Sentencia CIVIL Nº 232/2020, Audiencia Provincial de Baleares, Sección 4, Rec 750/2019 de 03 de Junio de 2020

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 4
PALMA DE MALLORCA
SENTENCIA: 00232/2020
SENTENCIA Nº232/2.020
ILMOS SRS.
PRESIDENTE:
D. Álvaro Latorre López.
MAGISTRADOS:
Dña. María Pilar Fernández Alonso.
Dña. Juana María Gelabert Ferragut.
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Palma de Mallorca, a tres de junio de dos mil veinte.
VISTOS por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial, en grado de apelación, los presentes autos de juicio
Ordinario, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, bajo el nº 622/18, Rollo de Sala nº
750/19, entre partes, de una como demandante-apelante DON Calixto , representado por el Procurador D.
Santiago Carrión Ferrer y asistido por la Letrada Dª. Lavinia Fernández Cahué, y de otra, como demandadas-
apeladas DON Ceferino Y DOÑA Apolonia , representados por la Procuradora Dª. Nuria Chamorro Palacios
y asistidos por el Letrado D. Juan Antonio Torres Pozuelo.
ES PONENTE la Ilma. Sra. Magistrado Doña María Pilar Fernández Alonso.

Antecedentes

PRIMERO.- Por Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera Instancia nº 10 de Palma, en fecha 29-7-19, se dictó sentencia, cuyo fallo dice: 'Que, estimando parcialmente la demanda interpuesta por el Procurador de los Tribunales Don Santiago Carrión Ferrer, en nombre y representación de DON Calixto contra DON Ceferino y DOÑA Apolonia , DISPONGO: 1º. Declarar resuelto el contrato de opción de compra firmado por las partes el 5 de abril de 2017 sobre la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 , antes NUM001 , de Palma de Mallorca. 2º. Condenar a DON Ceferino y a DOÑA Apolonia , solidariamente, a abonar al actor la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000 euros) más los intereses legales de la referida suma desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago, incrementados en dos puntos porcentuales desde la fecha de la presente resolución. 3º. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que fue admitido a ambos efectos, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para votación y fallo el día 20 de mayo del presente año, quedando el presente recurso concluso para dictar la correspondiente resolución.



TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado trascrito en los precedentes antecedentes de hecho, es recurrida en apelación por la parte actora interesando su revocación parcial en el sentido de condenar a la demanda al abono de 60.000 euros más de la cantidad concedida considerando que es procedente en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato de opción.



SEGUNDO.- La parte actora interpuso demanda de juicio ordinario solicitando el cumplimiento del contrato de opción de compra sobre una vivienda sita en CALLE000 NUM000 de Palma y subsidiariamente, para el caso que fuese imposible su cumplimiento, que se declarase resuelto dicho contrato y se condenase a los codemandados, D. Ceferino y Dª Apolonia , a reintegrar el importe íntegro de la prima de la opción de compra, doce mil euros (12.000 €), más sesenta mil euros (60.000 €) en concepto de daños y perjuicios, al amparo de lo previsto en la estipulación cuarta del contrato y en el art. 1124 del Código Civil.

La vivienda fue vendida a un tercero durante la tramitación del pleito en primera instancia de suerte que la cuestión del cumplimiento quedo desechada centrándose el pleito en la acción de resolución y quantum de la indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia considera que los demandados no han cumplido la obligación asumida en el contrato de opción de compra formalizado el 5-4-17 consistente en, notificar fehacientemente al actor que el inquilino había abandonado la vivienda objeto de opción de compra que en momento firma se encontraba arrendada.

La cláusula tercera del contrato establecía en su primer párrafo que 'El plazo para ejercitar el derecho de opción será de DOS MESES a contar desde la fecha de notificación fehaciente a la optante del efectivo lanzamiento judicial o de la recuperación legítima y pacífica de la posesión del inmueble por parte de los concedentes por cualquier otro medio'.

