Sentencia Civil Nº 232/2010, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 2, Rec 1963/2010 de 14 de Junio de 2010

Encabezamiento

S E N T E N C I A Nº 232

AUDIENCIA PROVINCIAL SEVILLA

Sección Segunda

PRESIDENTE ILMO. SR.

DON MANUEL DAMIÁN ÁLVAREZ GARCÍA.

MAGISTRADOS, ILMOS. SRES.

DON RAFAEL MÁRQUEZ ROMERO

DON CARLOS PIÑOL RODRÍGUEZ

REFERENCIA:

JUZGADO DE PROCEDENCIA: 1ªInst. sEV.12

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1963/10-N

JUICIO Nº 460/08

En la Ciudad de Sevilla a catorce de Junio de dos mil diez.

Visto, por la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de SEVILLA, JUICIO Ordinario sobre reolución cotnrato procedente del Juzgado de Primera Instancia referenciado, donde se ha tramitado a instancia de D. Calixto Y Dª Adoracion , representados por la Procuradora Dª María Auxiliadora Almodovar Parejo, que en el recurso es parte apelada, contra GRUPO EDIMAR S.A., representado por la Procuradora Dª Laura Leyva Royo, que en el recurso es parte apelante.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 30 de Octubre de 2009, en el juicio antes dicho, cuya parte dispositiva es como sigue: " ESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda y, en su consecuencia:

1º.- DECLARAR resuelto el contrato de compraventa suscrito el día 12 de noviembre de 2004 entre DON Calixto y DOÑA Adoracion , por una parte, y GRUPO DE EMPRESAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO MARTÍNEZ RETAMERO, SOCIEDAD ANÓNIMA, por la otra, y cuyo objeto era la venta, por parte de la segunda a los primeros, del apartamento turístico nº NUM000 y la plaza de garaje nº NUM001 del Residencial " DIRECCION000 ", situados en la localidad de El Ejido (Almeria).

2º. CONDENAR a GRUPO DE EMPRESAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO MARTÍNEZ RETAMERO, SOCIEDAD ANÓNIMA a restituir a DON Calixto y a DOÑA Adoracion la suma de 48.884,47 € (CUARENTA Y OCHO MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO EUROS CON CUARENTA Y SIETE CÉNTIMOS), así como los réditos devengados y los que devengue la precitada cantidad, al tipo de interés legal anual del dinero, desde la fecha de presentación de la demanda (26 de marzo de 2008), el cual se incrementará en dos (2) puntos desde el dictado de esta sentencia.

3º. CONDENAR a GRUPO DE EMPRESAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO MARTÍNEZ RETAMERO, SOCIEDAD ANONIMA a abonar las costas procesales causadas.

Con fecha 27 de Enero de 2010 se dictó Auto aclaratorio, cuya parte dispositiva es como sigue:

"RECTIFICAR la Sentencia dictada pro este Juzgado de Primera Instancia número 12 de Sevilla en fecha treinta de octubre de dos mil nueve , AÑADIENDO a la misma, después del punto tercero (3º) de su fallo, el siguiente pronunciamiento:

"DESESTIMAR ÍNTEGRAMENTE la demanda reconvencional y en su consecuencia:

1º.- ABSOLVER LIBREMENTE a DON Calixto y a DOÑA Adoracion de todas las pretensiones ejercitadas en su contra, en el proceso reconvencional, por parte de GRUPO DE EMPRESAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO MARTÍNEZ RETAMERO, S.A.

2º.- CONDENAR a GRUPO DE EMPRESAS DE DESARROLLO INMOBILIARIO MARTINEZ RETAMERO, S.A. a abonar las costas del proceso reconvencional.

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. Tras la votación y fallo quedó visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. MANUEL DAMIÁN ÁLVAREZ GARCÍA.

Fundamentos

PRIMERO.- Frente a la sentencia de primero grado, que declara resuelto el contrato de compraventa suscrito por los litigantes el 12 de Noviembre de 2004 y condena al Grupo Edimar a restituir 48.884,47 euros con los intereses devengados y a las costas procesales, interpone recurso de apelación la entidad demandada, por entender que el retraso en la entrega del apartamento y garaje no constituye incumplimiento contractual, y que la vivienda es hábil para el fin a que está destinada, pues su alteración sólo afecta a la distribución y no tiene carácter sustancial.

