Sentencia CIVIL Nº 232/2019, Audiencia Provincial de Cordoba, Sección 1, Rec 677/2018 de 14 de Marzo de 2019

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CORDOBA
SECCION Nº 1
Recurso de Apelación Civil 677/2018.
Autos de: Juicio Verbal 196/2016.
Juzgado de origen: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº1 de
Peñarroya-Pueblonuevo
SENTENCIA Nº 232/2019
MAGISTRADOS:
Presidente: D. PEDRO ROQUE VILLAMOR MONTERO.
D. FELIPE LUÍS MORENO GÓMEZ.
D. VICTOR MANUEL ESCUDERO RUBIO.
En Córdoba, a catorce de marzo de dos mil diecinueve
La Sección Primera de esta Audiencia ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra
la sentencia de 9 de junio de 2017, dictada en autos de juicio verbal nº 196/2016, seguidos ante el Juzgado de
Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Peñarroya-Pueblonuevo , a instancia de D. Jose Ramón , representado
por el Procurador SRA. GONZÁLEZ FERNÁNDEZ y asistido del Letrado SR. REYES DELGADO, contra D.
Carlos José , representado por el Procurador SR. BALSERA PALACIOS y asistido del Letrado SR. OCHOA
CANO, habiendo sido en esta alzada parte apelante D. Jose Ramón y designado ponente D. VICTOR
MANUEL ESCUDERO RUBIO.

Antecedentes

Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la sentencia recurrida, y
PRIMERO: El 9 de junio de 2017 se dictó sentencia en autos de juicio verbal nº 196/2016, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Peñarroya- Pueblonuevo, cuya parte dispositiva establece: 'Que DESESTIMO ÍNTEGRAMENTE la demanda de Juicio Verbal, promovido por la Procuradora Sra.

González Fernández, en nombre y representación de D. Jose Ramón dirigidos contra DON Juan Manuel , D.

Ángel Jesús y D. Carlos José , como integrantes de la C.B DIRECCION000 , y en consecuencia ABSUELVO a los demandados de los pedimentos deducidos en su contra con imposición de las costas causadas a la parte actora'

SEGUNDO: Contra dicha sentencia se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por D. Jose Ramón en base a la argumentación de hechos y fundamentación jurídica que expresó, dándose traslado del mismo a la parte contraria por el término legal, presentándose escrito de oposición, tras lo cual se remitieron las actuaciones a este Tribunal que formó el correspondiente rollo, personándose las partes y celebrándose la deliberación el día 22 de febrero de 2019.

Fundamentos

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia, y
PRIMERO: PLANTEAMIENTO.

El recurso tiene por objeto la sentencia de 9 de junio de 2017, dictada en autos de juicio verbal nº 196/2016, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Peñarroya-Pueblonuevo . Dicha resolución desestima la demanda, en la que la que se interesaba la resolución del contrato y la devolución de las arras duplicadas, relativas al contrato de compraventa de vivienda suscrito entre las partes el 13 de octubre de 2006. La sentencia se apoya en la falta de prueba del incumplimiento invocado en la demanda.

El recurso, formulado por la parte actora, se funda en una incorrecta valoración de la prueba de los hechos determinantes de la resolución.

Con carácter previo, debe ponerse de manifiesto que este Tribunal no debe entrar en el análisis de la idoneidad del procedimiento seguido (juicio verbal), cuando ninguna de las partes lo ha discutido y, en todo caso, no se aprecia indefensión para ninguna de ellas.



SEGUNDO: PRESUPUESTOS Y CONSECUENCIAS DE LA RESOLUCIÓN CONTRACTUAL.

El incumplimiento invocado por la actora es la falta de entrega la vivienda objeto del contrato, vivienda que no dispone de suministró eléctrico.

