Sentencia Civil Nº 233/2012, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 9, Rec 95/2011 de 07 de Mayo de 2012

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 9

MADRID

SENTENCIA: 00233/2012

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE MADRID

Sección Novena

SENTENCIA NÚMERO 233/12

RECURSO DE APELACION Nº 95/2011

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. JOSE LUIS DURÁN BERROCAL

D. JUAN ÁNGEL MORENO GARCÍA

D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

En MADRID, a siete de mayo de dos mil doce.

VISTOS en grado de apelación ante esta Sección Novena de la Audiencia Provincial de MADRID, los Autos de Procedimiento Ordinario nº 647/2006 , procedentes del Juzgado de Primera Instancia número 36 de MADRID, a los que ha correspondido el Rollo de Apelación nº 95/2011, en los que aparecen como partes: de una, como demandante y hoy apelada COMUNIDAD DE PROPIETRARIOS EDIFICIO PLAZA DE DIRECCION000 NUMERO NUM000 DE MADRID , representada por la Procuradora Sra. Dª Paloma Martin Martín; y de otra como demandada y hoy apelante RENT BUILDING, S.L., representada por el Procurador Sr. D. Javier Domínguez López; sobre defectos constructivos o vicios ruinógenos.

SIENDO MAGISTRADO PONENTE EL ILMO. SR. D. JOSÉ VICENTE ZAPATER FERRER

Antecedentes

La Sala acepta y da por reproducidos los antecedentes de hecho de la resolución recurrida.

Primero .- Por el Juzgado de Primera Instancia nº 36 de Madrid, en fecha 26 de marzo 2010 se dictó sentencia , cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: " Fallo : Que estimando íntegramente la demanda interpuesta a instancia e la C.P. E LA PLAZA DE DIRECCION000 Nº NUM000 por la Procuradora Dª Paloma Martín Martín, contra RENT BULDING SL, representado por el Procurador D Javier Domínguez debo condenar y condeno al demandado a abonar a la demandante la cantidad de 340.034 euros, con condena en costa al demandado".-

Segundo .- Notificada la mencionada sentencia y previos los trámites legales oportunos, contra la misma se interpuso recurso de apelación por la parte demandada, del que se dio traslado a la contraparte quien se opuso al mismo, elevándose posteriormente las actuaciones a esta Superioridad, previo emplazamiento de las partes, ante la que han comparecido en tiempo y forma bajo las expresadas representaciones.

Tercero .- No habiéndose solicitado el recibimiento a prueba en esta alzada, ni estimando la Sala necesaria la celebración de vista pública, quedaron las actuaciones pendientes de señalamiento de votación y fallo la cual tuvo lugar el día tres de mayo del año en curso.

Cuarto .- En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias las prescripciones legales.

Fundamentos

Primero .- La entidad demandada compró la casa número NUM000 de la Plaza de DIRECCION000 en Madrid, de aproximadamente 100 años de antigüedad, por escritura pública de fecha 13 enero 1998; rehabilitó el edificio y otorgó escritura de división horizontal con fecha 6 mayo 1998, disponiendo a partir de entonces de cada una de las 32 fincas independientes que segregó de la finca matriz. Constituida la Comunidad de Propietarios, fue apreciando tantas deficiencias en lo construido que solicitó informe sobre el estado del inmueble a la Inspección Técnica en la Gerencia Municipal del Ayuntamiento de Madrid, que emitió un dictamen calificando desfavorablemente la seguridad del edificio, debiendo subsanarse las deficiencias detectadas en la estructura y cimentación; estado general de las fachadas interiores, exteriores y medianeras; conservación de cubiertas y azoteas, y, en la fontanería y red de saneamiento. La entidad demandada no asumió por completo la reparación total de tales defectos, lo que movió a la Comunidad actora a obtener los informes técnicos que los revelaban, pero aquella eludió acometer su subsanación. En Junta General Extraordinaria de 3 noviembre 2005 la Comunidad acordó emprender por sí misma la totalidad de las obras de consolidación estructural, pintura, pocería y fachadas, que le aconsejaba el informe técnico emitido por el arquitecto al que se encargó, quien, además, confeccionó el proyecto de obra que acompaña a la demanda como documento número 10 y es la base de la pretensión deducida en ella.

