Sentencia Civil Nº 233/2010, Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13, Rec 577/2009 de 13 de Abril de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE BARCELONA

SECCIÓN TRECE

ROLLO Nº 577/2009-A

JUICIO ORDINARIO Nº 405/2008

JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 2 DE BADALONA

S E N T E N C I A Nº 233

Ilmos. Sres.

D. JUAN BAUTISTA CREMADES MORANT

Dª. Mª ÁNGELS GOMIS MASQUÉ

D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL

En la ciudad de Barcelona, a trece de abril de dos mil diez.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Trece de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio Ordinario nº 405/2008, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona, a instancia de Dª. Julia , contra PATRIMONIOS Y ACTIVOS PAIDAL, S.A.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la Sentencia dictada en los mismos el día 5 de Marzo de 2009, por el/la Juez del expresado Juzgado.

Antecedentes

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: DESESTIMO íntegramente la demanda promovida por el Procurador D. Ramón Feixo Bergada, interpuesta en nombre y representación de Dª. Julia , contra PATRIMONIOS Y ACTIVOS PAIDAL, S.A., representada por la Procuradora Dª. Montserrat Salgado Lafont, y en consecuencia ABSUELVO a la expresada demandada de todos los pedimentos contra ella formulados. Las costas procesales se imponen a la actora".

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- Se señaló para votación y fallo el día 13 de Abril de 2010.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FERNANDO UTRILLAS CARBONELL.

Fundamentos

PRIMERO.- Apela la demandante Sra. Julia la sentencia de primera instancia que desestimó su petición de condena de la demandada "Patrimonios y Activos Paidal,S.A." al pago de la cantidad de 42.043'32 ?, en concepto resarcimiento de daños y perjuicios, con fundamento en los artículos 1101, 1124, y concordantes del Código Civil , por el pretendido incumplimiento por la demandada del contrato de compraventa, de 8 de julio de 2005, de la finca en C/ DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 , NUM004 , NUM003 de Badalona, que alega la actora, y ahora apelante, que le fue vendida por la demandada para su destino a vivienda, desconociendo la compradora que no podía obtener la cédula de habitabilidad.

Por lo tanto es objeto del pleito una acción de resarcimiento de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1124 del Código Civil , y no una acción de saneamiento por vicios ocultos del artículo 1490 del Código Civil, que expresamente se excluye en el fundamento de derecho V de la demanda, ni tampoco una acción de enriquecimiento injusto, al que se alude por primera vez en la apelación, por lo que resulta extemporánea la mención en el recurso de apelación a las normas sobre el saneamiento por vicios ocultos, o al enriquecimiento injusto, por cuanto es doctrina constante y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de marzo de 1984 y 25 de septiembre de 1999;RJA 1201/1984 y 6607/1999 ),que el recurso de apelación en nuestro ordenamiento jurídico, aunque permite al Tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a aquél a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia, entendiéndose como pretensión nueva tanto la que resulta totalmente independiente de la planteada ante el Tribunal "a quo", como la que supone cualquier modo de alteración o complementación de la misma, de acuerdo con el principio general del derecho "pendente apellatione, nihil innovetur", y el principio procesal de prohibición de la "mutatio libelli", de modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 2000;RJA 9320/2000 ), no admitiendo la introducción de cuestiones nuevas (Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de septiembre de 2000;RJA 7033/2000 ).

En cualquier caso, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 19 de febrero de 1999;RJA 1055/1999 ,y las que en ella se citan) que cuando la ley concede acciones específicas en un supuesto regulado por ella para evitarlo, son tales acciones las que se deben ejercitar, y ni su fracaso, ni su falta de ejercicio en tiempo y debida forma, legitiman para el ejercicio de otra acción distinta.

En este sentido, es igualmente doctrina reiterada (Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de diciembre de 2002;RJA 1275/2002 , y la que en ella se cita), que es aplicable el artículo 1483 del Código Civil cuando en la relación fáctica se dan los requisitos necesarios para la aplicación de dicho precepto, como son: a) que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente; b) que no se concrete tal carga o servidumbre en la escritura de transmisión; y c) que deba presumirse que de haberse conocido tal gravamen el comprador no hubiere adquirido la finca en cuestión.

Así, es doctrina comúnmente admitida (Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 2000;RJA 1308/2000 , entre las más recientes) que el artículo 1483 del Código Civil viene a regular las consecuencias de la ocultación que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravámenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato, pero que existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabría presumir por su naturaleza, ubicación, y entorno, y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan sin mas de su existencia.

Por otro lado, es doctrina comúnmente admitida, que la acción "quanti minoris" no tiene una finalidad indemnizatoria sino de restablecimiento de la equidad contractual (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2003;RJA 6444/2003 ).

