Sentencia Civil 233/2004 Audiencia Provincial de Zamora Civil-penal Única, Rec. 125/2002 de 07 de julio del 2004

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

Z A M O R A

Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 125/2002

Nº Procd. Civil : 226/2001

Procedencia : Primera Instancia de nº 2 de Zamora

Tipo de asunto : ordinario

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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado

E N N O M B R E D E L R E Y

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 2 33

Ilustrísimos/as Sres/as

Presidente/a

D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA.

Magistrados/as

D.PEDRO JESÚS GARCIA GARZON

Dª ESTHER GONZALEZ GONZALEZ.

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En la ciudad de ZAMORA, a siete de Julio de dos mil cuatro.

Vistos ante esta Ilustrísima Audiencia Provincial en grado de apelación los autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000226/2001, seguidos en el JDO. 1A. INSTE INSTRUCCION N. 2 de ZAMORA, RECURSO DE APELACION (LECN) 0000125/2002; seguidos entre partes, de una como apelante/s D. Julián , representado por el Procurador D MARIANO LOBATO HERRERO, y dirigido por el Letrado D. JOSE MARIA PRIETO CASQUERO, y de otra como apelado D. Marco Antonio , representado por el Procurador D JUAN MANUEL GAGO RODRIGUEZ y dirigido por la Letrada DA Mª CONCEPCIÓN MORAL TURIEL.

Actúa como Ponente, el Istmo . Sr . PEDRO JESÚS GARCIA GARZON .

Antecedentes

PRIMERO. - Por el JDO. 1A. INSTE INSTRUCCION N. 2 de ZAMORA, se dictó sentencia de fecha 30 de enero de 2002, cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Que desestimando la demanda promovida por el Procurador de los Tribunales Sr. LOBATO HERRERO en nombre y representación de D. Julián , frente a D. Marco Antonio debo absolver y absuelvo al demandado de las pretensiones contenidas en el escrito de demanda, imponiéndose las costas causadas a la parte actora."

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandante el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el Art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, tras la práctica de la prueba obrante en el presente rollo se celebró vista pública el día 6 de julio de 2004, quedando el mismo visto para sentencia .

TERCERO. - En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO. - Aceptamos los fundamentos de derecho de la sentencia objeto del presente recurso en tato no quede modificada o afectada de algún modo por los de esta sentencia.

SEGUNDO.- Interpone recurso de apelación la representación del demandado con fundamento en los siguientes motivos: 1º.- Alega el recurrente, al igual que ya había hecho en el escrito de demanda, que el desistimiento del precontrato de compraventa, que solo estaba pendiente de elevarse a escritura pública, estuvo motivado en que la finca objeto del precontrato no reunía las condiciones de finca de regadío, pues carecía de agua suficiente para regar los cultivos de regadío; 2º.- La finca objeto del contrato no estaba libre de cargas en el momento de firmarse el precontrato; 3º.- Errónea interpretación del contenido del precontrato, pues la cláusula pactada en el citado documento no era de arras penintenciales sino meramente confirmatorias; 4º. - Por último, alega el enriquecimiento injusto del vendedor, pues posteriormente vendió la misma finca a un precio superior al pactado inicialmente con el demandante.

TERCERO.- El primero de los motivos del recurso debe prosperar .

Demandado y demandante, según se deduce del documento privado de fecha 23 de septiembre de 2.000 convinieron un contrato de compraventa perfecto, pues de dicho documento se deducen que concurrían todos los requisitos esenciales del contrato de compraventa, según exige el artículo 1.445 del Código Civil: el consentimiento libremente prestado por vendedor y comprador de entregar la cosa objeto del contrato y pagar el precio pactado; el objeto y precio, perfectamente definido, y la causa. A dicho contrato, como tendremos ocasión de exponer al resolver uno de los motivos del recurso, se le añadió un pacto accesorio de arras penitenciales.

El objeto del contrato de compraventa era una finca rústica de cuarenta y dos hectáreas de extensión aproximadamente, destinada a regadío, con un pozo.

