Sentencia CIVIL Nº 235/2017, Audiencia Provincial de Malaga, Sección 4, Rec 653/2015 de 10 de Abril de 2017

Encabezamiento

AUDIENCIA PROVINCIAL MALAGA
Sección 4ª
PRESIDENTE ILMO. SR.
D. JOAQUÍN DELGADO BAENA
MAGISTRADOS, ILTMOS. SRES.
D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ
Dª MARÍA ISABEL GÓMEZ BERMÚDEZ
ROLLO DE APELACIÓN Nº 653/2015
JUZGADO DE PROCEDENCIA: PRIMERA INSTANCIA Nº 3 DE MÁLAGA
JUICIO ORDINARIO Nº 1508/2012
SENTENCIA Nº 235/17
En la ciudad de Málaga a diez de abril dos mil diecisete.
Visto, por la Sección 4ª de esta Audiencia, integrada por los Magistrados indicados al margen, el recurso
de apelación interpuesto contra la sentencia dictada en el Juzgado de referencia en los autos con número
1508/2012. Interponen recurso D. Jesús Luis y Dª María , que comparecen en esta alzada representados
por el Procurador D. Juan Castro Pinillos y asistidos del Letrado D. Ariel Montoya. Comparece como apelada
Dª María Inmaculada , representada por la Procuradora Dª María Ángeles Bejarano López y asistida del
Letrado D. Ginés Pérez Gómez.

Antecedentes

PRIMERO .- El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia el día 27 de enero de 2015, en cuya parte dispositiva se acuerda: ' Que debo estimar y estimo parcialmente la demanda formulada por la Procuradora Dª María Ángeles Bejarano López en nombre y representación de Dª María Inmaculada declarando la nulidad del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 31 de Diciembre de 2010, condenándose a los demandados D Jesús Luis y Dª María a que abonen a la parte actora la cantidad de SETENTA Y CUATRO MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y SIETE EUROS CON TREINTA Y UN CÉNTIMOS (74867.31 euros), así como las cantidades satisfechas en concepto de intereses del préstamo hipotecario desde la fecha de presentación de la demanda hasta el completo pago por los demandados de la cantidad anterior y el importe del recibo de IBI del año 2013 y ss hasta la firmeza de esta resolución con los intereses correspondientes si n imponer las costas causadas a ninguna de las partes .'

SEGUNDO .- Interpuesto recurso de apelación y admitido a trámite, el Juzgado realizó los preceptivos traslados y una vez transcurrido el plazo elevó los autos a esta Sección de la Audiencia, donde se formó rollo y se ha turnado de ponencia. La votación y fallo ha tenido lugar el día 20 de marzo de 2017.



TERCERO .- En la tramitación del recurso se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. FRANCISCO SÁNCHEZ GÁLVEZ quien expresa el parecer del Tribunal.

Fundamentos

PRIMERO .- En nombre de D. Jesús Luis y Dª María se recurre en apelación la sentencia estimatoria de la acción de nulidad del contrato de compraventa que concertaron con Dª María Inmaculada aduciendo: Infracción de los artículos 1265 y 1266 del Código Civil, en relación con el 217 de la LEC , porque es inexistente el error en cuanto a que el objeto de la compraventa fuese una vivienda que no tenía posibilidad de contratar los suministros de agua y luz por haberse realizado la construcción sobre suelo no urbanizable, considerando insuficiente el informe del arquitecto municipal a la vista de la factura por expedición de un boletín de agua y el presupuesto para obras de instalación eléctrica que también se presentan con la demanda.

El informe, no refrendado, adolece de graves irregularidades formales porque no tiene respaldo del asesor jurídico del Ayuntamiento ni visto bueno del alcalde, ni registro de salida municipal, y se contrasta con el pago del impuesto sobre bienes de naturaleza urbana durante al menos quince años y la falta de expediente para el restablecimiento de la legalidad urbanística o sancionador. Añade que el testigo D. Eulalio manifiesta que la demandante sabía que no estaban contratados los suministros.