Aunque las consecuencias que de principio establecen las normas sobre saneamiento no son absolutas, por encontrarse subordinadas a la posibilidad de conocimiento de sus respectivas circunstancias por parte del comprador en razón de su oficio, en el caso del artículo 1484 del Código Civil , o de la posibilidad de alcanzarlo, en el caso del artículo 1483 del Código Civil , por la facilidad de consultar el medio establecido de registración de tales circunstancias.

Por otro lado, es doctrina constante, uniforme, y reiterada desde la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de enero de 1906 , que los gravámenes a que se refiere el artículo 1483 del Código Civil son los constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga supone generalmente para el titular dominical la obligación de satisfacer una prestación, normalmente periódica, a favor del titular del derecho, y que, por el contrario, no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tienen carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador, excluyéndose expresamente en este sentido del concepto de cargas o servidumbres no aparentes p.ej. las limitaciones del dominio derivadas del régimen urbanístico del suelo (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1990, 15 de diciembre de 1992, y 23 de octubre de 1997;RJA 726/1990, 10494/1992, y 7181/1997 ).

Centrada así la cuestión discutida, es doctrina comúnmente admitida la que, de acuerdo con el principio de conservación del negocio, recogido en preceptos dispersos del ordenamiento jurídico, como es el artículo 1284 del Código Civil , y acogido claramente por la doctrina (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 16 de marzo de 1990;RJA 2302/1990, y Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1992;RJA 8594/1992 ), viene exigiendo para la ineficacia contractual, por la concurrencia de error o dolo, que pueda ser apreciada una equivocación sustancial al contratar.

Aunque, también el dolo de parte de uno de lo contratantes puede servir para fundar una pretensión de resarcimiento de daños y perjuicios, con fundamento en el artículo 1101 del Código Civil .

En este sentido, estando caracterizado el dolo civil por ser producto de la astucia, maquinación o artificio, incidente en el motivo esencial determinante de la decisión de otorgar el contrato, abarcando no sólo la insidia o maquinación directa, sino también la reticencia del que calla o no advierte debidamente a la otra parte (Sentencias del Tribunal Supremo de 26 de octubre de 1981,15 de julio de 1987,y 27 de septiembre de 1990 ),es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998 y 29 de diciembre de 1999;RJA 6199/1998 y 9380/1999 ), la que viene exigiendo, en el caso de dolo, la inducción del error por maquinaciones graves que formen un mecanismo engañoso captatorio de la voluntad del contratante, por suponer el dolo la conjunción de dos elementos, el subjetivo, o ánimo de perjudicar, y el objetivo, consistente en el acto o medio externo, debiendo en todo caso quedar probada inequívocamente dicha actividad dolosa, sin que basten meras conjeturas o indicios (Sentencia del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1991;RJA 3664/1991 ),pues el dolo no se presume (Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de julio de 1998;RJA 6199/1998 ).

Y, en cuanto al error ,es doctrina reiterada( Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1978 y 14 de febrero y 29 de marzo de 1994 ) que para que el error en el consentimiento tenga relevancia jurídica, conforme a lo dispuesto en los artículo 1265 y 1266 del Código Civil, ha de reunir los dos fundamentales requisitos de ser esencial y excusable, es decir que es indispensable que recaiga sobre la sustancia de la cosa que constituye su objeto o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubieren dado lugar a su celebración, y que, aparte de no ser imputable al que lo padece, el referido error no haya podido ser evitado mediante el empleo por el que lo padeció, de una diligencia media o regular, teniendo en cuenta la condición de las personas, no sólo del que lo invoca, sino de la otra parte contratante, cuando el error pueda ser debido a la confianza provocada por las afirmaciones o por la conducta de ésta (Sentencias del Tribunal Supremo de 6 de junio de 1953,27 de octubre de 1964,y 4 de enero de 1982 ),siendo mayor la diligencia exigida cuando se trata de un profesional o un experto, y menor cuando se trata de una persona inexperta que entra en negociaciones con un experto (Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 1974,4 de enero de 1982,y 18 de febrero de 1994 ).

En este caso, estando fundada la pretensión de resarcimiento en la pretendida actuación dolosa de la demandada en cuanto al objeto del contrato de compraventa, es lo cierto que el artículo 13 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios exige que los bienes, productos y, en su caso, los servicios puestos a disposición de los consumidores y usuarios deben incorporar, llevar consigo o permitir de forma cierta y objetiva una información veraz, eficaz y suficiente sobre sus características esenciales.

