Sentencia Civil Nº 234/2009, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 698/2007 de 21 de Abril de 2009

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION N. 20

MADRID

SENTENCIA: 00234/2009

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MADRID

SECCIÓN 20ª

SENTENCIA Nº

Rollo: RECURSO DE APELACIÓN 698/2007

Ilmos. Sres. Magistrados:

JUAN VICENTE GUTIÉRREZ SÁNCHEZ

JULIO CARLOS SALAZAR BENÍTEZ

SAGRARIO ARROYO GARCÍA

En MADRID, a veintiuno de abril de dos mil nueve.

La Sección 20ª de la Audiencia Provincial de Madrid ha visto, en grado de apelación, los autos de Procedimiento ORDINARIO nº 352/2006 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de PARLA, seguido entre partes, de una como apelante D. Bienvenido , representado por el Procurador D. FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ, y de otra, como apelada DA Rosa , representada por el Procurador D. AGUSTÍN SANZ ARROYO, sobre RESOLUCIÓN DE CONTRATO Y RECLAMACIÓN DE CANTIDAD, y siendo Ponente el Ilmo. Sr. D. SAGRARIO ARROYO GARCÍA.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.

SEGUNDO.- Seguido el procedimiento ORDINARIO nº 352/2006 por sus trámites legales ante el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Parla, por el mismo se dictó sentencia con fecha 19 de abril de 2007 , cuyo fallo dice: "Que en la demanda presentada por la Procuradora Sra. Aguado Ortega en nombre y representación de DÑA. Rosa contra Bienvenido , hago los siguientes pronunciamientos: Primero.- Se declara la resolución del contrato de reserva de 14 de junio de 2005 y se condena al demandado a entregar a la actora la suma de 3000 euros más los intereses legales desde el momento de interposición de la demanda. Segundo.- Se imponen las costas a la parte demandada".

Notificada la indicada resolución a las partes, por la representación de D. Bienvenido , se interpuso recurso de apelación, alegando cuanto estimó pertinente, que fue admitido en ambos efectos, dándose traslado del mismo a la parte contraria se presentó escrito de oposición por la representación de DA Rosa .

Remitidos los autos originales del juicio a este Tribunal, se señaló para llevar a efecto la deliberación, votación y fallo del mismo el pasado día 15 de abril de 2009, en que ha tenido lugar lo acordado.

TERCERO.- En la tramitación de este procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

La Sala acepta los Fundamentos de Derecho de la sentencia de instancia, en los términos de esta resolución.

PRIMERO.- Para la resolución de la presente apelación hemos de partir de los antecedentes que obran en las actuaciones de las que dimana el presente recurso.

La sentencia de 19 de abril de 2007 estima la demanda formulada, en los términos reflejados en los antecedentes de la presente resolución, al entender que en el contrato de 14 de junio de 2005 se establecieron arras penitenciales, y a los efectos del artículo 217 Ley de Enjuiciamiento Civil entiende que por la actora se acredita que en el citado contrato Da Rosa actuaba en su propio nombre pero para la reserva de la compra de la vivienda sita en Añover de Tajo calle DIRECCION000 nº NUM000 a favor de D. Matías , que era la persona interesada en la adquisición de la vivienda en el momento de la firma del contrato, acreditándose que a D. Matías le fue denegado el préstamo hipotecario para la adquisición de la vivienda, lo que se le comunicó al demandado el 13 de agosto de 2005, sin que sea relevante el porqué se le denegó el préstamo; a tenor de la estipulación quinta en la que se establece la validez de la reserva de dos meses a partir de la fecha, y la cuarta en la que se establece el pacto de arras penitenciales, no se puede acceder a la interpretación de la demandada en cuanto a entender que la certificación bancaria debía de presentarse en el plazo de 2 meses, sino que ha de entenderse como plazo para que se produjera la manifestación de las partes, por cuanto la emisión de la correspondiente certificación bancaria no depende de la voluntad de la compradora y no cabe pensar que esta fuera la voluntad de las partes.

El recurso de apelación formulado por el demandado se fundamenta, en síntesis, en los siguientes motivos:

1.- Error en la apreciación de la prueba. Se impugna lo reseñado en el fundamento de derecho tercero respecto de la existencia de una persona, D. Matías , interesada en la compra de la vivienda a la firma del contrato de arras, pues aunque la intención de la compradora era ceder a un tercero el compromiso de compraventa, actuaba como profesional, y la voluntad de las partes, manifestada en el contrato, era que la resolución establecida por la condición suspensiva exigía la entrega de certificación bancaria dentro de los dos meses previstos en la cláusula quinta del contrato. Al respecto, en el contrato aportado como documento 2 de la contestación, no consta firma alguna de D. Matías , a diferencia del documento 1 de la demanda, el que sí aparece firmado por el supuesto cesionario, al respecto las testificales de D. Matías y Da. Julia . Para la resolución del contrato es necesaria la presentación de la certificación bancaria, conforme a la estipulación cuarta, el plazo es de dos meses, conforme a la cláusula quinta, y tal plazo es aplicable a la totalidad del contrato, incluida la condición contenida en su cláusula cuarta .

