Sentencia Civil Nº 234/2011, Audiencia Provincial de Valencia, Sección 7, Rec 63/2011 de 20 de Abril de 2011

Encabezamiento

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Rollo nº 000063/2011

Sección Séptima

SENTENCIA Nº 234

SECCION SEPTIMA

Ilustrísimo Señor Magistrado Ponente:

D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO

En la Ciudad de Valencia, a veinte de abril de dos mil once.

Vistos, por el Ilmo Sr. D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO, Magistrado de la Sección Séptima de la Ilma. Audiencia Provincial de Valencia en grado de apelación, los autos de Juicio Verbal - 001124/2010, seguidos ante el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 27 DE VALENCIA, entre partes; de una como demandante - apelante/s Octavio , dirigido por el/la letrado/a D/Dª. JULIO PINAZO TORRES y representado por el/la Procurador/a D/Dª JOSE FIDEL NOVELLA ALARCON, y de otra como demandado - apelado/s Victorio , Flora y N HURTADO BUSINESS GROUP, S.L, dirigidos respectivamente por el/la letrado/a D/Dª. GEMA PONCE MARTINEZ, y FRANCISCO JOSE CREHUET VIGUER y representados respectivamente por el/la Procurador/a D/Dª CAROLINA LLAGARIA MONER, CAROLINA LLAGARIA MONER y LAURA LUCENA HERRAEZ.

Antecedentes

PRIMERO.- En dichos autos, por el Ilmo. Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NUMERO 27 DE VALENCIA, con fecha 15-11-10, se dictó la sentencia cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Que desestimo la demanda interpuesta por el Procurador D. Fidel Novella Alarcón en nombre y representación de D. Octavio contra D. Victorio y Dª. Flora y consecuentemente debo absolver y absuelvo a los citados demandados de las pretensiones en su contra deducidas y ello con expresa condena en costas a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra dicha sentencia, por la representación de la parte demandante se interpuso recurso de apelación, y previo emplazamiento de las partes se remitieron los autos a esta Audiencia, en donde comparecieron las partes personadas. Se ha tramitado el recurso, acordándose el día 20 de abril de 2011 para Votación y Fallo, en que ha tenido lugar.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones y formalidades legales en materia de procedimiento.

Fundamentos

PRIMERO.- El recurso de apelación, interpuesto por la representación procesal del demandante, D. Octavio , contra la sentencia de instancia la impugna al considerar no ajustada a derecho la calificación del contrato como de arras penitenciales y porque infringe el artículo 1454 del Código Civil , por lo que interesa su revocación y, por contra, se dicte nueva sentencia que estime la demanda y condene a los demandados al pago de 3000 €.

Entrando en el enjuiciamiento de los motivos de apelación, este tribunal debe referirse de forma sucinta a la pretensión ejercitada, oposición de los demandados y sentencia dictada al efecto de delimitar el ámbito del recurso, resultando lo siguiente: a) El demandante suscribió en fecha 24 febrero 2010 con la mercantil N. HURTADO BUSINESS GROUP S.L., representada por don Victor Manuel , un contrato de arras en relación a la vivienda sita en la calle DIRECCION000 nº NUM000 - NUM001 - NUM002 , por precio de 170.000 €, supeditado a la aceptación de la propiedad, haciendo entrega de 3000 € y de sus manifestaciones se destaca: " Se establece un período de 15 días, desde la fecha de hoy en el que quedan supeditadas las arras a la aprobación bancaria", alega que como no obtuvo la financiación en la oficina a la que le dirigió la inmobiliaria que mediaba ni en otras entidades financieras, comunicó el hecho al señor Victor Manuel quien se negó a devolver el citado importe por haber excedido el periodo de 15 días establecido en el contrato, por lo que interesa se condene a la devolución del citado importe; b) Los demandados se opusieron a la demanda, en primer lugar, la representación de don Victorio y doña Flora se opusieron a la demanda y alegaron que en el contrato se pactaron arras penitenciales, estableciendo las consecuencias para el caso de que la parte compradora o vendedora no cumpliera con los pactos establecidos en el plazo fijado anteriormente, por lo que excedido el plazo inicial de 15 días el demandante fue requerido para que compareciera en la notaría para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, constando que compareció pero se opuso; la representación de la mercantil demandada opuso la excepción de falta de legitimación pasiva al considerar que su intervención en el documento de 24 febrero 2010 fue de simple mediador y que al día siguiente, día 25, hizo entrega del importe de los 3000 € a la parte vendedora como se acredita con el documento que la propia parte demandante acompaña con su demanda, por lo que interesa se estime la excepción y se le absuelva de la pretensión ejercitada; c) lLa sentencia de instancia desestimó la demanda y absolvió a los demandados don Victorio y doña Flora de la pretensión ejercitada, y en relación a la mercantil demandada estimó la falta de legitimación pasiva; el demandante apela la sentencia.