El 13 de octubre de 2006, D. Juan Manuel , D. Carlos José y D. Ángel Jesús (como miembros de la empresa constructora DIRECCION000 , C.B.) y D. Jose Ramón celebran un contrato, que se identifica en su parte superior como 'Contrato de compraventa'. En dicho contrato se indica que DIRECCION000 , C.B. (vendedora) es dueña de un solar en la UE1 de Los Blázquez, 'donde van ubicadas 3 viviendas de calificación VPO, (vivienda de protección oficial), 6 viviendas de renta libre y demás'. Igualmente, se señala que D. Jose Ramón (comprador) 'esta interesado en adquirir el inmueble nº -- del parcelario existente en la UE1'. También se hace constar en las estipulaciones que 'el precio en la presente compraventa es el del plan de vivienda y suelo 2003-2007 (anexo I), incluida de promoción de instalación de la cocina (cocina de muebles normales, encimera de formica y muebles estándar) y patio y cochera con su correspondiente solería aportado por DIRECCION000 , C.B.' Dicho contrato genera numerosas dudas, habiendo alegado la parte demandada que no se trata de un contrato de compraventa, sino de 'adquisición del derecho de compra o derecho de reserva de una de las casas resultantes de la urbanización proyectada en el UE1 de Los Blázquez'.

Respecto de la autoría del contrato, en el escrito de oposición al recurso, la demandada insiste en que fue redactado por D. Jose Ramón . Se apoya en el hecho primero de la demanda, en la que se indica que el contrato de compraventa 'fue redactado por los propios demandantes'. Dicha conclusión no es asumible, debiendo de entenderse que se trata de un error material de la demanda, pues escapa a toda lógica que fuera D. Jose Ramón quien redactara un contrato en el que se hacía referencia a una promoción inmobiliaria (m2, localización, viviendas que la componían, precio por remisión a un anexo, etc.), cuyos datos difícilmente podría conocer. Ello determina que la interpretación de las dudas que puedan surgir sobre el mismo no pueden favorecer a los demandados, al ser éstos los causantes de la oscuridad.

Aclarado ese extremo, el contrato es muy confuso. Por un lado, no se identifica la finca que sería objeto de la venta o de la reserva. Por otro, el precio se determina mediante la remisión a un 'plan de vivienda', al que el contrato remite como anexo, pero que no se acompaña. Por último, no se fija un plazo para que DIRECCION000 , C.B. cumpla con sus obligaciones. A pesar de ello, hay que entender que nos encontramos ante un contrato de compraventa, y ello no solo por la propia calificación de las partes, sino por otra serie de datos. El contrato se refiere a los intervinientes como 'comprador' y 'vendedor', se habla de 'precio en la presente compraventa', se da 'carta de pago por la vivienda' de los 3.000 euros entregados y se contempla como momento de pago del resto del precio la entrega de las llaves.

Es verdad que no se fija en el contrato un plazo para la entrega de la vivienda, pero la falta de ese dato no desvirtúa su naturaleza como contrato de compraventa.

Nuestra legislación es particularmente rigurosa en cuanto a la obligación de la promotora de fijar el plazo de entrega de la vivienda en construcción.

Así, el art. 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas, establece, en relación a las obligaciones formales del contrato de compraventa, que 'en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación'.

Del mismo modo, la Disposición Adicional de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (según la versión vigente cuando se suscribió el contrato) , consideraba como cláusulas abusivas aquellas que 'supongan la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del empresario'.

El contrato redactado por la promotora incumple claramente dicha normativa. Esa circunstancia no supone que el Tribunal deba hacer uso de lo dispuesto en el art. 1128 CC , que dispone que 'si la obligación no señalare plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujere que ha querido concederse al deudor, los Tribunales fijarán la duración de aquél. También fijarán los Tribunales la duración del plazo cuando éste haya quedado a voluntad del deudor'. Ninguna de las partes ha ejercitado una acción en tal sentido, por lo que el Tribunal únicamente debe analizar si concurren los presupuestos para la resolución contractual y para ello es precio determinar si ha transcurrido el plazo previsible y razonablemente fijado por las partes para la realización de la prestación.

