Sentencia Civil Nº 233/2011, Audiencia Provincial de Tarragona, Sección 1, Rec 530/2010 de 20 de Abril de 2011

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

TARRAGONA

SECCION PRIMERA

ROLLO NUM. 530/2010

ORDINARIO NUM. 478/2006

EL VENDRELL NUM CUATRO

S E N T E N C I A NUM.

ILTMOS. SRES.:

PRESIDENTE

D. Antonio Carril Pan

MAGISTRADOS

Dª Mª Pilar Aguilar Vallino

Dª Mª Rebeca Carpi Martín

En Tarragona a veinte de abril de dos mil once.

Visto ante la Sección 1ª de esta Audiencia Provincial el recurso de apelación interpuesto por la mercantil HABITATGES CAN SANT JOAN S.L., representada por la Procuradora Sra. Elías Arcalis y defendido por el Letrado Sr. Sender Gea contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 4 de El Vendrell en 7 de mayo de 2010 , en autos de Juicio Ordinario nº 478/2006, en los que figura como demandante la apelante y como demandados DON Emilio Y DOÑA Natalia , representados en esta instancia por la Procuradora Sra. García Díaz y defendidos por el Letrado Sr. Díaz, DON Jesús y la mercantil CATA FERNANDEZ S.L., no comparecidos en esta alzada, y la mercantil CAIXA TERRASSA, representada por el Procurador Sr. Sole Tomás y defendida por el Letrado Sr. Mendaña Prieto.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los Antecedentes de Hecho de la Sentencia apelada, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: "FALLO: " ESTIMAR parcialmente la demanda presentada por el Procurador Pascual Navarro , en nombre y representación de HABITATGES CAN SANT JOAN, S.L. condenando a Emilio , Natalia a estar y pasar por los siguientes pronunciamientos:

a)Declarar resuelto el contrato privado firmado entre las partes el 26 de noviembre de 2004.

b)Condenar solidariamente a Emilio y Natalia a reintegrar y pagar a HABITATGES CAN SANT JOAN S.L. los 12.000 euros entregados en aquella fecha por la actora.

c)Sin especial pronunciamiento en materia de costas procesales, debiendo abonar cada parte las causadas a su instancia y las comunes por mitad

Y DESESTIMAR TOTALMENTE la demanda presentada por el Procurador Pascual Navarro contra Jesús , Cata Fernández S.L y Caixa d'Estalvis de Terrassa ABSOLVIENDO a todos ellos de los pedimentos de la actora, con imposición de las costas a la misma".

SEGUNDO.- Que contra la mencionada sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandante en base a las alegaciones que son de ver en el escrito presentado.

TERCERO.- Dado traslado a la otra parte del recurso presentado, se presentaron escritos de oposición al recurso por los demandados DON Emilio Y DOÑA Natalia , DON Jesús y la mercantil CATA FERNANDEZ S.L. y por CAIXA TERRASSA, por los motivos que son de ver en los respectivos escritos presentados.

CUARTO.- Que en la tramitación de ambas instancias del procedimiento se han observado las normas legales.

VISTO, siendo Ponente la Ilma. Sra. Magistrada Dª. Mª Rebeca Carpi Martín.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre la parte demandante reproduciendo todas las pretensiones alegadas en primera instancia, y en concreto alegando lo siguiente: a) incongruencia en el proceso judicial respecto de lo establecido en la sentencia en cuanto a la excepción de falta de legitimación pasiva de la demandada CAIXA TERRASSA; b) error en la sentencia al apreciar falta de legitimación pasiva en el demandado Sr. Jesús ; c) error en la apreciación de la prueba por parte de la sentencia de instancia, al considerar que el contrato suscrito con los demandados Don. Emilio y doña Natalia fue exclusivamente incumplido por éstos y que el contenido de dicho contrato es el alegado por tales demandados; d) existencia de dolo en el actuar de la mercantil CATA FERNÁNDEZ S.L.; e) errónea imposición de las costas generadas a CAIXA TERRASSA por no haber instado la actora pretensión alguna frente a esta entidad.