El actor notifica a los demandados, cumpliendo con lo previsto en la cláusula 5ª f) del contrato, la Notaría, día y hora para la firma del contrato de compraventa. cómo el 2 de febrero de 2018 el codemandado Sr. Ceferino comunicó a la Letrada Sra. Acevedo que pensaba vender el inmueble al hoy actor, ya que le había abonado el 10% del valor de la vivienda si bien ni él ni su hermana acudieron el día y hora señalado por el demandante a la Notaría a cumplimentar la escritura de compraventa.

Ha quedado probado, pues, que los demandados no notificaron al actor fehacientemente que el inquilino había abandonado la vivienda, y que no acudieron el día y hora señalado por el demandante a la Notaría a cumplimentar la escritura de compraventa.

También ha quedado acreditado como dijimos que durante la tramitación del pleito en primera instancia los demandados vendieron el inmueble objeto de la opción a un tercero.



TERCERO.- El actor reclamaba en primera instancia como petición subsidiaria caso de no ser posible el cumplimiento del contrato que: 'se condene a los demandados al reintegro de la cantidad de doce mil euros (12.000 €), cantidad entregada en su momento como prima de la opción de compra, más al pago de una indemnización por los daños y perjuicios causados en la cantidad de sesenta mil euros (60.000 €), cantidad en que se estima la diferencia entre el valor de mercado de la vivienda en la actualidad y el precio establecido en el contrato de opción de compra'.

La sentencia le concede los 12.000 euros, como prima de la opción, pero no los 60.000 euros interesados en base a unos razonamientos de los que discrepa el actor pero que esta Sala comparte.

La sentencia de 2 de julio de 2019, dispone: "La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene declarado que el resarcimiento del daño por incumplimiento contractual debe ser estrictamente compensatorio, es decir, debe procurar la reparación íntegra del daño (restitutio in integrum), pero evitando la sobrecompensación del demandante. No se permite poner al demandante en mejor posición de la que estaría si el contrato se hubiese cumplido (principio de indemnidad en la cuantificación del daño), pues de lo contrario se estaría incurriendo en un supuesto de enriquecimiento injusto en favor del actor.

Esta premisa de indemnizar el daño efectivamente producido colocando al sujeto dañado en el estado inmediatamente anterior al evento dañoso para que no se produzca un enriquecimiento injustificado en su valor es la utilizada por la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1981 ".

Por otro lado, los daños y perjuicios deben estar probados por quien los reclama comprenden tanto la pérdida sufrida como la ganancia dejada de obtener ( arts. 1101 CC y 217 L.E.C).

Para fundamentar su petición el actor no aporta prueba pericial alguna, ni tampoco prueba testifical o documental más allá de un recorte de un periódico del portal inmobiliario idealista donde un señor, Maximo , dice que el precio de la vivienda en baleares subió un 17% y en Palma llego a 1886 metro cuadrados.

En base a dicha opinión solicita la indemnización dicha.

No consta ni tampoco se alega que el demandante hubiera encontrado una casa de similares características a la que constituyo el objeto de la opción de 42 metros y precio superior, supuesto este que en su caso cabria entrar a valorar, ni tampoco que se viera impedido de adquirir cualquier otra debido al alegado aumento de precio en Palma, ni menos aún que el precio de la vivienda sea el que dice el artículo, siendo así que en cualquier caso una cosa es el precio de mercado y otra muy distinta aquel que el vendedor pide y el comprador está dispuesto a pagar. De seguir la tesis de la apelante la vivienda objeto de opción habría tenido un precio distinto.

Como decimos no hay prueba de los supuestos daños y perjuicios en base a la causa alegada, única que esta sala puede entrar a examinar en base al principio dispositivo y de congruencia.

Por ello los únicos daños producidos y acreditados consisten en la perdida de los 12.000 euros, cantidad que con sus correspondientes intereses le ha sido ya concedida, motivo por el cual debe desestimarse el recurso.



CUARTO.- Que con respecto a las costas, al ser esta sentencia confirmatoria de la del primer grado jurisdiccional se imponen a la parte apelante ( arts. 394 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

Fallo

1º. Declarar resuelto el contrato de opción de compra firmado por las partes el 5 de abril de 2017 sobre la vivienda sita en CALLE000 número NUM000 , antes NUM001 , de Palma de Mallorca. 2º. Condenar a DON Ceferino y a DOÑA Apolonia , solidariamente, a abonar al actor la cantidad de DOCE MIL EUROS (12.000 euros) más los intereses legales de la referida suma desde la fecha de interposición de la demanda hasta su completo pago, incrementados en dos puntos porcentuales desde la fecha de la presente resolución. 3º. Cada parte abonará las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.'

