Sentencia Civil Nº 233/2007, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21, Rec 339/2005 de 08 de Mayo de 2007

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 21

MADRID

SENTENCIA: 00233/2007

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 21

1280A

Tfno.: C/ FERRAZ, 41 Fax: 913971838-39-41-42

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N.I.G. 28000 1 7005025 /2005

Rollo: RECURSO DE APELACION 339 /2005

Proc. Origen: JUICIO VERBAL 31 /2004

Órgano Procedencia: JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 71 de MADRID

Ponente:ILMA. SRª. Dª. ROSA MARIA CARRASCO LÓPEZ

AP

De: Filomena , Blanca , Gregorio ,

Antonieta

Procurador: MARIA ELENA MARTIN GARCIA, MARIA ELENA MARTIN GARCIA , MARIA ELENA

MARTIN GARCIA , MARIA ELENA MARTIN GARCIA

Contra: Andrés

Procurador: RAQUEL GOMEZ SANCHEZ

SENTENCIA

MAGISTRADOS Ilmos Sres.:

D. GUILLERMO RIPOLL OLAZÁBAL

Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ

D. RAMÓN BELO GONZÁLEZ

En Madrid a ocho de mayo de dos mil siete. La Sección Vigesimoprimera de la Audiencia Provincial

de Madrid, compuesta por los Señores Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio verbal nº 31/2004, procedentes del Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, seguidos entre partes, de una, como apelantes- demandantes Filomena , Blanca , Gregorio y Antonieta , y de otra, como apelado- demandado Andrés .

VISTO, siendo Magistrado Ponente La ILMA. SRª. Dª. ROSA MARÍA CARRASCO LÓPEZ.

Antecedentes

La sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

PRIMERO.- Por el Juzgado de 1ª Instancia nº 71 de Madrid, en fecha 1 de octubre de 2004 , se dictó sentencia, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que desestimando la demanda formulada por la Procuradora Sra. Martín García, en nombre y representación de Dª. Filomena , Dª. Blanca , Dª. Antonieta y D. Gregorio , contra D. Andrés , representado por la Procuradora Sra Gómez Sánchez debo absolverle de todos los pedimentos de la demanda, con imposición de las costas a la parte actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, admitido en ambos efectos, se dio traslado del mismo a la parte apelada, quién se opuso en tiempo y forma. Elevándose los autos junto con oficio ante esta Sección, para resolver el recurso.

TERCERO.- Por providencia de esta Sección, de 7 de marzo de 2007, se acordó que no era necesaria la celebración de vista pública, señalándose para deliberación, votación y fallo el día 7 de Mayo de 2007.

CUARTO.- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Los actuales propietarios del inmueble sito en la Calle DIRECCION000 NUM000 , local 1º, interpusieron acción de desahucio por impago de las rentas correspondientes a los meses de octubre a diciembre de 2003 y enero de 2004 contra el inquilino D. Andrés quien en el acto del Juicio se opuso solicitando su absolución en base a dos alegaciones, la primera estar indeterminada la renta porque existía a esa fecha un proceso pendiente de actualización de renta, y la segunda porque "la renta está abonada", porque durante los nueve meses que había pagado el importe hecho efectivo era superior al indicado por la actora en su demanda por lo que sumando todo lo pagado daba un total superior al que debería haber pagado teniendo en cuenta ese mínimo que se decía debería haber hecho efectivo, de 4.500pts al mes, que era la renta fijada en el primer contrato de arrendamiento de 1 de octubre de 1977.

El tribunal de instancia tras exponer cuál es la naturaleza del Juicio de desahucio, y la exigencia de que esté determinada la renta, estimó la primera causa de oposición articulada por el arrendatario, consistente en no estar determinada la renta que debía el mismo pagar, al existir un proceso pendiente de actualización de las rentas -Juzgado número 67 de Madrid-. Añadiendo a mayor abundamiento que las rentas "reclamadas en la demanda fueron abonadas por el arrendatario con fecha 14 de enero de 2004 y las de los meses posteriores han sido consignadas en el Juzgado nº 67 y a partir de la sentencia recaída en este proceso se han adecuado a la actualización determinada en e la misma...".

SEGUNDO.- Recurren los actores la sentencia porque consideran que debió estimarse la acción de desahucio al haber quedado probado que a la fecha de la demanda le eran debidas las rentas correspondientes a los meses indicados en su demanda, rechazando primero que hubiera indeterminación de la renta porque no estaba ejercitando la acción resolutoria por impago de la renta actualizada o por impago del incremento de la actualización, sino por no pagar ninguna cantidad, y segundo, que no era admisible ese último argumento de que el arrendatario había abonado las rentas en las fechas indicadas e incluso la actualizada, dado que no era posible una segunda enervación.

