Sentencia Civil Nº 235/2011, Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 6, Rec 1748/2011 de 01 de Julio de 2011

Encabezamiento

Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla

JUZGADO DE ORIGEN: JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº3 DE DOS HERMANAS

ROLLO DE APELACIÓN Nº 1748/2011

JUICIO ORDINARIO Nº 87/2010

FALLO: REVOCATORIO

S E N T E N C I A Nº 235/2011

PRESIDENTE ILMO. SR.

D. MARCOS ANTONIO BLANCO LEIRA

MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.

D. RAFAEL SARAZÁ JIMENA

DÑA. FRANCISCA TORRECILLAS MARTÍNEZ

En la Ciudad de SEVILLA a uno de julio de dos mil once.

La Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla, ha visto y examinado el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de fecha 4 de noviembre de 2010 dictada en autos de Juicio Ordinario 87/2010 seguidos en el JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº3 DE DOS HERMANAS entre el demandante D . Estanislao representado por la Procuradora DÑA . Mª ELENA ARRIBAS MONGE y defendido por el Letrado D. ANTONIO MARÍA DE ESCONDRILLAS DÍAZ , y la demandada la entidad GESPROCON SL 2005 representada por el Procurador D . PABLO LEÓN ROCA y defendida por el Letrado D. MIGUEL GARCÍA-DIÉGUEZ LÓPEZ , pendientes en esta Sala en virtud de recurso de apelación interpuesto por la representación de la parte demandante contra sentencia recaída en autos, siendo Ponente del recurso el Magistrado Iltmo. Sr. Don RAFAEL SARAZÁ JIMENA .

Antecedentes

PRIMERO.- Que seguido el juicio por sus trámites se dictó sentencia por el Sr. Juez del JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA E INSTRUCCIÓN Nº3 DE DOS HERMANAS cuyo fallo es como sigue: "Que desestimando la demanda presentada por la Procuradora Sra. ARRIBAS MONGE en nombre y representación de D. Estanislao frente a la entidad GESPROCON S.L 2005 debo absolver y absuelvo a ésta de las pretensiones contra ella esgrimidas con expresa imposición de costas a la parte actora. ".

SEGUNDO.- Que contra dicha resolución se interpuso en tiempo y forma recurso de apelación por la representación de D. Estanislao que fue admitido en ambos efectos, remitiéndose los autos a este Tribunal, dándose al recurso la sustanciación que la Ley previene para los de su clase, quedando las actuaciones pendientes de dictar resolución, tras la deliberación y votación de este recurso.

TERCERO.- Que en la tramitación del presente recurso se han observado las prescripciones legales.

Fundamentos

PRIMERO.- Recurre el demandante D. Estanislao la sentencia que desestimó su demanda, en la que solicitaba se condenara a la promotora demandada, "GESPROCON, S.L. 2005" (en lo sucesivo, GESPROCON) a abonarle las cantidades que ésta le adeudaría como consecuencia de la resolución del contrato de compraventa de vivienda celebrado entre ambos, resolución que se habría producido por la comunicación remitida por el actor a la demandada una vez transcurrido el plazo que ésta tenía para entregarle la vivienda objeto de la compraventa.

La sentencia desestimó la demanda por considerar que el contrato de compraventa fijaba unos plazos de entrega de modo orientativo y supeditaba la firma de la escritura pública a la concesión de la licencia de obra, que depende de la esfera volitiva de la Administración. Que no se había producido un retraso que pudiera configurarse como un incumplimiento notorio, grave o que frustre la finalidad económica pretendida por el actor, siendo el cumplimiento de los plazos temporales una mera obligación accesoria pero no principal o determinante.

SEGUNDO.- La Sala comparte en lo fundamental las alegaciones impugnatorias del recurrente.

No puede considerarse efectivamente que el contrato de adhesión suscrito por las partes fijara la fecha de entrega de la vivienda al comprador en términos orientativos y/o condicionales, ni que tal obligación de entrega en una determinada fecha pueda considerarse accesoria pero no principal.

