Sentencia Civil Nº 235/2016, Audiencia Provincial de Huelva, Sección 2, Rec 867/2015 de 12 de Mayo de 2016

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA

SECCIÓN SEGUNDA, Civil

Recurso de Apelación Civil núm. 867/2015

Proc. Origen: Juicio Verbal nº. 548/2013

Juzgado Origen: Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº. 4 de Ayamonte

Apelante: CENTRO COMERCIAL CIUDAD DE AYAMONTE, S.L.

Apelado: CORTEFIEL, S.A.

S E N T E N C I A NÚM. 235

Iltmos Sres.:

D. JOSÉ PABLO MARTÍNEZ GÁMEZ (Ponente)

D. FRANCISCO BELLIDO SORIA

D. ANDRÉS BODEGA DE VAL

En la ciudad de Huelva, a trece de mayo de dos mil dieciséis.

Visto, por la SECCION SEGUNDA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE HUELVA el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juicio Verbal seguido en el Juzgado referenciado. Interpone el recurso de apelación la entidad mercantil CENTRO COMERCIAL CIUDAD DE AYAMONTE, S.L., que en la Primera Instancia ha sido parte demandada, representada por la Procuradora doña Joaquina Hernández Verde y defendida por el Abogado don Emilio Castillo Charfolet. Es parte recurrida la entidad mercantil CORTEFIEL, S.A., que en la Primera Instancia ha sido parte demandada, representada por el Procurador don Ramón Vázquez Parreño y defendida por el Abogado don Juan José Sanz Delgado.

Antecedentes

PRIMERO.- El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Ayamonte dictó sentencia el día 27 de mayo de 2015 con el siguiente Fallo: ' Que debo Desestimar y desestimo íntegramente la demanda presentada por la representación procesal de CENTRO COMERCIAL CIUDAD DE AYAMONTE, SL., frente a CORTEFIEL SA..

Se imponen las costas de este proceso a la parte actora.'

SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia quedando visto para sentencia.

TERCERO.- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales, siendo Ponente como único Magistrado el Ilmo. Sr. Don JOSÉ PABLO MARTÍNEZ GÁMEZ, quien tras la preceptiva deliberación y votación expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO.- La entidad mercantil Centro Comercial Ciudad de Ayamonte, S.L. solicita en su recurso de apelación que se dicte por la Audiencia de Huelva sentencia por la que se revoque la dictada por el Juzgado de Primera Instancia y se condene a Cortefiel, S.A. a abonar a la apelante la cantidad de 8.107,99€, mas intereses legales y costas de la Primera Instancia, y ello por los siguientes motivos que se reproducen de forma sucinta:

1.- Vulneración del artículo 1285 del Código Civil por indebida aplicación de las cláusulas contractuales.

2.- En cuanto a la cantidad de 5.290€ que se reclaman en la demanda en concepto de rentas debidas del mes de mayo de 2013, no procede la compensación aplicada en la sentencia recurrida y alegada por la demandada por vía de excepción por no concurrir los presupuestos subjetivos y objetivos del artículo 1196 del Código Civil .

3.- En cuanto a la cantidad de 2.817,71€ cuya devolución se solicitan en la demanda, hay un error en la valoración de la prueba por el Juzgador a quo, pues el testigo don Eutimio no es el Gerente de la entidad demandante, sino Gerente del Centro Comercial La Plaza de Ayamonte y trabajador de la mercantil Lepe Gestión Integral, S.L. que gestiona dicho centro como expresa externa, lo que desvirtúa absolutamente la doctrina de los actos propios invocada por el Juzgador de Primera Instancia, pues la actora no procedió a devolución alguna ni compensación de cantidades.

La entidad Cortefiel, S.A. se opone al recurso de apelación y solicita que se desestime el mismo, se confirme la sentencia recurrida y se condene en costas a la parte apelante, alegando básicamente:

1.- Que la apelante ya ha visto desestimada una demanda idéntica en otro procedimiento judicial.

2.- Que la actora, en contra de sus propios actos y al igual que en el otro procedimiento, exige el 'rembolso' de una cantidad que en su día había devuelto a Cortefiel como exceso de la renta anticipada que eta pagó (2.817,71).