2.- Por infracción de normas dispositivas por inaplicación de los artículos 1281,1282 y 1283 Código Civil y aplicación errónea del artículo 1454 del mismo texto legal. Al ser los términos del contrato claros y expresos que no requieren la búsqueda de la voluntad de los contratantes. Se ha de estar a la interpretación restrictiva de las cláusulas penales en los contratos de arras, y el juzgado de instancia se aparta de esta interpretación al dejar sin efecto la cláusula cuarta del contrato si no le aplica el plazo previsto en el mismo.

Con base a estos motivos solicita se revoque la sentencia apelada, desestimando la demanda en su integridad, absolviendo de todos los pedimentos a mi mandante, con todos los pronunciamientos favorables inherentes a la misma y la imposición de costas al actor.

Por la parte apelada solicita la desestimación del recurso, la confirmación de la sentencia, y con condena en costas a la apelante.

SEGUNDO: Vistos los términos en los que viene planteado el recurso, respecto de las alegaciones que se realizan en el primer motivo de apelación, las mismas vienen dadas por entender que se ha producido un error en la apreciación de la prueba por la Juzgadora de Instancia.

Al respecto, se ha de indicar que como pone de manifiesto una reiterada jurisprudencia, tanto del Tribunal Supremo con del Tribunal Constitucional: "el recurso de apelación confiere plenas facultades al órgano judicial «ad quem» para resolver cuantas cuestiones se le planteen, sean de derecho o de hecho, por tratarse de un recurso ordinario que permite un «novum iudicium» (entre otras, SSTC 194/1990, de 29 de noviembre, F. 5; 21/1993, de 18 de enero, F. 3; 323/1993, de 8 de noviembre, F. 4; 272/1994, de 17 de octubre, F. 2; y 152/1998, de 13 de julio, F. 2 ). El Juez o Tribunal de apelación puede, así, valorar las pruebas practicadas en primera instancia y revisar la ponderación que haya efectuado el Juez «a quo», pues en esto consiste, precisamente, una de las finalidades inherentes al recurso de apelación" (STC. núm. 21/2003, de 10 febrero ).

Ahora bien, también se ha de precisar que la valoración de la prueba se incardina en el ámbito propio de las facultades de la Juzgadora de instancia, que deberá llevar a cabo la evaluación de las mismas conforme a los rectos principios de la sana crítica, favorecida, como se encuentra, por la inmediación al deber presenciar personalmente el desarrollo de aquéllas. De tal suerte que cuando se trata de valoración probatoria, la revisión de la sentencia deberá centrarse en comprobar que aquélla aparece suficientemente expresada en la resolución recurrida y que no adolece de error, arbitrariedad, insuficiencia, incongruencia o contradicción.

TERCERO: Vistos los términos del recurso, el mismo se circunscribe a una cuestión de hermenéutica contractual, a los efectos de los artículos 1281 y siguientes del Código Civil , y por lo tanto, es fundamental reseñar los términos del documento suscrito entre las partes, de fecha 14 de junio de 2005, documento 2 de la demanda, folios 5 y 6, que excepción hecha de la firma y reseña de " Matías NUM001 ", se corresponde con el documento 2 de la contestación (folios 86 y 87).

En el citado documento, denominado como "Reserva y Promesa de Compraventa", en sus estipulaciones, se reseña el inmueble objeto de reserva (estipulación primera), el precio de la compraventa en la cantidad de 132.243 euros (estipulación segunda), y las siguientes estipulaciones:

"Tercera.- La compradora se compromete a vender la casa objeto de esta reserva, transmitirla o gravarla a favor de TERCERO, que satisfagan y garanticen los intereses de ambas partes. Dicha RESERVA QUEDA SUPEDITADA AL PRÉSTAMO HIPOTECARIO, constituido a favor de tercero.

Cuarta.- Que en el presente acto la parte compradora entrega a la parte vendedora en concepto de señal la cantidad de TRES MIL euros (3000 E). Dicha señal entregada tendrá la consideración de arras penitenciales del artículo 1454 del Código Civil , esto es, en caso de que los compradores acreditaran mediante certificado del banco la insuficiencia para cubrir la cantidad resultado de compra, recuperará la compradora la señal entregada, y en caso de que los vendedores se negasen a la venta por causa imputable a el mismo, el vendedor, deberá de entregar el doble de la señal más daños y perjuicios a los compradores, y en caso de ser el comprador el que renunciara a su compra perderá la señal entregada.

