridad jurídica y tutela que aquel persigue, sobre todo cuando su observancia, lejos de ser compleja o dificultosa, se muestra asequible en los medios y fácil en su control y mas cuando las comunidades se hayan asistidas de administradores profesionales, cuya cualificación conlleva un preciso conocimiento de la Ley.

También es jurisprudencia menor que interpreta esta norma precedente en relación con la forma y modo de acreditar las citaciones y notificaciones la que refiere la sentencia de la A.Provincial de Barcelona de 17-3-00 , dice '...es relevante el criterio doctrinal y jurisprudencial relativo a la interpretación de determinados elementos de prueba, como las certificaciones del administrador o del secretario de la comunidad de propietarios .La sentencia de instancia, con todo rigor, da plena credibilidad a lo alegado por el legal representante de la comunidad actora, corroborado por el testimonio de la 'Asesoría inmobiliaria P.', administradora de la comunidad, en lo que se refiere a la adveración de la forma habitual de notificación de las convocatorias de las juntas y de los acuerdos alcanzados en las mismas, así como al hecho de la notificación, en el caso concreto de autos, a la entidad demandada, con lo que se sigue el criterio interpretativo consolidado por la jurisprudencia ( SSTS 2.4.1990 y 13.5.1997 ), y que ha sido sancionado legalmente con la reciente reforma de la Ley de Propiedad Horizontal. Los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios, así como los profesionales que intervienen en la llevanza de la gestión de las mismas, bien sean administradores de fincas, abogados contratados por la comunidad o agentes de la propiedad inmobiliaria, gozan de la suficiente fehaciencia en lo relativo al traslado de notificaciones y citaciones, sin que pueda imponerse a tales órganos el ingente gasto que implicaría la negativa de determinados comuneros a hacerse cargo de la notificación. En tal sentido ha de imponerse la carga de la prueba de la diligencia debida al comunero que invoca su falta de citación, que en el caso de autos no ha intentado actividad alguna al respecto, cuando tanto por la posición que ocupa en la comunidad, como por la frecuente problemática que se viene derivando de sus frecuentes discrepancias con el resto de los comuneros, le es exigible una conducta de colaboración en la gestión de los intereses comunes, máxime en lo relativo a materias tan esenciales para la habitabilidad del edificio como los gastos deconservación y administración, razones que determinan la desestimación del motivo de impugnación invocado...'.

La STS de 22 de marzo de 2006 ratifica este criterio cuando afirma :' la ley no exige ninguna formula especial para la remisión de las citaciones escritas relativas a una Junta General, y si se cuestiona la recepción por cualquier propietario, cabe demostrar la entrega mediante cualquier medio admitido en derecho, ya sea, entre otros, por el acuse de recibo de la carta, la utilización de correo certificado, la aportación por mensajería, el testimonio del Secretario de la Junta de su expedición por correo ordinario o la colocación de la convocatoria en un lugar visible de la propia finca, está ultima sentada por las SSTS de 8 de noviembre de 1989 y 12 de julio de 1994 .A su vez el mismo TS declaró en las sentencias de 19 de septiembre y 18 de diciembre de 2007 'que nada impide, tanto desde el punto de vista sustantivo ( art. 15, párrafo segundo, LPH ), como probatorio, que se pueda considerar acreditado haber tenido lugar la citaciónde un comunero a la Junta general, aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, siempre que se den determinadas circunstancias y entre ellas la de que se trate de un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes( SSTS 13 de marzo 1997 ; 10 de julio 2003 ; 22 de marzo 2006 ). Lo que se pretende es dinamizar la vida de la comunidad y evitar que la pasividad de los copropietarios no entorpezca el funcionamiento de la institución, propugnando un criterio flexible en esta y en otras cuestiones en armonía con las directrices de la propia Ley, entre ellas el logro de una convivencia normal y pacífica presidida por la idea de justicia y la atención a las necesidades de la colectividad( STS 5 de mayo de 2000 ). Se trata, en definitiva, de armonizar los derechos de los comuneros con los de la propia comunidad, y ello permite, sin duda, dotar de eficacia situaciones que aún alejadas de un formalismo extremo, no causan indefensión ni perjuicio a los comuneros' .

- En su redacción actual dispone el art . 9.1.e) de la LPH que 'los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del art . 1923 del Código Civil (EDL 1889/1)y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores', estatuyendo así una preferencia a favor de la Comunidad en su condición de acreedora a cobrar de sus comuneros morosospor los gastos generales antes que determinados acreedores del propietario deudor, si bien limitando esta prioridad a 'las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y al año natural inmediatamente anterior., Según la doctrina, ello es así cualquiera que sea el propietario actual y el título de su adquisición, alcanzando en su ámbito objetivo estrictamente a los impagos por gastos generales del inmueble, entendiendo por tales a los que alude el art. 9.1 en su apartado e) sin que, por tanto, alcance afección y privilegio del crédito a otra posibles deudas que se hayan podido generar en la anualidad anterior a la transmisión del inmueble.

