Sentencia Civil Nº 235/2010, Audiencia Provincial de Zamora, Sección 1, Rec 256/2010 de 18 de Noviembre de 2010

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL

DE

Z A M O R A

Rollo nº: RECURSO DE APELACIÓN 256/10

Nº Procd. Civil : 790/08

Procedencia : Primera Instancia de Zamora nº 1

Tipo de asunto : Ordinario

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Este Tribunal compuesto por los Señores Magistrados que se expresan al margen, han pronunciado

E N N O M B R E D E L R E Y

la siguiente

S E N T E N C I A Nº 235

Ilustrísimos/as Sres/as

Presidente/a

D. LUIS BRUALLA SANTOS FUNCIA .

Magistrados/as

D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN

D. ANDRÉS MANUEL ENCINAS BERNARDO

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En la ciudad de ZAMORA, a 18 de noviembre de 2010.

VISTO en grado de apelación ante esta Sección 001, de la Audiencia Provincial de ZAMORA, los Autos de PROCEDIMIENTO ORDINARIO 0000790 /2008 , procedentes del JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.1 de ZAMORA, a los que ha correspondido el Rollo RECURSO DE APELACION (LECN) 0000256 /2010, en los que aparece como parte apelante, URBANIZACIONES RHICONSA,S.A., representadas por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MARIANO LOBATO HERRERO, asistidas por el Letrado D. MARTA RODRIGUEZ VALDESOGO, y como parte apelada, Jacinto Y Marisa , representados por el Procurador de los tribunales, Sr./a. MANUEL DE LERA MAILLO, asistidos por el Letrado D. MANUEL LOPEZ ESPINA, sobre contrato de compraventa.

Siendo Magistrado/a Ponente el/la Ilmo./Ilma. D. PEDRO JESÚS GARCÍA GARZÓN.

Antecedentes

PRIMERO .- Por el JDO.1A.INST.E INSTRUCCION N.º 1 de Zamora, se dictó sentencia de fecha 6 de mayo de 2010 , cuya parte dispositiva, dice: "FALLO: Estimo íntegramente la demanda generadora de los presentes autos, interpuesta por el Procurador de los Tribunales D. Manuel De Lera Maillo, en nombre y representación de d. Jacinto y Dª Marisa , contra la entidad mercantil urbanizaciones Rhiconsa s.a. representada por el Procurador de los Tribunales d. Mariano Lobato Herrero, y desestimo la reconvención planteada por la representación en autos de la entiead mercantil Urbanizaciones Rhiconsa s.A. y, en consecuencia, 1º) Declaro la validad y plena eficacia de los documentos privados de fecha 18 de Abril de 2006 y 27 de diciembre de 2006, referidos en el hecho primero y segundo de la demanda, así como de los documentos anexos a aquéllos. 2º) Declaro que a tenor del documento privado de compraventa de fecha 27 de Diciembre de 2006 y documentos anexos, la demandada ha incumplido el mismo, procediendo su resolución. 3º) Condeno a la demandada a: A estar y pasar por tales pronunciamientos.- A resolver el contrato de compraventa suscrito con los actores y a la devolución de la cantidad de treinta mil cuatrocientos sesenta y seis euros (30.466 euros) recibida a cuenta del precio con sus intereses legales correspondientes desde el momento de su reclamación judicial.- Y al pago de las costas."

Esta sentencia fue aclarada por auto dictado en fecha 18 de mayo de 2010, cuya Parte Dispositiva dice: "DISPONGO : aclarar la sentencia dictada en el presente procedimiento con fecha 6 de Mayo de 2010 , en el sentido de que en el fundamento jurídico quinto de la misma y en el fallo debe constar que las costas tanto de la demanda como de la reconvención se imponen a la demandada reconvincente."

SEGUNDO .- Contra mencionada resolución interpuso la parte demandada el presente recurso de apelación que fue sustanciado en la instancia de conformidad con lo establecido en el art. 457 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; se elevaron los autos, correspondiendo a este Tribunal su resolución, dando lugar a la formación del presente rollo y, no habiéndose celebrado vista pública ni solicitado práctica de prueba, quedó el procedimiento para votación y fallo, señalándose el día 16 de noviembre de 2010.

TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado y cumplido todas las prescripciones de carácter legal.

Fundamentos

PRIMERO.- Aceptamos los fundamentos de derecho de la sentencia de instancia en tanto no queden modificados o afectados de algún modo por los fundamentos de derecho de la presente sentencia.

SEGUNDO.- Los actores, aparte de pretensiones intrascendentes como la declaración de validez y eficacia de dos contratos privados de compra venta, que no ha sido negada por la demandada, ejercita la acción de resolución del contrato de compraventa con la condena a devolver las cantidades entregadas a cuenta de 30.466 €, con base en que la vivienda construida por la sociedad vendedora tiene una distribución de estancias interiores opuesta a la que figuraba en el plano entregado a la compradora con el contrato suscrito, de manera tal que las estancias que deberían estar situadas a la izquierda lo están la derecha, según la entrada. Las fachadas anterior y posterior y sus respectivas puertas de entrada y ventanas anterior y posterior también están cambiadas de posición. Lo que también sucede con la puerta de acceso al garaje. Además, si bien la constructora ha construido una chimenea en el fondo d la planta de sótano, al haber ubicado la puerta de acceso frente a la chimenea, mientras que en el plano quedaba al fondo derecha, dicha chimenea ocupa espacio destinado al aparcamiento del vehículo, por lo que ya no se pude construir la bodega que tenía proyectada.

Por otro lado, los acabados de los alicatados del baño de primera planta, cocina, suelo y paredes de salón son distintos a los convenidos.

La demandada se opone a la demanda, alegando que hubo un error en la entrega del plano de distribución y de alzados. No obstante los demandantes tuvieron conocimiento y no se ha opuesto, pues visitaron la vivienda comprobando la distribución opuesta al plano entregado. Reconvine, interesando se condena a los reconvenidos a que otorguen la escritura pública, pague la parte del precio que les que queda por pagar en cualquiera de las formas pactadas en el contrato privado y se condena a los intereses legales desde la fecha en que debió otorgar la escritura de compraventa.

Recae sentencia, que estima la demanda y desestima la reconvención.

Contra dicha sentencia se alza la parte demandada con fundamento esencialmente en un motivo: Error en la apreciación de las pruebas al haber estimado la sentencia de instancia que los compradores no conocieron y consintieron que la vivienda objeto del contrato tenía la distribución que se ha realizado, pues bien del contenido del plano de situación se infiera la ubicación y distribución de las estancias, bien con posterioridad a la entrega del plano los compradores tuvieron conocimiento de su distribución real de la vivienda sin haberse opuesto, bien dicha diferencia de distribución espacial no supondría una modificación o alteración sustancial del contrato para motivar su resolución. Por último, alega la infracción por inaplicación o aplicación indebida del artículo 394 de la L. E. Civil al haber impuesto las costas cuando existen serias dudas de hecho.

TERCERO.- El primero de los motivos del recurso debe decaer.

Una vez que ha quedado probado, por un lado, que la sociedad demandada convino con los actores en fecha 27 de diciembre de 2.006 un contrato de compraventa de unas vivienda de tipo adosada, sita en el número NUM001 de la parcela NUM000 , perteneciente a la fase NUM002 del URBANIZACIÓN000 , Los Navajos -Zamora, haciendo entrega del mencionado contrato junto con la Memoria de Calidades, plano de situación de la vivienda y planos de distribución interior y alzados principal y posterior, los cuales forman parte del contrato de compraventa, pues sólo a través de ellos el comprador conoce la situación, distribución interior y disposición de las fachadas principal y posterior, y, por otro lado, que la vivienda adosada construida por la empresa promotora y vendedora no se ha adaptado a la distribución interior que aparecía en los planos de distribución interior y en la disposición de las fachadas principal y posterior, pues en la planta de garaje la escalera de subida a la planta baja se ha situado a la izquierdea de la puerta de acceso, mientras que en el plano de distribución interior estaba situada a la derecha de la entrada; en la planta baja, la cocina, según el plano entregado, estaba situada a la izquierda de la entrada, mientras que ahora está situada la derecha y en la planta primera el dormitorio número 3 estaba situado a la izquierda de la entrada, mientras que en la realidad está situado a la derecha; la puerta del garaje ahora está situada a la derecha de la entrada principal, cuando en el plano entregado estaba situada la izquierda, mientras que las ventanas de la fachada principal se ha modificado su situación con respecto a los planos entregados a los actores como resultado de la diferente distribución interior, es evidente que la vendedora no ha construido la vivienda objeto del contrato de compraventa de acuerdo con lo pactado con los compradores, pues se ha producido un modificación sustancial de las condiciones del contrato pactado, incumbiendo, por tanto, a la vendedora probar, como alega, que, pese a que en efecto entregó el plano de distribución y alzados de fachadas que figuran firmados por ambas partes, fue un error conocido por los compradores, pues con posterioridad les entregó el plano que se correspondía con la vivienda construida y, en todo caso, los compradores conocieron la distribución de las estancias interiores y las fachadas principal y posterior, lo que aceptaron y consintieron.

