Sentencia CIVIL Nº 234/2017, Audiencia Provincial de Madrid, Sección 20, Rec 963/2016 de 08 de Junio de 2017

Encabezamiento

Audiencia Provincial Civil de Madrid

Sección Vigésima

C/ Ferraz, 41 , Planta 5 - 28008

Tfno.: 914933881

37007740

N.I.G.:28.079.00.2-2015/0280615

Recurso de Apelación 963/2016

O. Judicial Origen:Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid

Autos de Procedimiento Ordinario 1802/2015

APELANTE::D./Dña. Paula

PROCURADOR D./Dña. JORGE NUÑO ALCARAZ

APELADO/IMPUGNANTE::D./Dña. Luis Carlos y D./Dña. Adoracion

PROCURADOR D./Dña. BEATRIZ RUANO CASANOVA

SENTENCIA

TRIBUNAL QUE LO DICTA:

ILMOS. SRES. MAGISTRADOS:

D. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON

D. RAFAEL DE LOS REYES SAINZ DE LA MAZA

Dña. CRISTINA DOMÉNECH GARRET

En Madrid, a ocho de junio de dos mil diecisiete.

La Sección Vigésima de la Ilma. Audiencia Provincial de esta Capital, constituida por los Sres. que al margen se expresan, ha visto en trámite de apelación los presentes autos civiles Procedimiento Ordinario 1802/2015 seguidos en el Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid a instancia de Dña. Paula apelante - demandante, representada por el Procurador D. JORGE NUÑO ALCARAZ contra Dña. Adoracion y D. Luis Carlos apelados - demandados, e impugnantes, representados por la Procuradora Dña. BEATRIZ RUANO CASANOVA; todo ello en virtud del recurso de apelación interpuesto contra Sentencia dictada por el mencionado Juzgado, de fecha 03/06/2016 .

VISTO, Siendo Magistrado PonenteD. RAMÓN FERNANDO RODRÍGUEZ JACKSON.

Antecedentes

PRIMERO.-Por Juzgado de 1ª Instancia nº 02 de Madrid se dictó Sentencia de fecha 03/06/2016 , cuyo fallo es el tenor siguiente: 'Que desestimando la demanda promovida por Dª. Paula , representada por el procurador D. JORGE NUÑO ALCARAZ y asistido por el letrado D. LUIS MIGUEL GALA LOBO, contra D. Luis Carlos y Dª. Adoracion representados por el procurador Dª. BEATRIZ RUANO CASANOVA y asistidos por el letrado D. FERNANDO CLAVIJO RASILLO debo absolver y absuelvo a la parte demandada de las pretensiones contra ella formuladas, imponiendo las costas a la parte actora.'.

SEGUNDO.-Contra la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte demandante, exponiendo las alegaciones en que basa su impugnación. Admitido el recurso en ambos efectos, se dio traslado a la parte apelada, que formuló oposición al recurso y contestó, además, impugnando la sentencia, a lo que se opuso expresamente la actora apelante. Elevados los autos ante esta Sección, fueron turnados de ponencia, y quedando pendientes de resolución, se señaló fecha para la deliberación y votación, que se ha llevado a cabo por los Magistrados de esta Sección.

TERCERO.-En la tramitación del presente procedimiento han sido observadas las prescripciones legales.

Fundamentos

No se aceptan los de la resolución apelada, y

PRIMERO:Frente a la sentencia dictada en la primera instancia,- cuya parte dispositiva se ha transcrito en los antecedentes de hecho de esta resolución - se ha alzado la representación procesal de la DOÑA Paula que articula su recurso alegando:

1ª.- La sentencia recurrida infringe lo establecido en los artículos 1261 , 1265 , 1266 y 1271.1 y 1272 del Código Civil .

2ª.- Errónea en la valoración de la prueba. La sentencia recurrida no valora en absoluto la notificación de orden de demolición acordada por la Junta Municipal de Distrito de Ciudad Lineal, Expediente NUM000 , de fecha 29 de marzo, contra la vivienda de mi mandante.

