Sentencia Civil Nº 235/2014, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 6, Rec 278/2012 de 31 de Marzo de 2014

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE MÁLAGA. SECCIÓN SEXTA.
JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA NÚMERO CUATRO DE VÉLEZ MÁLAGA.
JUICIO ORDINARIO NÚMERO 818/2010.
ROLLO DE APELACIÓN NÚMERO 278/2012.
SENTENCIA Nº 235/2014
Iltmos. Sres.:
Presidente:
Don José Javier Díez Núñez
Magistradas:
Doña Inmaculada Suárez Bárcena Florencio
Doña Nuria Auxiliadora Orellana Cano
En la Ciudad de Málaga, a treinta y uno de marzo de dos mil catorce.
Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial, los autos de Juicio
Ordinario número 818 de 2010, procedentes del Juzgado de Primera Instancia número Cuatro de Vélez
Málaga, seguidos a instancia de Valeriano , María Consuelo , Angelica Y Jesús Luis representados en esta
alzada por el Procurador de los Tribunales Don Feliciano García Recio Gómez y defendidos por el Letrado Don
José Ignacio Macias Maldonado, frente a la entidad PROMOTORA MALAGA HAENDEL S.L., representada en
esta alzada por la Procuradora de los Tribunales Doña Mª Teresa Diaz Jiménez y defendida por el Letrado Don
Jaime Biosca Azcoiti, y frente a la entidad HCC EUROPE, representada en esta alzada por el Procurador de
los Tribunales Doña Mª Teresa Diaz Jiménez y defendida por el Letrado Don Jaime Biosca Azcoiti; actuaciones
procesales que se encuentran pendientes ante esta Audiencia en virtud de recurso de apelación interpuesto
por la entidad demandada MALAGA HAENDEL, S.L., contra la sentencia definitiva dictada en el citado juicio.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia número 4 de Vélez Málaga dictó Sentencia de fecha 29 de noviembre de 2011, en el Juicio Ordinario N.º 818/10, del que este rollo dimana, cuya Parte Dispositiva dice así: 'Que ESTIMANDO la demanda interpuesta por el procurador Pedro Ángel León Fernández en nombre y representación de Valeriano y María Consuelo y de Jesús Luis y de Angelica frente a MALAGA HAENDEL SL DEBO DECLARAR Y DECLARO resueltos los contrato de compraventa celebrados entre los Sres. Valeriano María Consuelo y la demandada en fecha 31 de octubre de 2006 y del rubricado por los Sres. Jesús Luis y Angelica el 20 de febrero de 2006, y en consecuencia, DEBO CONDENAR Y CONDENO a la demandada a la entrega de los intereses legales devengados de las cantidades que fueron entregadas a cuenta del precio en los contratos anteriores desde el momento de su respectiva entrega hasta el momento de su restitución por HOUSTON CASUALTY COMPANY EUROPE DE SEGUTOS Y REASEGUROS SA a los actores. Todo ello con expresa condena en materia de costas a la parte demandada.'

SEGUNDO.- Contra la expresada Sentencia interpuso, en tiempo y forma, recurso de apelación el demandado, el cual fue admitido a trámite y su fundamentación impugnada de contrario, remitiéndose los autos a esta Audiencia, donde al no haberse propuesto prueba ni estimarse necesaria la celebración de vista, previa deliberación de la Sala que tuvo lugar el día 20 de febrero de 2014, quedaron las actuaciones conclusas para Sentencia.



TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente la Ilma. Sra. D.ª Nuria Auxiliadora Orellana Cano.