SEGUNDO.- Para una mejor comprensión de los hechos objeto de este litigio, conviene recordar, sintéticamente, que el mismo trae causa del contrato de compraventa suscrito entre la actora y los demandados DON Emilio y DOÑA Natalia en fecha 26 de noviembre de 2004, en virtud del cual los segundos vendían a la primera un inmueble sito en la CALLE000 nº NUM000 que los vendedores transmitieron posteriormente, mediante contrato de fecha 5 de mayo de 2005 elevado a escritura pública en fecha 11 de octubre de 2005 a la demandada CATA FERNÁNDEZ S.L. Dicho inmueble fue gravado, en fecha 24 de abril de 2006, con una hipoteca a favor de CAIXA TERRASSA en garantía de crédito concedido por ésta a la adquirente CATA FERNÁNDEZ, S.L. La parte actora alega que el primer contrato suscrito entre ella y los vendedores ha sido incumplido por éstos, por haberse modificado el mismo mediante varios pactos manuscritos en los márgenes del mismo, así como mediante un documento adicionado que figura firmado por la mediadora en la venta, la Sra. Encarna , en el que figura la estipulación de que "tanto la parte compradora como la parte vendedora se comprometen a mantener este acuerdo hasta la fecha de 30 de septiembre de 2005".

TERCERO.- Procede atender, para mayor coherencia de esta resolución, en primer lugar y de manera unificada a los alegatos referidos con la letra a) y d), al referirse ambos a la intervención en el proceso de la demandada CAIXA TERRASSA. Alega la parte actora apelante que el juez de instancia incurre en incongruencia en el proceso y respecto de lo establecido en sentencia, al haber aceptado inicialmente la excepción de litisconsorcio pasivo necesario alegada por la codemandada CATA FERNÁNDEZ S.L. en virtud de la cual se trajo al proceso como demandada a CAIXA TERRASSA y haber considerado finalmente en la sentencia de instancia que dicha demandada carecía de legitimación pasiva en el presente proceso. Cabe decir que ciertamente adolece el proceso de irregularidades que pueden calificarse, respecto del litisconsorcio pasivo necesario alegado por la codemandada CATA FERNÁNDEZ, S.L. de incongruencias en la actuación judicial utilizando el término de incongruencia en su sentido cotidiano de tal término, esto es, como falta de sentido o lógica, pues tras apreciar inicialmente la necesidad de dicho litisconsorcio, trayendo por ese motivo al proceso a CAIXA TERRASSA, estima después el Juzgador en la sentencia que la citada CAIXA TERRASSA no debía haber sido parte del proceso por carecer de legitimación pasiva. Es cierto, además, que la parte actora no ha dirigido en ningún momento pretensiones concretas contra tal entidad, y así lo alegó inicialmente en su escrito de oposición a tal excepción de litisconsorcio pasivo necesario alegada por la citada codemandada, limitándose posteriormente a continuar el proceso una vez estimada por el Juez de instancia la citada excepción y llamada al proceso como codemandada CAIXA TERRASSA. Por lo anterior, procede estimar su alegato sobre la improcedencia de la condena a pagar las costas que este proceso ha generado a CAIXA TERRASSA. No es óbice a lo anterior lo manifestado por tal entidad en su escrito de oposición a la apelación, alegando que debía la parte actora haber recurrido en apelación el auto judicial que estimó tal excepción de litisconsorcio pasivo necesario. Siendo más que recurrente la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre la inexistencia de litisconsorcio pasivo necesario en supuestos en los que se impugna la validez o eficacia de un contrato traslativo de dominio de un inmueble respecto de las entidades crediticias con derechos reales de garantía sobre el citado bien ( Sentencia de 12 de marzo de 2007 , citada por la sentencia recurrida, y sentencia de 22 de febrero de 2007 , entre otras), bien podía CAIXA TERRASSA haber omitido su presencia en este pleito, no compareciendo ni realizando las actuaciones procesales que le han generado un coste, por considerar que no existía pretensión alguna ejercitada en su contra. Por todo lo anterior procede, en fin, estimar la alegación del apelante y revocar la condena a pagar las costas que el presente proceso ha generado a CAIXA TERRASSA que le fue impuesta.