3.- La otra cantidad compensada (5.209,28€), obedece al mismo motivo contractual. Ambas cantidades reclamadas son incontrovertidas, siendo el objeto del pleito la interpretación contractual que procede.

4.- Actos propios y prolongados de la actora.

5.- Contratos redactados por la propia actora. Imposibilidad de que la demandada colara nada en el suyo. Inexistente vulneración del artículo 1285 del Código Civil . Aplicación del artículo 1288 del Código Civil .

6.- Compensación totalmente procedente.

SEGUNDO.- La primera y fundamental cuestión a resolver es la correcta interpretación que se ha de dar a las clausulas del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes el 22 de febrero de 2006 relativas a la renta, concretamente las cláusulas Sexta y Séptima (doc. nº 1 de la demanda), pues mientras que la demandante (arrendadora) sostiene que la renta a anual es 'mínima garantizada' y por lo tanto 'inamovible e independiente de la cifra de ventas', la demandada (arrendataria) sostiene que lo pactado fue una renta mínima a pagar mensualmente por Cortefiel y que al final del ejercicio sería objeto de revisión para abonar o reembolsar la diferencia, según el caso, de tal modo que lo realmente pagado al final fuera exactamente el 6% (5,5% a partir del 2008) del volumen de las ventas de la arrendataria.

Examinado detenidamente el contenido del referido contrato de arrendamiento y los demás documentos aportados a los autos, visionada la grabación de la vista, valorando la declaración del testigo propuesto por la parte demandante conforme a las reglas de la sana critica y aplicando las reglas recogidas en los artículos 1281 a 1289 del Código Civil , este Tribunal comparte la interpretación efectuada en la sentencia recurrida por el Juzgador de Primera Instancia, y que coincide con la de la arrendataria demandada, y ello por la siguientes consideraciones:

1.-Aunque algunos párrafos de la redacción de las clausulas sexta y séptima puedan dar lugar a ciertas dudas interpretativas al referirse en la clausula sexta a 'renta mínima a cuenta anual', que 'dicha renta mínima se pagará por el arrendatario cualquiera que sea la cifra anual de ventas', 'que esta renta mínima garantizada sera revisada y actualizada' y que 'además de la renta mínima garantizada anual a satisfacer por el arrendatario deberá pagar a la arrendataria una renta adicional variable hasta alcanzar un importe total de renta equivalente al 6% de la cifra de ventas realizada en el local arrendado', y en la clausula séptima a que 'el pago de la renta arrendaticia mínima se efectuará por el arrendatario por mensualidades naturales anticipadas', resulta clarificadora la redacción de los párrafos cuarto, quinto y sexto de dicha clausula séptima cuya redacción literal es la siguiente:

'Para el pago de la cantidad que corresponda como renta variable al término de cada año natural, una vez entregada por 'EL ARRENDATARIO' la declaración certificada y firmada conforme a lo previsto en el párrafo iii) del apartado 4.a) del convenio sexto anterior, se efectuará la oportuna liquidación.

Una vez realizada ésta, si resultase que la renta abonada como a cuenta durante un año natural precedente es inferior a la debida una vez determinada la renta variable, se girará la correspondiente factura en la [que] quedará determinado el importe de la renta adicional variable a pagar por 'EL ARRENDATARIO', el cual resultará de la diferencia entre la renta mínima garantizada del año a que corresponda y la aplicación del porcentaje pactado sobre la cifra global de ventas del mismo año determinada según según lo dispuesto en el convenio sexto anterior. El importe de dicha factura deberá ser pagado por 'EL ARRENDATARIO' en los diez días naturales siguientes a su presentación.

Si la diferencia entre la renta abonada es superior a la renta variable, el arrendador devolverá el exceso a la arrendataria a los 15 días siguientes'.

2.- Esta interpretación resulta de la aplicación de la primera y principal regla de interpretación de los contratos recogida en el artículo 1281 del Código Civil y la regla recogida en el artículo 1.288, pues de la redacción los diversos contratos de arrendamiento suscritos por la entidad demandante como arrendadora se desprende que los mismos fueron redactados por dicha entidad, y sin que la regla recogida en el artículo 1285 lleve en el caso de autos a la interpretación pretendida por la parte demandante.