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la representación de la parte demandante, que fue admitido a ambos efectos, y seguido el procedimiento por sus trámites, se señaló para votación y fallo el día 20 de mayo del presente año, quedando el presente recurso concluso para dictar la correspondiente resolución.



TERCERO.- En la tramitación de este Recurso se han observado las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que no se opongan a los que siguen.


PRIMERO.- La sentencia dictada en primera instancia, cuyo fallo ha quedado trascrito en los precedentes antecedentes de hecho, es recurrida en apelación por la parte actora interesando su revocación parcial en el sentido de condenar a la demanda al abono de 60.000 euros más de la cantidad concedida considerando que es procedente en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento del contrato de opción.



SEGUNDO.- La parte actora interpuso demanda de juicio ordinario solicitando el cumplimiento del contrato de opción de compra sobre una vivienda sita en CALLE000 NUM000 de Palma y subsidiariamente, para el caso que fuese imposible su cumplimiento, que se declarase resuelto dicho contrato y se condenase a los codemandados, D. Ceferino y Dª Apolonia , a reintegrar el importe íntegro de la prima de la opción de compra, doce mil euros (12.000 €), más sesenta mil euros (60.000 €) en concepto de daños y perjuicios, al amparo de lo previsto en la estipulación cuarta del contrato y en el art. 1124 del Código Civil.

La vivienda fue vendida a un tercero durante la tramitación del pleito en primera instancia de suerte que la cuestión del cumplimiento quedo desechada centrándose el pleito en la acción de resolución y quantum de la indemnización de daños y perjuicios.

La sentencia considera que los demandados no han cumplido la obligación asumida en el contrato de opción de compra formalizado el 5-4-17 consistente en, notificar fehacientemente al actor que el inquilino había abandonado la vivienda objeto de opción de compra que en momento firma se encontraba arrendada.

La cláusula tercera del contrato establecía en su primer párrafo que 'El plazo para ejercitar el derecho de opción será de DOS MESES a contar desde la fecha de notificación fehaciente a la optante del efectivo lanzamiento judicial o de la recuperación legítima y pacífica de la posesión del inmueble por parte de los concedentes por cualquier otro medio'.

El actor notifica a los demandados, cumpliendo con lo previsto en la cláusula 5ª f) del contrato, la Notaría, día y hora para la firma del contrato de compraventa. cómo el 2 de febrero de 2018 el codemandado Sr. Ceferino comunicó a la Letrada Sra. Acevedo que pensaba vender el inmueble al hoy actor, ya que le había abonado el 10% del valor de la vivienda si bien ni él ni su hermana acudieron el día y hora señalado por el demandante a la Notaría a cumplimentar la escritura de compraventa.

Ha quedado probado, pues, que los demandados no notificaron al actor fehacientemente que el inquilino había abandonado la vivienda, y que no acudieron el día y hora señalado por el demandante a la Notaría a cumplimentar la escritura de compraventa.

También ha quedado acreditado como dijimos que durante la tramitación del pleito en primera instancia los demandados vendieron el inmueble objeto de la opción a un tercero.



TERCERO.- El actor reclamaba en primera instancia como petición subsidiaria caso de no ser posible el cumplimiento del contrato que: 'se condene a los demandados al reintegro de la cantidad de doce mil euros (12.000 €), cantidad entregada en su momento como prima de la opción de compra, más al pago de una indemnización por los daños y perjuicios causados en la cantidad de sesenta mil euros (60.000 €), cantidad en que se estima la diferencia entre el valor de mercado de la vivienda en la actualidad y el precio establecido en el contrato de opción de compra'.

La sentencia le concede los 12.000 euros, como prima de la opción, pero no los 60.000 euros interesados en base a unos razonamientos de los que discrepa el actor pero que esta Sala comparte.

