Sentencia Civil Nº 232/2012, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4, Rec 426/2011 de 25 de Abril de 2012

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN CUARTA

ROLLO nº 426/2011-M

Procedencia: Juicio Ordinario nº 572/2010 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa (ant.CI-2)

S E N T E N C I A Nº 232/2012

Ilmas. Sras. Magistradas:

Dª. AMPARO RIERA FIOL

Dª. MERCEDES HERNÁNDEZ RUIZ OLALDE

Dª. MIREIA RÍOS ENRICH

En la ciudad de Barcelona, a veinticinco de abril de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 572/2010, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Terrassa (ant.CI-2), a instancia de D. Fermín , contra INMOVALERO, S.A., los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada contra la Sentencia dictada en los mencionados autos el día 15 de noviembre de 2010.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO:

ESTIMO la demanda interpuesta por la Procuradora Dña. Susana Moreno García, en nombre y representación de D. Fermín contra INMOVALERO S.A. y DECLARO resuelto el contrato de arras suscrito entre las partes en fecha 11 de Enero de 2007, para la adquisición, por el actor, de la vivienda sita en la planta NUM000 , puerta NUM001 , de la promoción RONDA000 Fase II, de las CALLE000 , RONDA000 y DIRECCION000 sin número específico de Terrassa, CONDENANDO a la citada demandada a devolver al actor la cantidad pagada a cuenta del precio total de la finca, que asciende a siete mil setecientos noventa y nueve euros con cuarenta y nueve céntimos (7.799'49 euros), más los intereses moratorios y legales correspondientes, imponiéndole, asimismo, a la demandada, el pago de las costas procesales que se hubieren causado.".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante su escrito motivado, del que se dio traslado a la contraria, que se opuso al mismo. Seguidamente se elevaron las actuaciones a esta Audiencia Provincial, correspondiendo por turno de reparto a esta Sección.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 17 de abril de 2012.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. MIREIA RÍOS ENRICH.

Fundamentos

PRIMERO.- El demandante DON Fermín presenta demanda de juicio ordinario DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO CON RECLAMACIÓN DE CANTIDAD contra INMOVALERO S.A. en la que expone que, en fecha 11 de enero de 2.007, suscribió un contrato privado de arras con la promotora demandada, entregando la suma de 3.000 euros en el acto de suscripción del contrato de arras; posteriormente, abonó la cantidad de 2.100 euros mediante el pago de 14 recibos de 150 euros cada uno de ellos, y finalmente, en fecha 25 de julio de 2.007, a requerimiento de la promotora, abonó la cantidad de 5.699,49 euros, a cuenta del precio de compra de la vivienda; lo anterior hace un total de 10.799,49 euros; en el mes de marzo de 2.008, el demandante comunicó a la promotora demandada su voluntad de resolver el contrato, con pérdida de la cantidad de 3.000 euros entregada en concepto de arras; por ello, la demandada debe reintegrar al actor la suma de 7.799,49 euros.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que, dando lugar a la acción ejercitada: 1.- Se declare resuelto el contrato de arras suscrito entre DON Fermín e INMOVALERO S.A. y 2.- Se condene a INMOVALERO S.A. al pago de la cantidad de 7.799,49 euros, más los intereses correspondientes, así como al abono de todas las costas causadas.

La demandada se opone a la demanda alegando que han retenido la cantidad entregada en concepto de arras, que el incumplimiento del demandante causó un perjuicio evidente al demandado, por lo que debe entenderse perdida la cantidad entregada como arras o señal o a cuenta por el incumplimiento producido y la obligación de resarcimiento que por los daños y perjuicios causados nace de tal conducta.

La sentencia de primera instancia razona, por un lado, que las partes firmaron una reserva para la compra de una vivienda sometida a arras penitenciales para el caso de que uno de los contratantes decidiera desistir del mismo, cosa que hizo el comprador dentro de plazo, según contrato, por lo que le es de aplicación el artículo 1.454 del Código Civil , pero que los demás pagos se hicieron a cuenta del precio, por lo que el vendedor está obligado a devolver la cantidad de 7.799,49 euros; y en cuanto a la compensación por los perjuicios producidos por el desistimiento, que el demandado no ha formulado reconvención por lo que no puede, frente al actor, plantear la existencia de perjuicios por la no adquisición final de la vivienda.