2)Revisando las pruebas y su valoración bajo el anterior prisma en relación con cada motivo de recurso, llegamos a las consideraciones que pasamos a exponer: -Primer motivo de recurso es que la sentencia, incurre en una indebida valoración de las pruebas ,al entender probado por las testificales no imparciales que hubo citación a la indicada Junta de 5-4-2017 por correo ordinario y sobre que éste era el medio habitual, siendo que ello fue negado por la demandada al contestar a la reconvención y que no le remitió la documentación e indicación del administrador que via burofax y e-mails le pidió su gestora con indicación de sus datos en relación con la deuda reclamada en la demanda y que tampoco consta la notificación del acta.

La valoración de las pruebas que hace el juez de instancia se entiende lógica empezando por la de las testificales de los Sres. Alexander y Ángel en su respectiva calidad de administrador de la Comunidad actora, con la fehaciencia que este cargo según la doctrina citada implica en lo que afecta al traslado de notificaciones y citacione s, y de legal representante de una de las entidades incluidas en la misma, de las que en su conjunto se colige que el medio habitual de la convocatoria a las Juntas era por correo ordinario, concretando el primero que la hizo al domicilio de BANKIA en Pintor Sorolla, que se hacían por correo electrónico si alguien lo pedía y que se colgaban también en el tablón de anuncios de corcho que existe .

En la contestación de la reconvención no se excluye la habitualidad de este medio pues aunque no se hable expresamente de ella se dice en sus hechos que las notificaciones a todos los copropietarios se vienen realizando por correo ordinario como permiten la Ley y los Estatutos, lo que equivale a esa habitualidad.

Si la gestión de este inmueble estaba externalizada por BANKIA en otra entidad fue ella quien debió comunicarlo a la Comunidad desde que ello fuera así y en su caso exigir responsabilidad a la primera por su indebida información en el desempeño de tal gestión siendo que, a mayor abundamiento, se ha adverado que la mima es propietaria de 4 locales en el mismo edificio, de uno desde el 2004 y del resto desde el 2015 ,además del litigioso lo que, como dice el juez de instancia implica su conocimiento del modo de convocatoria a las Juntas máxime cuando la fecha de remisión del citado burofax al que sólo alude en el recurso es de 4-9-2015 cuando ya ostentaba una de las propiedades citadas.

En definitiva, la actora ha cumplido con el 'onus probandi'de haber realizado la citación aunque no conste la fehaciencia del conducto notarial o del correo certificado con acuse de recibo, porque concurre la circunstancia de haberse acreditado de que realizada por correo ordinario es un sistema habitual de comunicación entre la Comunidad y los comuneros sin queja o protesta de sus integrantes,ni en concreto de la demandada como dueña de varios inmuebles en ella.

-Segundo motivo de recurso es que la sentencia vulnera el art,9.1..e) de la LPH pues le condena al pago de 449,05 euros por gastos bancarios derivados del impago de la anterior propietaria porque ,aún previéndolo así los Estatutos en su art.14 no son a cargo del nuevo dueño no moroso sino de tal anterior como resulta de la falta de inclusión de los mismos en aquella norma lo que ha de llevar a excluirlos de la reclamación de la demanda.

No se comparte la valoración de las pruebas de la sentencia de instancia en este extremo visto el claro tenor del art.9.1.e) de la LPH ya citado en que se basa la demanda pues ,la obligación de pago que este incluye para cualquiera que sea el propietario actual y el título de su adquisición, alcanza en su ámbito objetivo estrictamente a los impagos por gastos generales del inmueble, entendiendo por tales a los que alude dicha norma y sólo posibles deudas que se hayan podido generar en la anualidad anterior a la transmisión del inmueble,como se afirma en el recurso por lo que no cabe dar lugar a esta reclamación fundada en tal norma.



TERCERO .- Al estimarse en parte el recurso, no procede hacer expresa imposición de las costas de esta alzada según los arts. 394 y 398 de la LEC ,y con revocación de la sentencia apelada en el sentido de descontar de la suma objeto de su condena la de 449,05 euros por losanteriores gastos, de modo que ésta se reduce a la de 40.542,54 euros, por ese escaso descuento que implica que la estimación de la demanda es sustancial, dicha sentencia se confirma en lo demás incluída la imposición de costas a la demandada por aplicación de dichas normas.

En su virtud, Vistos los preceptos legales y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Que con estimación en parte , del recurso de apelación, interpuesto por la representación de BANKIA SA, contra la sentencia de fecha 5 de noviembre de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 10 de Valencia , en autos de Juicio Ordinario n.º 699-17, debemos revocarla en el sentido de rebajar la suma objeto de su condena por principal a la de 40.542,54 euros, con su confirmación en sus demás pronunciamientos y, sin hacer expresa imposición de las costas de esta alzada.

Contra la presente resolución cabe interponer recurso de casación por la materia y/o por infracción procesal.

Y, a su tiempo, devuélvanse los autos al Juzgado de procedencia, para su ejecución y debido cumplimiento.

Así por ésta nuestra Sentencia, de la que se unirá certificación al rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Doy fe. La anterior resolución ha sido leída y publicada por el Sr. Magistrado Ponente, estando celebrando audiencia pública la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial. En Valencia a veintinueve de mayo de dos mil diecinueve.