3ª.- Infracción del artículo 24.1 de la Constitución Española (Derecho a la tutela Judicial efectiva) en relación al art. 209 de la LEC , en especial las reglas 39 y 49. Incongruencia omisiva, la sentencia recurrida no resuelve todas las peticiones planteadas por esta parte en la demanda.

4ª.- La sentencia recurrida parte de un error de base y contraviene la unánime Doctrina Jurisprudencial existente respecto a considerar que no existe nulidad del contrato de compraventa de vivienda sobre la que pesa orden municipal de demolición o carece de licencia de primera ocupación.

Termina suplicando que se dicte sentencia por la que se revoque la resolución apelada, estimándose en su integridad la demanda interpuesta por ésta representación y en virtud de la cual:

- Declare la nulidad de la escritura de compraventa de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM001 piso NUM002 letra NUM003 otorgada, el día 21 de mayo de 2007 ante el Notario de Madrid Don Javier Navarro-Rubio Serres de entre mi mandante Doña Paula y los codemandados Don Luis Carlos y Doña Adoracion con las consecuencias a ello inherentes, condenándose al pago del precio abonado por mi mandante por la vivienda que ascendió a la suma de la cantidad de cuatrocientos sesenta y seis mil doscientos tres euros con noventa y tres céntimos (466.203,93€) de los que cuatrocientos treinta y cinco mil euros (435.000 €) corresponden al precio que abonó mi mandante a los demandados por la compra de la vivienda , más treinta y un mil doscientos tres euros con noventa y tres céntimos (31.203,93€) de gastos generados a la demandante por la compra de la vivienda más los intereses generados desde la compra de la vivienda, devolviendo mi mandante la propiedad de la vivienda y con expresa condena en costas.

- Que subsidiariamente y en caso de no ser estimado nulo el contrato dicte sentencia por la que se rescinda el contrato por incumplimiento contractual de los demandados y se condene a la demandados por el incumplimiento contractual en concepto de daños y perjuicios al pago del precio abonado por mi mandante por la vivienda que ascendió a la suma de la cantidad de cuatrocientos sesenta y seis mil doscientos tres euros con noventa y tres céntimos (466.203,93€) de los que cuatrocientos treinta y cinco mil euros (435.000 €) corresponden al precio que abonó mi mandante a los demandados por la compra de la vivienda, más treinta y un mil doscientos tres euros con noventa y tres céntimos (31.203,93€) de gastos generados a la demandante por la compra de la vivienda más los intereses generados desde la compra de la vivienda, devolviendo mi mandante la propiedad de la vivienda y con expresa condena en costas.

SEGUNDO:Al recurso de apelación se ha opuesto la representación procesal de los demandados DON Luis Carlos y DOÑA Adoracion que, al mismo tiempo, ha impugnado la sentencia apelada por la omisión de determinados argumentos o razonamientos jurídicos de la demandada en la sentencia de instancia, impugnación a la que se ha opuesto la parte apelante.

Recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Paula

TERCERO:Se pretende por la parte recurrente la declaración de nulidad o, subsidiariamente, la resolución del contrato de compraventa otorgada en el 21 de mayo de 2007, ante el Notario de Madrid D. Javier Navarro-Rubio Serres, sobre la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº. NUM001 , piso NUM002 , letra NUM003 . Esta finca urbana procede de la segregación de la vivienda sita en el piso NUM002 , puerta NUM003 , en otras cuatro viviendas de menor tamaño D1, D2, D3 y D4, habiéndose realizado la división el día 15 de junio de 2006 sin haber solicitado ni obtenido los propietarios, más tarde vendedores, la previa licencia de obras ni la licencia de primera ocupación del Ayuntamiento de Madrid. Esta situación irregular ha dado lugar al expediente NUM000 de la Sección de Disciplina Urbanística del Distrito de Ciudad Lineal del Ayuntamiento de Madrid, quien ha dictado orden de demolición sobre las obras ejecutadas en el inmueble litigioso con fecha 23 de marzo de 2016 (folios 347-348 de los autos).