3.- El hecho de que los contratos de arrendamiento sobre locales del mismo centro comercial celebrados por la actora con otros arrendatarios tengan una redacción distinta y no contemplen la devolución por el arrendador al arrendatario en los supuestos de que la renta abonada sea superior a la renta variable, una vez efectuada la correspondiente liquidación anual, no avala la postura de la parte demandante sino la de la parte demandada, pues del hecho de la concreta y especifica redacción que tiene la clausula séptima en todos los contratos celebrados entre la actora y la demandada (este extremo fue reconocido en su declaración por el testigo propuesto por la actora, don Eutimio ) no cabe deducir un error al redactar dichas clausulas sino la manifestación de la voluntad de las partes fruto de una negociación, posiblemente propiciada por el hecho del numero de locales arrendados por la demandada y el presumible volumen de venta de sus productos en las fechas en los que se celebraron los contratos.

4.- No concurre la excepción de cosa juzgada alegada por la entidad demandada en la contestación a la demanda, y que fue desestimada de forma oral por el Juzgador de Primera Instancia en el acto de la vista, pues la sentencia dictada por el Juzgado Nº 1 de Ayamonte el día 12 de diciembre de 2014 en el Juicio Verbal nº 821/2013, y cuya copia obra unida a los autos, no es firme ni es idéntico el objeto en ambos procedimientos al tratarse de distintos contratos de arrendamiento celebrados sobre distintos locales ( artículo 222 de la LEC ), y tampoco es de aplicación al caso de autos la doctrina de los actos propios por no concurrir todos los requisitos exigidos por la jurisprudencia [ STS de 3 de diciembre de 2013 (ROJ: STS 5717/2013 ), 15 de diciembre de 2015 ( ROJ: STS 5439/2015) y 12 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 405/2016 )], pero es significativo en orden a la aplicación de la regla recogida en el artículo 1282 del Código Civil y que también avalaría la interpretación dada, el hecho de que la demandante en el contrato objeto de este litigio y en los otros a que se refiere la sentencia dictada por el Juzgado Nº 1 de Ayamonte hubiera devuelto a la demandada la diferencia a favor de esta resultante de la liquidación.

TERCERO.- Resuelta la cuestión relativa a la interpretación del contrato, procede examinar la relativa a la compensación pretendida por la parte demandada en la contestación a la demanda.

A partir de la entrada en vigor de la actual Ley de Enjuiciamiento Civil y a tenor de lo establecido en el artículo 408.1 , resulta incuestionable la posibilidad de alegar la existencia de un crédito compensable como excepción o motivo de oposición al contestar a la demanda y sin necesidad de formular demanda reconvencional, que solo seria necesaria cuando el demandado pretendiera además que se condenara a la demandante principal a pagarle la diferencia que resultara a su favor. En este sentido se pronuncia de forma clara y terminante la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de junio de 2013 (ROJ: STS 3359/2013 ): 'Con anterioridad a la Nueva LEC, la jurisprudencia era rigurosa en materia de compensación, impidiendo su planteamiento como excepción, cuando de compensación judicial se trataba, pues en ésta todo quedaba por determinar, por lo que exigía su formulación como reconvención para preservar la defensa del demandante.

Pese a ello hubo sentencias de esta Sala de 12 de abril , 31 de mayo de 1985 y 16 de noviembre de 1993 , que permitían el planteamiento como excepción, cuando las bases quedaran determinadas de forma clara.

Sin embargo, en la Nueva LEC se puede plantear la existencia de 'crédito compensable', sin discriminar entre compensación legal o judicial, postura razonable, pues el actor podrá oponerse por los trámites de la contestación a la reconvención, gozando la resolución recaída de los efectos de la cosa juzgada ( art. 222.2 LEC ).

En suma, la excepción de compensación goza de un tratamiento procesal autónomo, pues pese a su 'nomen' de excepción goza de naturaleza sustantiva, sirviendo de cauce para introducir acciones y hechos nuevos, por lo que tiene sustanciación procesal como si de reconvención se tratase, por lo que carece de sentido exigir, como en la sentencia recurrida que se formule reconvención expresa, pues la parte actora supo desde el primer momento que se articuló expresa y destacadamente la 'compensación' y contestó a ella, en virtud del traslado que se le confirió ( STS 26-12-2006. Rec. 468/2000 ).