Pues bien, no hay ninguna prueba verdadera convincente de que con posterioridad a la firma del contrato de compraventa y la entrega de las Memoria de Calidades y planos de situación y distribución y alzado, firmados por ambas partes, se hubieran entregado los planos a los cuales se adaptó la construcción de la vivienda. Luego, debemos estar a la única prueba que existe, que son los mencionados planos, firmado por las partes, sobre el acuerdo de las partes sobre la distribución interior de la vivienda objeto del contrato de compraventa y la disposición de los distintos elementos que componen las fachadas principal y posterior, a cuya distribución interior y disposición de las fachadas no se adapta en modo alguno la vivienda construida por la promotora.

Por otro lado, se ha alegado que, pese a que se hubieran entregado unos planos a los cuales no está adaptada la vivienda construida, los compradores visitaron la vivienda durante su construcción y cuando se terminó, por lo que tuvieron conocimiento real de la distribución realizada, situación de cada una de las estancias y disposición de las fachadas no formularon protesta y aceptaron la vivienda como se había construido. Pues bien, para demostrar dicho hecho propone dos testigos, uno de los cuales trabaja para una sociedad cuyos dueños son propietarios a su vez de la sociedad promotora y vendedora, por lo que, como razona la sentencia de instancia, su testimonio debe aceptarse con reservas. El otro testigo, aunque no trabaje ya para la promotora, dijo que el demandante visitó una sola vez la vivienda, cuando fue requerido para firmar la escritura, lo que significa, aparte que hay dudas de que la visita se hubiera realizado en la fecha indicada, que si en efecto se visitó al ser requerido, en fecha 22 de septiembre de 2.008, pues el fax lleva fecha de 19 de septiembre de 2.008, la vivienda ya estaba terminada sin adaptarse a los planos entregados a los compradores lo que motivó su negativa a acudir a firmar la escritura pública de compraventa.

La otra compradora ha reconocido que visitó la urbanización para ver los materiales, soldados y alicatados, pero no la vivienda objeto del contrato, sino otra, sin que haya prueba que demuestre lo contrario, pues no es infrecuente que en visitas con dicha finalidad se muestre otra vivienda en que ya se han colocado los mismos solados y alicatados que se van a colocar o se han colocado en las demás viviendas de una promoción inmobiliaria.

También se ha llegado a alegar que, si bien la ubicación y distribución interior de la vivienda construida no se corresponde con la ubicación y distribución que figura en el plano de distribución y fachadas entregados a la firma del contrato, sí que se corresponde con la que figura en el plano de situación de parcela, también entregado y firmado por las partes. El perito dictaminó que la planimetría suministrada en contrato es confusa. En el plano de situación aparece la localización de la vivienda que se pretende entregar, pero no es posible - por la escala habitualmente usada en este tipo de planimetrías- detectar la situación de las partes del inmueble, con lo el plano de distribución y alzados se convierte en el documento que expresa el inmueble que se pretende entregar. Es decir, mediante el examen del plano de situación era imposible comprobar que existía contradicción entre la ubicación de la vivienda en el plano de situación y la de plano de distribución y alzados, por lo que debería estarse al contenido de los planos que con claridad permitían al comprador conocer la distribución interior de la vivienda y la disposición de los distintos elementos de las fachadas.

