Sentencia CIVIL Nº 234/2018, Audiencia Provincial de Asturias, Sección 5, Rec 270/2018 de 07 de Junio de 2018

Encabezamiento

AUD.PROVINCIAL SECCION QUINTA
OVIEDO
SENTENCIA: 00234/2018
Rollo: RECURSO DE APELACION (LECN) 270/18
Ilmos. Sres. Magistrados:
DON JOSÉ MARÍA ÁLVAREZ SEIJO
DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO
DON JOSÉ LUIS CASERO ALONSO
En OVIEDO, a siete de Junio de dos mil dieciocho.
VISTOS, en grado de apelación, por la Sección Quinta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos
de Procedimiento Ordinario nº 19/17, procedentes del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Siero, Rollo de
Apelación nº 270/18 , entre partes, como apelantes y demandados DON Francisco , representado por la
Procuradora Doña Ana María Roldán Vidal y bajo la dirección de la Letrado Doña Catalina Teva Prado, DON
Gregorio , DON Hilario y DON Hugo , representados por la Procuradora Doña María Luisa Villagrá Álvarez
y bajo la dirección de la Letrado Doña Susana Cezón García, como apelado, demandante e impugnante DON
Ismael , representado por el Procurador Don Juan Ramón Junquera Quintana y bajo la dirección del Letrado
Don Jaime Junquera Quintana y como apelada y demandada DOÑA Inocencia , incomparecida en esta
alzada.

Antecedentes

PRIMERO.- Se aceptan los antecedentes de hecho de la sentencia apelada.



SEGUNDO.- El Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Siero dictó sentencia en los autos referidos con fecha veintiséis de febrero de dos mil dieciocho, cuya parte dispositiva es del tenor literal siguiente: 'FALLO: Que debo estimar como estimo parcialmente la demanda presentada por don Ismael frente a don Gregorio , doña Inocencia y don Francisco , condenando a éstos al abono de la cantidad de 10.000 euros al anterior.

No se realiza expresa imposición de costas a ninguna de las partes.



TERCERO.- Notificada la anterior sentencia a las partes, se interpusieron sendos recursos de apelación por Don Francisco y por Don Gregorio , Don Hilario y Don Hugo , y previos los traslados ordenados en el art. 461 de la L.E.C ., se remitieron los autos a esta Audiencia Provincial con las alegaciones escritas de las partes, no habiendo estimado necesario la celebración de vista.



CUARTO.- En la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

VISTOS, siendo Ponente la Ilma. Sra. DOÑA MARÍA JOSÉ PUEYO MATEO.