CUARTO.- No es atendible, por otra parte, el alegato de la apelante sobre responsabilidad en el presente proceso del demandado Sr. Jesús , administrador de la mercantil CATA FERNÁNDEZ S.L., si bien debe precisarse que los motivos para desestimar las pretensiones frente al mismo no se corresponden exactamente con lo apreciado en la sentencia de instancia, que confunde la legitimación pasiva con la pertinencia o no de la pretensión esgrimida frente al mismo en función de la prueba practicada y obrante en el proceso. Así, sin perjuicio de la legitimación pasiva del Sr. Jesús como parte en el proceso, resultante de la posible responsabilidad que como administrador de la sociedad CATA FERNÁNDEZ S.L. fija el art. 135 de la anterior Ley de Sociedades Anónimas , en virtud del cual bien podría el mismo haber causado con su actuar daños a terceros que fuesen susceptibles de ser indemnizados, lo cierto en el presente proceso es que no se ha probado en absoluto ni la existencia de daños concretamente causados por el Sr. Jesús , al no precisar ni probar en modo alguno la parte actora en qué consistiría tal daño, no siendo admisible la manifestación genérica inicialmente contenida en la demanda de reclamarse los daños "que s'hagin produït i que ja es quantificaran en el moment si cal", pues ni se ha expresado por la actora en qué consisten los daños que dice se le han causado, y que el tribunal no puede ni debe adivinar, ni se aportado prueba alguna de los mismos. A lo anterior se suma, en el caso del Sr. Jesús , que no se probado tampoco que llevase a cabo ningún actuar negligente o doloso que pudiera ser el origen de unos supuestos daños. Consistiría tal comportamiento negligente o doloso en el conocimiento por parte del Sr. Jesús de la celebración y vigencia del contrato de compraventa suscrito entre la actora y los vendedores del inmueble, lo que comportaría además la mala fe de la sociedad CATA FERNÁNDEZ S.L. en su posterior adquisición de dicho inmueble y la desprotección de tal adquisición como luego veremos. Recordemos, en primer lugar, que la buena fe se presume siempre, y a quien alegue su ausencia corresponde la prueba de tal mala fe. Ningún conocimiento de tal naturaleza ha acreditado la actora. De una parte, si bien inicialmente pretendía aportar un CD en el que se incluían grabaciones de supuestas conversaciones que acreditaban que el Sr. Jesús conocía la vigencia y detalles del contrato de compraventa previamente celebrado entre los vendedores y la actora, tal prueba fue renunciada por dicha actora en el acto del juicio, por lo que no puede ser valorada. De otra parte, ninguna otra prueba en tal sentido se ha aportado a los autos, no siéndolo la declaración del mismo Sr. Jesús , tal como pretende la actora, que de manera aparentemente veraz, responde claramente que efectivamente le fue mostrado un contrato suscrito entre la actora y los vendedores por parte de la entidad mediadora en su adquisición, si bien se le mostró como lo que denomina "contrato de arras", terminología que si bien resulta jurídicamente incorrecta, pues todo pacto de arras es en realidad parte integrante de un contrato de compraventa, es con frecuencia utilizada por los profesionales de tal sector, e incluso por letrados en ejercicio, para denominar simples "reservas o entregas a cuenta", esto es, operaciones previas al contrato de compraventa que podrían ubicarse dentro de las negociaciones precontractuales. No cabe considerar que el uso erróneo de la terminología "contrato de arras" por parte del Sr. Jesús comporte un actuar de mala fe por su parte, ni gravemente negligente. A lo anterior debe sumarse, para un completa valoración de la declaración de dicho demandado, el resto de sus respuestas, de donde resulta, además, que tal como consta en el propio contrato de compraventa suscrito por la actora, ésta pretendía realizar un negocio de cesión de la posición jurídica compradora, esto es, previamente a la adquisición del inmueble realizada por CATA FERNÁNDEZ, S.L, directamente con los vendedores Emilio y Natalia , había ofrecido la actora la cesión de tal posición compradora a CATA FERNÁNDEZ, S.L. y, concretamente, a su administrador el Sr. Jesús , siendo posteriormente la propia actora quien retiró su oferta de cesión por no haber podido consolidar tal posición jurídica. De ello resulta, en fin, que resulta veraz lo afirmado por el Sr. Jesús , esto es, que tras haberse visto frustrada la operación de cesión de la posición compradora por parte de la actora, HABITATGES CAN SANT JOAN, S.L. y habiéndosele ofrecido la posibilidad de compra directa al propietario, confirmándole que el negocio de compraventa con HABITATGES CAN SANT JOAN, S.L. había quedado resuelto, el Sr. Jesús creyese, a la vista de ambos acontecimientos, que efectivamente la actora no tenía derecho alguno en relación al inmueble en cuestión ni posibilidades de exigir a los vendedores transmisión alguna, y ello contribuyera a formar su voluntad de compra a los vendedores, con la confianza y creencia fundada de no existir ningún tipo de impedimento legal para ello. Se confirma lo anterior, además, por el dato de haber adquirido CATA FERNÁNDEZ S.L. la finca, de este modo, a un precio muy superior al que se barajaba en sus iniciales negociaciones con la parte actora, de donde resulta creíble que el Sr. Jesús , ante la información suministrada tanto por los vendedores, como por los mediadores de la venta, como por la propia actora, que efectivamente le informó de que la operación de cesión no era posible, y confiando en la titularidad de los vendedores sobre el inmueble, tal como publicaba el Registro de la Propiedad, se convenciese de la ausencia total de derechos y expectativas jurídicas de la actora sobre el inmueble de autos y con buena fe adquiriese tal bien de sus legítimos propietarios Emilio y Natalia . No es óbice a lo anterior el dato admitido también por el Sr. Jesús de que le sugirieron elevar a pública la adquisición con cierta urgencia, y en concreto el 11 de octubre de 2005. Ello por una parte porque no se detallan ni se han probado que en ese momento se le hubiese dado cumplida información de las reclamaciones de la parte actora, pero, sobre todo, porque su voluntad contractual y su confianza en la total licitud de la adquisición quedaron formadas en la fecha de suscripción del contrato privado de compraventa, esto es, el 5 de mayo de 2005, momento en que no había recibido ni llamadas de la parte actora ni urgencias de firma.