No ponemos en duda que la vivienda se haya construido con buenas calidades y adaptadas a la memoria de calidades entregadas a los compradores, sin se aprecien defectos constructivos, que tampoco son objeto de este litigio. Sin embargo, sí que la vivienda construida no cumple con la convenida en el contrato de compraventa, como hemos dicho, pues en la planta de garaje la escalera de subida a la planta baja se ha situado a la izquierdea de la puerta de acceso, mientras que en el plano de distribución interior estaba situada a la derecha de la entrada; en la planta baja, la cocina, según el plano entregado, estaba situada a la izquierda de la entrada, mientras que ahora está situada a la derecha y en la planta primera el dormitorio número 3 estaba situado a la izquierda de la entrada, mientras que en la realidad está situado a la derecha; la puerta del garaje ahora está situada a la derecha de la entrada principal, cuando en el plano entregado estaba situada la izquierda, mientras que las ventanas de la fachada principal se ha modificado su situación con respecto a los planos entregados a los actores como resultado de la diferente distribución interior. Todo ello, sin olvidar, lo que creemos de menor relevancia, pues la promotora estaba dispuesta a solucionar el defecto, que la chimenea ubicada en la planta de garaje dificulta las maniobras de los vehículos al estar situada al fondo de la puerta de entrada.

En suma, las diferencias expuestas entre la vivienda objeto de construcción y la vivienda construida que son sustanciales y llevan a que se considere que se entregó una cosa distinta a la convenida, con la obligación del vendedor de devolver el dinero recibido, desestimando la reconvención interesada.

CUARTO.- El último de los motivos del recurso debe decaer, pues al haber estimado la pretensión de la parte demandante las costas corren de cuenta de los demandados, según dispone el artículo 394 de la L. E. Civil , pues no existen serias dudas de hecho o de derecho, ya que la vivienda entregada es distinta a la pactada en el contrato.

QUINTO.- Al desestimar el recurso se imponen las costas se imponen las costas a al recurrente, según dispone el artículo 398 de la L. E. Civil .

Por aplicación de lo dispuesto en la Ley Orgánica 1/2009, de 3 noviembre que modifica la Ley Orgánica 6/1985, en su disposición adicional decimoquinta sobre depósito para recurrir (9 .) en el presente caso al confirmarse la resolución recurrida, la parte recurrente perderá el depósito efectuado, al que se dará el destino previsto en esta disposición. (10 . Los depósitos perdidos y los rendimientos de la cuenta quedan afectados a las necesidades derivadas de la actividad del Ministerio de Justicia, destinándose específicamente a sufragar los gastos correspondientes al derecho a la asistencia jurídica gratuita, y a la modernización e informatización integral de la Administración de Justicia. A estos efectos, los ingresos procedentes de los depósitos perdidos y los rendimientos de la cuenta generarán crédito en los estados de gastos de la sección 13 "Ministerio de Justicia".).

Vistos los artículos citados y demás normas de general y pertinente aplicación, por la autoridad que nos confiere la Constitución Española y en nombre de S.M. el Rey,

Fallo

Desestimamos el recurso de apelación interpuesto por el procurador, Don Mariano Lobato Herrero, en representación de la sociedad Rhiconsa, S. A. contra la sentencia de fecha seis de mayo de dos mil diez, dictada por la Ilma. Magistrada Juez del Juzgado de Primera Instancia Número Uno de Zamora .

Confirmamos dicha sentencia e imponemos las costas de este recurso a la recurrente.

Al desestimarse el recurso se decreta la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.

Contra esta sentencia, que es firme, no cabe recurso en vía jurisdiccional ordinaria.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

P U B L I C A C I Ó N

Leída y publicada que fue la anterior sentencia por el Ilmo. Sr. Magistrado-Ponente de la misma, estando el Tribunal celebrando audiencia pública en el día de la fecha, de lo que doy fe.