La entidad demandada mantuvo en su oposición haber cumplido fielmente con sus obligaciones de entrega y saneamiento de las fincas que vendió, sin que le sean atribuibles las deficiencias que se han observado, pues, corresponden a actuaciones de terceros, al paso del tiempo o a su defectuoso mantenimiento o inadecuada reparación, pues, por su parte, ejecutó puntualmente las reparaciones que se le exigieron por la Administración, que así se lo reconoció; además, su cometido estaba relacionado sólo con parte de la edificación, pues de otra se había dispuesto en su momento.

Son tan numerosas y variadas las deficiencias denunciadas, que el acto del juicio se hubo de suspender para que la Comunidad actora concretara y aclarase los extremos de su reclamación, y así lo hizo en escrito del 29 mayo 2009, en el que señalaba cuatro capítulos, referidos a la consolidación de la estructura, fachada principal, pintura y red de saneamiento, que se complementaban con los desembolsos por licencias de obras y dirección facultativa.

Segundo .- En la Sentencia recurrida se estima íntegramente la demanda, condenando a la cantidad exigida en ella como importe de las reparaciones obligadas por el estado del edificio. Se entiende en dicha resolución, muy adecuadamente, que la acción ejercitada es la del art. 1591 CC , exponiendo una síntesis tan ilustrada como completa de las interpretaciones jurisprudenciales sobre los conceptos que se cuestionan en el litigio, tales como el de ruina y su alcance, con especial mención a la ruina funcional y los vicios ruinógenos; las deficiencias y los graves defectos, y la responsabilidad de los intervinientes en la obra. Por acertado y exhaustivo, éste análisis se tiene ahora por íntegramente reproducido para evitar inútiles y enojosas repeticiones.

Se examinan también en la Sentencia apelada con minuciosidad y rigor los medios probatorios aportados al juicio, que se analizan y valoran adecuadamente, para concluir que, desde el primer momento, existieron problemas de fisuras en viviendas, locales y fachadas, que persisten en la actualidad y son consecuencia directa de la rehabilitación del edificio, que hizo la entidad demandada y que, por ello, es responsable de su reparación; pero excluye la actuación de terceros en la producción de los daños, tales como una fuga de agua potable desde la red general, pues pericialmente se informa de su inocuidad; tampoco el estado del inmueble es consecuencia de la desidia de la propia actora, pues los defectos en fachada aparecieron ya en el año 1999. También es atribuible a la demandada la reparación del sistema de saneamiento, pues testificalmente se demuestra su estado de absoluto abandono, al margen de que en el proyecto inicial se hubiera o no contemplado.

Tercero .- El recurso de apelación interpuesto por la entidad demandada se articula en seis alegaciones, aunque la Sexta referida al coste de la licencia y honorarios de la dirección facultativa, por ser proporcional a la cantidad exigida, está en función de la admisión total o parcial de la demanda. En la alegación Primera, que se titula "Contenido de la sentencia. Objeto del recurso" se expone un listado de las obras necesarias para la reparación y su importe, anunciando que su impugnación se sustentará en el alcance sólo parcial del proyecto de rehabilitación del edificio que ejecutó, y que, por ello, hubo zonas de lo edificado que no se alcanzaron; el sistema de saneamiento mereció la aprobación administrativa; hay actuaciones y omisiones de la propia demandante y de terceros que provocaron la aparición de muchos defectos; hay desperfectos que no revisten el carácter de ruina y pueden ser subsanados con un debido mantenimiento, y, los defectos existentes en la fachada carecen de entidad.