Error en la valoración de la prueba con infracción de los artículos 317 , 319 y 376 de la LEC . La certificación registral y la escritura pública acreditan que el inmueble tiene naturaleza urbana, y el informe considera que la vivienda está situada en otra parcela, propiedad del Sr. Jesús Luis , que sí es rústica y colinda con la anterior. Las pruebas practicadas en el acto del juicio acreditan que la vivienda se encuentra en una urbanización con calles asfaltadas y servicios de alumbrado, colegio, acerado etc.

Infracción del art. 1303 del Código Civil considerando que no pueden incluirse en la restitución cosas que no hubiesen sido objeto del contrato, como es el caso de intereses del préstamo hipotecario, gastos de notaría y registro, así como impuestos devengados por la constitución del préstamo.

La representación de la apelada se opone al recurso y hace hincapié en que el la audiencia previa se requirió a los apelantes para que presentaran la licencia de obras y no la han aportado porque no existe; y que el informe del arquitecto municipal acredita que la edificación se levanta en suelo no edificable, y aclaró en el juicio que es colindante con la zona urbana de la localidad de Álora, pero es de naturaleza rústica; que de nada sirve que las calles cercana o adyacentes estén asfaltadas y urbanizadas; y que los gastos que se impugnan por los apelantes van indisolublemente unidos al contrato de compraventa.



SEGUNDO .- La sentencia del Tribunal Supremo 524/2003, de fecha 2 de junio de 2003 , distingue la habitabilidad física del inmueble objeto de compraventa y la habitabilidad jurídica o legal, señalando que la circunstancia de que físicamente pudiese ser habitado, por disponer de los elementos necesarios al efecto, no es suficiente para dar satisfacción a la finalidad que el comprador perseguía al celebrar el contrato, que era la de acceder a la propiedad de un espacio en el que pudieran establecer sin impedimento alguno su domicilio.

En dicha resolución viene a concluirse que concurriendo una imposibilidad de legalización, en atención a la normativa urbanística, el comprador se expone seriamente a que por la Administración Municipal se le impida la libre utilización del espacio en cuestión como morada familiar de modo permanente sin interferencia alguna por parte de otros sujetos, públicos o privados, y que, por ende, esa inhabilitabilidad legal o jurídica (que es algo diferente y de mucha mayor gravedad que una temporal carencia de Cédula de Habitabilidad) por ser de imposible subsanación, afecta evidentemente a una condición sustancial de la cosa vendida, dando lugar a que surgiera el error como vicio de voluntad invalidante del consentimiento prestado.

De esta doctrina se hace eco la más reciente número 527/2016, de 12 de septiembre de 2016, señalando que la obligación del vendedor de entregar la vivienda objeto del contrato de compraventa supone, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1461 y concordantes del Código Civil , la entrega de aquella en condiciones de poder ser habitada sin impedimento legal alguno, haciendo posible su ocupación de un modo definitivo y sin obstáculos o impedimentos administrativos o urbanísticos; resaltando, con cita de la sentencia de 11 de marzo de 2013, recurso n.º 576/2010 , que la seguridad de la propiedad inmobiliaria constituye uno de los factores característicos de los sistemas jurídicos avanzados e incluso uno de los elementos primordiales de cualquier economía estable porque fomenta el tráfico jurídico seguro y facilita el acceso al crédito. Sentencia esta última en la que se insiste igualmente en que la obligación de entrega del promotor-vendedor ha de entenderse en su aspecto no solo físico sino jurídico, permitiendo que la vivienda se ocupe legalmente, que los suministros se contraten de forma regular y, en definitiva, que el comprador pueda ejercer sus derechos sobre la vivienda adquirida libremente y sin obstáculos legales.

Establecido este marco jurisprudencial, la impugnación de la sentencia apelada, que viene a aplicar esta jurisprudencia y la específica concerniente al error en el consentimiento, viene a basarse en la concurrencia de error en la valoración de la prueba, considerando la representación de los apelantes que el informe del arquitecto municipal de Álora no merece el valor probatorio que se le reconoce en dicha resolución por las deficiencias que se han señalado y porque contrasta con la consideración de urbana que merece la finca tanto en el Registro de la Propiedad, como en el Catastro y a efectos fiscales, al estar sujeta al Impuesto sobre Bienes Inmuebles y la transmisión al de Plusvalía.