Fundamentos

PRIMERO.- La Sentencia dictada en la anterior instancia estima la demanda que en ejercicio de acción de resolución de los contratos de compraventa de viviendas sitas en la promoción urbanística denominada 'Balcón de Alcaucín', dedujeran los compradores Don Valeriano y Doña María Consuelo y Don Jesús Luis y Doña Angelica , suscritos respectivamente con fechas 31 de octubre y 20 de febrero de 2006, frente a la vendedora MALAGA HAENDEL, S.L., y frente a HOUSTON CASUALTY COMPANY EUROPE DE SEGUROS Y REASEGUROS, S.A. (con la que alcanzó un acuerdo para el pago de la cantidad principal), declarando resueltos los contratos y condenando a la promotora codemandada a abonar a los actores los intereses legales devengados de las cantidades entregadas a cuenta desde la fecha de entrega hasta la restitución por la aseguradora. Frente a dicha Sentencia se alza la entidad promotora codemandada, solicitando se dicte sentencia por la que se desestime la demanda presentada de resolución de los contratos de compraventa y condena al abono de los intereses, alegando, como motivos del recurso, que aunque es cierto que hubo retraso en la finalización de las obras de la promoción 'Balcón de Alcaucín', el mismo estuvo justificado por la existencia de fuerza mayor, por haber ordenado el Sr. Alcalde del Excmo. Ayuntamiento de Alcaucín, mediante resolución administrativa de 15 de enero de 2008, la inmediata suspensión o paralización de las obras, estimando que concurren los requisitos jurisprudencialmente exigidos para la apreciación de la fuerza mayor para que exista la irresponsabilidad del art. 1105 CC, esto es, (i) que el suceso sea imprevisible, insuperable e irresistible; (ii) que el mismo no se deba a la voluntad del deudor y que haga imposible el cumplimiento de la obligación; (iii) que haya relación causal entre el evento y el resultado. Añade que como consta en la Resolución del Sr. Alcalde con fecha 14 de julio de 2004 se concedió a favor de 'Promociones Andaluzas & Torrele, S.L.,' por el Ayuntamiento la licencia de obras y se iniciaron los trámites para la firma del convenio urbanístico, publicándose definitivamente con fecha 2 de marzo de 2005, y con fecha 20 de julio de 2005 el Ayuntamiento cambió la titularidad de la licencia a favor de la apelante, constando clasificada como suelo urbano en el documento de Renovación-Innovación de las Normas Subsidiarias de Alcaucín, y dos años más tarde, en noviembre de 2007, la Policía Local se personó en la obra y sorprendentemente informó de la imposibilidad de continuar la obra, y el Sr. Alcalde dictó Resolución acordando la inmediata suspensión o paralización de las obras, que fue recurrida en reposición y posteriormente ante la jurisdicción contencioso administrativa, si bien considera que el Ayuntamiento acabará alzando la suspensión, como resulta del informe emitido por el Servicio de Arquitectura y Urbanismo de la Excma. Diputación de Málaga, ya que el recurrente siempre actuó de buena fe y abonó al Ayuntamiento 240.000 euros por derechos de licencia en julio de 2006.

Se alega igualmente en el recurso el incumplimiento previo por los compradores de su obligación de pago, correspondiendo a los mismos la carga de la prueba del pago. Frente al recurso de la promotora se oponen los compradores por considerar previsible la suspensión de las obras como demuestra el hecho de que se condicionara la concesión de la licencia a la aprobación del PGOU, siendo el acuerdo de fecha anterior a los contratos, por lo que el apelante vendió las viviendas a sabiendas de que la Licencia de Obras no era eficaz, por lo que se trató de un riesgo consciente y voluntariamente asumido, siendo irrelevante que un servicio municipal haya informado favorablemente el posible levantamiento de la suspensión, sin que exista certeza de que aprobado el PGOU puedan reanudarse las obras. Igualmente se oponen a la alegación de incumplimiento previo de los mismos, habiendo quedado acreditado el pago con la documental acompañada con la demanda, y aun en el hipotético supuesto de que hubieran incumplido los últimos plazos, resulta irrelevante porque se trata de una total paralización y abandono de las obras, y dos meses después de la fecha prevista para la entrega sólo se había ejecutado el 20%.