Prueba evidente de la importancia que tiene la fijación de una fecha determinada para la entrega y el cumplimiento de la obligación en tal momento temporal es que la normativa sobre consumidores y usuarios (disposición adicional primera-1-1ª en relación al art. 10.bis de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, en el texto vigente cuando se suscribió el contrato) prevé la nulidad por abusiva de las cláusulas que reserven al profesional que contrata con el consumidor un plazo excesivamente largo o insuficientemente determinado para aceptar o rechazar una oferta contractual o satisfacer la prestación debida, y que el art. 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril , sobre Protección de los Consumidores en cuanto a la información a suministrar en la Compraventa y Arrendamiento de Viviendas exige que en el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación.

En el caso de autos, el contrato prerredactado por GESPROCON concedía a ésta un plazo muy amplio para entregar la vivienda (nada menos que diez meses, cláusula 3ª). Junto con esta previsión contractual, existía otra (cláusula 6ª ) en la que se establecía que "...producido el incumplimiento por parte de la vendedora de cualquiera de sus obligaciones recogidas en el presente contrato, la compradora podrá resolverlo y aquélla dispondrá de un plazo de cinco días para abonar a la compradora el doble de las cantidades que le hubiesen sido entregadas a cuenta del precio, estableciendo las partes de mutuo acuerdo que los intereses de demora en caso de impago quedarán fijados en el 12% de interés anual contado a partir de la fecha en que el impago se produzca, sin necesidad de intimación o requerimiento...".

La consideración conjunta de ambas estipulaciones, interpretadas a la luz del principio "contra proferentem" que rige la interpretación de los contratos de adhesión (art. 1288 del Código Civil y 10.2 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios), lleva a la conclusión de que el límite máximo del plazo contractual (30 meses) se configuraba como un plazo esencial, de modo que incumplida la obligación de la promotora de entregar la vivienda como muy tarde a los 30 meses de la firma del contrato, operaba la condición resolutoria prevista en la citada cláusula 6ª .

TERCERO.- Por otra parte, no estamos ante un supuesto en el que la promotora estuviera en condiciones de entregar la vivienda en un momento inmediatamente posterior a la finalización del plazo contractualmente previsto y el comprador ejercite de modo apresurado la facultad resolutoria. Aunque ciertamente el ejercicio de dicha facultad resolutoria se produjo a los pocos días de transcurrir el plazo máximo fijado en el contrato, ello aconteció en un momento en que la promotora no estaba ni de lejos en condiciones de entregar la vivienda al comprador. Es más, transcurrido más de un año desde el vencimiento del plazo (así lo manifiesta la apelada con relación a la fecha 2 de noviembre de 2010), GESPROCON no había obtenido aún la licencia de ocupación de la vivienda que había de entregar al demandante.

Sobre este particular, la obligación de entregar la vivienda no se cumple con la finalización de la obra de la vivienda. Conforme se dice en la sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 3 de Junio del 2003 (ROJ: STS 3794/2003 ), "el compromiso del vendedor necesariamente debe alcanzar a poner a los compradores en la pacífica posesión de un espacio independiente que no solamente aparente ser una vivienda, sino que se adapte además a las exigencias urbanísticas y a las que impone la norma que acaba de mencionarse [la Ley de Propiedad Horizontal], a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida por los adquirentes". Por tanto, es preciso que se hayan finalizado también adecuadamente las obras de urbanización en caso de que la vivienda se encuentre en una zona a urbanizar, y se haya obtenido la licencia de ocupación que permita al comprador contratar los suministros de la vivienda adquirida.

Tampoco puede admitirse la tesis esgrimida por la promotora y aceptada en la sentencia de que la obtención de la licencia de ocupación es una cuestión que depende únicamente de la "esfera volitiva" de la Administración Local, por lo que un retraso en su obtención (o llevando el razonamiento hasta sus últimas consecuencias, la denegación de su concesión) no es imputable a la promotora. La concesión de la licencia de ocupación no es un acto discrecional, menos aún arbitrario, sino reglado. Por otra parte, los ingresos económicos que las corporaciones locales obtienen de este tipo de autorización administrativas y de la consiguiente transmisión del inmueble al comprador no son concordes con una conducta renuente o dilatoria a concederlas. En el contrato de compraventa ha de fijarse un plazo de entrega previendo la duración de la tramitación de la licencia, que la promotora puede calcular por su condición de profesional de la promoción inmobiliaria, sin que pueda justificarse (salvo supuestos excepcionales y debidamente fundamentados) el incumplimiento del plazo de entrega por la tramitación de la citada autorización administrativa. GESPROCON había fijado en el contrato por ella prerredactado un plazo de entrega con un margen de nada menos que diez meses, lo cual era suficiente para haber absorbido cualquier retraso en la tramitación de la licencia no imputable a la propia GESPROCON.