Como punto de partida se debe indicar que este tribunal acepta el detalle de la pretensión ejercitada que consta en el fundamento primero de la sentencia y que la cuestión a resolver en esta instancia afecta fundamentalmente a la calificación del contrato, a su interpretación y a las consecuencias que se derivan de la no obtención de financiación en el período de 15 días establecido en el citado contrato. Al mismo tiempo se debe señalar que, de acuerdo con la jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras la sentencia de 30 septiembre 1991 , "la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que lo integran y no de la denominación que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación; y, por otro lado, sentencia de 2 noviembre 1990 , que la calificación jurídica de las relaciones que unen a las partes litigantes es función privativa de los jugadores de la instancia y ha de ser mantenida en casación en tanto no se revele como ilógica o contraria a las normas de hermenéutica contractual". Se señala esa jurisprudencia por cuanto la parte demandante pretende en su recurso que se califique el contrato de 24 febrero 2010 como de arras confirmatoria y no penitenciales como sostiene la parte demandada y estima la sentencia y, al mismo tiempo, que se interprete el párrafo cuarto de la manifestación del contrato en el sentido de que el contrato se dejaba sin efecto si no obtenía aprobación bancaria en el período de 15 días. Por tanto los tres motivos de apelación giran en torno a esas cuestiones que van a ser objeto de revisión.

A.- La primera cuestión a resolver es la de calificar el contrato de 24 febrero 2010 al existir conflicto entre las partes pues la demandante considera que las arras eran confirmatorias y que sólo constituía un anticipo de parte del precio, mientras que la demandada sostiene que las arras eran penitenciales y que permite resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución do doblada y es a la que se refiere el artículo 1454 del C.C . El artículo 1281 del CC establece como criterio de interpretación de los contratos que: "Si los términos fueran claros y no dejarán duda sobre la intención de los contratantes se estará al sentido literal de sus cláusulas", por lo que si atendemos a la literalidad del párrafo cuarto: "Se establece un período de 15 días, desde la fecha de hoy, en el que quedan supeditadas las arras a la aprobación bancaria", y se pone en relación con el párrafo quinto que establece: "En el caso de que la parte compradora o vendedora no cumpliera con los pactos establecidos en el plazo fijado anteriormente, dará lugar a la resolución del presente contrato, perdiendo las cantidades entregadas a cuenta el comprador y devolviendo las por duplicado el vendedor". No cabe duda de que las partes convinieron la naturaleza penitencial de las arras pues la posible duda interpretativa del párrafo cuarto queda eliminada por la claridad del párrafo quinto en el que se fija con precisión las consecuencias del incumplimiento de los pactos establecido en el plazo fijado anteriormente, además la línea interpretativa que sostiene la parte demandante de que el contrato queda sin efecto si no se obtiene la financiación en un período de 15 días no es compartida por este tribunal, a la vista de la documentación aportada por el demandante que acredita que se excedió el plazo de 15 días para obtener la devolución del importe entregado por arras por no obtención de financiación. Por tanto, este tribunal interpreta el citado contrato en el sentido de que se convinieron arras penitenciales y se estableció un período de 15 días para que el demandante pudiera desligarse del contrato por no obtención de financiación.