SEGUNDO.- Esta Sala viene señalando para casos similares de resolución de contratos de compraventa de viviendas sobre planos, el parecer de evidencia incuestionable que las obligaciones recíprocas de las partes que surgen del contrato de compraventa son , a tenor de los artículos 1.445, 1.461 y 1.500, todos ellos del Código Civil, la entrega de la cosa por el vendedor y el pago del precio por el comprador, quedando posibilitados los contratantes, en uso de la libertad de pacto consagrada en el artículo 1.255 del indicado Cuerpo legal, a establecer las obligaciones accesorias o complementarias que estimen conveniente a sus intereses, o sujetar el cumplimiento de sus obligaciones principales a términos o condiciones, exigiéndose para la viabilidad de la acción resolutoria, según reiterada doctrina jurisprudencial, conforme a lo dispuesto en el artículo 1124 del Código Civil, de la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron; 2) La reciprocidad en las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las obligaciones que le incumbían, estando encomendada la apreciación de este comportamiento incumplidor al libre arbitrio judicial; 4) Que semejante resultado se haya producido como consecuencia de una conducta de este que de modo indubitado, definitorio e irreparable lo origine, conducta que tradicionalmente se definía como deliberadamente rebelde; 5) Que no se trate de obligaciones que, estando incorporadas a un contrato, tenga puro carácter accesorio o complementario, con relación a las prestaciones y contraprestaciones que constituyan el objeto principal del contrato, y 6) Que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante, pues la conducta de este es lo que motiva el derecho resolutorio de su adversario y lo libera de su compromiso - TS 1ª SS de 21 de marzo de 1986, 29 de febrero de 1988, 28 de febrero de 1989, 16 de abril de 1991, 4 de junio de 1992, 22 de marzo y 3 de junio de 1993, 21 de marzo de 1994, 27 de diciembre de 1995, 16 de mayo y 30 de octubre de 1996, entre otras muchas-, de manera que caso de producirse la resolución contractual se debe volver al estado jurídico preexistente, retornando al estado anterior, con reintegro por cada parte contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato, o lo que es lo mismo, los efectos de la resolución contractual se producen 'ex tunc' -T.S. 1ª S. de 10 de julio de 1998-, a todo lo cual debemos añadir como la resolución sólo puede solicitarla el que ha cumplido por su parte -TS 1ª SS. de 19 de febrero de 1969, 3 de junio de 1970, 5 de junio de 1981, 22 de marzo, 25 de junio y 22 de octubre de 1985, 17 y 31 de marzo, 14 de abril y 30 de junio de 1986, 3 de febrero de 1989, 20 de marzo y 20 de diciembre de 1993, 10 de enero y 9 de mayo de 1994, 24 de noviembre de 1995, 24 de septiembre de 1997 y 6 de febrero y 5 de julio de 1999-, debiendo entenderse que el problema del cumplimiento o incumplimiento es de orden fáctico - T.S. 1ª SS. de 12 de junio de 1986 y 8 de noviembre de 1997-, resaltándose por la reciente jurisprudencia que la resolución a la que alude el artículo 1124 del Código Civil no requiere una actitud dolosa al incumplidor, bastando simplemente con que haya un incumplimiento inequívoco y persistente resistencia al cumplimiento, bastando con que al incumplidor pueda atribuírseles una conducta voluntaria obstativa al cumplimiento del contrato en los términos en que se pactó, siendo aconsejable la resolución cuando quede frustrado el fin económico-jurídico que implica el negocio de compraventa y las legítimas aspiraciones del interesado contratante, marcando el requerimiento practicado el momento en que nace la resolución -T.S.

1ª SS. de 7 de julio de 1987, 3 de octubre y 20 de diciembre de 1989, 21 de julio de 1990 y 15 de febrero, 11 de marzo, 7 de junio y 2 y 16 de julio de 1991 y 2 de junio de 1992-. Consideraciones estas a las que hemos de añadir que los contratos de vivienda de los denominados sobre plano, son válidos tratándose de verdaderas compraventas del artículo 1.445 del Código Civil, en los cuales el vendedor se obliga a entregar a los compradores unas viviendas terminadas a cambio de un precio cierto, siendo el objeto de estos contratos en el momento de contraerse la obligación un objeto futuro pues la vivienda aún debe ser construida, ejecutada y entregada por el vendedor; en este sentido el artículo 1.271 del Código Civil concede validez a las cosas futuras para ser objeto de contratación, permitiendo como objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, incluso las futuras. Se trata, por tanto, de una relación contractual con objeto futuro, pero no un objeto futuro indefinido amparado por el artículo 1.271 del Código Civil , ya que del artículo 1.091 del mismo texto legal se desprende que los contratos han de cumplirse a tenor de lo pactado y la compraventa de viviendas en construcción no es exactamente una compraventa de cosa futura incierta, sino de cosa futura determinada, por lo que siempre el vendedor-promotor ha de construir y entregar aquello a lo que se ha obligado y en las condiciones convenidas con respecto a lo pactado en el contrato. En tal sentido la Sentencia de Tribunal Supremo de 26 de mayo de 1994 destaca la especial naturaleza del objeto de este tipo de contrato -una vivienda- considerando que debe tratarse de 'un espacio construido habitable y seguro, para servir adecuada y dignamente de morada a sus habitantes', por lo que la obligación de entrega implica que 'la cosa que se vende esté perfectamente determinada e integrada con todos sus elementos necesarios para la utilidad y función con que se adquiere y ello, por tanto, estado físico como jurídico ha de ser conforme y coincidente con lo que se tuvo en cuenta al prestar el necesario consentimiento para otorgar el contrato de compra'. También señala la citada Sentencia que 'la especialidad de la venta de viviendas de nueva construcción impone la mayor lealtad de los vendedores'. Asimismo el propio Código Civil exige la determinación de la fecha de la entrega. El artículo 1.271 C.C permite que sean objeto de contrato todas las cosas, aun las futuras, y debe entenderse como tales las que, si bien en el momento de la perfección no existen, las partes pactan sobre el contrato en la confianza de que llegará a tener existencia en un momento determinado, de ahí la importancia de la concreción de la fecha en la que ha de consumarse la obligación principal del contrato de compraventa para el vendedor, en este tipo de contratos.



