Sentencia Civil Nº 232/2010, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 5, Rec 193/2010 de 18 de Mayo de 2010

Encabezamiento

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S E N T E N C I A N º 232/2010

Iltmos. Sres.

Presidente

DON CARLOS ERCILLA LABARTA

Magistrados

DON ANGEL LUIS SANABRIA PAREJO

DON RAMON ROMERO NAVARRO

Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de Rota

Juicio Declarativo Ordinario n º 344/2.009

Rollo Apelación Civil n º 193/2.010

Año 2.010

En la ciudad de Cádiz, a 18 de Mayo de 2.010.

Vistos en trámite de apelación por la Sección Quinta de esta Iltma. Audiencia Provincial de Cádiz los autos del Recurso de Apelación Civil de referencia del margen, seguidos por Juicio Declarativo Ordinario, en el que figura como parte apelante la entidad PROICAR PROMOTORA INMOBILIARIA CARDENAS S.L., representada por el Procurador Doña Inmaculada Rico Sánchez y defendida por el Letrado Don José María Gómez Ruiz, y como parte apelada la COMUNIDAD DE PROPIETARIOSPLAZA DIRECCION000 , representada por el Procurador Doña Clara Isabel Zambrano Valdivia y defendida por el Letrado Don César Augusto Díaz Narváez, actuando como Ponente el Iltmo. Sr. Magistrado DON ANGEL LUIS SANABRIA PAREJO.

Antecedentes

PRIMERO.- Por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de Rota, en el Juicio Declarativo Ordinario anteriormente referenciado al margen, se dictó sentencia de fecha 11 de Diciembre de 2.009 cuyo fallo literalmente transcrito dice: "Que estimando la demanda interpuesta por la Procuradora D. Mª TERESA SÁNCHEZ SOLANO en representación de COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 contra PROICAR PROMOTORA INMOBILIARIA CARDENAS, S.L. representado por la procuradora DOÑA ELVIRA BIDON GONZALEZ, debo condenar y condeno a dicha entidad a que abone a la comunidad actora, la suma de 4.646,64 Euros, más los intereses legales devengados por dicha cantidad desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago y al pago de las costas del presente juicio y ello, con condena en costas a la demandada."

SEGUNDO.- Contra la antedicha sentencia por la representación de la entidad PROICAR PROMOTORA INMOBILIARIA CARDENAS S.L. se interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación que fue admitido a trámite en ambos efectos por el Juez "a quo", quien dio traslado a las demás partes por un plazo de diez días a fin de que pudieran presentar los correspondientes escritos de oposición o impugnación, y una vez presentados dichos escritos se remitieron los autos originales a esta Audiencia Provincial de Cádiz.

TERCERO.- Recibidas las actuaciones y repartidas a esta Sección Quinta, se formó el correspondiente rollo, turnándose la ponencia, y no habiéndose solicitado la práctica de prueba en esta segunda instancia, se señaló para la correspondiente deliberación, votación y fallo para el día 17 de mayo de 2.010, tras lo cual se hizo entrega al Iltmo. Sr. Magistrado Ponente, para el estudio y dictado de la presente resolución.

Fundamentos

PRIMERO.- Basa la apelante su recurso, conforme alegó su dirección jurídica en el escrito de interposición del mismo que consta unido a las actuaciones, en una errónea apreciación de la prueba practicada por el Juez "a quo" con infracción de lo dispuesto en los artículos 9 y 21 de la Ley de Propiedad Horizontal , lo que debe conectarse con la infracción del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y demás normas relativas a la carga de la prueba. En este sentido son muchas las Sentencias del Tribunal Supremo, y por ello huelga su cita concreta y específica al ser sobradamente conocidas, las que nos dicen que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a idénticas o discordantes conclusiones a las mantenidas por el Juez "a quo" en la sentencia apelada.

