Sentencia Civil Nº 234/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 19, Rec 126/2009 de 12 de Mayo de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 19

MADRID

SENTENCIA: 00234/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCION 19

1280A

FERRAZ 41

Tfno.: 91 397 1861-2-3-4-0 Fax: 91 397 19 98

N.I.G. 28000 1 7001935 /2009

ROLLO: RECURSO DE APELACION 126 /2009

PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1164 /2007

JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 56 de MADRID

Apelante/s: VILLA 2001, S.L.

Procurador: SUSANA ROMERO GONZALEZ

Apelado/s: 2 MC GESTION Y CONSULTORIA S.A._

Procurador: ALVARO IGNACIO GARCIA GOMEZ

SENTENCIA Nº 234

Ponente: Ilmo. Sr. D. RAMON RUIZ JIMENEZ

Ilmos. Sres. Magistrados:

D. EPIFANIO LEGIDO LÓPEZ

D. RAMON RUIZ JIMENEZ

D. MIGUEL ÁNGEL LOMBARDÍA DEL POZO

En MADRID a, doce de mayo de dos mil nueve.

La Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid, compuesta por los Sres. Magistrados expresados al margen, ha visto en grado de apelación los autos de juicio ordinario 1164/07, provenientes del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Madrid, que han dado lugar en esta alzada al rollo de Sala 126/09, en el que han sido partes, como apelante la mercantil VILLA 2001, S.L., que estuvo representada por la Procuradora Dª. Susana Romero González; y de otra, como apelada la mercantil 2MC GESTIÓN Y CONSULTORÍA, S.A., que vino al litigio representada por el Procurador D. Álvaro Ignacio García Gómez, habiendo estado ambas partes defendidas por Letrado.

VISTO, siendo Ponente el Magistrado Ilmo. Sr. D. RAMON RUIZ JIMENEZ, que expresa el común parecer de este Tribunal.

Antecedentes

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto se relacionen con esta resolución y

PRIMERO.- Con fecha 8/10/08 el Juzgado de 1ª Instancia nº 56 de Madrid en los autos de que dimana este rollo de Sala, dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Que DESESTIMANDO INTEGRAMENTE LA DEMANDA interpuesta por la Procuradora Susana Romero González en nombre y representación de VILLA 2001 S.L. contra 2 MC GESTIÓN Y CONSULTORÍA S.A. representada por el Procurador Álvaro Ignacio García Gómez, debo ABSOLVER Y ABSUELVO a la reseñada demandada de todos los pedimentos efectuados en su contra y con expresa imposición de las costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Notificada la sentencia a las partes se interpuso recurso de apelación por la representación procesal de VILLA 2001, S.L., que formalizó adecuadamente y del que, tras ser admitido en ambos efectos, se dio traslado a la contraparte, que se opuso al mismo, remitiéndose luego los autos principales a este Tribunal en el que tuvieron entrada el 20/02/09, abriéndose, de inmediato, el correspondiente rollo de Sala.

TERCERO.- En esta alzada, para cuya deliberación, votación y fallo se señaló el día veintiocho de abril, se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

Se dan por reproducidos los que contiene la sentencia apelada en cuanto no se opongan a los que a continuación se insertan y