SEGUNDO.- Ciertamente es abrumador a la doctrina jurisprudencial, favorable a la conservación del contrato por respeto al principio "pacta sunt servanda", aunque considera que, en caso de demora en la entrega, la resolución de la compraventa sólo es procedente cuando el plazo de entrega es esencial o fatal, o el retraso culpable en la entrega del bien vendido es desorbitado o cualificado ( S.T.S. de 14 de Noviembre de 1998 ), grave e intolerable ( S.T.S. de 13 de Mayo de 2004 ), u obstativo, es decir, insatisfactorio del interés del comprador o frustrante de las legitimas expectativas de alcanzar el fin perseguido por el vínculo contractual ( S.S.T.S. de 30 de Octubre de 1981 , 7 de Julio de 1989 , 3 de Marzo de 1995 , y 22 de Diciembre de 2006 ).

En definitiva, el retraso en la entrega determina la indemnización de daños y perjuicios por mora ex Art. 1101 del Código Civil , y sólo da lugar a la resolución contractual ex Art. 1124 del mismo cuerpo legal, cuando constituye incumplimiento definitivo por concurrir factores excluyentes de la viabilidad de un cumplimiento tardío o retrasado, tales como la imposibilidad de realización, la inutilidad de la ejecución tardía, y la inexigibilidad de una espera intolerable, exasperante y prolongada por parte del comprador cumplidor.

En el supuesto emjuiciado, el apartamento debía estar edificado y en disposición de ser entregado en el mes de Abril de 2005 . si bien el Ayuntamiento de El Ejido no otorgó licencia de primera ocupación hasta Junio de 2006, licencia que, además, no habilitaba para la ocupación de la vivienda pues estaba condicionada al cumplimiento de otros requisitos administrativos, como la inscripción definitiva de clasificación y funcionamiento como apartamentos turísticos por parte de la Administración autonómica, y la licencia de apertura por parte de la Administración municipal, cuya concesión no se había producido en Abril de 2009 por falta de presentación de la documentación exigida al promotor para su otorgamiento, y ello sin entrar a considerar cuál fuera la exacta intervención de la entidad TJL Gestión Inmobiliaria S.L. que comparte con Grupo Edimar la misma dirección.

Por todo ello, y aceptando los certeros y prolijos razonamientos de la sentencia apelada --que, a la luz de la estipulación contractual cuarta, distingue entre una fecha aproximada de finalización de las obras (Abril de 2005) y una fecha máxima de entrega (tres meses después, y con obtención de licencia de primera ocupación en dicho período)--, procede ratificar la resolución contractual postulada por los actores, habida cuenta de que la inobservancia del plazo de entrega no puede ser calificado, en el concreto supuesto enjuiciado, de simple demora determinante de una indemnización de perjuicios y daños, sino de retraso grave, desorbitado, insatisfactorio y frustrante, que justifica la pretendida resolución cotractual.

TERCERO.- Aunque a efectos meramente dialécticos se entendiera que el retraso en la entrega no constituye incumplimiento contractual con virtualidad resolutoria, la pretensión de la parte demandante ha de ser acogida, por cuanto compraron un apartamento con tres habitaciones, y el construido cuenta tan sólo con dos aunque mantenga la misma extensión superficial.

La Promotora fue administrativamente advertida, en dos ocasiones durante 2002, de la necesidad de reducir el número de habitaciones de algunos apartamentos turísticos, y hubo de modificar el proyecto para obtener informes técnicos favorables y licencia de obras, sin que, a la firma del contrato en Noviembre de 2004, advirtieran de tal circunstancia a los compradores del apartamento de autos, pues en el plano entregado aparecen no dos sino tres habitaciones separadas, aunque ello no comporte minoración de la superficie de la finca.

Resulta evidente, a criterio del Juzgador a quo y de este Tribunal de segundo grado, la alteración sustancial del objeto del contrato de compraventa ("aliud pro alio"), que genera la insatisfacción objetiva de la parte compradora, y constituye un inequívoco supuesto de incumplimiento contractual, determinante de la resolución ex Art. 1124 del Código Civil , pues priva sustancialmente a los adquirentes de lo que tenían derecho a esperar en virtud de los términos del contrato.

CUARTO.- Dada la desestimación del recurso de apelación, las costas procesales de segunda instancia han de ser impuestas a la entidad apelante, en estricta observancia del criterio objetivo del vencimiento plasmado en los art. 398 y 394 de la L.E.Civil .

Vistos los preceptos legalmente aplicables.

Fallo

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por la Procuradora Dª Laura Leyva Royo, en nombre y representación de Grupo Edimar S.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 12 de Sevilla, debemos confirmar dicha resolución, imponiendo a la parte recurrente las costas procesales de segundo grado.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

Así por esta nuestra Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Leída y publicada ha sido la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente en el día de su fecha. Doy fe.