TERCERO .- El informe que se acompaña con la demanda se emite a solicitud de la demandante, Dª María Inmaculada , presentada ante el Ayuntamiento de Álora y se emite por el arquitecto municipal D. Pio en el sentido de que la situación urbanística de la edificación es que se halla sobre suelo clasificado de 'no urbanizable común'; que no existe licencia de obra; que no tiene la consideración de parcela histórica; que, según el Catastro, tiene fecha de ejecución del año 2000, sin que exista en la Oficina Técnica de Urbanismo, licencia de obra de cambio de uso o reforma y concluye afirmando que procedería la apertura de expediente sancionador y de legalidad urbanística.

Este informe se emite, según la declaración del propio arquitecto municipal en el acto del juicio, ante la consulta que habría efectuado la Sra. María Inmaculada ante el Ayuntamiento para iniciar los trámites oportunos para obtener el suministro de agua y electricidad y la comprobación por su parte de que la edificación no se hallaba en una parcela edificable, por lo que le sugirió que presentase solicitud formal de informe sobre la situación urbanística.

No puede considerarse oponible a la demandante que este informe, firmado por dicho arquitecto y sellado por el Ayuntamiento, adolezca de diligencia o sello de salida, puesto que dicha irregularidad formal no desvirtúa su valor probatorio teniendo en cuenta que el Sr. Pio ratifica en el acto del juicio el contenido del mismo y la circunstancia de que la edificación se alza sobre suelo clasificado como no urbanizable, y en el misma línea se sitúa el informe refrendado por el Secretario General del Ayuntamiento de dicha localidad y emitido a instancia de los propios apelantes, del que resulta que si bien la edificación sita en la CALLE000 cuenta con acceso hormigonado, acera y arqueta de saneamiento, no cuenta con acometida de agua ni arqueta en su frente, y que no se observa red eléctrica en la continuación de la calle, quedando la última arqueta de la empresa suministradora al final del suelo clasificado como urbano.

No se ha practicado prueba pericial alguna que desvirtúe la afirmación del arquitecto municipal de que la edificación se alza sobre suelo no urbanizable, siendo muy relevante que la proposición de prueba de los demandados se ciñese a que se certificase por el Secretario del Ayuntamiento 'si la CALLE000 , sita en la Barriada DIRECCION000 , donde está ubicada la finca objeto de la Litis, está urbanizada, si cuenta con viales, red de saneamiento o electricidad', eludiendo por tanto que se emitiera certificación específica sobre la edificación litigiosa que pudiera desvirtuar el previo informe del arquitecto municipal, y apuntando todo ello, como resulta expresamente de alguna de las preguntas que se le efectúan a dicho arquitecto municipal, en dirección a la tolerancia sobre edificaciones fuera de ordenación en municipios malagueños.

Ha de ratificarse, por tanto, la valoración probatoria de la sentencia apelada, considerando acreditado que la edificación se alza sobre suelo clasificado como no urbanizable; que ello, como mínimo, ya se erige en impedimento físico y jurídico de que pueda contar con suministro de agua potable, puesto que no cuenta con arqueta instalada ni el Ayuntamiento puede acceder a ello, dada esa situación urbanística; y que, potencialmente, puede verse expuesta la compradora a actuaciones municipales de restitución de la legalidad urbanística.

Y ello interfiere sustancialmente en la habitabilidad de un inmueble adquirido expresamente con la condición de vivienda, por lo que, con arreglo a la jurisprudencia citada, es susceptible de ser considerado como circunstancia que vicia el consentimiento por error sobre el elemento esencial del contrato; habiendo de reputarse el hecho de que conste inscrita en el Registro de Propiedad como vivienda urbana, que la parcela se halle consignada como tal en el Catastro y que se hayan girado impuestos sobre la base de esa consideración, como circunstancias que abonan la excusabilidad del error inducido a la compradora demandante, tal y como señala la sentencia apelada, pero insuficientes para desvirtuar la prueba de que del instrumento de planeamiento urbanístico de la Álora resulte lo contrario, no siendo exigible a la compradora que asuma esos inconvenientes ya sea, como se ha dicho, para habitar la vivienda o para enajenar a terceros la misma, puesto que, como se dice en la sentencia primeramente citada, tampco puede echarse en olvido la admonición del artículo 1.258 del Código Civil , según el cual los contratos obligan no solo a lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley, de lo que se sigue que el compromiso del vendedor necesariamente debe alcanzar a poner al comprador en la pacífica posesión de un espacio independiente, sino que se adapte además a las exigencias urbanísticas a fin de que no exista obstáculo alguno a la obtención de la finalidad pretendida, en este caso, por la adquirente.