Ciertamente en el contrato de compraventa no se especifica que el pozo tenga o deba tener un determinado caudal de agua, pero ello no significa que el caudal de agua del pozo, pese a que no se especificase en el contrato, no fuera un elemento esencial indisolublemente vinculado a la finca objeto de la compraventa, pues indudablemente al ser el objeto del contrato una finca destinada a regadío el agua que necesitan los cultivos de regadío de la finca es tan esencial como la propia finca, pues si la finca, pese a venderse como de regadío y figurar en los registros públicos como de regadío, no dispone de aguas suficiente para regarla es obvio que la finca deja ser de regadío y pasa a ser finca de secano, lo que provoca que su rentabilidad sea muy inferior y, consecuentemente, el precio también disminuye de forme importante. Por todo ello, al haber sido objeto del contrato de compraventa una finca rústica destinada a regadío forma parte esencial del contrato el que la finca tenga el caudal de agua necesaria para regar los cultivos de regadío de la finca.

Aun prescindiendo del informe pericial de la parte demandante, que concluye claramente que para el riego de toda la finca objeto del contrato de compraventa con cultivo de maíz sería necesario un caudal máximo de unos 52,47 l/s, por lo que es evidente que con el caudal medio de 13,87 l/s, comprobado mediante la prueba pericial practicada en esta segunda instancia, no se podría regar ni la mitad de la finca, pues el indicado informe pericial parte de que la extensión total de la finca se sembraría de maíz, como lo estaba en el momento de realizar la visita a la finca, y es evidente que de la interpretación literal del contrato no se deduce que se hubiera pactado en el contrato de compraventa que su destino sería cultivarla exclusivamente de maíz, sino que se adquirió para destinarla al cultivo de productos de regadío, entre los cuales también cabe cultivar la remolacha, alfalfa, patatas, cebada y girasol, algunos de los cuales necesitan menos agua que el maíz, del examen del Estudio Agronómico de Transformación Secano-Regadío presentado como prueba documental por la parte demandada con el escrito de contestación a la demanda, ratificado en el acto del juicio por su autora, y que fue encargado por el propietario de la finca para conocer la rentabilidad de transformar la finca de secano a regadío, se deduce que el caudal medio de agua para regar 13,72 Ha de remolacha, 13,72 Ha. de maíz y 11,67 ha de cebada, dejando un 5 por 100 en barbecho de la extensión total, que es un aprovechamiento a tres hojas que produce mayor margen neto de ganancias y implica un aprovechamiento racional de la tierra, aun cuando el cultivo de maíz suponga un mayor margen neto de ganancia, es de 19,9746 l/s. Por lo que es evidente que, por un lado, con el caudal medio autorizado por al Confederación Hidrográfico del Duero -19,17 l/s- no se podría regar los cultivos en la forma distribuida por el técnico y, por otro lado, y lo que es más importante, dado que el caudal medio de agua comprobado pericialmente en esta segunda instancia -13,87 l/s- es inferior en el 27 por 100 al volumen de agua necesaria para regar la alternativa de cultivo estudiada por el perito, ello supondría una disminución importante y decisiva en la productividad de la tierra objeto del contrato y, por consiguiente, un dato decisivo y fundamental que desconocía el comprador en el momento de la firma del contrato y que de haberlo conocido con certeza es indudable que bien no hubiera prestado el consentimiento o, en otro caso, el precio hubiera sido otro bien distinto.

Por todo ello, la conducta de desistimiento del contrato de compraventa por parte del comprador esta justificada por la falta de cumplimiento del vendedor, que no solo debía entregar una finca rústica para regadío, sino que la finca tuviera agua suficiente para regar una alternativa de cultivo racional y rentable de productos de regadío, cosa que como hemos tenido ocasión de exponer no fue así, pues el pozo existente en la finca proporcionaba un caudal medio de agua inferior al necesario para regar la alternativa de cultivo racional y rentable.

Así, pues, dado que el desistimiento del contrato se debió al incumplimiento por el vendedor, debe devolver el importe del la parte precio entregado a cuenta de cinco millones de pesetas.

Conforme al artículo 1.100 en relación con el artículo 1.108 del Código Civil, la cantidad reclamada devengara el interés legal del dinero vigente en el año 2001 desde la fecha del acto de conciliación, 18 de mayo de 2.001, hasta la fecha de esta sentencia, cuyos intereses se incrementaran en dos puntos, desde la fecha de esta sentencia hasta el momento de su devolución, según el artículo 576 de la L. E. Civil.

CUARTO.- El segundo de los motivos debe decaer.