La sentencia de 2 de julio de 2019, dispone: "La jurisprudencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo tiene declarado que el resarcimiento del daño por incumplimiento contractual debe ser estrictamente compensatorio, es decir, debe procurar la reparación íntegra del daño (restitutio in integrum), pero evitando la sobrecompensación del demandante. No se permite poner al demandante en mejor posición de la que estaría si el contrato se hubiese cumplido (principio de indemnidad en la cuantificación del daño), pues de lo contrario se estaría incurriendo en un supuesto de enriquecimiento injusto en favor del actor.

Esta premisa de indemnizar el daño efectivamente producido colocando al sujeto dañado en el estado inmediatamente anterior al evento dañoso para que no se produzca un enriquecimiento injustificado en su valor es la utilizada por la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 1981 ".

Por otro lado, los daños y perjuicios deben estar probados por quien los reclama comprenden tanto la pérdida sufrida como la ganancia dejada de obtener ( arts. 1101 CC y 217 L.E.C).

Para fundamentar su petición el actor no aporta prueba pericial alguna, ni tampoco prueba testifical o documental más allá de un recorte de un periódico del portal inmobiliario idealista donde un señor, Maximo , dice que el precio de la vivienda en baleares subió un 17% y en Palma llego a 1886 metro cuadrados.

En base a dicha opinión solicita la indemnización dicha.

No consta ni tampoco se alega que el demandante hubiera encontrado una casa de similares características a la que constituyo el objeto de la opción de 42 metros y precio superior, supuesto este que en su caso cabria entrar a valorar, ni tampoco que se viera impedido de adquirir cualquier otra debido al alegado aumento de precio en Palma, ni menos aún que el precio de la vivienda sea el que dice el artículo, siendo así que en cualquier caso una cosa es el precio de mercado y otra muy distinta aquel que el vendedor pide y el comprador está dispuesto a pagar. De seguir la tesis de la apelante la vivienda objeto de opción habría tenido un precio distinto.

Como decimos no hay prueba de los supuestos daños y perjuicios en base a la causa alegada, única que esta sala puede entrar a examinar en base al principio dispositivo y de congruencia.

Por ello los únicos daños producidos y acreditados consisten en la perdida de los 12.000 euros, cantidad que con sus correspondientes intereses le ha sido ya concedida, motivo por el cual debe desestimarse el recurso.



CUARTO.- Que con respecto a las costas, al ser esta sentencia confirmatoria de la del primer grado jurisdiccional se imponen a la parte apelante ( arts. 394 y 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

FALLAMOS 1) DESESTIMAR el RECURSO DE APELACION interpuesto por el Procurador D. José Carrión Ferrer, en nombre y representación de DON Calixto , contra la sentencia de fecha 29-07-19, dictada por el Ilmo. Sr. Magistrado del Juzgado de Primera instancia nº 10 de Palma, en los autos de Juicio Ordinario de los que trae causa el presente Rollo, Y CONFIRMAR ÍNTEGRAMENTE DICHA SENTENCIA.

2)Imponer a la parte apelante las costas de esta alzada.

Recursos.- Conforme el art. 466.1 de la L.E.C. 1/2000, contra las sentencias dictadas por las Audiencias Provinciales en la segunda instancia de cualquier tipo de proceso civil podrán las partes legitimadas optar por interponer el recurso extraordinario por infracción procesal o el recurso de casación, por los motivos respectivamente establecidos en los arts. 469 y 477 de aquella. Ambos recursos deberán interponerse mediante escrito en el plazo de veinte días a contar desde el siguiente a la notificación de la sentencia, en virtud de la reforma introducido por la Ley 37/2011 de 10 de octubre. No obstante, lo anterior, podrán utilizar cualquier otro recurso que estimen oportuno. Debiéndose acreditar, en virtud de la disposición adicional 15ª de la L.O. 1/2009 de 3 de noviembre, el justificante de la consignación de depósito para recurrir en la cuenta de esta Sección cuarta de la Audiencia Provincial, nº 0494, debiéndose especificar la clave del tipo de recurso Así por esta nuestra sentencia, de la que se llevará certificación al Rollo de la Sala, definitivamente Juzgando, la pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la anterior Sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por el/la Ilmo. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo el/la Letrado de la Administración de Justicia certifico.