Por ser lo así expuesto una especie de programa u objetivo de actuación procesal, nada cabría objetar a su planteamiento, pero conviene anticipar que la apelante puede entender que la rehabilitación del edificio ejecutada por ella sólo era parcial, sin embargo, de la documentación por ella misma aportada con su contestación a la demanda (documentos números 1 y 2), se deduce que la finca entera se compró por ella a la sociedad FUDEN PRESTACIONES S.L., mediante escritura pública otorgada el día 13 enero 1998, y realizó la división horizontal mediante escritura de 6 mayo de 1998 segregando de la finca matriz 32 fincas independientes de las que más tarde dispuso. Se constituyó así como promotora y responsable de la rehabilitación total del inmueble, y no le exime el que las obras no alcanzasen a una parte del mismo, al parecer por haber dispuesto de ella en el originario estado en que se encontraban; porque, supuesto que la edificación constituye un todo en el que se integran sus distintos componentes que están relacionados entre sí, sobre todo en lo relativo a la sustentación, estructura del edificio y saneamiento, dejar intacta una parte porque se ha dispuesto de ella en favor de un tercero, aunque forme parte del edificio y se ubique en una situación tan sensible como es su base, antes que argumento de exoneración es la revelación de una evidente negligencia, pues al ostentar la entera titularidad de la finca que se proyectaba vender por partes, era imprescindible prevenir la obligación de saneamiento que le habría de ser exigible, y que se comprometía seriamente al omitir el examen de una parte, su valoración y reparación. Con relación a los conceptos de ruina y entidad de los defectos, basta con remitir al análisis jurídico que de ellos se expone en la Sentencia recurrida y que se han dado por reproducidos.

Cuarto .- La alegación Segunda se refiere a la intervención de la demandada en el edificio, y se insiste en su alcance sólo parcial por quedar excluidos los locales en planta baja, y se aduce que dos de las escrituras son anteriores a la terminación de la obra y otra es de dos años después; relatando como se solicitó una segunda licencia para instalar un ascensor, e insistiendo en la falta de actuación sobre los locales en planta baja, que se acredita con la prueba practicada. No habiendo actuando sobre el local derecho, las partidas reclamadas no son imputables a la apelante.

Se deben tener aquí por reproducidos los anteriores razonamientos sobre la responsabilidad el promotor, aunque lo fuera de hecho por no haber entrado en vigor la LOE, si bien tal concepto estuviera ya perfectamente definido por la jurisprudencia tanto en su configuración como en su alcance. Pero, en todo caso, la demandada disponía de los locales que refiere cómo propietaria de los mismos al haber adquirido la finca entera, y esta disposición le obligaba al saneamiento correspondiente si se le exigía dentro de la vigencia de la acción por responsabilidad, pues, no acometer por entero la rehabilitación de un edificio de 100 años de antigüedad es una grave negligencia, ya que supone obviar la reparación de los elementos de sustentación y saneamiento que le afectan como un todo arquitectónico. En cualquier caso, lo exigido en la demanda es la cantidad por obras comunes, de cuyo resarcimiento, naturalmente, también deben participar los locales afectados en su condición de componentes de la Comunidad. Por otra parte, en el recurso, la apelante se limita a referir unas partidas reclamadas por la actora, pero ni define ni concreta su importe. La alegación es, por tanto, inadmisible.

Quinto . - La alegación Tercera está referida a la red de saneamiento del edificio, y en su desarrollo se indica que en la resolución recurrida se ha realizado una valoración probatoria carente de fundamentación lógica, que en la alzada se debe revocar; señalando, seguidamente, la apreciable contradicción existente entre las declaraciones prestadas por el representante de la empresa que ha acometido la reparación del saneamiento, y las que ofreció la dirección facultativa, que afirmó haber efectuado la reparación de este capítulo ejecutando las obras necesarias; por otra parte, la inspección administrativa informó que la reparación estaba bien hecha, y, además, se han vendido otros locales a terceros, que han ejecutado las obras con total independencia. Lo que ocurre es que la Comunidad ha omitido el mantenimiento necesario, y las deficiencias observables son consecuencia de esta falta de cuidado.