B.- La segunda cuestión a resolver es si la mercantil demandada estaba obligada a facilitar al comprador una entidad que concediera financiación como se desprende del escrito presentado ante la Generalitat Valenciana, en particular con la sucursal del BBVA, sito en calle JJ Domine de Valencia, al que firmó la autorización para solicitar informe a la CIR en fecha 10 marzo 2010, prácticamente cuando ya había excedido el período de 15 días, y si Don Victor Manuel tuvo conocimiento en el período de 15 días desde la firma del contrato de que no había obtenido dicha financiación. Sorprende a este tribunal que la parte demandante no haya propuesto prueba de interrogatorio de los demandados y del representante de la entidad que intermedió para acreditar las circunstancias relacionadas con la denegación de financiación por parte de diversas entidades, en particular del BBVA, entidad ofrecida por la entidad inmobiliaria, por lo que debe soportar las consecuencias de su falta de prueba, artículo 217-1 de la LEC , ya que afectan a hechos de naturaleza constitutiva. De la documental aportada no se desprende que el demandante comunicara a la mercantil demandada que no había obtenido financiación en el período de 15 días por lo que, de conformidad con el párrafo cuarto, el contrato estaba en vigor con el efecto pactado de arras penitenciales, y aunque se formulan diversas reclamaciones, en fecha 14 abril 2010 ante la Consejería de Industria, Comercio e Innovación, y se formaliza el acta de manifestaciones ante el notario de Valencia don Juan Francisco Herrera García-Canturi en fecha 29 abril 2010, tras ser requerido por la demandada para que compareciera el citado día para otorgar la escritura pública de compraventa, queda sin demostrar que pusiera en conocimiento de la demandada la imposibilidad de obtener financiación en el período convenido, por lo que de acuerdo con el criterio mantenido en el primer motivo de apelación, la conclusión a la que se llega es que debe surtir efecto el pacto de arras de naturaleza penitencial y al no otorgar la escritura en el plazo pactado en el contrato, hasta el 30 abril 2010, la consecuencia es la pérdida de las arras constituidas por el comprador.

C.- En cuanto al motivo de apelación que impugna la estimación de la falta de legitimación pasiva de la mercantil demandada, a la vista de la desestimación del motivo principal de apelación, resulta irrelevante pronunciarse sobre la citada excepción; no obstante, por razón de congruencia se entra en su análisis, desestimando el citado motivo. Este tribunal comparte el criterio expuesto por la juzgadora de instancia que distingue dos tipos de intervención en la perfección de los contratos en los que media una inmobiliaria, por lo que se debe valorar la documentación aportada. En primer lugar constituye un hecho relevante de la parte actora aporte documentos de fecha 25 febrero 2010 por el que los vendedores reciben de la inmobiliaria del importe de las arras, por lo que era conocedor de que se había entregado a los compradores por lo que resultaba innecesario traer al procedimiento a la inmobiliaria; en segundo lugar, atendiendo a la documentación aportada por los demandados se acredita la nota de encargo suscrita en fecha 19 febrero 2000 días, la aceptación por los vendedores de la oferta de compra con pacto de arras de fecha 24 febrero 2010, el documento de 25 febrero, ya aludido, de entrega de las arras a los vendedores, y, por último el documento autorizado por el notario don Juan Francisco Herrera García-Canturi Ruiz en fecha 29 abril 2010 que da fe de la presencia de los vendedores en la notaría con la intención de otorgar la oportuna escritura pública en favor del demandante, por lo que resulta suficientemente probado que los únicos legitimados pasivamente para soportar la acción ejercitada de de volución de las arras eran los vendedores, circunstancia esta conocida por la parte compradora.

En atención a las consideraciones expuestas proceden desestimar el recurso y confirmar la sentencia recurrida, mostrando este tribunal su plena conformidad con los fundamentos de la sentencia de instancia.

SEGUNDO.- De conformidad con el articulo 398-1 de la LEC , al desestimar el recurso, procede imponer a la demandada las costas de esta instancia.

En su virtud, vistos los preceptos de legal y pertinente aplicación.

Fallo

Que con desestimación del recurso de apelación, interpuesto por el/la Procurador/a D.-Dª. José Fidel Novella Alarcón en representación de D. Octavio contra la sentencia de fecha 15 de noviembre de 2010, dictada por el Juzgado de Primera Instancia Nº 27 de Valencia , debo confirmarla, imponiendo al apelante las costas de esta instancia..

Y a su tiempo con testimonio literal de la presente resolución, devuélvanse las actuaciones al juzgado de procedencia, para constancia de lo resuelto y subsiguientes efectos, llevándose otra certificación de la misma al rollo de su razón.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronuncio, mando y firmo.

Contra esta sentencia no cabe recurso alguno.

PUBLICACION.- Doy fé: la anterior resolución, ha sido leída y publicada por el Iltmo. Sr., Magistrado, D. JOSE ANTONIO LAHOZ RODRIGO, estando celebrando audiencia pública en el día de la fecha. Valencia, a veinte de abril de dos mil once.