Este criterio es el seguido por la STS de 30 de enero de 2014 (LA LEY 3087/2014), que, en un caso similar, entra a analizar los presupuestos de la resolución sin fijar un plazo para el cumplimiento. Según dicha sentencia 'este contrato no se ha cumplido. A la fecha de formular la demanda, unos tres años después de aquella fecha, un piso no está terminado, ni por asomo, y el otro está pendiente de solucionar un problema en el transformador, es decir, tampoco está en condiciones de entrega, ni consta que haya obtenido la licencia de primera ocupación. Lo cual no es sino la falta del cumplimiento cuando ha pasado un lapso de tiempo sobradamente suficiente para cumplir el contrato de compraventa, sin poder pretender la parte vendedora tener pendiente el cumplimiento quedando la compradora vinculada indefinidamente. Por otra parte, no procede que por parte del órgano jurisdiccional se aplique el artículo 1128 del Código civil y se fije un plazo, sin que haya sido pedido por ninguna de las partes ni la aplicación de tal norma, ni la fecha que discrecional o arbitrariamente ha fijado la sentencia recurrida sin contradicción entre las partes y, como expone el motivo séptimo del recurso de casación, no cabe marcar un nuevo plazo cuando el natural, conforme a la lex artis de la construcción, ya ha sido superado. Así lo han dicho explícitamente las sentencias de esta Sala, que ahora se reiteran, de 15 junio 2004 , que cita la de 11 abril 1996 ; asimismo las del 6 marzo 1999 y 28 junio 2007 '.

Dicho esto, debe concluirse que el plazo para la entrega de las viviendas (otorgamiento de la escritura y efectiva posesión de las mismas por el comprador para el destino previsto) ha sido superado con creces. El contrato se suscribe el 13 de octubre de 2006. Al tiempo de interponer la demanda, habían transcurrido casi diez años. Conforme a la práctica normal en la construcción no es admisible un plazo de diez años para la edificación de una vivienda unifamiliar. De hecho, y como luego se desarrollará, la obra se terminó en 2011, según el certificado final de obra.

Partiendo de ello, debemos determinar si DIRECCION000 , C.B. ha incumplido su obligación de entrega y si dicho incumplimiento es culpable.

No se discute que la vivienda fue terminada en el año 2011, obteniéndose la licencia de primera ocupación, emitida por el Ayuntamiento de Los Blázquez, el 20 de abril de 2011. Tampoco se cuestiona que la vivienda carece en la actualidad de suministro eléctrico, al no existir la infraestructura necesaria para la acometida. D. Carlos José manifestó en el acto del juicio que las vivienda de la promoción contaban con 'luz de obra', proporcionada por él desde una parcela vecina. Ese hecho no ha quedado probado, pues la única prueba practicada es el interrogatorio del demandado, manifestación de parte que es insuficiente para darlo por acreditado. En todo caso, la existencia de 'luz de obra' no garantiza un suministro adecuado para las viviendas, produciéndose necesariamente disfunciones en caso de que con dicha 'luz' hubiera que suministrar energía a todas las viviendas en uso.

La inexistencia de suministro eléctrico a través de la red ordinaria supone un claro incumplimiento de las obligaciones de la promotora, pues jurídicamente no puede considerarse entregada una vivienda sin suministro eléctrico. El comprador no adquiere una construcción sin más, sino una edificación que pueda destinar a vivienda, lo que resulta imposible sin suministro eléctrico. No es obstáculo a la anterior conclusión en hecho de que se haya expedido licencia de primera ocupación. Ésta licencia permite, a efectos administrativos, la utilización del inmueble como vivienda, pero no vincula a éste Tribunal a la hora de analizar las relaciones interpartes, máxime cuando la realidad es evidente: la vivienda carece de suministro eléctrico.

Acreditado el incumplimiento, la promotora no ha acreditado que se haya producido por un supuesto de caso fortuito o fuerza mayor. La parte demandada sostiene que la falta de suministro es imputable a Endesa, que no ha ejecutado la correspondiente infraestructura.