De todo lo anterior resulta, en fin, que no se ha acreditado el actuar doloso o negligente del Sr. Jesús que comporte un acto ilícito, así como tampoco se han detallado los daños que de ese actuar se habrían derivado para la actora, habida cuenta de que ningún vínculo contractual une al Sr. Jesús con la misma, de donde resulta, además, que carece de lógica la reclamación que la actora apelante realiza en su escrito de apelación conforme a lo dispuesto por el art. 1124 CC , previsto como mecanismo de reacción ante incumplimientos contractuales, pero inservible frente a terceros ajenos al vínculo contractual.

QUINTO.- La valoración de la actividad probatoria plasmada en el fundamento anterior resulta plenamente aplicable a la mercantil CATA FERNÁNDEZ, S.L. cuyo administrador es el Sr. Jesús , debiendo ser tenido en cuenta ahora, además, que el burofax que la parte actora remitió a la mediadora en la compraventa celebrada por CATA FERNÁNDEZ S.L. sobre el terreno litigioso, la Sra. Eufrasia de la entidad M.A.K FINCAS BARA, fue recibido por ésta el 30 de septiembre de 2005. Tal burofax, además de ser de fecha muy posterior a la del contrato de compraventa perfeccionado entre CATA FERNÁNDEZ, S.L. y los vendedores, no precisaba en absoluto ni las condiciones del contrato de compraventa suscrito entre la actora y los vendedores, de donde resulta difícil imaginar, habida cuenta de la previa información de que disponía el Sr. Jesús detallada en el fundamento anterior, que cupiese dar crédito sin más a las afirmaciones contenidas en tal burofax y considerar por ello que la adquisición del inmueble por parte de CATA FERNÁNDEZ, S.L., estuviese impregnada de algún tipo de ilicitud o vulneración de derechos de terceros. Bien podía la parte actora haber aportado detalle del supuesto incumplimiento, así como copia de la demanda interpuesta, pues ante la simple afirmación de tal incumplimiento frente al resto de información ofrecida al Sr. Jesús y a la mercantil CATA FERNÁNDEZ, tanto por la actora como por los vendedores y los mediadores de la compraventa que se detalla en el fundamentos anterior, quedaba tal burofax falto de detalle y fiabilidad careciendo de la entidad suficiente como para destruir la buena fe de los demandados Sr. Jesús y la mercantil que administra.

En consecuencia, y al amparo del artículo 1473 CC aplicable a los supuestos de doble venta como el que nos ocupa, habiéndose procedido a una segunda compraventa sin que la anterior hubiese sido consumada mediante entrega del bien vendido y pago del precio, y siempre que haya buena fe, será protegido en su adquisición "el adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe". Siendo la entidad CATA FERNÁNDEZ S.L. la única adquirente en este caso, y cumpliendo los requisitos exigidos por el art. 1473 CC (buena fe, inscripción en el Registro de la Propiedad, así como única poseedora, por no haberse realizado entrega a la actora en ningún momento), es evidente que se trata de la legítima adquirente del inmueble en cuestión, no siendo admisible tampoco la solicitud de nulidad de su compraventa alegada por la actora por supuesto engaño provocado por los vendedores, pues ni está legitimada la actora como tercera para alegar tal nulidad ni se ha probado en modo alguno la existencia de engaño que generase error en la adquirente consistente en la creencia de adquirir algo de quien es dueño cuando no lo es, pues los vendedores vendían como dueños porque tal era su condición. Debe por tanto confirmarse la desestimación de las pretensiones ejercitadas contra la mercantil CATA FERNÁNDEZ S.L.