Por tanto, la compensación judicial puede ser opuesta al contestar la demanda como excepción, al amparo del art. 408 LEC , tramitándose como contestación a la reconvención , siendo inaplicable la doctrina jurisprudencial invocada por la parte recurrida, pues se dictó en interpretación de las normas procesales de la anterior LEC.'

En cuanto a los requisitos de la compensación judicial, la sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2014 (ROJ: STS 3559/2014 ) declara. ' Esta Sala ha venido reiterando una doctrina que claramente expresa, entre otras, la sentencia nº 1129/1995, de 27 diciembre , que, con cita de las de 16 noviembre 1993 y 9 abril 1994 , dice que «en la llamada ' compensación judicial' no son exigibles todos los requisitos que la normativa del Código Civil fija para que proceda la compensación legal, entre ellos que las dos deudas compensables sean líquidas y exigibles en el momento de plantearse el litigio, ya que este extremo puede referirse, en la concreción del montante de la deuda compensable, a la decisión judicial que establezca en el correspondiente pronunciamiento de condena los conceptos claros de lo que la demandada adeuda a la actora, aunque la determinación de su importe cuantitativo quede para ejecución de sentencia y aunque una de las deudas compensables provenga de la indemnización de daños y perjuicios, cuya procedencia declare la sentencia recurrida....».

A la vista del contenido de los documentos obrante en autos referidos a la cuestión que es objeto de examen y de como quedó planteado el debate tras la demanda y la contestación y aplicando la jurisprudencia citada al caso de autos, procede desestimar también el recurso de apelación en este particular y confirma la sentencia recurrida en cuanto a la procedencia de la compensación pretendida por la parte demandada respecto a la cantidad de 5.290€ que se reclaman en la demanda en concepto de rentas debidas del mes de mayo de 2013. Y ello por cuanto que siendo procedente la compensación pretendida a tenor de lo dispuesto de expuesto en el Fundamento de Derecho anterior respecto a la interpretación de las rentas y siendo posible conforme al precepto y doctrina jurisprudencial citado alegar la compensación judicial en la contestación a la demanda, len el documento nº6 aportado por la demanda al contestar a la demanda en el acto de la vista se recoge de forma detallada las operaciones que justifican las cantidad a compensar y sin la parte demandante las cuestionara en dicho acto, lo que hizo innecesaria la practica de ninguna otra prueba complementaria por la parte demandada, y sin que le este permitido a la parte demandante cuestionar en su recurso de apelación esas operaciones, pues ello causaría indefensión a la parte demandada.

CUARTO.- Desestimado íntegramente el recurso de apelación procede condenar a la apelante al pago de las costas de este recurso ( Artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ) y procede acordar la perdida del depósito constituido para recurrir ( Apartado 9 de la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial ).

Vistos los preceptos citados y demás de general aplicación

Fallo

1.- Se desestima íntegramente el recurso de apelación interpuesto por la entidad mercantil Centro Comercial Ciudad de Ayamonte, S.L. contra la sentencia dictada el día 27 de mayo de 2015 por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Nº 4 de Ayamonte y que se confirma en su totalidad.

2.- Se condena a la entidad Centro Comercial Ciudad de Ayamonte, S.L. al pago de las costas de esta instancia.

3.- Se acuerda la perdida del deposito constituido por la apelante para recurrir.

Notifíquese a las partes con indicación de la necesidad de constitución de depósito en caso de recurrir la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Disposición Adicional 15ª de la L.O.P.J . De acuerdo con lo dispuesto en la disposición final decimosexta de la L.E.C ., contra esta sentencia cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo que debe interponerse en el plazo de veinte días ante esta Audiencia si concurre la causa prevista en el apartado tercero del número 2 del artículo 477 y también podrá interponerse conjuntamente con el recurso de casación recurso extraordinario por infracción procesal previsto en los artículos 468 y siguientes ante el mismo Tribunal.

Notificada que sea la presente resolución remítase testimonio de la misma, en unión de los autos principales al Juzgado de Instancia, interesando acuse de recibo.

Así por esta mi Sentencia, juzgando definitivamente en segunda instancia, la pronuncio, mando y firmo.

PUBLICACIÓN.- Fue leída la anterior sentencia, por el Ilmo. Sr. Magistrado Ponente, estando constituido en Audiencia Pública, de lo que doy fe.