CUARTO:Con carácter previo, debe señalarse que no se ha probado que DOÑA Paula hubiera sido informada por los vendedores de que la segregación del piso NUM002 , puerta NUM003 , que dio origen a la vivienda litigiosa, se hubiera efectuado sin obtener licencia o autorización administrativa y sin licencia de primera ocupación, ni tampoco cabe afirmar que pudo haber tenido conocimiento de la ilegalidad urbanística. En el momento de la división no estaba todavía vigente la redacción dada al artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal por la Ley 8/2013, de 26 de junio que requiere la previa autorización administrativa como acto de intervención preventiva que asegure la adecuación a la norma de planeamiento de algún acto de división, segregación o agregación respecto de pisos, locales o anejos que formen parte de un edificio en régimen de propiedad horizontal. Por otra parte, la legislación vigente en la Comunidad de Madrid al tiempo de la división permitía al Notario autorizar la escritura pública de segregación y al Registrador la inscripción registral de las nuevas fincas sin que se hubiera aportado licencia o autorización administrativa o 'certificado de innecesaridad'. Ello unido a la circunstancia de que la finca accediera al catastro y aparezca como objeto del impuesto sobre bienes inmuebles, ha creado una apariencia suficiente para que la demandante, que no consta que tenga conocimientos de la legislación urbanística, confiara en la legalidad de las obras de segregación, sin que le fuera exigible ulteriores comprobaciones. Es de destacar que no se ha practicado prueba alguna objetiva que permita concluir que la apelante conocía la situación urbanística de la finca al tiempo de adquirir el inmueble y mucho menos que aceptara dicha situación. Por otro lado, no apreciamos en su actuación posterior solicitando datos sobre la legalidad de las obras al Ayuntamiento de Madrid mala fe, que nunca se presume, ni abuso de derecho.

QUINTO:Por lo expuesto, el recurso debe prosperar en cuanto a la acción resolución del contrato de compraventa que se ejercita de forma subsidiaria, sin que concurran, por otra parte, los presupuestos necesarios para declarar la nulidad interesada como pretensión principal. El contrato de compraventa es válido pues concurren los requisitos esenciales, pero los vendedores no cumplieron lo que le incumbe, pues la previa segregación sin licencia de obras que determinó la no obtención de licencia de primera ocupación y la existencia de orden administrativa de demolición sobre las obras de segregación que afectan a la vivienda litigiosa, supone la entrega a la compradora de un cosa inhábil o no apta para el uso destinado, pues perturba manifiestamente su posesión pacífica y la propia existencia del inmueble ante el riesgo de demolición de las obras ordenada por el Ayuntamiento de Madrid. Concurre una falta de correspondencia objetiva entre lo pactado y lo realmente entregado, de tal modo que pueda concluirse se ha producido la prestación de objeto distinto y no una prestación simplemente defectuosa, por lo que la recurrente puede acudir a la protección dispensada en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil , puesto la ineptitud del objeto para el uso a que debía ser destinado equivale incumplimiento del contrato y no simple vicio en la prestación. La sentencia de 20 noviembre 2008 dice que 'La doctrina del aliud pro alio se desarrolla a partir del artículo 1166 del Código Civil , que establece que 'el deudor de una cosa no puede obligar a su acreedor a que reciba otra diferente, aun cuando fuere de igual o mayor valor que la debida'; por tanto, identificada la cosa debida, no es posible, sin un acuerdo entre las partes, cambiarla, porque el cambio unilateral por parte del deudor determina el incumplimiento de la obligación; en definitiva el 'aliud pro alio' se aplica cuando en el contrato de compraventa se da una cosa diversa a la convenida, lo que se pone de manifiesto cuando hay una falta tan grave en las cualidades del bien entregado, sea ontológica o funcionalmente, que permite considerar que se está ante un incumplimiento contractual'. Se entregó una vivienda que es producto de una segregación-división clandestina y no conforme con la legalidad urbanística, que no tenía concedida licencia de primera ocupación y esta circunstancia no fue conocida ni aceptada por la compradora.