SEXTO-. Sí son atendibles los alegatos de la apelante en relación al incumplimiento contractual de los vendedores Emilio y Natalia , así como los relativos al contenido del contrato suscrito. En cuanto al contenido de dicho contrato porque así resulta tanto de la contestación a la demanda, con la que aportan los vendedores copia del contrato con tales adendas y correcciones, sino también de la declaración del propio Don. Emilio , que admite en el acto del juicio que las tachaduras y correcciones manuales introducidas en el contrato se hicieron en su presencia en el momento de la firma, no habiendo manifestado objeción alguna en aquel momento. No son atendibles los alegatos de los vendedores sobre el incumplimiento de la parte actora, pues no han realizado ninguna actividad probatoria en tal sentido, limitándose a calificar de nulo el contrato que, dejando al margen los más que evidentes defectos técnicos formales y materiales, contiene lo esencial para ser denominado "contrato", esto es, consentimiento, objeto (finca y precio) y causa (art. 1261 CC ). A dicho contrato se añadió mediante el anexo aportado por ambas partes un pacto que incluía un término esencial en tal contrato, y que mantenía su vigencia y carácter vinculante hasta el 30 de septiembre de 2005. A pesar de ello, los codemandados Emilio y Natalia remitieron escrito resolutorio del contrato en fecha 26 de abril de 2005, alegando tachaduras, raspaduras, cláusulas oscuras y una serie de datos que no son, de por sí, justificativos de la resolución, añadiendo a continuación que se resolvía tal contrato en virtud de cláusula liberatoria y de resolución que en modo alguno consta en tal contrato, al margen del término de vigencia previsto hasta el 30 de septiembre de 2005 que no se había alcanzado en aquel momento. De todo ello resulta, en fin, que está acreditado que los vendedores incumplieron el contrato de compraventa, pero no se ha acreditado el incumplimiento por parte de la actora apelante, por lo que resulta procedente apreciar su alegación en el sentido de ser imputable el incumplimiento únicamente a la parte vendedora, los codemandados Emilio y Natalia . En coherencia, resulta aplicable lo dispuesto en el art. 1124 CC , que la parte actora reclama, declarándose la resolución del contrato de compraventa celebrado en fecha 26 de noviembre de 2004 entre HABITATGES CAN SANT JOAN S.L. y Emilio y Natalia por incumplimiento de la parte vendedora, con obligación de devolver las prestaciones entregadas y, concretamente, la cantidad pagada por la parte compradora en concepto de arras, esto es, 12.000 euros. Sin embargo, no cabe imponer el pago de indemnización alguna por parte de Don. Emilio y Natalia a la actora HABITATGES CAN SANT JOAN S.L., pues ni siquiera ha mencionado la parte actora los daños que se le haya podido causar, y mucho menos ha probado nada al respecto, por lo que resulta, en fin, que ningún daño se le ha generado por tal incumplimiento contractual. Lo anterior conduce, si bien por motivos de fondo distintos, a la confirmación de lo ya estimado en la sentencia de primera instancia.

SEPTIMO.- Conforme a lo dispuesto en el artículo 398 de la LEC en relación al art. 394 LEC , dada la estimación parcial del recurso no se imponen a la parte apelante las costas generadas en esta alzada para la mercantil CAIXA TERRASSA y a los demandados Emilio y Natalia . Conforme a los citados preceptos, dada la desestimación del recurso de apelación en cuanto a los mismos, se imponen a la parte apelante las costas generadas en esta alzada a la mercantil CATA FERNÁNDEZ S.L. y Don. Jesús .

VISTOS los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de HABITATGES CAN SANT JOAN S.L. contra la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia n° 4 de El Vendrell en 7 de mayo de 2010 , en autos de Juicio Ordinario nº 478/2006:

1º) Absolvemos a la actora de la condena al pago de las costas generadas en primera instancia a la mercantil CAIXA D'ESTALVIS DE TERRASSA.

2º) Declaramos resuelto el contrato de compraventa celebrado en fecha 26 de noviembre de 2004 entre HABITATGES CAN SANT JOAN S.L. y Emilio y Natalia por incumplimiento exclusivo de Emilio y Natalia .

3º) MANTENEMOS, en cuanto al resto, la citada resolución.

4º) Imponemos a la parte apelante las costas generadas en esta alzada a la mercantil CATA FERNÁNDEZ S.L. y Don. Jesús .

Devuélvanse los autos a dicho Juzgado con certificación de la presente, a los oportunos efectos, interesándole acuse de recibo.

Así por nuestra Sentencia, lo acordamos, mandamos y firmamos.