Se opuso el demandado a que fuera estimado el recurso porque considera que estando pendiente un proceso de actualización de renta, la misma estaba indeterminada por lo que la acción debía ser rechazada, tal y como resolvió el tribunal de instancia, y a su vez insistió en que no había impago por su parte porque durante los nueve primeros meses del año 2003 había abonado mensualmente una cantidad superior a la que se fijó en el contrato de arrendamiento de 1977 suscrito por él como arrendatario -4.500 pts- y ese exceso cubría las mensualidades en las que fundaban los recurrentes la acción de desahucio.

TERCERO.- La cuestión litigiosa a resolver tanto en una instancia como en otra, era si el demandado debía mensualidades de renta a los propietarios del inmueble que ocupa en base al arrendamiento en su día suscrito con el causante de los actores, porque no se debe olvidar qué acción era la que se estaba ejercitando ni cuál la obligación de todo arrendatario.

La acción, única ejercitada por los actores, fue la de desahucio por falta de pago de cuatro mensualidades de renta, y el motivo único según se desprende de lo razonado en la sentencia por lo que se rechazó aquélla fue no estar determinada la renta, que fue el primer motivo de oposición alegado por el arrendatario. En consecuencia, no es objeto de debate la acción de reclamación de lo debido por el arrendatario, sino si pagó alguna cantidad en esos cuatro meses en concepto de renta, ni lo es tampoco la posibilidad de enervar, porque ante lo alegado por la parte actora de no proceder tal facultad debido a que ya había habido una primera enervación, el arrendatario en ningún momento ha plantado tal posibilidad, ni la sentencia ha declarado enervada la acción en ningún caso, aunque sí es cierto que hace referencia a haberse abonado "las rentas", pero conectándolo con una supuesta "reclamación de rentas" inexistente, por lo que es difícil saber cuál era la razón de ser de tal aseveración, salvo dejar constancia de un hecho, intranscendente a los efectos debatidos que era haber pagado no solo las rentas que se firmaba no pagadas por importe mensual de 44,33 euros al mes, eso sí después de presentada la demanda, y consignado las rentas actualizadas tras la sentencia dictada por el Juzgado número 67 de Madrid.

Lo que se planteó por los actores es si procedía ejercitar la acción de desahucio por falta de pago de las cuatro mensualidades de renta, aunque estuviera pendiente de actualizar la renta, o dicho de otra manera, si estando pendiente de actualización la renta, el arrendatario está facultado a no pagar ninguna cantidad por el uso u ocupación del inmueble. Y la resolución de este debate se ha de hacer no olvidando que en este caso el hecho base no es el impago de la renta actualizada, sino el no pagar ninguna cantidad en ese concepto.

El motivo por el que se rechaza la demanda es porque entiende el tribunal de instancia que la renta no estaba determinada al estarse tramitando un proceso de actualización de la renta a instancia de los actores. Y en definitiva consideró que en esos casos se podía estar ocupando una vivienda si pagar ni la renta anterior no indeterminada, sino perfectamente determinada al traer causa del contrato de arrendamiento firmado en su día, ni ninguna otra, es decir, vendría a justificar que no se pagara ninguna cantidad en tanto estuviera pendiente un proceso cuya fin sería no fijar la renta, sino actualizar, incrementando el importe inicial que se estaba abonando.

Es cierto que para que la acción de desahucio prospere es preciso que se sepa qué renta es la que se ha de pagar; ahora bien, interpretando esta exigencia en el sentido de no poderse accionar por impagados no consentidos o debatidos, pero este no es el caso, porque no se acciona por no pagar la renta actualizada por los actores, sino por no pagar nada ni la renta originaria, ni la renta efectiva que se estaba pagando, porque consta probado en autos que las partes pactaron una renta inicial de 4.500 pts -27,05 euros- y una posterior de 7.500 pts -45,08 euros-, e igualmente está probado y admitido que durante el año 2003, y en fechas anteriores, pagaba el arrendatario 47,33 euros, por tanto existía una renta perfectamente determinada. Y esa renta, ni siquiera la cantidad inferior, fue pagada durante cuatro meses, lo que constituye un incumplimiento de su obligación como arrendatario, no pudiendo alegar falta de determinación porque no es cierto; cuestión distinta es que se pretendiera por los actores la resolución por impago de la renta actualizada, porque la actualización no estaba hecha y por tanto la "renta actualizada", que no la renta en sentido estricto, si estaba indeterminada, pero éste no era el caso. Por tanto no procedía desestimar la acción por falta de determinación de la renta, que fue el motivo primero alegado por el demandado y acogido en la sentencia.