En el caso de autos consta que la licencia fue solicitada con varios meses de retraso sobre la fecha de la teórica terminación de las obras, y consta asimismo que pasados varios meses desde su solicitud GESPROCON no había subsanado aún algunas de las deficiencias de la urbanización en que se ubica la vivienda objeto de la compraventa. Las alegaciones de los testigos integrantes de la dirección facultativa minimizando tales deficiencias y cargando las tintas sobre la Administración no pueden servir para exculpar a la promotora, dado el hecho cierto de la subsistencia de deficiencias aun cuando han transcurrido bastantes meses desde la solicitud de la licencia, y dada su condición de interesados en la cuestión, en tanto que integrantes de la dirección facultativa obligada a llevar a buen término la obra de urbanización y edificación de las viviendas.

CUARTO.- Sentado lo anterior, la Sala concluye que el demandante ejercitó correctamente la facultad resolutoria que le concede el contrato de compraventa cuando remitió la comunicación resolutoria a la promotora, y que por esa razón la de estimarse su solicitud de devolución de las cantidades que entregó a cuenta del precio de la compraventa y de los intereses pactados en el contrato.

Las alegaciones realizadas por GESPROCON en su escrito de oposición al recurso en relación al seguro de cantidades anticipadas no sólo son una cuestión nueva introducida extemporáneamente en el recurso sino que además carece de base probatoria.

QUINTO.- La estimación del recurso de apelación determina, en materia de costas, que: 1º) las derivadas de la primera instancia han de ser impuestas a la demandada, según se establece en el núm. 1 del artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ; y 2º) no procede efectuar expresa imposición de las derivadas de esta alzada, a tenor de la regla prevista en el núm. 2 del artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , que prevé que no se condenará en las costas del recurso a ninguno de los litigantes en caso de estimación total o parcial del mismo.

Vistos los preceptos citados y demás concordantes de general y pertinente aplicación al caso.

Fallo

En atención a lo expuesto, la Sección Sexta de la Audiencia Provincial de Sevilla acuerda:

1.- Estimamos el recurso de apelación interpuesto por la representación de D. Estanislao contra la sentencia dictada el 4 de noviembre de 2010 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 3 de Dos Hermanas, en el procedimiento Juicio Ordinario núm. 87/10 del que este rollo dimana.

2.- Revocamos la resolución recurrida y en su lugar acordamos:

2.1.- Estimar plenamente la demanda promovida por D. Estanislao contra la entidad "GESPROCON, S.L. 2005".

2.2.- Condenar a "GESPROCON, S.L. 2005" a pagar al demandante la cantidad de SESENTA MIL EUROS (60.000 €) más los intereses de dicha cantidad calculado al tipo de interés anual del 12% desde el 3 de noviembre de 2009.

2.3.- Condenar a "GESPROCON, S.L. 2005" al pago de las costas de primera instancia.

3.- No hacemos expresa imposición de las costas derivadas del recurso de apelación.

Dada la estimación total del recurso, devuélvase al recurrente el depósito constituido para recurrir.

Esta sentencia es firme. Contra la misma no cabe interponer recurso alguno.

Y a su tiempo, devuélvanse los autos originales al Juzgado de procedencia, con certificación de la presente resolución y oficio para su cumplimiento.

Así, por esta nuestra Sentencia, lo pronunciamos, mandamos y firmamos los Ilustrísimos Señores Magistrados integrantes de este Tribunal.

PUBLICACIÓN.- En Sevilla, a 7 de julio de 2011

La anterior sentencia fue leída y publicada por el Iltmo. Sr. Magistrado, Ponente que ha sido en esta alzada, estando celebrando audiencia pública la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial y en mi presencia, quedando registrada en el Libro de Sentencias con el número 235. Certifico.