La alegación es enteramente rechazable, pues en la valoración de las pruebas testificales y periciales practicadas en juicio, la Sentencia recurrida no incurre en error alguno, y atender la propuesta de la apelante sería tanto como desconocer el principio de libre valoración de la prueba que compete al juzgador y refrendan los arts. 348 y 376 LEC . El encargado de hacer la reparación relató con toda firmeza la observación que hizo cuando tuvo acceso a las instalaciones, y expuso con singular entereza y extremada claridad y contundencia el estado desolador en que se encontraba; descripción coincidente con la dirección facultativa de la obra encargada por la demandante y también con la documentación gráfica que acompañó a su demanda. Por el contrario, las declaraciones opuestas carecen de firmeza, de referencias concretas al examen realizado y en modo alguno se pueden integrar ni adecuar al resultado de la prueba documental. Por su parte, no se puede considerar significativa la intervención administrativa al respecto. Es por ello que, tanto en la Sentencia recurrida como ahora en la alzada, valorando la prueba practicada conforme a los ponderados principios de la sana crítica, se deba deducir que el estado del sistema de saneamiento de la finca no se acometió al ser rehabilitada por la apelante, ni consta actuación anterior alguna sobre la misma, ni su suficiencia para su adecuado funcionamiento en orden a la seguridad y salubridad del edificio, sin que en ello tenga influencia alguna la omisión de mantenimiento que se atribuye a la Comunidad demandante, ya que no es exigible un mantenimiento de algo inexistente, como era, en realidad, el sistema de saneamiento del edificio. Tampoco es apreciable la influencia que en estas instalaciones, ni, en general, sobre las de sustentación de lo edificado, hubiera podido tener una fuga de agua potable desde las conducciones generales.

Sexto .- En la alegación Cuarta, con el título "Supuestos defectos aparecidos por causas no imputables a- la apelante-, o que no revisten el carácter de ruina", se expone una extensa relación de conceptos indemnizables, que se subdivide en cuatro apartados. El primero de ellos se refiere a los costes de pintura de las fisuras aparecidas en paramentos, extendiéndose en el relato del estado unos testigos instalados en las grietas y fisuras; en el concepto de ruina y en los materiales empleados, y concluye que el importe de la pintura debe ser por cuenta de la Comunidad, que no ha realizado ninguna actuación de mantenimiento al respecto, de modo que los desperfectos no se pueden atribuir a la apelante. Además la fuga de agua pudo influir en el estado de la pintura por los asentamientos diferenciales que provocó en el edificio, que pudieron ser causa de las aludidas fisuras, cuya reparación, además, no es exigible si se ha empleado un costoso sistema de ejecución.

Este argumento no es admisible, pues en la Sentencia recurrida se atiende al resultado de la prueba pericial practicada, y se debe observar que, como enseña la jurisprudencia ( STS de 10 de febrero de 1994 ), "el perito es simplemente un auxiliar del Juez o Tribunal, que en modo alguno recibe un encargo de arbitraje cuando es llamado, porque su misión es únicamente asesorar al Juez ilustrándole sin fuerza vinculante sobre las circunstancias, sin que en ningún caso se le pueda negar al Juez las facultades de valoración del informe que recibe, como así se declaró en sentencia de 31 de marzo de 1967 y en otras posteriores; de modo que el Juez puede prescindir totalmente del dictamen pericial; puede, si dictaminan varios, aceptar el resultado de alguno y desechar el de los demás peritos, si, como en este caso, hubo en el pleito varios dictámenes, y puede, por último, el Juez sustituir al perito cuando se considere suficientemente informado por sí, según su preparación, para conocer y apreciar el objeto o la cuestión litigiosa, que hubiera necesitado de la intervención de otra persona, que tenga los conocimientos científicos, artísticos o prácticos requeridos por las circunstancias del caso". Por lo demás, el empleo de un sistema de amortiguación para instalar los techos no se puede considerar una aplicación exagerada, cuando con ella, precisamente, se trata de evitar su rotura o fisuración si el forjado superior traspasa el límite máximo de flexión al que se halla sometido y que se entregó por la apelante. Respecto de la inundación por agua potable, ya antes se han analizado sus inexistentes efectos, que también vienen ratificados en los informes técnicos apreciados en la resolución de instancia.