Fundamentos

PRIMERO.- Por el actor Don Ismael se promueve demanda de juicio ordinario frente a los hermanos Hugo Francisco Hilario Inocencia Gregorio : Don Gregorio , Doña Inocencia , Don Hugo , Don Francisco y Don Hilario . Manifiesta el actor que él y su esposa llegaron a un acuerdo con los codemandados el 1 de septiembre de 2.014, actuando como intermediaria la Agencia Reinas Grupo Inmobiliario, para la compra de una finca urbana y otra rústica, la primera casa de planta NUM000 con su cuadra sita en DIRECCION000 , DIRECCION003 de Anes Concejo de Siero, ocupa una superficie de unos 40 m², linda Frente con su antojana; Derecha entrando, Braulio ; Izquierda, herederos de Emma ; y por el Fondo Celso . Esta finca está inscrita en el Registro de la Propiedad de Pola de Siero al tomo NUM001 , libro NUM002 , folio NUM003 , finca NUM004 , con su correspondiente referencia catastral. En cuanto a la segunda finca es rústica a labor, llamada DIRECCION001 , sita en DIRECCION002 , DIRECCION003 de Anes, Concejo de Siero; de 19 a 11 centiáreas. Linda Este, Fabio ; Norte, Feliciano y Sur y Oeste, camino a Las Vallinas. Está inscrita en el Registro de la Propiedad de Pola de Siero al tomo NUM005 , libro NUM006 , fol. NUM007 , finca NUM008 e igualmente se aporta la referencia catastral. En cuanto a la vivienda, estaba muy deteriorada y se adquirió con la finalidad de restaurarla íntegramente, dejando únicamente las paredes maestras y reformando el resto. El actor realizó las pertinentes consultas al Ayuntamiento de Siero, donde se le informó que la citada finca rústica se hallaba dentro del núcleo rural de DIRECCION000 , por lo que a priori, de acuerdo con las condiciones establecidas en el art. 4.116 del Plan General de Ordenación Urbana de Siero, no presentaba problema alguno para edificar en ella la vivienda que el actor pretendía ejecutar para sus hijos. El precio estipulado para la compra conjunta de la casa para rehabilitar y de la finca fue de 65.000 €, según se señala en el documento aportado como núm. 1, en el que el representante de la Agencia actúa en representación de los hermanos Hugo Francisco Hilario Inocencia Gregorio y concierta con el actor un contrato en el que se menciona el interés del actor en la adquisición de los mencionados bienes, entregando a la Agencia 4.000 € en concepto de reserva y fijándose el precio a entregar a los demandados en 61.000 €, quedando establecido el precio de la futura compraventa en 65.000 €. Ese documento fue ratificado posteriormente por todos los demandados cuyas firmas figuran al final del documento. El 19 de septiembre de 2.014 se procede a la escritura pública de compraventa de las dos fincas, fijándose para ambas un precio conjunto de 50.000 € y señalándose que están libres de cargas y gravámenes, según manifiesta la parte vendedora. A pesar de dicha manifestación el actor se encontró después de haber rehabilitado la edificación y cerrar la finca, momento en que un capataz del Consorcio de Aguas que pasaba por el lugar advirtió al actor que bajo la finca pasaba una tubería correspondiente a la arteria Norte del abastecimiento de agua, por lo que Don Ismael acudió inmediatamente al Consorcio de Aguas, junto con la Arquitecto Técnico Doña Araceli , para cerciorarse acerca de la existencia de la citada conducción y en su caso sobre su ubicación exacta, recibiendo la Arquitecto Técnico un correo al que se añadía una nota informativa en la que se indicaba que el subsuelo de la finca adquirida por el actor estaba traspasado de Sur a Norte por una tubería del Consorcio de Aguas de 1.300 mm de diámetro exterior, de hormigón prensado con camisa y chapa y junta elástica. Como consecuencia de ello el actor puso en conocimiento de los demandados, a través de un Acta Notarial, el envío de cartas a cada uno de ellos manifestándoles que habia tenido conocimiento de la existencia de la servidumbre y las implicaciones que ésta podría tener respecto a la finalidad con la que había sido adquirida la finca y les instaba a llegar a un acuerdo. Como quiera que no se llegara al mismo, se encargó un informe a la referida Arquitecto Técnico, quien emitió un dictamen en el que se ponía de manifiesto la existencia de dos servidumbres, una aparente venía determinada por la colocación de torres de conducción eléctrica y otra no aparente relativa a la conducción de las aguas, y aunque la parcela, sigue siendo edificable no es posible construir en la parte Noroeste de la parcela, que era la previsión inicial, sino en el extremo Sur junto a la construcción ya existente en un terreno desfavorable, valorando la citada Perito el demérito en 33.452,32 €, que es la cantidad que es objeto de reclamación en este proceso con base en el art. 1.483 del CC .

A la pretensión actora se opusieron los demandados(algunos de ellos concurren con la misma representación y defensa), siendo el contenido de las contestaciones análogas, en el sentido de considerar que las torres eléctricas eran perfectamente visibles y así se acredita; y en cuanto a la existencia de la conducción de aguas que atraviesa la finca vendida, se considera que tuvo conocimiento de la misma la parte actora, puesto que se afirma en la demanda haber ido a informarse del Plan General de Ordenación Urbana y en el mismo aparece la existencia de la tubería y, además, se estima que ello justifica el que se estableciera un precio de 50.000 €, que es un precio inferior al que correspondería en el mercado de no existir la referida conducción.

El Juzgador 'a quo' dictó sentencia estimando parcialmente la demanda, condenando a la parte demandada a abonar al actor la cantidad de 10.000 €; para ello concluyó, en primer lugar, que se había declarado la inexistencia de servidumbres y se constató que existe una servidumbre no aparente del CC; igualmente estimó que de la existencia de esa servidumbre no aparente no consta que haya tenido conocimiento el actor, pues si bien existe una caseta y una arqueta del Consorcio de Aguas Cadasa, el Juzgador 'a quo', que efectuó un reconocimiento judicial, señala que tales elementos están fuera de la finca, en una zona más baja y 'es evidente que podría discurrir la consabida tubería hacia cualquier punto cardinal y no hacia el sur donde está la finca objeto de litis', razón por la que concluye que la servidumbre es no aparente.

