Sentencia Civil Nº 234/2007, Audiencia Provincial de Cadiz, Sección 2, Rec 123/2007 de 17 de Septiembre de 2007

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE CADIZ

SECCION SEGUNDA

S E N T E N C I A 234/07

Ilustrísimos Señores:

PRESIDENTE

Manuel de la Hera Oca

MAGISTRADOS

Margarita Alvarez Ossorio Benítez

Antonio Marín Fernández

JUZGADO DE 1ª INSTANCIA Nº 1 DE SANLUCAR DE BARRAMEDA

JUICIO ORDINARIO N º 412/2004

ROLLO DE SALA Nº 123/2007

En Cádiz a 17 de septiembre de 2007.

La Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Cádiz, integrada por los Ilmos. Sres. reseñados al margen, ha visto el Rollo de Apelación de la referencia, formado para ver y fallar la formulada contra la sentencia dictada por el citado Juzgado de Primera Instancia y en el Juicio Ordinario que se ha dicho.

En concepto de apelante ha comparecido el Pdor. Sr. Lepiani Velázquez en nombre y representación de la entidad ESTUDIO DOÑANA 2001 S.L., haciéndolo bajo la dirección jurídica del Letrado Sr. Zambrano García-Ráez.

Como apelados han comparecido Pedro Francisco y María Antonieta, con la asistencia de la Letrado Sra. Ramírez Pérez.

Ha sido ponente el Magistrado Sr. Antonio Marín Fernández , conforme al turno establecido.

Antecedentes

PRIMERO.- Formulado recurso de apelación ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de los de Sanlúcar de Barrameda por la entidad antes reseñada contra la sentencia dictada el día 31/octubre/2006 por el meritado Juzgado en el Juicio Ordinario nº 412/2004, se sustanció el mismo ante el referido Juzgado. La parte apelante formalizó su recurso en los términos previsto en Ley de Enjuiciamiento Civil y la apelada, por su parte, se opuso instando la confirmación de la resolución recurrida, remitiéndose seguidamente los autos a esta Audiencia para la resolución de la apelación.

SEGUNDO.- Una vez recibidas las actuaciones en la Audiencia Provincial, se turnaron a esta Sección, acordándose la formación del oportuno Rollo para conocer del recurso y la designación de Ponente. Reunida la Sala al efecto quedó votada la sentencia acordándose el Fallo que se expresará.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso debe ser desestimado. Según nuestro punto de vista el problema subyacente en la litis es de interpretación del contrato. Es cierto que la representación letrada de los vendedores quizás erró a la hora de exponer sus argumentos defensivos en el escrito de contestación y que, ni a ella, ni a la juez a quo, puede que les sea dado acudir a hechos ajenos a los allí expuestos. Pero también lo es que, sin violentar el art. 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , seremos congruentes si estimamos que no existe deber alguno de indemnizar a partir del análisis estricto de los hechos aducidos en la contestación y luego ratificados y/o matizados en el Juicio en razón de la prueba personal practicada.

En tal sentido, nos parece evidente que lo ocurrido fue lo siguiente: Los vendedores tenían intención de vender su vivienda habitual para adquirir otra. Su pretensión era de obtener un precio de 120.000 euros -de hecho, luego de suscitarse el conflicto litigioso, lo hacen por tal suma-. Ellos no acuden a la agencia actora a recabar sus servicios, sino que es una comercial de dicha entidad quien -enterada del propósito de venta- acude a los vendedores ofreciendo encargarse de la venta de su inmueble. Las condiciones de dicho ofrecimiento distan de estar claras, ya que los vendedores eran personas mayores, sin la adecuada instrucción que firman un contrato tipo que les somete la comercial sin un perfecto y adecuado conocimiento de las obligaciones que teóricamente asumían. Lo cierto es que como precio de venta se fija los citados 120.000 euros más una suma adicional representativa del 6% que era la retribución hipotéticamente pactada para la agencia. Tal entidad logra dar con unos compradores que se avienen a comprar por el precio íntegro -en el que se integraba el precio a recibir por los compradores, más la retribución de la agencia a cargo teórico de aquellos- sin que conste que la agencia les cobrara una cantidad adicional por su gestión.