En esta sentencia nos limitamos a reproducir los razonamientos jurídicos expuestos en la sentencia de instancia en el fundamento de derecho cuarto, punto segundo que, en síntesis son los siguientes: 1º.-Como se deduce del documento número 5 de los acompañados por el demandado con el escrito de contestación a la demanda se deduce contada claridad que el demandante, pese a que en el documento para la firma del contrato de compraventa se reflejaba la cláusulas de que la finca se vendería libre de cargas y gravámenes, conocía perfectamente que la finca tenía algún gravamen, pues reconoce que el vendedor le ha manifestado que tenía un crédito de 11 millones de pesetas sobre la finca y desea conocer a fondo las condiciones del mismo por sí le interesa asumirlo; 2º.- Bien claro quedó en el documento privado de compraventa, que la condición de que la finca estuviera libre de cargas y gravámenes, como pare ce lógico por otra parte, debía concurrir en el momento d e otorgar la escritura pública de compraventa. Y es evidente que el mismo día en que el vendedor requiere al comprador para otorgar la escritura pública de compraventa se cancelaron todas las cargas que pesaban sobre la finca. Por tanto, si el comprador hubiera acudido a la notaria se habría otorgado la escritura de compraventa de la finca totalmente libre de cargas.

QUINTO.- El tercero de los motivos del recurso debe decaer.

A efectos de resolver el presente motivo procede reproducir parcialmente el contenido de la sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1.999, que recoge la interpretación del artículo 1.454 del Código civil, que regula las arras penitenciales en un contrato de compraventa, resolviendo, por otro lado, recurso de casación interpuesto contra sentencia dictada por esta Sala. Dice dicha sentencia:" Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (Sentencia de 25 Marzo 1995); en cambio las arras penitenciales, contempladas en el art. 1454 del Código Civil, autorizan a las partes, por mediar concierto líbremente convenido, conforme a la libertad contractual consagrada en el art. 1255, a desistir del negocio a su arbitrio, pero cumpliendo con la sanción pecuniaria que el precepto autoriza.

Las dudas que se presentan en cada supuesto sobre la calificación correspondiente a las cantidad que el comprador entrega anticipadamente, han de resolverse utilizando las normas legales que disciplinan la interpretación de los contratos, en la procura de determinar cual fue la voluntad indubitada de las partes respecto al alcance y eficacia de las arras que se discuten, lo que impone el estudio hermenéutico de la referida cláusula séptima a fin de dar respuesta casacional al motivo segundo.

La literalidad de dicho pacto se impone, ya que resulta claramente expresada en el mismo la voluntad contractual conjunta de poder dejar sin eficacia el acuerdo de venta por cualquiera de las dos partes. El alcance significativo de las expresiones "entrega a cuenta" (cláusula tercera) y por dos veces "señal" en la controvertida cláusula séptima, no indican por sí, ni es suficiente, como pretenden los recurrentes, para atribuir consideración de arras confirmatorias a la cantidad de quinientas mil pesetas que D. Alonso entregó al tiempo de celebrarse el pacto, es decir que lo fuera a cuenta del precio convenido, no obstante la equivalencia con que el art. 1454 emplea los términos arras y señal.

Si bien la doctrina de esta Sala viene declarando que el empleo de la palabra señal no cabe entender que exprese siempre y necesariamente la facultad de separarse del contrato, por lo que puede ser estimada, en los casos en los que así actúe y proceda, como anticipo y parte del precio (SS. de 24-12-1992, 11-4-1994, 15-3-1995 y 28-3-1996; sin embargo sí tiene proyección de conformar efectivas arras penitenciales, dado que el art. 1454 no tiene carácter imperativo, siempre y cuando la voluntad negocial de las partes establezca de forma precisa y rotundamente expresada la condición de arras de tal clase y de forma que los anticipos entregados tengan esa finalidad, que debe resultar bien constatada en el documento que refleja el contrato (SS. de 16-3-1992, 31-7-1992, 28-9-1992, 28-3-1993, 11-12-1993, 4-3-1996, 28-3-1996 y 18-10-1996), lo que sucede en este caso, al haber quedado evidenciado que entre los litigantes medio efectivo pacto arral con función penitencial y por ello cualquiera de las partes podía separarse del negocio (SS. de 15-3-1994 y 17-10-1996), tratándose de resolución pactada, que configura la relación como compromiso de venta, pues la cláusula séptima de referencia, supedita su eficacia y validez, por quedar sometida a la facultad de resolver que los contratantes mútuamente se otorgaron y sin condiciones, y actuaba tanto para el vendedor, -que es quien resuelve en este caso-, como para el comprador. Dicha cláusula obliga, por ser pacto lícito dotado de bilateralidad que mantiene paritarias las posiciones de los contratantes y no representa situación de desequilibrio contractual, con favorecimiento de una en perjuicio de la otra".