Ahora bien, lo que debe ser examinado a continuación es el segundo motivo de oposición, que es reproducido al oponerse por el arrendatario, el pago o no deuda de esas cuatro mensualidades. Este fue el motivo esencial en el que el arrendatario fundamentó su pretensión de ser absuelto de la acción resolutoria, para lo que partía primero de fijar cuál era el total por renta pagado durante el año 2003, y compararlo con lo que tendría que haber pagado como "mínimo" por el concepto de renta, dado que en la demanda se indica como fundamento para que la acción prosperara que él no había pagado "ni siquiera" la renta fijada en el contrato de 1977, por lo que consideraba que ésta era la renta que debía tenerse en cuenta para comprobar si debía o no alguna cantidad, llegando a la conclusión que nueve meses -enero-septiembre- multiplicado por 4.500pts -27,05 euros- daba una cantidad inferior a la que él había pagado porque había pagado mediante transferencia al mes por renta 47,33 euros, entendiendo que había que hacer un computo general, dar por cierto o determinada como renta la fijada en el año 1977, dados los términos de la demanda, y comparar lo pagado con lo que debería según los actores pagar, resultando una cantidad a su favor, por lo que concluía no existía causa de resolución. Esta argumentación no es de recibo en ningún caso, porque la cuestión es si se pagó o no la renta durante esos cuatro meses, y la respuesta es que no, y no se puede pretender aplicar cantidades pagadas en concepto de renta en meses anteriores, a otros posteriores, o pretender tener un crédito por pagos excedidos, cuando no es el tema la acción de reclamación de rentas, sino la acción de desahucio que supone la existencia de una renta y un impago, y en este caso la renta existía, ya fuera cualquiera de las antes indicadas, y está claro y evidente que no se pagó, y que los pagos anteriores no era ni anticipados ni a cuenta, sino en concepto de renta, por lo que no es posible detraer cantidades a posteriori para imputarlas a rentas vencidas con posterioridad.

En consecuencia, procede al estar probado que durante cuatro meses no pagó "ni siquiera" la renta inicial, estimar la demanda porque concurren las exigencias legales para que la resolución prospere, primero existía una renta que no era litigiosa porque el litigio lo era el incremento pero no la base sobre la que se pretendía este último, y segundo, el incumplimiento lo que está reconocido primero porque no probó el pago sino que aceptó no haber pagado, segundo porque su argumento tratando de imputar pagados pasados a rentas por vencer no es de recibo, y tercero porque a través de la consignación que hizo tras la presentación de la demanda de 189,32 euros -47,33 euros- queda patente cuál era la renta que tenía que pagar y su propio incumplimiento, al que era indiferente la revisión.

CUARTO.- Debe por lo expuesto estimarse el recurso de apelación y revocar la sentencia de instancia, acordando la resolución del contrato por impago de rentas, debiendo el demandado D. Andrés dejar libre y desocupado el inmueble, con apercibimiento de lanzamiento, siendo irrelevante a estos efectos que mediante los pagos extemporáneos no debiera al dictarse sentencia ninguna renta ni las pagadas a esa fecha ni las actualizadas tras ser dictada sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 67 de Madrid, dado que en ningún caso se ejercitó la acción de reclamación de rentas aunque de lo razonado en último lugar en el fundamento segundo, por el tribunal de instancia en relación a este extremo pudiera entenderse que se estaban reclamando rentas, por hacer uso de esta expresión, totalmente inexacta y no ajustada a la realidad, porque nunca los actores reclamaron por este cauce rentas debidas, ni las de los cuatros meses ni otras ulteriores. Pagos que no afectan al desahucio. No procede entrar a examinar si cabía o no la enervación, que habría sido la segunda, al no ser tema objeto de litigio en la instancia, aunque la parte actora tanto en el Juicio como ahora al recurrir haga referencia a este extremo a los efectos de rechazar tal posibilidad.

QUINTO.- Las costas de la primera instancia se han de imponer a la parte demandada, artículo 394. 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Y no ha lugar a hacer pronunciamiento respecto de las que traen causa de esta apelación al haber estimado el recurso, artículo 398, y 394 ambos de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

En virtud de lo expuesto, este Tribunal acuerda ESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por la representación de Dª Filomena , Blanca , Gregorio y Antonieta contra la sentencia dictada por la Ilma. Srª. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 71 de Madrid en fecha de octubre de 2004 y revocando esta última, procede ESTIMAR la acción de desahucio por impago de rentas interpuesta por los actores contra el demandado-arrendatario, condenando a éste último, D. Andrés , a que deje libre y expedito el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, con apercibimiento de lanzamiento si no lo hiciera en el plazo concedido, imponiéndole las costas de la primera instancia.

Y no ha lugar a hacer pronunciamiento respecto de las costas de esta alzada.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.