PRIMERO.- Pedía el demandante, VILLA 2001 S.L. la resolución del contrato de compraventa firmado el 22.4.2004, así como el contrato privado de que aquel traía causa, fechado el 14.1.2004 y del llamado escrito aclaratorio, y se condenara a la demandada 2MC GESTION Y AUDITORIA S.A., a pagar 6.338.672,22 euros como devolución del precio, 4.776.778 euros por daños y perjuicios por gastos de urbanización acometidos y a una suma no inferior a 7.947.234,90 euros por lucro cesante y 58.607,19 euros por las cantidades entregadas a los compradores de las viviendas que pensaba construir, así como intereses que deba de pagar por el préstamo hipotecario. Había comprado 45 parcelas, -inicialmente 43- en Galapagar y la finalidad era la construcción y promoción de 45 viviendas unifamiliares, asumiendo el comprador los gastos de urbanización y de ejecución, hasta ese momento soportados por la demandada, vendedora. Después dice haber conocido que por sentencia del TSJ, de diciembre de 2006 , el proyecto de compensación presentado por la vendedora ha sido anulado así como el proyecto de urbanización, de manera que entiende frustrado el fin del contrato. Entiende la parte que aquello a que se obligó la parte contraria no ha sido entregado, y lo entregado es distinto y no cubre la finalidad perseguida, y se ve frustrada la querida. En el escrito aclaratorio que se entrega junto con la escritura, se hace constar: Que 2MC Gestión y Consultoría S.A: ha obtenido del Ayuntamiento la Modificación puntual de las Normas Subsidiarias que cuentan con texto definitivo y aprobado previa resoluciones favorables de la Consejería de Urbanismo de la Comunidad de Madrid; de la Modificación y normas subsidiarias resulta las condiciones de edificación. Previa a la firma de contrato, la demandada, facilita copia del Plano de proyecto de reparcelación y compensación de la finca matriz a Madrid 2001 S.L. que lo da por conocido a todos los efectos. Este Proyecto de compensación ha sido aprobado por el Ayuntamiento de Galapagar el 29-10-2002, y asimismo entrega copia del proyecto de urbanización firmado por el Arquitecto Sr. D. Ezequiel . Asimismo la compradora es informada de los conflictos, demandas y alegaciones presentados por terceros, incluso la alcaldesa de Colmenarejo ante el Ayuntamiento de Galapagar y de las soluciones y acuerdos que en cada caso se han adoptado. En cuanto a las noticias aparecidas en la prensa anunciando la paralización cautelar de las obras de urbanización, y para el caso de que se hiciera efectiva la suspensión, don Gregorio autoriza a don Virgilio para que realice los trámites necesarios para resolver el asunto, y se compromete el segundo a correr con los gastos. De la marcha de ventas de viviendas y del contrato de comercialización firmado con AINSA que ya ha quedado extinguido.

Con fecha 24.12.2002 se presentan sendos recursos contencioso administrativos, en primer lugar contra el acuerdo 5º de la Comisión de Gobierno del Ayuntamiento de Galapagar de 29-10-2002 de aprobación definitiva del proyecto de compensación que termina por sentencias de 15-12 y 19-12 de 2006 declarando nulos tales acuerdos 5º y 7º . Extremos estos de los que no tenía información la demandante. La reclamación total asciende a 20.921.299,10 euros y se justifica en los preceptos generales sobre cumplimiento de las obligaciones y doctrina del 1124 CC. citándose asimismo jurisprudencia sobre entrega de la cosa, y entrega de cosa distinta "aliud pro alio".

La sentencia estudia los requisitos de la acción redhibitoria, requiriendo que el defecto sea oculto, grave y anterior a la venta, así como el ejercicio de la acción en el plazo de 6 meses, así como las exigencias de la acción de contrato no cumplido, aliud pro alio, y de la facultad que a los contratantes concede el art. 1124 CC , y desestima íntegramente la demanda y contra ella se alza el inicial demandante.

SEGUNDO.- El recurrente, inicia su escrito, con referencia específica al doc. 3, esencial, y relativo al negocio jurídico cuya resolución se pretende, el contrato de compraventa ya aludido. La entidad demandada, vende como cuerpo cierto las fincas descritas en el exponendo I, en el estado de cargas indicado; el objeto del contrato, lo constituye 45 parcelas con uso determinado: vivienda unifamiliar aislada o pareada. Ese es el objeto del contrato, destaca el recurrente. Pagó el comprador 6.338.678,22 euros. No cabe deducir conocimiento de los procedimientos contenciosos instados. Cierto que el documento informativo -el num.4- se contiene la información que recibe, cuya eficacia y realidad ataca, pero que no puede dejar de lado cuando de su lectura se extrae -y así lo hace la sentencia- una base de conocimiento que niega quien recurre, como la falta de presentación de cierta documentación complementaria, o de los conflictos y demandas incluido el de la alcaldesa de Colmenarejo. La interpretación que hace la parte, en el sentido de que no informa de nada, no puede compartirla la Sala y ello porque no ha de olvidarse que quien compra y es así informada, es un profesional, que ha pagado una alta cantidad de dinero, que se dedica profesionalmente a la promoción y construcción y ha de presumirse tiene conocimientos o asesores en orden a concretar esa genérica referencia que se contiene en el documento. Tampoco se pretende hacer un pormenorizado examen de cada una de las puntuales cuestiones o conflicto, pero desde luego, da la base para indagar con una mínima diligencia por parte del comprador la realidad de lo que compra y el alcance e importancia de los problemas que el documento apunta. No es posible desde luego que frente a la información sobre conflictos y demandas, haga oídos sordos y entienda que ello no supone problema alguno por falta de concreción, entonces debió pedir, si es que no hizo la información complementaria que ahora denuncia como insuficiente. Refiere la existencia de un procedimiento contencioso-administrativo, o mejor dos en los que era parte la ahora demandada. Los anexos y documentos aclaratorios, si bien no da noticia del concreto recurso, sí desde contenían información que no podía ser desconocida por quien compra, paga una alta suma y es conocedor de la materia.