Si trasladamos la anterior doctrina jurisprudencial al supuesto de autos solo podemos concluir, al igual que lo hace la sentencia de instancia, de que la cantidad de cinco millones de pesetas que el comprador entregó al vendedor en el momento de la firma del contrato era en concepto de arras penitenciales, pues aparte que en dicho documento se menciona la expresión señal, en el último párrafo del documento que dice textualmente:" Si por motivos de mi propio interés desistiera de mi cualidad de compradores pues de formalizado este documento se estará a lo que establezca la Ley, aplicándose los mismo al vendedor (Arras, Art. 1.454 del Código Civil" además de remitirse al contenido del artículo 1.454 del Código Civil, que regula las arras penitenciales, regula de modo expreso y manifiesto que el desistimiento del contrato de compraventa por uno y otro de los contratantes -vendedor o comprador- conllevará aplicar el contenido del artículo 1.454 del Código Civil: si desiste el comprador perderá las arras entregadas, mientras que si desiste el vendedor deberá devolverlas duplicadas.

SEXTO.- El último de los motivos del recurso, una vez estimado el primero de los motivos y estimado el penúltimo de los motivos, ya no tiene razón de ser su estudio y resolución.

Ahora bien, de haber desestimado el primero de los motivos, dado que se ha desestimado el penúltimo de los motivos, aun cuando el vendedor ha vendido, poco tiempo después, a un tercero la finca objeto del contrato de compraventa por precio superior al pactado con el demandante, ello no implicaría la estimación de la demanda, pues conforme a los artículos 1.254, 1.255, 1.258 del Código Civil el contrato existe desde que una o varias personas consiente en obligarse, respecto a otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio, pudiendo establecer los pactos y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la leyes, la moral o el orden público, obligando no solo al cumplimientote los expresamente pactad a , sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y la ley.

De manera tal que, si el comprador hubiera desistido unilateralmente y sin justa causa del cumplimiento de la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa, ya desde la misma fecha en que vencía el plazo para otorgarla, dado que la cantidad entregada por el comprador a la firma del contrato privado tenía la naturaleza de arras penitenciales, debería perderla, independientemente que poco tiempo después venda la finca a un tercero por precio superior, pues la relación contractual se establece entre los contratantes y obliga a ellos.

SEPTIMO.- Al estimar la demanda y estimar el recurso se imponen al demandado las costas de la primera instancia y no hacemos expresa condena en costas de este recurso, según los artículos 394 y 398 de la L. E. Civil, respectivamente

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de SM. El Rey,

Fallo

Estimamos el recurso de apelación interpuesto por el procurador, don Mariano Lobato Herrero, en nombre y representación de don Julián , contra la sentencia de fecha treinta de enero de dos mil dos, dictada por la Ilma. magistrado juez del Juzgado de Primera Instancia Número Dos de Zamora.

Revocamos dicha sentencia y, en consecuencia, estimamos la demanda formulada por el procurador, don Mariano Lobato Herrero, en nombre y representación de don Julián contra Don Marco Antonio , representado por el procurador, don Juan Manuel Gago Rodríguez, y condenamos al demandado a que devuelva al actor la cantidad de CINCO MILLONES (5.000.000) de pesetas (30.050,60, euros), que fueron entregado en concepto de señal, mas el interés legal del dinero vigente en el año dos mil uno desde el día dieciocho de mayo de dos mil una hasta la fecha de esta sentencia, que se incrementarán en dos puntos, desde la fecha de esta sentencia hasta el momento de la devolución.

Contra esta sentencia, que es firme, no cabe recurso en vía jurisdiccional ordinaria, según el contenido del auto del Tribunal supremo de 19 de febrero de 2002

Así, por ésta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N

Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.