SEXTO:Por otra parte, en cuanto a la posible caducidad de la potestad de restauración de la legalidad urbanística ejercitada por el Ayuntamiento de Madrid por el procedimiento establecido en los artículos 193 , 194 y 195 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid , que contempla y regula la adopción de medidas para la restauración del ordenamiento jurídico infringido y de la realidad material alterada a consecuencia de la actuación ilegal, debemos señalar que la jurisdicción contencioso-administrativa viene señalando que el trascurso del plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística, no supone ni implica una legalización de las obras llevadas a cabo sin licencia urbanística que las ampare, ni la obtención de licencia de primera ocupación (ST 232/2016 de 18 de marzo de la Sala de Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sección Segunda que cita sentencias precedentes de la misma Sección y del Tribunal Supremo), sino que tiene como efecto el impedir al Ayuntamiento la adopción de medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, pero no otorga al propietario de las mismas otras facultades que las inherentes al mantenimiento de la situación creada, esto es la de oponerse a cualquier intento de demolición de lo construido o de la privación del uso que de hecho está disfrutando, siempre que este uso no se oponga al permitido por el plan para la zona de que se trata; y solo serán autorizables las pequeñas reparaciones que exigieren la higiene, el ornato, la conservación del inmueble y las obras tendentes al mantenimiento de las condiciones de seguridad, no resultando posibles obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o incremento de su valor de expropiación, ni siquiera aunque vengan exigidas por las disposiciones aplicables a la actividad en que ellas se ejerza. En definitiva, aún de apreciarse la citada caducidad, supuesto que no consta, sobre la vivienda litigiosa seguiría existiendo una grave limitación de las facultades de aprovechamiento.

SÉPTIMO:La resolución del contrato impone la necesidad de que se restablezca la situación anterior al mismo, la vuelta a la situación preexistente, lo cual obliga a restituir lo que cada parte haya recibido por razón del vínculo obligacional, según el artículo 1303 del Código Civil , sobre nulidad contractual, ya sea absoluta o relativa, aplicable a la resolución, ya que ésta produce sus efectos, no desde el momento de la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, es decir, no con efectos ex nunc sino ex tunc, lo que supone volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, con la secuela de que las partes contratantes deben entregarse las cosas o las prestaciones que hubieran recibido en cuanto la consecuencia principal de la resolución es destruir los efectos ya producidos, tal como se ha establecido para los casos de rescisión en el artículo 1295 del Código Civil . Ahora bien, la restitución de las prestaciones realizadas en ejecución del contrato resuelto tienen por finalidad conseguir que las partes afectadas vuelvan a tener la situación personal y patrimonial anterior al efecto invalidante, restableciendo la situación económica previa a la declaración de nulidad, debiendo tener presente la aplicación del principio que veda el enriquecimiento injusto, pues de no acordarse tal efecto, se aprovecharía una de las partes en detrimento de la otra.

OCTAVO:En el presente caso se solicita por la parte demandante la devolución del precio pagado más los gastos generados por la compra de la vivienda, a lo que añade la solicitud de los intereses generados desde la compraventa. La parte demandada opuso en el hecho tercero de la contestación a la demanda que la actora ha venido disfrutando durante nueve años de la vivienda, por lo que, al reclamar intereses, debería haber considerado los frutos y rentas imputables a tal ocupación. Este tribunal debe acceder a la citada pretensión, pues de otro modo no se produciría el equilibrio económico perseguido, pues la recurrente no puede restituir la vivienda en las mismas condiciones en que le fue entregada, sino un inmueble depreciado por su uso del cual se ha beneficiado durante todos los años transcurridos desde la venta. Es necesario, por consiguiente, realizar una liquidación, compensando los intereses del precio abonado que los demandados deberían restituir, con el importe que la demandante debería abonar por la posesión del inmueble durante el tiempo, solución que se considera que es la más ajustada a derecho y equitativa, teniendo en cuenta los acuerdos de las partes sobre el precio que fue fijado libremente estableciendo de forma consensuada una equivalencia de prestaciones.

NOVENO:Los demandados-apelados también deberán restituir, en concepto de indemnización de daños y perjuicios por su incumplimiento, los gastos acreditados a que tuvo que hacer frente la demandante como consecuencia del contrato que resuelve, incluyendo el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, lo que hace un total de 31.203,93 euros, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde la fecha de la reclamación extrajudicial, 26 de octubre de 2015 (documento 14 de la demanda).