Por lo expuesto, estima la demanda deducida por DON Fermín contra INMOVALERO S.A. y declara resuelto el contrato de arras y condena a la demandada a pagar al actor la cantidad de 7.799,49 euros, más los intereses moratorios y legales correspondientes, imponiendo a la parte demandada las costas del procedimiento.

Frente a dicha resolución, la representación procesal de INMOVALERO S.A. interpone recurso de apelación en el que alega, en síntesis: 1) que la voluntad de las partes no fue la referida en la sentencia de primera instancia, pues el pago por importe de 5.699,49 euros, fue el producto de contabilizar como entrega del actor la cantidad que en realidad había entregado su madre, por la adquisición de otra vivienda, de la que desistió, siéndole ofrecido por el demandado que en lugar de perder dicha cantidad, fuera traspasada al contrato de su hijo, pero dicho traspaso se efectuaba en concepto de arras, con lo que ninguna de las partes podía sentirse perjudicada; 2) asimismo, en su contestación a la demanda, el demandado alegaba compensación entre el crédito reclamado por el actor y el propio, por los daños y perjuicios causados por la negativa de la actora a suscribir finalmente la escritura pública de compraventa; que el precio de la vivienda que pretendía adquirir el actor, en tres años, ha bajado un 40%, lo que supone que si costaba 183.309 euros, ello supone un perjuicio aproximado de 70.940,58 euros, por lo que se pretende se compense la cantidad reclamada por el actor de 7.799,49 euros con un 10% de ese perjuicio.

En base a lo anterior, solicita se dicte sentencia por la que se revoque la sentencia apelada y en su lugar, se resuelva la compensación expresada de créditos, con imposición de costas a la parte actora.

La parte demandante impugna el recurso y solicita la confirmación íntegra de la resolución recurrida, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Dice el CONTRATO DE ARRAS suscrito el día 11 de enero de 2.007 entre INMOVALERO S.A. y DON Fermín , en su parte bastante:

" PRIMERO.- DON Fermín promete comprar la finca descrita por el antecedente primero de este contrato.

....

TERCERO.- El precio concertado para la compraventa es la cantidad de 183.309 euros, más 12.831,63 de IVA, que en este momento está al 7%, que se satisfarán de la siguiente forma:

1.- En cuanto a 2.803,74 euros, más 196,26 de IVA, a cuenta del total precio y en concepto de arras o paga y señal, que serán entregados en este acto.

2.- En cuanto a recibos domiciliados mensualmente de 140,19 euros, más 9,81 euros, a la cuenta a la CAIXA DE TERRASSA número...

3.- El resto será entregado a la firma de la escritura pública a otorgar.

CUARTO.- El presente contrato no se perfeccionará hasta el otorgamiento de la escritura pública de Compraventa y el pago total del precio convenido, durante este plazo, tanto el vendedor como el comprador, podrán desistir de efectuar la venta convenida. Si fuera el vendedor quien desistiera, devolverá duplicadas las arras al comprador, si el desistimiento se efectuase por éste, perderá la cantidad entregada en concepto de arras ".

Se trata, por tanto, de una promesa de venta con arras penitenciales por lo que, obtuviese o no financiación, el actor podía desdecirse de la promesa de compra, con pérdida de la cantidad entregada en concepto de arras, de 3.000 euros, en lo que se hallan conformes ambas partes.

La discrepancia se centra en otras dos cuestiones.

La primera, respecto del resto de la cantidad entregada como parte del precio, pues, en primer término, el demandado abonó la cantidad de 2.100 euros mediante el pago de 14 recibos de 150 euros cada uno de ellos, y posteriormente, en fecha 25 de julio de 2.007, abonó la cantidad de 5.699,49 euros, a cuenta del precio de compra de la vivienda, lo que hace un total de 10.799,49 euros; deducida la cantidad de 3.000 euros entregada en concepto de arras que el actor se aviene a perder, reclama el resto por importe de 7.799,49 euros.