TERCERO.- Denuncia el recurso asimismo infracción de las reglas sobre interpretación de los contratos, arts. 1281 y ss. CC . Parte para ello la parte de una desconexión entre el contrato y los anexos. Como pone de relieve la SAP Madrid 20-7-2007 , "Para la interpretación de los contratos dispone el artículo 1.281 del Código civil lo siguiente: "Si los términos de un contrato son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas. Si las palabras parecieren contrarias a la intención evidente de los contratantes, prevalecerá esta sobre aquellas".

Las reglas contenidas en los artículos 1.281 y siguientes del Código civil , hacen prevalecer la voluntad de las partes frente a las manifestaciones de las mismas, únicamente cuando la literalidad de las cláusulas contractuales -primera regla de interpretación excluyente de las demás- no coincida o no sea acorde con la voluntad de las partes, debiendo indagarse la voluntad de éstas.

Las sentencias del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1991, 29 de mayo de 1994 y 30 de diciembre de 2002 , entre otras muchas, establecen que las normas interpretativas de los artículos 1.281 a 1.289 del Código civil constituyen un conjunto complementario y subordinado de las cuales tienen rango preferencial y prioritario el párrafo primero del artículo 1281 , de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con carácter de subordinadas respecto a lo que preconiza la interpretación literal. Y la de 5 de octubre de 2002, recogiendo la de 3 de febrero y 2 de marzo de 1998, expresa: " (...) sobre esta clase de interpretación, tiene declarado la sentencia de 2 de marzo de 1998 que "ya la sentencia de 3 de febrero de 1998 estableció respecto de la hermenéutica contractual el canon de la totalidad, pero ello, para el supuesto de no ser posible atenerse al sentido estricto y literal de las cláusula del contrato, reconociendo así la preferencia que, en materia interpretativa de los contratos, haya de concederse al criterio gramatical, es decir, al recogido en el artículo 1.281 del Código civil , lo cual está en línea de la consolidada doctrina de la Sala respecto a que las normas de interpretación consignadas en dicho texto tienen el carácter de subsidiariedad en su aplicación, de forma que cuando la literalidad de las cláusulas sean claras, no son de aplicar otras diferentes a las correspondientes al sentido gramatical".

No precisa el recurrente en qué aspecto la sentencia no respete las normas interpretativas dichas; recoge la premura con que fue firmado y que la redacción correspondió al vendedor, lo que en su caso orientaría la duda interpretativa a favor de la otra parte (ex art. 1288 CC ).

Cierto que la expresión demanda que -entre otras- se contiene en el documento cuestionada, no daba luz sobre la realidad del procedimiento contencioso entablado en 2002 sobre nulidad del Proyecto de urbanización y del Proyecto de compensación. La existencia de estos procedimientos, y el hecho mismo de haberse personado como demandado el vendedor, no se recogen, y es de destacar que tampoco estaban inscritos de forma cautelar en el registro de la propiedad, cierto que no era el demandado quien podía solicitarlo, pero que hubiera incidido en la falta de diligencia del comprador, en su caso.

La acción que se ejercita es la resolución del contrato por incumplimiento, en base a los arts. 1.101, 1124 y concordantes del CC, no la del 1461 , y asimismo es cierto que no obstante estar pendiente el recurso contencioso administrativo que dio lugar a las sentencia de que antes se ha hecho referencia, no se le hizo saber al comprador; también lo es que el comprador acudió al registro de la Propiedad, donde no había noticia de la pendencia del pleito y finalmente que el proyecto de parcelación y urbanización fue declarado nulo por sentencia firme de la Sala de lo Contencioso-administrativo del T.S.J. de Madrid.