Pues bien, la interpretación económica de lo sucedido parece estar clara: la agencia pactaba implícitamente con los vendedores que su gestión no sería retribuida, ya que ellos debían percibir la suma íntegra del precio ofertado para la venta, de tal suerte que el usual importe de las comisiones a cobrar a cada una de las partes -un 3% a vendedores y otro tanto a los compradores- se integraba como parte del precio que tendrían que sufragar los compradores que se avinieran al pago de las dos sumas que integraban el precio, esto es, 127.415 euros. Ello implicaba que los vendedores no satisfacían comisión alguna, mientras que los compradores eran quienes materialmente pagarían el importe completo de la comisión a percibir por la agencia.

Así las cosas, surge el problema de la condición impuesta por los vendedores en cuya virtud la operación no se concluiría hasta tanto éstos no dispusieran de una vivienda alternativa. Y nótese que los adquirentes habían adquirido el derecho a la entrega de la vivienda en fecha anterior al día 30/junio/2004, es decir, en los dos meses siguientes a las fechas en que asumen el compromiso de compra. Aunque tal problema no sirva para dar solución al litigio en razón de los óbices procesales antes apuntados, no estará de más indicar que no es cierto que tal condición fuera nula en virtud de lo dispuesto en los arts. 1115 y 1256 del Código Civil . La mejor doctrina distingue entre las condiciones puramente potestativas que si dependen exclusivamente de la voluntad del deudor son ciertamente ineficaces, y las simplemente potestativas las cuales, sin llegar a ser causales, no dependen exclusivamente de la voluntad de las partes sino también de hechos externos que contribuyen a su formación, como sería en el caso la existencia en el mercado de viviendas que rellenaran las necesidades de los vendedores o que éstos obtuvieran la financiación adecuada o que la entrega de la nueva vivienda se acompasara temporalmente con la desposesión de la enajenada.

Sea como fuere, al negarse los vendedores a formalizar el contrato de compraventa en los términos preconfigurados por la agencia actora, ésta pretende ser indemnizada en base a lo dispuesto en la cláusula 8 ,d, es decir, por haber rechazado una propuesta de compra conforme al encargo. Surge entonces con toda virulencia el problema y, a la postre, nuestra tesis: ¿Hubo realmente un encargo por parte de los vendedores?

La respuesta desde nuestro punto de vista debe ser negativa. No existió encargo alguno que generara obligaciones mutuas, señaladamente a cargo de los vendedores cuyo incumplimiento deba generar para ellos obligaciones indemnizatorias. Pese a la firma de la Hoja de Encargo, la interpretación de lo sucedido tiene que ver con lo antes explicado. La dinámica de los hechos antes relatados sugiere que la actuación de la agencia para con los vendedores era gratuita -pese a la onerosidad presunta del contrato de corretaje-, siendo así que ésta asumía que su retribución vendría de cargo de los compradores, como así sería de haberse concluido de forma exitosa el negocio. Lo esencial será indicar que la obligación de retribuir al Agente de la Propiedad Inmobiliaria recae sobre la parte que efectivamente le hizo un encargo de compra o venta de una finca. Solo asume obligaciones frente a ella -por mucho que se firmen documentos estereotipados e impuestos a intervinientes poco avezados- quien excita su intervención mediadora, quien acude a ella solicitando sus servicios, pero no quien recibe una oferta de contratación del intermediario. Y en el caso, creemos que lo sucedido fue que la agencia, a través de su comercial, ofreció cuidarse de la venta sin recibir encargo alguno y sin coste para los vendedores, razón por la cual ningún compromiso material adquirieron éstos.

SEGUNDO.- El fallo confirmatorio de la resolución apelada impondrá las costas al apelante, salvo que la Sala, razonándolo debidamente, aprecie la concurrencia de serias dudas de hecho o de derecho que justifiquen otro pronunciamiento, según se sigue de lo dispuesto en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , circunstancias que en el presente caso no concurren, por lo que se impondrán las costas a la entidad apelante.

VISTOS los preceptos legales citados y los demás de general y pertinente aplicación, y en razón a lo expuesto,

Fallo

PRIMERO.- Que desestimamos el recurso de apelación sostenido en esta instancia por la entidad ESTUDIO DOÑANA 2001 S.L. contra la sentencia de fecha 31/octubre/2006, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Sanlúcar de Barrameda en la causa ya citada, confirmándola en su integridad.

SEGUNDO.- Que imponemos a la entidad apelante el pago de las costas procesales causadas en esta segunda instancia.

Así por esta nuestra Sentencia, de la que se llevará testimonio literal al Rollo de Sala y se notificará a las partes con instrucción de los recursos que contra la misma caben, juzgando en esta segunda instancia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.