Quinta.- La presente RESERVA tiene como validez dos meses a partir de la fecha".

Por lo tanto, se ha de estar a las reglas del los artículos 1281 y ss Código Civil , en el sentido que ha dado la jurisprudencia, al respecto Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 9 Diciembre 2008, recurso 1880/2003 "Esta Sala tiene declarado con reiteración que el punto de partida de la interpretación es la letra del contrato, debiendo atender al sentido literal de las cláusulas cuando no dejan dudas sobre la intención de los contratantes (sentencias de 30 mayo 2000, 28 junio 2004, 30 marzo, 9 julio y 13 diciembre 2007 , entre otras muchas). Pues bien, si la regla primordial o directriz en la hermenéutica contractual exige atenerse al inequívoco sentido de las palabras por cuanto los vocablos son la expresión del pensamiento" Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 5 Diciembre 2008, recurso 270/2004 "En materia de interpretación, la prevalente es la literal que proclama el párrafo primero del artículo 1281 y se aplica cuando la cláusula o cláusulas contractuales son claras y no dejan duda sobre la intención de los contratantes (SSTS 24 de febrero de 1998; 25 de enero de 2007 )". Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 20 Noviembre 2008, recurso 2098/2003 "No hay más que recordar aquí la doctrina repetida de esta Sala que ante la alegación conjunta de diversos criterios para la interpretación de los contratos, ha declarado que no cabe aplicar las reglas hermenéuticas del Código civil, al no resultar posible su inaplicación o infracción simultánea, añadiéndose que de no poder aplicarse el criterio literal contenido en el art. 1281.1 CC , "entra en juego el llamado canon de la totalidad que permite aportar de forma independiente y autónoma, es decir, en motivos separados las reglas interpretativas subordinadas o complementarias recogidas en el art. 1281.2 y siguientes, por no resultar de la literalidad la verdadera voluntad de las partes" (SSTS de 3 febrero 1988,1 marzo 1993, 9 abril 1996 y 15 diciembre 2000 )".

Pues bien, de conformidad a los términos del contrato, primera regla a aplicar, conforme a la doctrina reseñada, nos encontramos ante un supuesto en el que de conformidad a la estipulación tercera, quien actúa como compradora tiene la facultad de cederlo a un tercero y, por lo tanto, estuviera o no determinado en el momento de celebración del documento, que tal tercero fuera D. Matías , no tiene trascendencia.

A su vez, de los términos de las estipulaciones tercera y cuarta, se ha de derivar, conforme a las normas de interpretación ya reseñadas, que la voluntad de las partes era establecer la obligación del vendedor de devolver la cantidad recibida en concepto de arras, para el supuesto de que el tercero designado por la compradora no pudiera obtener el préstamo hipotecario en la totalidad del precio pactado por las partes, debiendo entenderse que el no obtener el préstamo por el importe total del precio era una causa externa a la voluntad de la compradora o del tercero que por la misma se designase, que debe subsumirse en la condición pactada por las partes, condición que, de cumplirse, con base al artículo 1114 del Código Civil , con relación al artículo 1123 del Código Civil , las partes deben devolverse las prestaciones que se hubieran realizado como consecuencia del contrato, y por lo tanto, la parte vendedora debía de proceder a la devolución de las cantidades percibidas en concepto de arras.

A su vez, en la estipulación cuarta, aunque no se encuentra debidamente diferenciada, se establecía un pacto de arras penitenciales, con base al artículo 1454 del Código Civil , para el supuesto en que el vendedor se negase a la venta, o para el supuesto en el que el comprador renunciara a la compra, y no sólo porque en la estipulación cuarta así se señale, sino porque la facultad de desistir con las consecuencias del citado precepto, expresamente se deriva de lo pactado entre las partes, de conformidad a reiterada jurisprudencia, por todas STS 24 de marzo de 2009 recurso 946/2005 "Según recuerda la Sentencia de esta Sala de 20 de mayo de 2004, con cita de la de 24 de octubre de 2002 , « ante la imposibilidad de dar concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada. Esta última es la finalidad reconocida por el art. 1454 ». También añade la antedicha Sentencia que es doctrina jurisprudencial constante « la de que las arras o señal que, como garantía permite el art. 1454 , tienen un carácter excepcional que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en aquel sentido según declararon las sentencias de 24 de noviembre de 1926, 8 de julio de 1945, 22 de octubre de 1956, 7 de febrero de 1966 y 16 de diciembre de 1970 , entre otras, debiendo entenderse en caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado (sentencia de 10 de marzo de 1986 ) ». En otras palabras, señala la Sentencia de 31 de julio de 1993 que « el contenido del artículo 1454 del Código Civil no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo".