La prueba practicada no acredita que la promotora sea ajena a dicho incumplimiento. Con la contestación a la demanda se aportó un informe del Ayuntamiento de Los Blázquez, fechado el 19 de diciembre de 2016, que indica: 'que por motivos ajenos a la empresa promotora, y habiendo discrepancia entre las partes integrantes de la UE-1, con la empresa suministradora del servicio de luz eléctrica, el expediente se encuentra en trámite. Pendiente a la fecha de los informes técnicos correspondientes'. También se acompañó un escrito de la promotora de 13 de julio de 2015, dirigido a Endesa, en la que se solicita 'las condiciones técnicas y económicas para el enganche de las viviendas'. Ese escrito fue contestado por Endesa el 24 de julio de 2015, señalando que 'no existe infraestructura eléctrica para poder atender su petición por estar pendiente de desarrollo un plan parcial de infraestructuras eléctricas que afecta a esa zona'. En el acto del juicio, declaró como testigo Dª Dolores , Secretaria Accidental del Ayuntamiento de Los Blázquez, indicando que la acometida estaba pendiente de la ejecución de unas obras por parte de Endesa, existiendo una resolución de la Consejería que establecía dicha obligación. Respecto de dicha prueba, la testigo no explicitó las razones por las cuales consideraba que la obligación de la ejecución de la infraestructura correspondía a Endesa, sin que tampoco conste en las actuaciones esa supuesta resolución administrativa. Por tal motivo, poco valor probatorio debe darse a sus manifestaciones. La documental anteriormente expuesta pone de manifiesto una discrepancia entre la promotora y Endesa sobre el obligado a ejecutar la infraestructura. La existencia de esta debía de estar prevista por la promotora desde la realización del proyecto, instando desde entonces su ejecución a Endesa si entendía que era la obligada. No consta que la promotora hiciera nada en tal sentido.

Ante las discrepancias surgidas con posterioridad, una mínima diligencia por parte de la promotora le exigía promover la correspondiente acción ante los Tribunal a fin de que éstos declararan la obligación de Endesa y la condenaran en tal sentido. Pues bien, nada ha hecho la parte demandada. La obra concluyó en 2011. Ni antes, ni desde entonces tales acciones han sido ejercitadas.

Resta por determinar si el incumplimiento anterior es causa de resolución, conforme al art. 1124 CC , que exige para ello que el incumplimiento frustre el interés del acreedor. En el presente caso, se ha producido dicha frustración, teniendo en cuenta el tiempo transcurrido desde la celebración del contrato (2006), sin que el comprador haya podido disfrutar de la vivienda y sin que existan perspectivas de que pueda hacerlo en breve plazo.

El mismo criterio sigue el TS en su sentencia de 10 de noviembre de 2016 (LA LEY 160504/2016), en un caso similar de compra de una vivienda sobre plano que, aun contando con licencia de primera ocupación, no tenía suministro eléctrico. Según dicha sentencia, ' esta sala en sentencia núm. 684, de 5 de noviembre de 2013 , declaró: 'El cumplimiento de la obligación de entrega por el promotor-vendedor, - STS 11 de marzo de 2013 - 'no puede entenderse limitado a que la vivienda lo sea en un sentido puramente físico, con paredes, techo, suelo y posibilidad material de tener unos suministros básicos, sino que debe comprender también que la vivienda lo sea en su aspecto jurídico, permitiendo que los suministros se contraten de forma regular y que el comprador pueda ejercer libremente su derecho a disponer de la vivienda alquilándola o vendiéndola sin obstáculos legales ajenos a su esfera de influencia...'. Que otros compradores decidieran escriturar, o entrar en la vivienda con suministros provisionales de electricidad, es algo ajeno al procedimiento.

'La conclusión, por tanto, no es otra que la que correctamente expresa la sentencia: en la actuación de la vendedora existió propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito, o, como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 16.11.05 ); de ahí que proceda la resolución contractual del art. 1.124 del CC ( STS de 4.12.83 y 17.11.95 ), con devolución de las cantidades entregadas a cuenta'.

Por otra parte en sentencia núm. 37 de 30 de enero de 2014 se declaró: 'Este contrato no se ha cumplido. A la fecha de formular la demanda, unos tres años después de aquella fecha, un piso no está terminado, ni por asomo, y el otro está pendiente de solucionar un problema en el transformador, es decir, tampoco está en condiciones de entrega, ni consta que haya obtenido la licencia de primera ocupación. Lo cual no es sino la falta del cumplimiento cuando ha pasado un lapso de tiempo sobradamente suficiente para cumplir el contrato de compraventa, sin poder pretender la parte vendedora tener pendiente el cumplimiento quedando la compradora vinculada indefinidamente'.

Sentada con claridad la doctrina relativa a que para entender entregado efectiva e íntegramente una vivienda lo ha de ser con los suministros eléctricos definitivos, debemos ponerla en relación con los hechos declarados probados en la sentencia recurrida.