Y en desarrollo de la norma anterior, el artículo 3 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , de Protección de los Consumidores en cuanto a la Información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento, establece que la oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta o arrendamiento de viviendas se hará de manera que no induzca ni pueda inducir a error a sus destinatarios, de modo tal que afecte a su comportamiento económico, y no silenciará datos fundamentales de los objetos de la misma, y que los datos, características y condiciones relativas a la construcción de la vivienda, a su ubicación, servicios e instalaciones, adquisición, utilización y pago que se incluya en la oferta, promoción y publicidad serán exigibles aun cuando no figuren expresamente en el contrato.

En este caso se concreta en la demanda la pretendida actuación dolosa de la demandada en el engaño de la vendedora que provocó que la compradora adquiriera la finca en la confianza absoluta de que el inmueble que estaba adquiriendo era una vivienda.

Por lo tanto, el núcleo de la controversia se centra en la interpretación del contrato litigioso, y en este sentido, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 30 de noviembre de 1964, 18 de junio de 1992, y 10 de mayo de 1994; RJA 5556/1964, 5320/1992, y 4017/1994 ), que para indagar la intención de las partes, de conformidad con lo previsto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil , debe tenerse en cuenta la totalidad del contrato, el todo orgánico que lo constituye, y no una cláusula aislada de las demás.

Y en este mismo sentido, es igualmente doctrina constante, uniforme, y reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de abril y 16 de diciembre de 1987, 20 de diciembre de 1988, 19 de enero de 1990, y 7 de julio de 1995; RJA 2482 y 9509/1987, 9736/1988, 36/1990, y 5566/1995 ), que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1281 a 1289 ambos inclusive del Código Civil , constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí de las cuales tiene rango preferencial y prioritario, la correspondiente al primer párrafo del artículo 1281 , de tal manera que solo si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal, y entre ellas la del artículo 1282 del Código Civil , según la cual para juzgar la intención de los contratantes debe atenderse principalmente a los actos de éstos, coetáneos y posteriores al contrato.

En este caso, resulta de lo actuado que: en la escritura de compraventa de 8 de julio de 2005 (doc 1 de la demanda), en el expositivo I, se describe la finca objeto de la compraventa como "estudio", no como vivienda, aunque manifiestan las partes constarles que la descrita finca "se utiliza como vivienda"; en el momento de la venta, la parte vendedora se encontraba realizando obras de reforma para la adaptación de la finca a su destino a vivienda, en concreto en relación con la instalación de agua, así como para la obtención de la cédula de habitabilidad, de la que carecía la finca, disponiendo en la actualidad de aseo y cocina, según el plano actual (f.48), mienttras que en la descripción registral no aparece la cocina (f.27); en la estipulación cuarta de la escritura de compraventa, la parte compradora retiene del precio de la compraventa 6.000 ? para garantizar la finalización de las obras de instalación de aguas, y "la entrega de la cédula de habitabilidad" , que asume la parte vendedora, pactándose que la cantidad retenida sería entregada a la vendedora, en cuanto a 1.500 ? a la finalización, en el plazo de quince días, de la instalación de agua, y en cuanto a los restantes 4.500 ? a la entrega de la cédula de habitabilidad, en el término máximo de tres meses, perdiendo en caso contrario esas cantidades la vendedora, como penalización e indemnización a la compradora; en la estipulación sexta de la escritura de compraventa, la parte compradora "declara conocer y aceptar la situación física, jurídica, urbanística y registral de lo que adquiere", lo cual, en relación con lo anterior, no significa más que conocía que la finca carecía de la cédula de habitabilidad, pero que se estaba en trámites para conseguirla, habiendo asumido la vendedora, en la estipulación cuarta, la obligación de obtenerla en el plazo máximo de tres meses; y, para obtener la financiación para la compra de la finca, se encargó un informe de tasación a "Tasamadrid,S.A." que emitió el informe de 23 de mayo de 2005 (doc 2 de la demanda), en el que tasa la finca en 164.600 ?, partiendo de su valoración como vivienda, y no como estudio.

Por lo tanto, resulta claramente del conjunto orgánico del contrato de compraventa, y de los actos coetáneos y posteriores de las partes contratantes, que el objeto del contrato de compraventa era una vivienda, que se encontraba pendiente únicamente de la terminación de las obras de adaptación, y de la tramitación administrativa correspondiente para la obtención de la cédula de habitabilidad, habiendo sido asumidas ambas obligaciones por la vendedora.

Por lo que la cláusula penal de la estipulación cuarta de la escritura de compraventa, se entiende como una mera cláusula penal moratoria, con una función sustitutiva de la indemnización de daños y perjuicios, de acuerdo con el artículo 1152 del Código Civil , por el posible retraso en la obtención de la cédula de habitabilidad, para la que se concede un plazo máximo de tres meses. Pero no puede considerarse como una cláusula penal sustitutiva de la indemnización por la imposibilidad de obtener la cédula de habitabilidad de la vivienda, por cuanto su cuantía de 4.500 ? es evidente que únicamente puede estar pensada para cubrir los gastos de la tramitación administrativa de la cédula de habitabilidad por la compradora, mediante solicitud formulada por Arquitecto Técnico (doc 3 de la demanda), pero no para cubrir los daños por la pérdida de valor de la finca por no poder ser destinada a vivienda, y que, según el informe del Arquitecto Técnico Sr. Franco (doc 8 de la demanda), y la ausencia de prueba en contrario, se calcula en 42.043'32 ?.

