Sentencia Civil Nº 231, Audiencia Provincial de A Coruña, Rec 2037 de 15 de Mayo de 2001

Fundamentos

Rollo: RECURSO DE APELACION 2037 /2000

N U M E R O 231

LA SECCION PRIMERA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE A CORUÑA, constituida por los Ilustrísimos Señores DON ANGEL MARIA JUREL PRIETO, Presidente, DON MIGUEL HERRERO DE PADURA, DON DAMASO BRAÑAS SANTA MARIA, Magistrados

EN NOMBRE DEL REY

ha pronunciado la siguiente:

 S E N T E N C I A

En a Coruña a quince de mayo de dos mil uno.

En el recurso de apelación civil número 2037/00, procedente del Juzgado de Primera Instancia n° 1 de Corcubión, sobre VALIDEZ DE CONTRATO DE COMPRAVENTA, entre partes, de la una y como apelante JOSE-RAMON, y de la otra, y como apelado G... S.L. Siendo Ponente el Ilmo. Sr. DON MIGUEL HERRERO DE PADURA

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Que por el Juez del Juzgado de Corcubión uno, con fecha 28 de julio de 2000, se dictó sentencia, cuya parte dispositiva dice como sigue: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda presentada por JOSE RAMON representado por el Procurador de los Tribunales Jesus Manuel Bujeiro Lourido y asistido por el Letrado Oscar Rodríguez Insua contra G... S.L., representado por el Procurador Juan Manuel Leis Rial y asistido por el Letrado Jose Angel Miguez Campos.

Y también debo DESESTIMAR Y DESESTIMO la reconvención interpuesta por el demandado contra el demandante.

En cuanto a las costas procesales estese a lo señalado en el último Fundamento de Derecho.".

SEGUNDO.- Notificada dicha sentencia a las partes, se interpuso contra la misma en tiempo y forma recurso de apelación por la representación del demandante, que le fue admitido en ambos efectos, y remitidas las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes personadas, y evacuados los traslados conferidos para instrucción, se señaló para la celebración de la vista el día 8 de mayo, fecha en la que tuvo lugar con la asistencia de las partes, que solicitaron se dictara sentencia de acuerdo con sus respectivas pretensiones.

TERCERO.- En la sustanciación del presente recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales.

FUNDAMENTOS JURIDICOS

SE ACEPTAN LOS DE LA RESOLUCION APELADA, Y

PRIMERO.- El planteamiento del litigio por las partes era el siguientes:

Por la parte actora, ahora apelante, D. José, se solicitaba en la demanda que se declarase válido y eficaz en derecho el contrato de compraventa objeto de litigio, de fecha 2 de marzo de 1998, y que el vendedor cumplió íntegramente las obligaciones asumidas por el mismo en el contrato de compraventa mencionado, con declaración de que el demandado no ha cumplido la obligación de abonar los 23.200.000 pts que se habían aplazado del precio total de la venta, condenándosele a cumplir el pago precio.

Por la parte la demandada y apelada, "G... S.L.", formuló se opuso a la demandada, y formuló reconvención, pidiendo la condena del reconvenido a "Finalizar la construcción de las viviendas y plazas del garaje adquiridos por mi representado, de forma que cumplan todos los requisitos administrativos y urbanísticos para ser habitados como vivienda y utilizados los segundos como plazas de garaje, y una vez finalizadas que se entreguen simultáneamente al pago que corresponda en ese momento a la compradora, y que se procediese por el vendedor a acabar la construcción y finalización de los elementos comunes del edificio.

SEGUNDO.- En la sentencia se desestiman ambas solicitudes; concretamente, en lo que concierne a la inadmisión de la súplica de la demanda, hecho en el que se centra la presente apelación, tras poner de relieve que no se debatía el tema de la resolución ni la nulidad del contrato, en que el actor carecía de legitimación sustantiva para reclamar r la parte del precio que faltaba por entregar, en atención al incumplimiento de su obligación de entregar la cosa, esto es, apartamentos y garajes, en condiciones de cumplir el destino para el que fueron adquiridos, basándose para ello en el informe pericial.

TERCERO.- Se comparte por la Sala esta tesis, dado el contenido demoledor de dicha prueba pericial respecto a las pretensiones del actor, vendedor y constructor del edificio:

A.- Desde el punto de vista estructural, folio 835, se dice entre otras cosas, que sin llegar al detalle general del edificio, se observan forjados quebrados, flechas entre pórticos, desplomes de pilares, falta de recubrimiento en zonas estructurales, falta de alineación de dinteles y de vierteaguas en ventanas, aleros alabeados, descuadres en tabiques ...que denotan una muy deficiente ejecución, siendo el estado general muy defectuoso, a lo que sigue una minuciosa descripción de las deficiencias observadas en el sótano, destinado a garaje, en zonas comunes como escaleras, pasillos y accesos.