En cuanto a la indemnización fijada, tiene en cuenta que el precio satisfecho fueron 54.000 € y examinando los informes periciales de una y otra parte estima excesivo el perjuicio que se fija en el informe pericial aportado por la parte actora, toda vez que aunque por el subsuelo de la finca transcurre en una superficie de 395 m² la referida tubería, se estima que tal ocupación es parcial en cuanto que afecta a una parte y aún así sobre esa parte se puede tener otros usos. Igualmente discrepa del importe el perjuicio que fija la Perito de la parte demandada, que lo sitúa en 1.453,37 €, partiendo de la superficie afectada y del valor que se le da al metro cuadrado, al ser esa cantidad el resultado de multiplicar el valor unitario por la superficie afectada, siendo el valor por metro cuadrado que confiere el de 3,68 €. Esta Perito distingue en el precio entre el valor de la finca rústica de la del inmueble para rehabilitar, fijando para la finca un valor de 15.788 €, que dividido por el número de metros cuadrados de la misma, 2.142 m², da una cantidad de 7,35 € metro cuadrado, suma esta que estima debe depreciarse en un 50% sobre el valor unitario, ya que si bien la finca está gravada con servidumbre ésta no merma su edificabilidad, por lo tanto el valor unitario, del terreno afectado por la servidumbre lo cifra en 3,68 € metro cuadrado y el resultado total de la depreciación en la referida suma de 1.453,37 €. Diversamente la Perito propuesta por la parte actora parte de que el valor unitario del metro cuadrado, es 36,52 €; para ello señala en cuanto a las características de la finca que se está a la superficie registral de 1.911 m², el tipo de suelo que es no urbanizable, núcleo rural, se establece comparación con el valor de otras fincas y se adopta el valor de 36,52 € metro cuadrado, por lo que el valor de tasación por comparación para 1.911 m² da un resultado de 69.780,20 €, a la que restando el valor de la superficie afectada por la tubería arroja como resultado la cantidad que es objeto de reclamación en la demanda. En cuanto a la superficie afectada por la zona de servidumbre de Cadasa es de 420,87 m², más la superficie afectada por la zona de servidumbre de seguridad de la línea de alta tensión es de 380,05 metros, lo que arroja un total de 915,98 metros en los que no se puede construir, que el precio valorado de la superficie afectada por las restricciones de las que se trata en el informe es de 33.452,32 €. Como quiera que el Juzgador 'a quo' estimara la existencia de una servidumbre no aparente consistente en la tubería y fijará la indemnización en 10.000 €, por la parte demandada se interpuso recurso de apelación y por la actora se impugnó la resolución recurrida.



SEGUNDO.- Expuestos los términos del debate, debe señalarse que la parte apelante solicita la desestimación de la demanda y subsidiariamente que se fije la indemnización en la cantidad de 1.455,37 €.

Por su parte la parte impugnante solicita la revocación de la recurrida y que en su lugar se estime la demanda en su integridad, fijando la indemnización entre 33.452,32 € o, subsidiariamente, se fije la indemnización en 12.350 €, para lo cual en lugar de entender que el precio satisfecho fueron 54.000 €, habría de partirse de que el precio satisfecho por el comprador a los vendedores fue de 65.000 €.

A la vista de las alegaciones efectuadas por las partes, debe tenerse en cuenta que como señala la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de septiembre de 2.010 : 'Se aduce la infracción del art. 1483 del Código Civil , en el sentido de mantener que la finca objeto de compraventa se hallaba sujeta a una carga o gravamen de entidad relevante. Se desestima. La circunstancia de hacerse constar en los contratos de compraventa de fincas la existencia o no de cargas o gravámenes no aparentes que pesan sobre ella, fundada en el carácter conmutativo de este contrato del que, a su vez, se deriva la necesidad de la equivalencia entre las recíprocas prestaciones, tiene como finalidad la de eludir las consecuencias rescisorias e indemnizatorias que nacen de la omisión en el contrato de su constancia, al amparo del art. 1.483 del Código Civil ; por ello, en realidad, la mención de las cargas o gravámenes sobre la cosa vendida lo que hace es delimitar el objeto del contrato fijando su contenido y las obligaciones que en cuanto a la entrega de la cosa vendida asume el vendedor ( STS 15 de diciembre 1992 (RJ 1992, 10494)).