Frente a la sentencia dictada en la instancia que, estimando la demanda inicial de las actuaciones, condena a la entidad demandada y apelante a abonar a la actora la suma de 4.646'64 ? en concepto de cuotas impagadas y ello en su calidad de titular registral de la vivienda cuyo propietario actual ha incumplido con su obligación de satisfacerlas, se alza la apelante afirmando que la sentencia recurrida ha interpretado erróneamente el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , por cuanto la solidaridad a que se refiere tal precepto únicamente se produce en el supuesto contemplado en el artículo 9.1.i) de la referida Ley , es decir, cuando se incumple la obligación de comunicar a la Comunidad actora la transmisión de la finca, lo que supone una aplicación indebida del artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , por cuanto los órganos de gobierno de la Comunidad tenían conocimiento del hecho de la transmisión, como lo demuestra la identificación que, del propietario actual, hace la actora en el escrito de la demanda monitoria con la que se inició el procedimiento y que dio lugar al procedimiento en la vía declarativa.

SEGUNDO.- Efectivamente, dispone el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que "cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda, podrá dirigirse contra él la petición inicial, sin perjuicio de su derecho a repetir contra el actual propietario. Asimismo se podrá dirigir la reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos ellos conjuntamente".

La sentencia recurrida condena a la hoy apelante por el impago de las cuotas no satisfechas por el propietario actual por entender que el referido precepto establece una solidaridad entre el propietario actual, el anterior y el titular registral, a la hora de ser sujetos pasivos de la reclamación que, por impago de cuotas, les pueda hacer la Comunidad de Propietarios, sean cuales fueren las cuotas reclamadas.

Establece el artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal que son obligaciones de cada propietario "comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local. Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, sin perjuicio del derecho de aquél a repetir sobre éste. Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o bien cuando dicha transmisión resulte notoria".

Resulta claro, pues, que la solidaridad del titular registral en la responsabilidad por el impago de las cuotas del actual propietario, únicamente se produce cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad en la vivienda, por lo que la cuestión debatida en la presente litis debió limitarse a este punto. No comparte esta Sala el criterio del Juzgador de Instancia de aplicar de forma automática e indiscriminada la solidaridad a que alude el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal , por cuanto el referido artículo autoriza a dirigir la acción contra el titular registral únicamente cuando "deba responder solidariamente del pago de la deuda", y para poder determinar cuando se debe responder solidariamente del pago de la deuda hay que acudir a la interpretación integradora del referido precepto con el contenido en el artículo 9.1.i , conforme al cual, solamente cuando se incumple la obligación de comunicar el cambio de titular se "seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular ".

En cuanto a lo dispuesto en el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal cabe concluir que el mismo contiene dos supuestos: la reclamación dirigida contra el propietario anterior que responde solidariamente y la reclamación dirigida contra el titular registral. En relación al primero debe recordarse que en este caso la responsabilidad se hubiera generado como consecuencia de no haber comunicado la transmisión de la vivienda el adquirente, con la excepción de que la Comunidad hubiera tenido conocimiento del cambio de titularidad por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario cuando dicha transmisión resulte notoria, como acaece en el supuesto que nos ocupa. En cuanto a la reclamación contra el titular registral, según la redacción del artículo 21.4 dada por la reforma de 1.999 , el mismo debía ser demandado en cualquier caso, por lo que en los supuestos en que no coincidía esta condición con la de ser propietario actual, se estableció un litisconsorcio pasivo necesario. Esta situación ha cambiado a partir de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil, estableciendo ahora el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal que la reclamación podrá dirigirse contra el titular registral, por lo que de no hacerlo no puede entenderse que haya una irregular constitución de la litis. Este precepto de naturaleza procesal, y es aplicable al supuesto que nos ocupa por ello en virtud de lo dispuesto en la Disposición Transitoria. nos encontramos ante un supuesto en que el titular registral tiene legitimación ad procesum. La razón de ser de dicho precepto es facilitar que mediante tal legitimación pudieran quedar jurídicamente vinculados los titulares registrales en la iniciación de una posible vía de apremio contra los bienes que consecuencia de dicha reclamación, quedaran afectos al pago de la deuda; pero tal previsión no altera el régimen legal de las obligaciones de los propietarios, ni convierte al titular registral por el mero hecho de serlo, y al margen de que sea o no el propietario real del piso correspondiente, en deudor y obligado al pago de las cantidades que aquí se reclaman, ya que la obligación de contribuir al mantenimiento de los gastos comunitarios corresponde al propietario, con independencia de quien sea el titular registral, que puede no coincidir con aquél, por lo tanto el obligado al pago será el propietario de la vivienda o local al tiempo de producirse la obligación de satisfacer el gasto comunitario.