Ha de ratificarse, por tanto, la nulidad del contrato por error en el consentimiento decretada en la sentencia apelada.



CUARTO .- Distinta suerte merece el recurso en lo que atañe a la impugnación de la inclusión en los gastos resarcibles de los intereses satisfechos y por satisfacer del préstamo hipotecario y los gastos e impuestos de constitución del mismo.

Con arreglo al art. 1303 del Código Civil y a la reiterada doctrina jurisprudencial que lo interpreta, se establece en el mismo la regla de la 'restitutio in integrum', de manera que debe volverse 'ex tunc' a la situación patrimonial anterior a la obligación anulada, lo que alcanza, por supuesto a los desplazamientos patrimoniales entre la partes y a los gastos inherentes al propio contrato de compraventa anulado; pero no pueden considerarse como tales a los generados como consecuencia del préstamo hipotecario, puesto que en este caso no se trata de una consecuencia necesaria e ineludiblemente ligada al contrato de compraventa, sino de un contrato, relacionado causalmente con la misma, pero concertado por voluntad y conveniencia exclusiva de la compradora.

Además habrá que decir que, con arreglo también a reiterada jurisprudencia, las consecuencias restitutorias se imponen por ministerio de la ley, como consecuencia directa e inmediata de la norma ( sentencias núm. 105/1990, de 24 de febrero ; 120/1992, de 11 de febrero ; 772/2001, de 20 de julio ; 81/2003, de 11 de febrero ; 812/2005, de 27 de octubre ; 934/2005, de 22 de noviembre ; 473/2006, de 22 de mayo ; 1385/2007, de 8 de enero de 2008 ; 843/2011, de 23 de noviembre ; y 557/2012, de 1 de octubre ) por lo que es innecesaria la petición expresa, siendo el caso que la restitución del inmueble ha de realizarse libre de la hipoteca que lo grava en virtud de dicho contrato, por lo que habrán de adoptarse las prevenciones necesarias, si hubiese de despacharse ejecución, para que la cantidad devuelta por los vendedores se destine a la cancelación de la hipoteca.

Se excluyen por tanto, los 3003,66 € que se reclaman por intereses; 2101,5 de gastos específicos, según la liquiación presentada por la gestoría y tasación pericial por importe de 246,17 € y gastos bancarios (908,60 €), por lo que el importe de la condena se reduce en 6259,93 €, excluyendo también los intereses del préstamo hipotecario devengados con posterioridad a la demanda; devengando el resto el interés legal desde la fecha del pago, con arreglo a la misma doctrina jurisprudencial citada sobre los efectos restitutorios.



QUINTO .- No se imponen las costas del recurso, con arreglo al art. 398.2 de la LEC , y de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial aprobada por la Ley Orgánica 1/09 de 3 de noviembre, procede acordar la devolución del depósito constituido por los apelantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,

Fallo

Estimando parcialmente el recurso de apelación interpuesto e nombre de Dª María y D. Jesús Luis , se ratifica la sentencia de fecha 27 de enero de 2015 del Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Málaga , en lo que se refiere a la declaración de la nulidad del contrato de compraventa suscrito entre las partes el 31 de diciembre de 2010 y pronunciamiento sobre costas, pero se revoca y se deja sin efecto en lo que concierne a la cantidad objeto de la condena, por lo que estimando la demanda parcialmente en este aspecto, condenamos a los apelantes a que abonen a Dª María Inmaculada SESENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS SIETE EUROS Y TREINTA Y OCHO CÉNTIMOS , más el interés legal devengado desde la fecha del pago del precio y de gastos incluidos en esa cantidad y el importe del recibo de IBI del año 2013.

No se imponen las costas del recurso y devuélvase el depósito constituido para recurrir.

Así por este nuestro auto, lo pronunciamos, mandamos y firmamos.

PUBLICACION .- Leida y publicada fue la anterior resolución por el/la Iltmo/a.Sr/a. Magistrado/a Ponente de lo que doy fe.