Pues bien, para fijar el contenido de la expresión convencional de que la vendedora asegura que la finca vendida 'está libre de cargas, gravámenes, así como de arrendatarios', hay que partir del texto del art.

1.483 del Código Civil , según el cual 'si la finca estuviese gravada, sin mencionarla en la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente... ', texto que ha sido interpretado por la doctrina científica en el sentido de que tales gravámenes han de ser constitutivos de derechos reales, limitativos de los derechos de goce o disposición del propietario, en tanto que la carga impone al propietario la obligación de satisfacer una prestación, generalmente periódica, a favor del titular del derecho; por el contrario no se incluyen dentro de las cargas y gravámenes a que se refiere el precepto las limitaciones legales del dominio que tiene carácter institucional y configuran el contenido normal del dominio por lo que no pueden ser desconocidas por el comprador,... '.

En el presente caso se sostiene en la petición principal de la parte apelante que tanto la servidumbre eléctrica como la de aguas eran aparentes, extremo que no se ha admitido por la recurrida respecto a la servidumbre de aguas cuya conducción transita por la tubería referida. Ciertamente no se discute la existencia de las torres eléctricas y el conocimiento de que existía una servidumbre de electricidad, siendo perfectamente visibles las torres de alta tensión, así que de hecho lo que se discute es si era o no conocida la servidumbre de conducción de aguas, y en este punto comparte la Sala las conclusiones del Jugador 'a quo', pues en la escritura se dice que las fincas están libres de cargas y gravámenes, la existencia de la conducción no es visible en la finca y aunque se puede observar en el lindero norte de la misma que la colindante tiene una caseta y una arqueta del Consorcio de Aguas, hecho en el que inciden los demandados en el interrogatorio practicado, como con acierto razona el Juzgador 'a quo', ello no determina que la conducción haya de pasar necesariamente por la finca adquirida y no por cualquiera de las otras fincas colindantes. Y si bien por la parte apelante se reitera que el actor manifiesta en el escrito de demanda haber acudido al Ayuntamiento para la comprobación de las condiciones particulares de la finca litigiosa, extremo en el que inciden los vendedores en el interrogatorio practicado, es lo cierto, como señala el Juzgador 'a quo', que aunque la tubería apareciera en la planimetría del Plan General de Ordenación Urbana siendo fácilmente perceptible para un técnico en la materia, tal circunstancia no concurre en el actor, siendo la finalidad que él perseguía acudiendo al Ayuntamiento el determinar la edificabilidad de la finca, de modo que se concluye, como hiciera el Juzgador 'a quo', estimando a la vista de las pruebas practicadas que se está ante una servidumbre no aparente, no habiéndose en modo alguno acreditado la afirmación de los demandados de que fue su existencia junto con la servidumbre eléctrica lo que determinó que el precio se fijara en 50.000 € frente a los 65.000 que figuraban en el documento de la Agencia Inmobiliaria.

Sentado lo anterior, resta por determinar si la indemnización fijada en la recurrida es adecuada o procede fijar la misma en la forma solicitada bien por la parte apelante bien por la parte impugnante. Pues bien, lo primero que hay que examinar es cuál fue el precio de los inmuebles, si el que figura en la escritura o el que aparece en el documento referido concertado con la Agencia Inmobiliaria y ratificado por los vendedores. Pues bien, la Sala de nuevo comparte la conclusión del Juzgador 'a quo', toda vez que la propia escritura es un documento posterior al contrato privado que se aporta como documento núm. 1, siendo firmada la escritura pública el 19 de septiembre de 2.014, indicándose en la misma que el precio es de 50.000 € y que es el precio conjunto de la compraventa de los dos inmuebles 'que la parte compradora paga en este acto mediante entrega de cinco cheques nominativos, testimonio de los cuales incorporo a esta matriz; manifestando la parte adquirente que el código de la cuenta con cargo a la cual se aporta los fondos es el siguiente:...', sin que la parte demandada haya acreditado que el precio satisfecho fuese de 65.000 €, lo que no presenta grandes dificultades de prueba, pudiendo incluso haberse señalado en el documento público que el precio era el referido de 50.000 € y señalar en documento privado que el precio real era el de 65.000 €, lo mismo que las partes hicieron en lo tocante a la delimitación registral y catastral de los inmuebles adquiridos; y así, figura al fol. 377 de los autos documento en el que se consigna: 'que no obstante la delimitación registral y catastral de las fincas transmitidas, lo cierto es que su delimitación correcta es la que consta en un croquis que los comparecientes firman e incorporan a este documento para constancia de la misma'. Así pues se estima que ha de estarse al precio que figura en la escritura pública.