Por último, en la estipulación quinta se establece el plazo de la reserva en dos meses, a los efectos de los artículos 1125 y siguientes del Código Civil .

CUARTO: Con base a lo establecido en el anterior fundamento, el objeto del presente recurso, no es la aplicación del artículo 1454 Código Civil, con relación a las arras penitenciales pactadas en la estipulación cuarta , en cuanto a la facultad de desistimiento que en la misma se establece, sino que, por el contrario, lo que es objeto de la demanda, es la condición suspensiva de la estipulación tercera, que al cumplirse, es decir, al no otorgarse al tercero designado por la compradora el préstamo hipotecario, conllevaba tanto la resolución del contrato, como la obligación del vendedor de devolver a la compradora el importe de las arras entregadas, conforme a la estipulación cuarta, y esto se ha de derivar con base al artículo 1114 del Código Civil , con relación al artículo 1123 del Código Civil , tal y como hemos señalado en el anterior fundamento.

Y el cumplimiento de la condición suspensiva a los efectos de la estipulación tercera, al no otorgarse la concesión del préstamo hipotecario, se le comunicó por la compradora al vendedor mediante burofax de 10 de agosto de 2005, entregado al demandado-apelante el 13 de agosto de 2005, tal y como se deriva del documento 5 de la demanda, folios 38 a 40 de las actuaciones y, a su vez, tal comunicación se produce dentro del plazo establecido en la estipulación quinta del contrato, 2 meses desde la celebración del mismo.

Respecto de la cuestión que se suscita, en cuanto a la interpretación de la estipulación cuarta respecto de la quinta, al señalarse en la estipulación cuarta "en caso de que los compradores acreditaran mediante certificado del banco la insuficiencia para cubrir la cantidad resultado de compra", la interpretación de la demandada-apelante de entender que la certificación del banco debía de haberse presentado dentro del plazo de los dos meses de la estipulación quinta, no puede ser de recibo.

Y al respecto la Sala llega a las mismas conclusiones que la juzgadora de instancia, al entender que el plazo de dos meses se refería a la comunicación del cumplimiento de la condición, y no respecto de la entrega al vendedor de la correspondiente certificación del banco, siempre y cuando la emisión de la certificación no dependía de la voluntad de las partes. Máxime cuando el certificado de tasación , de conformidad al documento 3 de la demanda, folio 11 de las actuaciones, se emitió el 27 de junio de 2005, y con base a esta tasación por la entidad Banesto no concedió el préstamo hipotecario, tal y como se deriva del documento 8 de la demanda , folio 47.

Por lo tanto, no puede interpretarse las estipulaciones cuarta y quinta en el sentido de que en el plazo de dos meses debía de haberse presentado la correspondiente certificación del banco, por cuanto, de ser ésta la voluntad de las partes, así debía de haberse establecido de manera expresa en la citada estipulación cuarta, lo que no se hizo, y al respecto cabe traer a colación Sentencia Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 5 Diciembre 2008, recurso 270/2004 "La posibilidad de ampliar o modificar, a su amparo, lo estrictamente convenido, ha de admitirse con gran cautela y notoria justificación (STS 13 de junio de 1944; 23 de noviembre de 1988 ), de tal forma que en los términos de un contrato no pueda entenderse comprendidos cosas distintas y casos diferentes de aquellos sobre los que los interesados se propusieron contratar". Y conforme a esta doctrina, la interpretación dada en la sentencia de instancia ha de ser mantenida.

En definitiva, el contrato denominado "Reserva y promesa de compraventa" no se llevó a efecto por no concederse a la persona designada por la compradora el préstamo hipotecario solicitado -no por su renuncia a la compraventa- y al haberlo declarado así la Juzgadora de instancia, llevó a cabo una correcta valoración de las pruebas practicadas, lo que debe conducir a la resolución del contrato y a la devolución de las arras entregadas al comprador, lo que conlleva, de conformidad a lo establecido en el presente y anteriores fundamentos, a la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO: En cuanto a las costas del presente recurso a los efectos del artículo 398.1 con relación al 394.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil procede imponerlas al apelante.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.

Fallo

LA SALA ACUERDA: Que debemos DESESTIMAR el recurso de apelación interpuesto por D. Bienvenido , representado por el Procurador D. FRANCISCO MIGUEL REDONDO ORTIZ, contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Parla, de fecha 19 de abril de 2007 , y debemos CONFIRMAR la citada resolución en todos sus extremos, con expresa condena al apelante en las costas de la presente alzada.

Al notificarse la resolución procédase conforme a lo establecido en el artículo 248.4 LOPJ , haciéndoles saber a las partes que contra la misma no cabe recurso ordinario.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándose publicidad en legal forma, y se expide certificación literal de la misma para su unión al rollo. Certifico.