TERCERO.- Las cuestiones planteadas en el recurso ya han sido resueltas por esta Sala en la Sentencia de 10 de julio de 2012, que desestima el recurso interpuesto por la promotora en relación a la misma promoción, y que se basaba igualmente en la existencia de fuerza mayor e incumplimiento previo de los compradores.

No resulta controvertida la celebración de los dos contratos privados de compraventa, de 20 de febrero de 2006, el celebrado entre la apelante y Don Jesús Luis y Doña Angelica , y de 31 de octubre de 2006, el celebrado entre dicha entidad y Don Valeriano y Doña María Consuelo , sobre los inmuebles que se describen en la demanda y con los precios que en los mismos se detallan. En dichos contratos, estipulación sexta, la vendedora comprometía como plazo de entrega a los compradores, antes del día 31 de mayo de 2008, salvo caso fortuito o fuerza mayor, plazo que podría verse ampliado en cuatro meses, sin derecho a indemnización de los compradores, si se producía retraso en la entrega motivado por la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes o por la puesta en servicio de las conexiones de las compañías suministradoras.

Ambas partes están conformes y por tanto no ha sido ello cuestión controvertida, en que ni las obras han concluido, ni, por tanto, las viviendas han sido entregadas, afirmando la vendedora que si así ha sido es por concurrir fuerza mayor, ya que, tras haber autorizado el Ayuntamiento el cambio de titularidad de la licencia municipal de obras a favor de Málaga Haendel, S.L., por resolución de 15 de enero de 2008 se acordó la inmediata suspensión o paralización de las obras, por lo que interpuso recurso contencioso-administrativo y comunicó tal circunstancia a los adquirentes, sin que hasta la fecha se haya alzado la suspensión de las obras en su día acordada y ello queda incardinado en el caso de fuerza mayor, pactada en la estipulación sexta de los contratos. Pues bien, en este sentido es de destacar que el artículo 1.105 del Código Civil ha de interpretarse en relación con la imprevisibilidad e inevitabilidad, lo cual exige que se hayan adoptado las medidas idóneas para evitar el suceso, atendidas las circunstancias del caso y en particular la relación obligatoria contraída, teniendo reiterado al respecto el Tribunal Supremo que la fuerza mayor contemplada en el artículo 1.105 del Código Civil para excluir la responsabilidad contractual requiere de la existencia de un obstáculo que, siendo extraño a la esfera negocial del obligado o deudor , sea totalmente irresistible e inevitable, condiciones estas que difícilmente pueden sostenerse en el supuesto enjuiciado, pues, como se desprende del documento n.º 3 de los aportados por la propia demandada, hoy recurrente, el acuerdo suscrito en fecha 20 de noviembre de 2005, entre el Sr. Alcalde de Alcaucín y D. Modesto en nombre de Málaga Haendel, S.L., previo pues a la celebración de los contratos de compraventa, condicionaba la eficacia de la licencia de obras a la aprobación de nuevo P.G.O.U., de lo cual fácil es colegir que el hecho de que se pudiera producir en el futuro una paralización de las obras, era un hecho absolutamente previsible, de donde resulta que Málaga Haendel no sólo era consciente del riesgo que corría en relación a la licencia de obras, sino que deliberadamente lo asumió, concertando en esas condiciones los contratos de compraventa, en los que no consta información alguna ofrecida a los compradores en relación con dicha cuestión. Cabe así convenir que la paralización de las obras era una circunstancia más que previsible y no extraña a las vicisitudes propias del negocio de la construcción y promoción inmobiliaria, de donde no cabe amparar el retraso, no ya en la entrega, sino en la propia ejecución de las obras, en las diversas vicisitudes de índole administrativa y urbanística acaecidas que, por demás, y como esta Sala tiene declarado, no tienen por qué ser asumidas por los compradores, más cuando no consta que tuviesen conocimiento de ellas al momento de la firma de los contratos, debiendo preservarse la indemnidad de esos adquirentes de buena fe. En resumen, cabe concluir que Málaga Haendel, S.L. ha incumplido de forma clara los contratos de compraventa al no haber procedido, no ya sólo a la entrega de lo que era objeto de los mismos, sino a la propia ejecución de las obras, en el plazo comprometido contractualmente, incumplimiento que, al amparo del artículo 1.124 del Código Civil, autoriza la resolución contractual pretendida en la demanda, y acogida en la Sentencia apelada, de la cual no puede eximirse la demandada al amparo de un supuesto de fuerza mayor previsto en el contrato, que, ciertamente y conforme a todo lo razonado, no concurre en el supuesto enjuiciado.