CUARTO.- Con arreglo al contrato de compraventa de 14 de enero de 2004 en el que intervienen, de una parte don Virgilio en representación de 2MC GESTION Y CONSULTORIA S.A. y don Gregorio en la representación de Villa 2001 S.L. el objeto de la compraventa son 43 parcelas que se describen registralmente y se indica que sobre 14 de ellas se ha solicitado licencia de obra para la construcción de 12 chalets unifamiliares pareados y dos unifamiliares independientes. El precio de venta de dichas parcelas es de 5.270.876 euros más el IVA. La compradora se subrogaba en los contratos firmados por la vendedora con los técnicos para elaborar los proyectos y en el contrato de obra con la constructora que está realizando la urbanización, así como en las ventas de viviendas ya llevadas a cabo. Entre la información que recibe la compradora, conforme al anexo que se incorpora al contrato, se contienen los relativos a "...los conflictos, demandas y alegaciones que han presentado terceras personas, incluso la alcaldesa de Colmenarejo ante el Ayuntamiento de Galapagar y de las soluciones y acuerdos que se han ido adoptando en cada caso. Se le hace entrega de una copia de las soluciones (sic) que el Ayuntamiento contestó a cada uno de los asuntos..." Más adelante añade, que " En cuanto a las noticias aparecidas en la prensa recientemente anunciando la paralización cautelar de las obras de urbanización por el conflicto de pasos con las fincas colindantes y para el supuesto de que se hiciera efectiva tal suspensión, don Gregorio autoriza a don Virgilio para que realice los trámites necesarios para la resolución del asunto, y don Virgilio se compromete a correr con los gastos, si fuera necesario indemnizar a alguno de los propietarios de las fincas colindantes, si así lo determina la autorizad judicial para solventar el problema". Ha de recordarse que don Virgilio era representante de la compradora y don Gregorio lo era de la vendedora, en orden a interpretar posteriormente los motivos del recurso. En sentido similar aparece tras la firma de la escritura de compraventa que se lleva a cabo el 22 de abril de 2004, la misma fecha que el documento aclaratorio, que reitera el antes recogido.

QUINTO.- Con arreglo a lo visto, es claro el objeto del contrato y asimismo la causa, o los motivos causalizantes de igual tratamiento que aquella en lo que ahora importa. Cierto que como enseña la jurisprudencia, no hay que confundir la causa con los móviles subjetivos que impulsan a los contratantes, los cuales no forman parte de la causa salvo que tales móviles hayan sido elevados a presupuesto determinante por ambos contratantes, es decir hayan sido causalizados (SSTS 20 junio 55, 27 febrero 64, 2 octubre 72, 1 abril 82, 17 febrero 89 y otras muchas). Finalmente, tanto la inexistencia como la ilicitud y falsedad de la causa exigen prueba a cargo de quien la invoca, y aunque ha de partirse en principio de la presunción de su existencia (art. 1.277 ), es esta una presunción que admite prueba en contrario, bien directamente o indirectamente por medio de otras presunciones acreditando las bases de hecho de las mismas para deducir las consecuencias según las reglas del criterio humano (SSTS 21 julio 94 y 27 junio 96 ).

De la lectura del contrato, y desde luego del anexo al mismo aparece claro el objeto del contrato, las determinadas parcelas en las que se construían ya algunos chalets y que la demandante adquiere para construir hasta 45 de ellos, de distinto tipo destinados a la venta. Sabía lo que adquiría, y recibe precisamente aquello que había comprado. Unos terrenos en una determinada situación física y jurídica de la que el comprador es puntualmente informado, o tiene las bases para complementar dicha información. Si se leen los párrafos que en negrilla se recogen en el fundamento anterior para mejor y fácil lectura, se apunta en aquella información que se reciben noticias respecto a determinadas reclamaciones, incluidas la de la alcaldesa de Algarinejo, -que es la posterior recurrente en procedimiento contencioso-administrativo-, y de ello se entrega documentación como pone de relieve el anexo firmado por ambas partes y específicamente se compromete el representante de la compradora, a indemnizar si había lugar a ello.