De esta suma de 7.799,49 euros, la parte demandada alega que la cantidad de 5.699,49 euros, cuyo pago está documentado en el recibo aportado como documento número 17, al folio 33, por la parte actora, debe tener, asimismo, el carácter de arras penitenciales pues esta cantidad deriva de las arras abonadas por la madre del actor en otro contrato de compraventa del que desistió y que, en lugar de perder dicha cantidad de 6.000 euros, salvo la diferencia de 300,51 euros, esta cifra de 5.699,49 euros se aplicó como pago a cuenta en la compraventa de su hijo.

Lo primero a reseñar es que no ha quedado acreditado el carácter de arras penitenciales de estos 6.000 euros pues no consta en autos el contrato celebrado por la testigo DOÑA Carmela y ésta afirmó, en el acto de la vista, que ella también suscribió un contrato de compraventa de otro inmueble con la misma promotora, que entregó 6.000 euros, pero que esta compra venta se hallaba condicionada a la venta del piso del que era titular, de forma que recuperaba los 6.000 euros si antes de 25 julio de 2.008, no había conseguido vender su vivienda; que ella fue a la oficina y acordaron que, en lugar de devolverle los 6.000 euros, ella perdía 300,51 euros y 5.699,49 euros, se aplicaban a la cuenta de su hijo.

Y, como dice la sentencia de primera instancia, habiendo convenido ambas partes en aplicar esta cantidad a parte del precio del contrato celebrado por DON Fermín , lo cierto es que no consta que se pactara que dicho traspaso se hiciera en concepto de arras penitenciales, para ampliar las ya entregadas de 3.000 euros, pues en el documento número 17 de fecha 25 de julio de 2.007 sólo se dice " entrega a cuenta por la compra..." sin que se haga referencia alguna a que dicha entrega se realiza en concepto de arras penitenciales, y sin que este carácter de arras penitenciales pueda presumirse.

Esto es, teniendo en cuenta que el pacto de arras penitenciales debe interpretarse de forma restrictiva, porque es doctrina consolidada la interpretación del artículo 1.454 del Código Civil de una forma restrictiva y excepcional ( sentencia del T.S. de 24 de octubre de 2.002 y las que en ella se citan) aun cuando la suma entregada en el otro contrato por la testigo tuviera dicho carácter, se produjo una novación al aplicar dicha cantidad al contrato suscrito por su hijo, sin hacer referencia alguna al concepto de arras penitenciales, por lo que habría perdido dicha condición.

La segunda cuestión planteada hace referencia al perjuicio alegado por la parte apelante, que valora aproximadamente en 70.940,58 euros, por lo que se pretende se compense la cantidad reclamada por el actor de 7.799,49 euros con un 10% de ese perjuicio.

En este sentido, la parte demandada alega que el desistimiento del demandante le ha provocado perjuicios por lo que debe perder la cantidad entregada en compensación por el perjuicio producido a la promotora demandada.

Pero, precisamente, el pacto de arras penitenciales está previsto para compensar este posible perjuicio, sin que la parte demandada haya acreditado la causación de un perjuicio económico superior, prueba que le correspondía practicar a la parte que lo invoca, de conformidad con las reglas de la carga de la prueba contenidas en el artículo 217 de la L.E.C .

Por todo lo expuesto, debemos desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia.

TERCERO.- La existencia de dudas de hecho en el presente caso justifica no hacer expresa imposición de las costas de la segunda instancia a la parte apelante, no obstante desestimar el recurso, en aplicación de lo dispuesto en el artículo 398 en relación con el artículo 394 de la L.E.C .

Vistos los artículos citados, así como los de general y pertinente aplicación.

Fallo

Desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de INMOVALERO, S.A. contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de TERRASSA, en los autos de Procedimiento Ordinario número 572/2.010, de fecha 15 de noviembre de 2.010, debemos CONFIRMAR Y CONFIRMAMOS íntegramente dicha sentencia, sin hacer expresa imposición de las costas de este recurso.

Se declara la pérdida del depósito constituido por el recurrente, al que se dará el destino legal procedente de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Esta resolución es susceptible de recurso de extraordinario por infracción procesal y de recurso de casación por interés casacional, mediante escrito presentado ante este Tribunal en el plazo de veinte días desde su notificación, siempre que concurran los requisitos legales para su admisión, de acuerdo con la Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Notifíquese, y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todas las Magistradas que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.