Sentencia Civil Nº 232/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 272/2010 de 08 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00232/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

Sección 21

1280A

C/ FERRAZ, 41

Tfno.: 914933872-73-06-07 Fax: 914933874

N.I.G. 28000 1 7004360 /2010

Rollo: RECURSO DE APELACION 272 /2010

Proc. Origen: PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1558 /2007

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 73 de MADRID

Ponente:EL ILMO. DR. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

AA

De: REHABITAR SALAMANCA, S.L.

Procurador: SILVIA ALBITE ESPINOSA

Contra: Íñigo

Procurador: LUCIA AGULLA LANZA

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid, a ocho de mayo de dos mil doce. La Sección Vigésimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados arriba y al margen, ha visto, en grado de apelación, los autos de juicio ordinario número 1558/2007, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como Apelante-Demandante: Rehabilitar Salamanca s.l. y de otra, como Apelado-Demandado: don Íñigo .

VISTO, siendo Magistrado Ponente el Ilmo. Sr. D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ.

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 73 de Madrid, en fecha 2 de junio de 2009, se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO INTEGRAMENTE la demanda interpuesta por la Procuradora Dª. Silvia Albite Espinosa, en nombre y representación de la mercantil REHABIITAR SALAMNCA, S.L., contra D. Íñigo , representado por la Procuradora Dª. Lucía Agulla Lanza y, en consecuencia, ABSUELVO libremente al demandado de los pedimentos formulados en su contra en la presente reclamación judicial.

Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en la presente instancia a la parte actora."

SEGUNDO.- Notificada la mencionada sentencia, contra la misma, después de preparado, se interpuso recurso de apelación, por la parte demandante, mediante escrito del que se dio traslado a la otra parte, que presentó escrito de oposición al recurso, remitiéndose las actuaciones a esta Sección, ante la que no se ha practicado prueba alguna.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 22 de marzo de 2012, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 7 de mayo de 2012.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO .- Se rechazan los razonamientos jurídicos de la sentencia apelada que quedan sustituidos por los que se expresan a continuación.

SEGUNDO .- En Madrid, el día 4 de enero de 2007 , don Íñigo y la persona jurídica denominada Rehabilitar Salamanca s.l., suscriben un documento privado , en el que don Íñigo se autodenomina "parte vendedora" y la persona jurídica "parte compradora", obligándose la parte vendedora a entregar un local comercial sito en el bajo izquierdo de la casa número 26 de la calle Barco de Madrid (del que hace constar que es dueño o propietario), y la parte compradora a pagar un precio en dinero de 440.000 € (más el i.v.a. que asciende a 70.400 €), de los que entrega, en el acto, 44.000 €, comprometiéndose a pagar el resto al otorgarse la escritura publica, otorgamiento que debería hacerse como máximo el día 31 de julio de 2007 en una Notaria que se reseña. Pactándose, en la cláusula sexta, que: "Ambas partes acuerdan, como cláusula penal, que, en caso de incumplimiento por cualquiera de ellas de las obligaciones dimanantes del presente contrato, la pena a aplicar, a la incumplidora, ascenderá a la cantidad de ochenta y ocho mil euros (88.000 €)".

En este documento privado lo que se plasma es un contrato, desde el momento en que, cada una de las partes, consiente en obligarse, respecto de la otra, a dar alguna cosa ( artículo 1254 del Código Civil ). Concurriendo los tres requisitos que se establecen en el artículo 1261 del Código Civil , a saber, el consentimiento de los contratantes (manifestado mediante la firma del documento privado), objeto cierto que sea materia del contrato (el local y la suma de dinero) y la causa de la obligación que se establezca (el cobro del precio para el vendedor y la adquisición del local para el comprador, según el artículo 1.274 del Código Civil , al ser un contrato oneroso). Y, en cuanto a la denominación del contrato, habida cuenta que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar, por ello, un precio cierto en dinero, nos la proporciona el artículo 1445 del Código Civil , siendo un contrato de compraventa . Lo que ya debería intuirse en cuanto las partes se autodenominan "parte vendedora" y "parte compradora".

Consistiendo las arras en la entrega, por el comprador al vendedor, de una parte del precio total convenido, en el presente caso sí habría arras, puesto que, del precio total convenido (440.000 € más 70.400 € de i.v.a), el comprador entregó al vendedor una parte (44.000 €), pero su eficacia no pasa de ser meramente confirmatoria, cumpliendo la función de señal de la celebración del contrato o de prueba de su perfección.

No procede plantearse si, en la cláusula sexta del contrato, se atribuye, a las arras, una naturaleza penitencial o penal. Y ello porque, esta cláusula, no se refiere a las arras. Pues, si contuviera un pacto de arras, el comprador no tendría que pagar mas que 44.000 €, en concepto de indemnización por haber extinguido la relación jurídica con su desistimiento o por haber incumplido sus obligaciones contractuales, es decir la perdida de lo que ha entregado y no mas. Sin embargo, en esta cláusula, se le impone al comprador una pena de 88.000 €. Y ello es así porque se trata de una "cláusula penal" pura y dura, regulada en los artículo 1.152 a 1.155 del Código Civil . Lo que tampoco debe resultar sorprendente pues las propias parte contratante hacen constar en la cláusula sexta que es una "cláusula penal".