Finalmente, en lo tocante a la determinación del quantum indemnizatorio, propugna el actor mediante la impugnación la cantidad reclamada en la demanda o subsidiariamente, como ya se ha dicho, que el porcentaje se fije no sobre el precio de la escritura sino sobre el precio el documento privado, extremo este descartado en líneas precedentes. Diversamente la parte apelante, para el caso de ser desestimada su pretensión absolutoria, solicita que se fije el importe de la indemnización en 1.450,37 €, que es la cantidad que se recoge en el informe de la perito propuesta a su instancia. Pues bien el Juzgador 'a quo' en su resolución ha tenido en cuenta los dos importes que se fijan en los informes periciales, poniendo de manifiesto que la perito de la parte actora toma en cuenta la disminución del terreno por la existencia de la servidumbre de tendido eléctrico, a la que se añade la pérdida de terreno por la servidumbre de aguas, mas la primera, como ya se ha señalado, es aparente y la segunda no; igualmente se pone de manifiesto como la Perito propuesta por la parte demandada parte de distinguir lo que sería el precio de la casa, casa que los demandados negaron que estuviese en mal estado, si bien en la escritura de compraventa, en el epígrafe de certificación de eficacia energética, se dice 'hace constar el transmitente que al tratarse de una edificción que se compra para efectuar sobre la misma una reforma importante', cuando las partes concertaron un contrato de compraventa de los dos inmuebles con un precio conjunto y único. Estas circunstancias debidamente valoradas llevan al Juzgador a estimar, en conclusión que la Sala comparte, que dado que el precio acreditado de venta fueron según la escritura 50.000 €, que se entregaron a los compradores (y 4.000 € que se entregaron como señal a la Agencia), dado el terreno afectado por la servidumbre y el hecho de que no impida la existencia de la conducción la edificabilidad del terreno, es excesiva la cantidad que se postula en la demanda y a sensu contrario se considera muy pequeña la valoración realizada por los demandados, pues aunque la finca es edificable no obstante tener la referida conducción de agua, no puede obviarse la existencia de la servidumbre de acueducto que afecta a 395 m², así como, lo que no ha sido desvirtuado por prueba en contrario, que esos 395 m² se encuentran en lo que se considera mejor zona de la finca, lo que ha de ser valorado, lo mismo que no puede soslayarse que el que pase por esa superficie la referida conducción no invalida el que la misma pueda tener un uso distinto al edificatorio, pudiendo estar destinada a césped o prado. Por todo ello, se concluye estimando ajustada a derecho la valoración de la prueba realizada por el Juzgador de primera instancia, desestimando en consecuencia el recurso de apelación así como la impugnación formulada, confirmando la resolución recurrida.



TERCERO.- Se impone a los apelantes las costas de su recurso y al impugnante las de su impugnación, todo ello de conformidad con el art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil .

Por todo lo expuesto, la Sala dicta el siguiente

Fallo

Desestimar tanto el recurso de apelación interpuesto por Don Francisco y por Don Gregorio , Don Hilario y Don Hugo , como la impugnación formulada por Don Ismael contra la sentencia dictada en fecha veintiséis de febrero de dos mil dieciocho, por la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Siero , en los autos de los que el presente rollo dimana, que se CONFIRMA.

Se imponen a los apelantes las costas de su recurso y al impugnante las de su impugnación.

Habiéndose confirmado la resolución recurrida, conforme al apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la L.O. 1/2009, de 3 de noviembre , por la que se modifica la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, se declara la pérdida del depósito constituido por los apelantes para recurrir, al que se le dará el destino legal. Procédase a la devolución del depósito constituido por la parte impugnante, al no estar el mismo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la L.O.P.J .

Contra esta resolución cabe recurso de casación y/o extraordinario por infracción procesal, en su caso.

Así, por esta nuestra sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN.- Dada y pronunciada fue la anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por la Ilma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la Secretario, doy fe.