Séptimo .- Un segundo capítulo de la misma alegación son las obras de reparación de los forjados de cuarto y quinto piso, que la apelante atribuye a la instalación en la azotea de muros y jardineras de gran peso, siendo, por tanto, responsabilidad de quien haya efectuado estas instalaciones; sin embargo, para acreditar estas afirmaciones la apelante sólo invoca una carta escrita por el proyectista al vecino correspondiente y, evidentemente, la insuficiencia demostrativa del medio impide el efecto pretendido en la apelación.

El tercer apartado se refiere a las humedades causadas en el local bajo derecha, pues tales humedades provienen del patio medianero con otro edificio, donde un tejadillo instalado por la vecina no recoge las aguas debidamente, y vierten al patio interior y luego a la pared del local bajo derecha, que empapan y humedecen, por lo que el daño es imputable a la comunidad vecina.

La objeción es enteramente rechazable, a menos que la apelante entienda cumplida su obligación de entrega y saneamiento con la puesta a disposición de un inmueble sobre el que, sin repararlas, vierten libremente las aguas procedentes de otro vecino, pues su obligación contractual era la de haber subsanado la falta antes de entregar el objeto con las debidas características de salubridad y habitabilidad, y, si no lo hizo, como lógica consecuencia jurídica debe responder del daño causado por incumplir la obligación de saneamiento que le incumbía.

El apartado cuarto trata de la reparación del zócalo de granito y contraventanas de balcones, sosteniendo que su mal estado procede de la actuación de terceros o de la falta de mantenimiento por la Comunidad. Tampoco esta objeción es admisible, pues los daños apreciables son consecuencia de deficiencias en el proyecto que provocaban la entrada de agua de lluvia, afectando a la madera de las contraventanas; y el zócalo de granito no se sometió a las labores de regeneración que correspondían a la apelante.

Como consecuencia, esta entera alegación no es admisible.

Octavo .- En la alegación Quinta se refieren los supuestos defectos en fachada, que son debidos a falta de mantenimiento del edificio y, además, su gravedad y coste de reparación es muy inferior al solicitado por la demandante. En su desarrollo se aduce que los expedientes administrativos señalaron que la fachada no presentaba problema alguno en el año 1999, pero en el 2001 se apreciaron fisuras y grietas y la necesidad de revisar impostas, recercados, aplacados y anclajes cada dos años. Pero son pequeñas fisuras y desprendimientos de material los que se han apreciado inicialmente, y no son vicios ruinógenos sino falta de mantenimiento, pues, por lo demás, pericialmente se informa que la fachada se encuentra perfectamente.

La alegación no es admisible, pues desde el principio las fachadas merecieron un informe desfavorable de la Administración, y en el proyecto de ejecución se refieren los balcones tan deteriorados que estaban a punto de caerse, o habían perdido algún elemento constructivo, revelando fisuras en las bases, molduras, cornisas y dinteles. Todo lo cual, evidentemente, supera la simple falta de mantenimiento y constituye unos vicios ruinógenos que se deben reparar, conforme a los principios anteriormente expuestos, que rigen esta materia en el ámbito constructivo.

Como consecuencia, procede confirmar la Sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos.

Noveno .- A efectos del art. 398 LEC las costas devengadas en el recurso serán cargo de la apelante, y procede acordar la pérdida del depósito que constituyó, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la LOPJ aprobada por la LO 1/09 de 3 noviembre, al que el Juzgado de Primera Instancia dará el destino legal correspondiente.

Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español,

Fallo

Que DESESTIMANDO el recurso de apelación mantenido en esta instancia por el Procurador D. Javier Domínguez López en representación de RENT BUILDING SL contra la Sentencia dictada por la Ilma. Sra. Magistrada - Juez de Primera Instancia del Nº 36 de los de Madrid con fecha 26 marzo 2010 en los autos a que el presente Rollo se contrae CONFIRMAMOS dicha resolución, con imposición a la apelante de las costas causadas en este recurso, con pérdida del depósito constituido para recurrir de conformidad con el punto 9º de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial .

Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponer Recurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección.

Devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, acompañados de certificación literal de esta resolución para su cumplimiento y ejecución.

Así por esta nuestra sentencia de la que se unirá certificación al Rollo de Sala y se notificará a las partes en la forma establecida en los arts. 150 y 208-4º de la LEC , lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.