En la sentencia de la Audiencia Provincial se declara probado que el suministro eléctrico se basa en una acometida provisional, ante la falta de una acometida definitiva, procediendo la luz de la propia obra mediante el correspondiente empalme. En la sentencia recurrida no se considera probado que sea necesario un centro transformador, como alega la parte recurrente, dado que no se acredita que se utilice calefacción eléctrica o sistema de aire acondicionado, en cuyo caso se establece reglamentariamente que el mayor consumo requeriría un centro de transformación (pag. 4 del informe del perito judicial).

Esta sala, sin necesidad de entrar en la necesidad o no del centro transformador, debe declarar, asumiendo los hechos probados de la segunda instancia, que se ha intentado entregar una vivienda con un mero suministro provisional de energía eléctrica, con acometida de obra, por tanto provisional, transitoriedad que no consta subsanada al día de hoy (siete años después), lo que genera un incumplimiento sustancial, pues como declaró la citada sentencia de 5 de noviembre de 2013 , 'la conclusión, por tanto, no es otra que la que correctamente expresa la sentencia: en la actuación de la vendedora existió propio y verdadero incumplimiento que afecta a la esencia de lo pactado, pues impide al comprador obtener el fin del contrato suscrito, o, como se viene diciendo, las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS de 16.11.05 ); de ahí que proceda la resolución contractual del art. 1.124 del CC ( STS de 4.12.83 y 17.11.95 ), con devolución de las cantidades entregadas a cuenta'.

Por tanto, no podemos aceptar la tesis de la sentencia recurrida de que la existencia de una acometida de obra de energía eléctrica a la vivienda sea un mero incumplimiento parcial y no sustancial.

En concreto se produce incumplimiento contractual ( art. 1124 del C. Civil ), en cuanto se intentó entregar una vivienda sin las condiciones necesarias para obtener dicha calificación, pues no disfrutaba de algo tan esencial como una acometida de luz definitiva, carencia que impide entender que se ofreciese o entregase el objeto pactado '.

Por tal motivo, procede declarar resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes.

Ello conlleva también la devolución duplicada de la cantidad entregada a cuenta, en virtud de lo pactado en el contrato, que dispone que 'si el cumplimiento no se llevase a cabo por causas atribuibles a la parte vendedora está estará obligada a la devolución duplicada de la cantidad percibida', por lo que los demandados deben ser condenados al pago de 6.000 euros, que devengarán el interés legal desde la interposición de la demanda ( art. 1.100 , 1.101 y 1.108 CC ) y el interés legal incrementado en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.



TERCERO: COSTAS Y DEPÓSITO.

En cuanto a las costas de la instancia, las mismas se imponen a los demandados, al haberse estimado totalmente la demanda, conforme a lo previsto en el art. 394 LEC .

De cuanto antecede se desprende que el recurso ha sido estimado, lo que determina que no se impongan las costas a ninguna de las partes, procediéndose a la devolución del depósito ( artículos 394 y 398 LEC Y DA 15ª LOPJ ).

A la vista de tales hechos y fundamentos de derecho.

Fallo

Que estimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de D. Jose Ramón contra la sentencia de 9 de junio de 2017, dictada en autos de juicio verbal nº 196/2016, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de Peñarroya-Pueblonuevo , 1.- Debemos y revocamos íntegramente la misma, de modo que: a.- Debemos declarar y declaramos resuelto el contrato de compraventa suscrito por las partes el 13 de octubre de 2006 (documento nº 1 de la demanda).

b.- Debemos condenar y condenamos a los demandados a abonar al actor la suma de 6.000 euros.

c.- Dicha cantidad devengará el interés legal desde la interposición de la demanda, interés que se incrementará en dos puntos desde la fecha de la presente resolución.

d.- Debemos condenar y condenamos a los demandados al pago de las costas de la instancia.

2.- Cada parte asumirá las costas del recurso causadas a su instancia y las comunes por mitad, devolviéndose a la recurrente el importe del depósito constituido.

Contra esta resolución cabe recurso de casación y de infracción procesal del que conocería la Sala 1ª del Tribunal Supremo, a interponer ante esta Sala en el plazo de veinte días con los requisitos que establece el artículo 477 y siguientes LEC y conforme a los criterios del Acuerdo de 27.1.2017 de la Sala 1ª del Tribunal Supremo sobre admisión de los referidos recursos.

Notifíquese la presente resolución a las partes, y verificado, expídase testimonio de la misma que, con los autos originales, se remitirá al Juzgado de procedencia, para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.