Así las cosas, resulta de las alegaciones parcialmente conformes de las partes, y la prueba documental: que la demandada no obtuvo, ni por lo tanto entregó a la compradora, la cédula de habitabilidad en el plazo de tres meses pactado en la estipulación sexta de la escritura pública de compraventa, por lo que la compradora no pagó a la vendedora los 4.500 ? pactados en concepto de pena por este concepto; que la actora presentó una solicitud de cédula de habitabilidad ante la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge, con fecha 13 de febrero de 2006 (doc 3 de la demanda); que la Direcció General d'Arquitectura i Habitatge le contestó requiriéndole la entrega de la licencia municipal de obras mayores de cambio de uso (doc 4 de la demanda), que no consta que hubiera sido solicitada en su momento por la vendedora para la realización de las obras ejecutadas; que la actora presentó una solicitud de licencia de obras mayores ante el Ayuntamiento de Badalona, con fecha 7 de abril de 2006 (doc 5 de la demanda); y que el Ayuntamiento de Badalona contestó a la solicitante, con fecha 7 de septiembre de 2006 (doc 6 de la demanda), manifestándole que no era posible legalizar ningún cambio de uso que suponga un aumento del número de viviendas, porque el número de viviendas en esta finca se encuentra agotado.

Por lo tanto, se hace preciso concluir que, en este caso, se ha producido un incumplimiento relevante de la vendedora en relación con la obligación de entregar la vivienda que era objeto del contrato de compraventa, apreciándose una actuación dolosa de la demandada que provocó que la compradora adquiriera en la creencia de que lo que estaba adquiriendo era una vivienda, pendiente únicamente de un trámite administrativo para la obtención de la cédula de habitabilidad, habiéndose entregado a la compradora una finca que no puede ser vivienda, por cuanto carece de cédula de habitabilidad, y además no puede obtenerla, con el consiguiente perjuicio para la adquirente en cuanto a las posibilidades de ocupación, suministros, obras, o venta a terceros, en los términos regulados en la actualidad por el Decreto 55/2009, de 7 abril, de Departament de Medi Ambient i Habitatge , lo cual autoriza a la compradora a solicitar el resarcimiento de daños y perjuicios, con fundamento en los artículos 1101, 1124, y concordantes del Código Civil , calculados por la pérdida de valor del objeto de la compraventa.

Por lo que, de acuerdo con el informe del Arquitecto Técnico Don. Franco (doc 8 de la demanda), ratificado en el acto del juicio, con la necesaria contradicción, y la ausencia de prueba en contrario, procede fijar la indemnización en la cantidad de 42.043'32 ?, coincidente con la reclamada en la demandada, procediendo en definitiva su estimación, y por consiguiente la estimación del recurso de apelación de la parte demandante.

SEGUNDO.- La cantidad adeudada devengará el interés legal desde la interpelación judicial, producida con la presentación de la demanda, con fecha 20 de marzo de 2008, y hasta el completo pago, de acuerdo con los artículos 1100, 1101, y 1108 del Código Civil , y el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

TERCERO.- De acuerdo con el artículo 394,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria de la demanda, procede la imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada.

CUARTO.- De acuerdo con el artículo 398,2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , siendo la resolución estimatoria del recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas de la apelación.

Fallo

Que ESTIMANDO el recurso de apelación formulado por la demandante Dña. Julia , se REVOCA la Sentencia de 5 de marzo de 2009 dictada en los autos nº 405/08 del Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Badalona , acordando la ESTIMACIÓN de la demanda, y la condena de la demandada "Patrimonios y Activos Paidal,S.A.", a indemnizar a la demandante con la cantidad de CUARENTA Y DOS MIL CUARENTA Y TRES EUROS CON TREINTA Y DOS CÉNTIMOS (42.043'32 ?), más intereses legales desde el 20 de marzo de 2008, y hasta el completo pago, con imposición de las costas de la primera instancia a la parte demandada, sin expresa imposición de las costas del recurso de apelación.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

Así por esta nuestra sentencia, de la que se unirá certificación al rollo, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- En este día, y una vez firmada por todos los Magistrados que la han dictado, se da a la anterior sentencia la publicidad ordenada por la Constitución y las Leyes. DOY FE.