Pero antes de abandonar el tema de las arras, conviene reseñar que la consideración de las arras como constitutivas de un contrato distinto e independiente del contrato principal (normalmente el de compraventa), respecto al cual funcionaría como accesorio, es manifiestamente errónea. Pues no se trata mas que de un pacto que se inserta en un contrato o negocio jurídico (normalmente el de compraventa) que no, por ello, pierde su verdadera naturaleza.

TERCERO .- El día 17 de julio de 2007 el vendedor le comunica al comprador que le entrega los 88.000 € de la pena, quedando, de esa manera, liberado de su obligación de entregar el local. A lo que le contesta el comprador, no aceptándolo.

La postura del comprador es correcta y encuentra su amparo en lo dispuesto en la primera frase del artículo 1.153 del Código Civil : "El deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho". Siendo así que, en el presente caso, al vendedor no se le ha reservado el derecho de quedar liberado de su obligación de entregar la cosa vendida mediante el pago de la pena.

CUARTO. - El vendedor incumple con su obligación de entregar la cosa vendida mediante el otorgamiento de la escritura publica y así se lo comunica al comprador el día 17 de julio de 2007. Mientras que el comprador reitera su compromiso de pagar lo que resta del precio convenido en cuanto se otorgue la escritura publica.

El día 30 de octubre de 2007 el comprador presenta demanda judicial contra el vendedor en la que le exige el cumplimiento del contrato (obligación de entrega de la cosa vendida ), y, además, el pago de la pena.

En base a lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil , tratándose, como se trata, de obligaciones reciprocas y habiendo incumplido el vendedor la suya de entregar la cosa vendida, no ofrece duda la prosperabiidad de la acción, deducida por el comprador cumplidor de su obligación, de exigir el cumplimiento del contrato .

Pero la pretensión de cobro de la pena tiene que ser rechazada en base a lo dispuesto en la segunda frase del articulo 1.153 del Código Civil : "Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada" . Siendo así que, en el presente caso, al comprador no se le otorgó la facultad de poder exigir del vendedor la obligación de entrega de la cosa y además la pena pactada para el caso de incumplimiento obligacional.

QUINTO .- Las costas de la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse parcialmente las pretensiones deducidas en la demanda y no haber méritos para imponerlas a una de ellas por haber litigado con temeridad ( apartado 2 del artículo 394 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

SEXTO .- Las costas ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad, al estimarse el recurso de apelación ( apartado 2 del artículo 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que, estimando, en parte, el recurso de apelación interpuesto por Rehabilitar Salamanca s.l., debemos revocar y revocamos la sentencia dictada el día 2 de junio de 2009 por el Magistrado titular del Juzgado de Primera Instancia número 73 de Madrid en el juicio ordinario número 1.558/2007 del que la presente apelación dimana, y, en su lugar, estimando parcialmente la demanda presentada por Rehabilitar Salamanca s.l., contra don Íñigo , debemos declarar y declaramos la obligación de don Íñigo a cumplir íntegramente el contrato de compraventa suscrito entre Rehabilitar Salamanca s.l. y don Íñigo el día 4 de enero de 2007, debiendo poner a disposición de Rehabilitar Salamanca s.l. el local vendido sito en Madrid, calle del Barco 26 bajo izquierda, libre de cargas, gravámenes y ocupantes, y todo ello mediante el otorgamiento de la necesaria escritura de compraventa y entrega de las llaves realizando las gestiones que sean precisas, apercibiendo a don Íñigo de que, en caso de no hacerlo así, se procederá a otorgarla por el Sr. Juez y a costa de don Íñigo en cuyo caso Rehabilitar Salamanca s.l. procederá a la consignación en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del Juzgado de la cantidad que queda pendiente de pago, cantidad esta que deberá ser retenida por el Juzgado hasta que se procesa a la liquidación de los gastos causados si los hubiere.

Del resto de las pretensiones se absuelve al demandado.

Las costas de la primera instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Las costas ocasionadas en esta segunda instancia deberán ser abonadas por cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad.

Contra esta sentencia cabe interponer recurso de casación en el caso de que la resolución de ese recurso presente interés casacional, lo que sucederá si, esta sentencia, se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo o resuelve puntos o cuestiones sobre los que existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales o aplica normas que no lleven mas de cinco años en vigor, siempre que, en este último caso, no existiese doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo; De ser así, también podrá interponerse recurso extraordinario por infracción procesal, siempre que se haga en el mismo escrito de interposición del recurso de casación y no por separado; De este recurso de casación y, en su caso, además del extraordinario por infracción procesal, conocerá la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo y deberá interponerse presentando un escrito, ante esta Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial de Madrid, dentro del plazo de veinte días , contados desde el siguiente a la notificación de esta sentencia.

De no presentarse , en el plazo de veinte días, escrito de interposición del recurso de casación, por alguna de las partes litigantes, la presente sentencia deviene firme y se devolverán los autos originales, con certificación de esta sentencia, al Juzgado de Primera Instancia número 73, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, que se incorporará al Libro de Sentencias y se notificará a las partes, resolvemos definitivamente el recurso de apelación.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.