No cabe dar otra interpretación al contrato que el que se contiene en la sentencia y que esta Sala mantiene, el comprador, adquiere con conocimiento bastante de lo que compra, con información suficiente para justificar su compra que hace a riesgo en razón a la situación de la finca, que conoce, o puede conocer con solo examinar y valorar la información suministrada, de manera que no queda sino mantener la sentencia en sus propios términos.

Tampoco cabe entender que nos encontremos en un supuesto de entrega de cosa distinta, precisamente en orden a lo antes expuesto. En efecto, el "aliud pro alio", consagrado en nuestra jurisprudencia como figura autónoma, permite acudir a la protección que dispensan los artículos 1101 y 1124 del CC . El comprador tiene la opción de exigir el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo, incluso en ambos casos la correspondiente indemnización, pero también puede reclamar exclusivamente la indemnización (así, expresamente SSTS 23 enero 1998 ). Se trata de valorar, en este caso, si estamos en presencia de un caso de entrega de cosa distinta, por inadecuada, de la debida, ante un cumplimiento anómalo por haber sido entregado un objeto que resulta inhábil, al menos, para el objetivo o fin propuesto en la compraventa (especialmente desarrollado por la jurisprudencia en las SSTS 6 abril 1989, 7 mayo 1993, 17 febrero 1994, 14 noviembre 1994 y 23 enero 1998 .

Con un criterio funcional, se ha de relacionar la figura del "aliud pro alio", con la inadecuación (con el no servir) la cosa entregada para el fin o uso que determinó su adquisición. Esto nos lleva a las obligaciones del vendedor, artículo 1468 del Código Civil , apareciendo la discordancia entre lo convenido acerca de la cosa objeto del contrato, su estado y condiciones, y la realidad que ofrece luego al ser entregada. El vendedor ha de entregar, la cosa con las condiciones precisas y características adecuadas para su destino, lo que se pone en conexión con una noción de la prestación amplia que alcanza a las cualidades de la cosa que debían entenderse garantizadas por ser precisas, para la finalidad o empleo a que se iba a destinar aquella.

Como expresa la Sentencia del T.S. de 17 de enero de 1986 , ello conlleva una serie de "consecuencias o subconsecuencias", que completan la realidad o el núcleo esencial del negocio jurídico, por hallarse en una íntima relación de dependencia con él, al ser una natural consecuencia de aquél, al constituir o integrar unos deberes u obligaciones posteriores, que surgen "naturaliter modo", de la propia condición del cumplimiento contractual. Como venia a decir el T.S. en sentencia de 14 de octubre de 1991 , en los contratos se comprenden las obligaciones que desenvuelven su lógico y necesario cumplimiento, por lo que obligación de entrega no queda completamente cumplida hasta que los compradores no estén en condiciones de utilizar "Civiliter" la cosa comprada.

En el caso que se examina, el comprador recibe lo comprado unas determinadas parcelas con destino y con una situación física y jurídica que conoce, adquiriendo no obstante, de modo que no cabe oponer haber recibido algo distinto y no útil, extremo por lo demás no acreditado en su esencia.

SEXTO.- La desestimación del recurso comporta la condena a la parte apelante en las costas de esta alzada (arts. 398 y 394 LEC ).

VISTOS los preceptos citados, concordantes y demás de general aplicación

Fallo

DESESTIMAR EL RECURSO INTERPUESTO POR VILLA 2001, S.L., REPRESENTADA POR LA PROCURADORA SRA. ROMERO GONZÁLEZ, CONTRA LA SENTENCIA DICTADA POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº 56 DE MADRID, EN PROCEDIMIENTO ORDINARIO 1164/07 SEGUIDO CONTRA 2 MC GESTIÓN Y CONSULTORÍA, S.A., REPRESENTADA POR EL PROCURADOR SR. GARCÍA GÓMEZ, CONFIRMANDO LA MISMA E IMPONIENDO AL APELANTE LAS COSTAS DE ESTA APELACIÓN.

Notifíquese esta sentencia a las partes y dése cumplimiento al art. 248.4 LOPJ .

Así por nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilmos. Sres. Magistrados de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.