DÉCIMO:Por lo expuesto, procede la estimación en parte del recurso de apelación interpuesto por DOÑA Paula sin hacer expresa declaración sobre las costas causadas en esta segunda instancia ( artículos 394 y 398 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil ).

UNDÉCIMO:De conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre , procede acordar la devolución del depósito constituido por el recurrente, la cual deberá interesarse del Juzgado de procedencia.

Impugnación de sentencia formulada por la representación procesal de DON Luis Carlos y DOÑA Adoracion

DUODÉCIMO:La representación procesal de los apelados formula impugnación'por la omisión de determinados argumentos o razonamientos jurídicos de la demandada en la sentencia de instancia', impugnación que debe ser rechazada pues de los artículos 461.2 y 458.2 de la Ley Procesal Civil se desprende que el escrito de impugnación de sentencia deberá expresar los pronunciamientos que impugna, y es lo cierto en el escrito de impugnación no se interesa la modificación de ninguno de los pronunciamientos de la sentencia recurrida, cuya confirmación se solicita.

DECIMOTERCERO:La desestimación de la impugnación debe llevar consigo la condena al pago de las costas causadas por la misma ( artículos 398 y 394 de la de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil )

Vistos los artículos citados y demás de pertinente aplicación.

Fallo

Se desestima la impugnación de sentencia formulada por la representación procesal de DON Luis Carlos y DOÑA Adoracion contra la sentencia de fecha 3 de junio de 2016, recaída en juicio ordinario seguido con el nº 1802/2015 ante el Juzgado de Primera Instancia nº 2 Madrid, al tiempo que estimamos en parte el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de DOÑA Paula contra la citada resolución, que revocamos parcialmente, y, en su lugar:

1º.- Se estima en parte la demanda rectora de los presentes autos.

2º.- Declaramos la resolución del contrato de compraventa compraventa de la vivienda sita en Madrid CALLE000 nº NUM001 piso NUM002 letra NUM003 otorgada, el día 21 de mayo de 2007 ante el Notario de Madrid Don Javier Navarro-Rubio Serres entre DOÑA Paula y los codemandados don Luis Carlos y Doña Adoracion .

3º.- Condenamos a los demandados a que devuelvan a los actores la cantidad de 435.000 euros abonadas como precio, debiendo la demandante restituir la vivienda objeto del contrato.

4º.- Condenamos a los demandados a abonar a la actora la cantidad de 31.203,93 euros, en concepto de indemnización de daños y perjuicios, cantidad que devengará el interés legal del dinero desde el día 26 de octubre de 2015.

5º- No se hace expresa declaración sobre las costas causadas en ninguna de las dos instancias, salvo las de la impugnación de sentencia que se imponen a los codemandados DON Luis Carlos y DOÑA Adoracion .

6º- Se acuerda la devolución del depósito constituido por la parte recurrente, que deberá solicitarse del Juzgado de procedencia.

MODO DE IMPUGNACIÓN:Se hace saber a las partes que frente a la presente resolución cabe interponerRecurso de Casación y/o Extraordinario por Infracción Procesal, en los supuestos previstos en los artículos 477 y 468 respectivamente de la LEC en relación con la Disposición Final 16º de la misma Ley , a interponer en el plazo de VEINTE DÍAS ante este mismo órgano jurisdiccional. Haciéndose saber a las partes que al tiempo de la interposición de los mismos, deberán acreditar haber constituido el depósito que, por importe de 50 euros, previene la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O.P.J ., establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, sin cuyo requisito el recurso de que se trate no será admitido a trámite, excepto en los supuestos de reconocimiento expreso de exención por tener reconocido el derecho de asistencia jurídica gratuita. (Caso de interponerse ambos recursos deberá efectuarse un depósito de 50 euros por cada uno de ellos).

Dicho depósito habrá de constituirse en la Cuenta de Depósitos y Consignaciones de esta Sección abierta con el nº 2838 en la sucursal 6114 del Banco de Santander sita en la calle Ferraz nº 43 de Madrid.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.-Firmada la anterior resolución es entregada en esta Secretaría para su notificación, dándosele publicidad en legal forma y expidiéndose certificación literal de la misma para su unión al rollo. Doy fe.