B.- Desde el punto de vista urbanístico en el informe se señala que el proyecto de obra no se ajusta al estado actual del edificio; que la Licencia de obra no se ajusta a la edificación ejecutada.

Teniendo en cuanta lo expuesto concluye el perito que les técnicamente imposible emitir un certificado de Finalización de obra, o que el Concello de Finisterre expida Cédula Urbanística sobre el edificio en cuestión. Por ello, y siguiendo la reiterada Jurisprudencia del Tribunal Supremo, no cabe exigir el pago del precio, cuando se trata de la entrega de una cosa por otra o "aliud pro alio", y existe pleno incumplimiento del contrato de compraventa, por inhabilidad del objeto vendido para cumplir la finalidad para la que se vendio, y consiguientemente se ha producido la insatisfacción del comprador, lo que en estos casos permite acudir a la protección que dispensan los arts. 1101 y 1124 del Código Civil; tal inhabilidad ha de nacer de defectos de la cosa vendida que impidan obtener de ella la utilidad que motivó su adquisición (STS a, S 14-10-2000), la conclusión no puede ser otra que confirmar la sentencia.

CUARTO.- No es óbice a lo expuesto la argumentación de que el Juez de instancia prescindio del contenido de las pretensiones de la demandada y reconviniente, entrando en una cuestión que no se había planteado, puesto que las referencias tanto respecto al estado constructivo, como al urbanístico están recogidos en los planteamientos de hecho de contestación a la demanda y reconvención.

Así, en la contestación a la demanda, son reiteradas las alusiones a la exigencia de que los inmuebles adquiridos se entreguen condiciones de habitabilidad, y aunque en la sentencia se deniegue la petición de que se entreguen acabados, no se niega el presupuesto básico de la adquisición: que lo adquirido, independientemente de que se hubiese comprado en construcción, sirva, en definitiva para el objetivo de que puedan ser utilizados como viviendas y garajes.

Concretamente en el contestación, se hace referencia a que " sin embargo el vendedor no cumplió lo pactado, ya que había iniciado la construcción sin las oportunas licencias de edificación, por lo que las tuvo paralizadas las obras durante bastante tiempo", "También se afirma por el demandante en dicha conciliación que tiene problemas con el Ayuntamiento para la legalización de la obra, problemas que esta parte ignora (subrayado), problemas que esta parte ignora si han sido subsanados y por lo que, y ante la problemática que pueda encontrarse el comprador una vez que hayan sido entregadas las viviendas por una falta de legalización es por lo que va a remitir al Ayuntamiento de Finisterre a efectos de si el demandante ha cumplido con todos los trámites que le incumben para la construcción del edificio en general y de las viviendas adquiridas por el demandado en particular. Todo ello porque el vendedor antes de entregar las viviendas ha de cumplir con todos los requisitos urbanísticos y necesarios y obligatorios en cuanto a la construcción de las viviendas y el espacio que rodea a las mismas, zonas comunes, accesos, zonas de ajardinamiento, cumplimiento de normativa en cuanto a incendios, inundaciones, seguridad etc ", o "es el vendedor, en este caso también constructor el que debe de contratar, proyectar, dirigir y acabar la obra y todo ello cumpliendo las exigencias administrativas y urbanísticas relativas a la construcción", siendo ocioso añadir más citas.

QUINTO.- Finalmente, en cuanto a la apreciación de la prueba pericial, también objeto de crítica por el apelante, las SSTS de 16 de octubre de 1998 y de 18 de mayo de 1999, establecen que, por principio general; la prueba de peritos es de apreciación libre, no tasada, valorable por el Juzgador según su prudente criterio, sin que existan reglas preestablecidas que rijan su estimación, y la valoración que en este caso concreto efectuó el Juez "a quo", se ajusta en sus conclusiones a la racionalidad y a las más elementales directrices de la lógica.

SEXTO.- Por lo expuesto procede la desestimación del recurso, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante, conforme a lo dispuesto en el artículo 710 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

FALLAMOS

Que desestimando el recurso de apelación formulado por la representación procesal de D. José Ramón, debemos confirmar y confirmamos la sentencia de fecha 28 de Julio de 2000, dictada por el Juzgado de Primera Instancia de Corcubión número Uno, en Juicio de Menor Cuantía 61/1999, con imposición de las costas de esta alzada a la parte apelante.

Y, al Juzgado de procedencia, líbrese la certificación correspondiente con devolución de los autos que remitió.

Así, por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de apelación civil, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Secretario certifico.