En el caso que nos ocupa habiéndose acreditado que el propietario no coincide con el titular registral y que es aquél el obligado al pago, sin que el titular registral deba responder solidariamente del pago de la deuda, según se ha examinado, no cabe sino desestimar la demanda interpuesta ya que no es posible imponer la obligación del pago a la parte demandada por su sola condición de titular registral, sin que sea la propietaria de la vivienda al tiempo en que se produjo la obligación, ni deba responder solidariamente del pago de la deuda. Así, de la inicial demanda monitoria se infiere que la entidad actora conoce perfectamente esta dualidad y se expide certificación por el Sr. Secretario de la Comunidad actora en la que se hace constar la cantidad adeudad y quienes sean deudores de la misma, explicando en la prueba testifical a cuyo visionado ha procedido la Sala que los mismos estuvieron pagando las cuotas comunitarias durante años hasta que, por las razones que fuesen, dejaron de hacerlo.

TERCERO.- En consecuencia, para la existencia de la obligación solidaria en el sentido recogido en el artículo 21.4 de la Ley de Propiedad Horizontal es preciso acreditar si se ha comunicado a la comunidad de propietarios el cambio de titularidad de la vivienda. En este sentido, es preciso recordar lo establecido en el último párrafo del artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal que establece que "lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio o por actos concluyentes del nuevo propietario, o cuando dicha transmisión resulte notoria". De la prueba anteriormente reseñada se infiere que los órganos rectores de la Comunidad apelada conocían la transmisión de la finca por lo que, mediante la doctrina jurisprudencial de los actos propios, no pueden ahora manifestar ese desconocimiento, especialmente cuando han dirigido la demanda monitoria contra el propietario de la misma, por todo lo cual procede la estimación del recurso.

CUARTO.- Estimado el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad PROICAR PROMOTORA INMOBILIARIA CARDENAS S.L. y revocada la resolución recurrida para desestimar la demanda, conforme al principio objetivo del vencimiento regulado en los artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , procede imponer a la Comunidad actora las costas procesales correspondientes a la primera instancia sin hacer especial declaración de las costas del recurso.

VISTOS los artículos 455 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil , los artículos citados y los demás preceptos legales de general y pertinente aplicación.

Fallo

Estimando, como estimamos, el recurso de apelación interpuesto por la representación de la entidad PROICAR PROMOTORA INMOBILIARIA CARDENAS S.L.

contra la sentencia de fecha 11 de Diciembre de 2.009 dictada por el Iltmo. Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n º 2 de los de Rota en los autos de que este rollo trae causa, y en consecuencia, debemos revocar, y revocamos, el fallo de la misma en el sentido de desestimar el suplico de la demanda inicial de las actuaciones, todo ello con imposición a la Comunidad actora de las costas de la primera instancia y sin hacer especial declaración en cuanto a las del recurso, acordando la devolución al apelante del depósito constituido.

Notifíquese la presente resolución a las partes conforme a los artículos 208 n º 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 248 n º 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, con certificación de la misma, devuélvanse los autos originales al Juzgado de Primera Instancia e Instrucción de su procedencia para su conocimiento, efectos y la debida ejecución de lo resuelto.

Así, por esta nuestra sentencia, de la que se unirá testimonio al rollo de Sala, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.