CUARTO.- En la alegación segunda del recurso de apelación, la demandada apelante insiste en considerar que los actores no pueden pretender la resolución de los contratos de compraventa amparados en el artículo 1.124 del Código Civil, en la medida en que ellos, previamente al retraso en la ejecución de las obras y entrega de las viviendas, incumplieran su recíproca obligación de pago del precio en la forma pactada en los contratos. Como se ha expresado con anterioridad, uno de los requisitos de concurrencia necesaria en orden a que opere la resolución contractual amparada en el artículo 1.124 del Código Civil, es el de que el accionante no haya incumplido las obligaciones que le concernían contractualmente, salvo si ello ocurriera como consecuencia del incumplimiento anterior de su contratante. En el presente caso, se alega por el apelante que compete a los actores acreditar el pago del precio en los plazos pactados y haber cumplido con sus obligaciones. Esta Sala comparte con el juzgador de instancia que los actores han cumplido con dicha carga de la prueba, mediante la aportación de los documentos 3, 4, 6 y 7, y como se dice en la sentencia recurrida, bien pudo la apelante que niega el pago aportar los pagarés impagados, si es que lo fueron. Y es más como esta Sala ha declarado con respecto a esta misma obra, debe tenerse en cuenta que del informe aportado como documento número 12 de la demanda, consta que a fecha de julio de 2008, el porcentaje de obra ejecutada no superaba el 20%. Es decir, que el apelante no puede oponer dicha falta de pago, que por otra parte no acredita. Como señala la STS de 26 de febrero de 2013, la posición del incumplidor queda asimilada a la de quien cumplió, cuando su incumplimiento está justificado por el incumplimiento anterior de la otra parte (en este sentido, entre las más recientes, SSTS 405/2012, de 3 de julio, RC 1644/2009, y 727/2012 de 29 noviembre, RC 316/2010, lo que concuerda con el art. 7.1.2 de los Principios Unidroit sobre los Contratos Comerciales Internacionales, a cuyo tenor '(u)na parte no podrá ampararse en el incumplimiento de la otra parte en la medida en que tal incumplimiento haya sido causado por acción u omisión de la primera o por cualquier otro acontecimiento por el que ésta haya asumido el riesgo'. Por todo lo expuesto, procede la desestimación íntegra del recurso de apelación y, consecuentemente, la confirmación de la Sentencia apelada.



QUINTO.- Conforme a los artículos 398.1 y 394.1 ambos de la LEC, desestimado el recurso de apelación, las costas procesales devengadas en esta alzada han de ser impuestas a la parte apelante.

VISTOS los preceptos citados y los demás de legal y oportuna aplicación.

Fallo

Desestimar el recurso de apelación formulado por la representación procesal de la entidad Málaga Haendel, S.L., frente a la Sentencia de fecha veintinueve de noviembre de dos mil once, dictada por el Sr. Juez de Primera Instancia N.º Cuatro de Vélez-Málaga, en los autos de Juicio Ordinario N.º 818/10 a que este Rollo se refiere y, en su virtud, debemos confirmar y confirmamos íntegramente dicha resolución, con imposición , a la parte apelante, de las costas procesales devengadas en esta alzada.

Devuélvanse los autos originales con certificación de esta Sentencia, al Juzgado del que dimanan para su ejecución y cumplimiento.

Así por esta nuestra Sentencia, definitivamente juzgando, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACIÓN: Dada, leída y publicada ha sido la anterior Sentencia, por la Ilma. Sra. Magistrada Ponente Dª Nuria Auxiliadora Orellana Cano, constituida en Audiencia Pública en la Sección Sexta de esta Audiencia Provincial de Málaga, en el día de su fecha. Doy fe.-